時間：2023-03-13 11:06:35
導語：在物理小論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
1.1業主對物業管理公司服務不滿意引發的糾紛
通常糾紛來自業主對物業管理的服務不滿，其中主要包括小區內的清潔工作、消防設備、車位管理、噪音計治安等服務不到位。當有業主自行車或電動車被盜時，向物業索賠，但物業管理公司對此問題拖延不予處理，最終導致糾紛產生。
1.2物業管理公司收取費用不合理引發的糾紛
物業管理公司收費項目不合理引起業主不滿也會產生糾紛，其中主要物業裝修費、垃圾清運費、電梯使用費等收費標準不統一且不公開化，導致業主不滿進而發生糾紛。
2住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因
住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因歸結起來主要有以下幾個方面：
2.1物業管理法規不夠完善
當前現行物業管理相關法律法規及部門規章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權法》還未成形，這套法律對物業管理糾紛有十分重要作用。相關部門在處理物業糾紛時，由于沒有相應的法律法規為依據，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規不完善致使物權劃分不清，管理權及經營權進而分不清，必然導致糾紛和矛盾的產生。
2.2物業管理體制不健全
調查顯示，我國大部分物業管理公司都是房地產開發企業的子公司，本身存在裙帶關系，遇到任何問題，物業管理公司都會以開發商及自身利益為前提，不會做積極處理。業主反映的很多問題多是開發商遺留下的，例如綠地培植，小區內的公共設施及道路鋪設等問題，并不屬于物業公司管理范疇，但是業主認為物業管理公司作為開發商的售后服務和維護人，理應為業主解決一切問題。發生在業主和小區物業管理公司之間糾紛大部分來自開發商遺留的問題，而誰開發誰管理的管理體制是發生糾紛的根本原因。
2.3部分物業管理公司從業人員綜合素質較低
小區業主越來越關注物業管理中的服務質量及從業人員自身素質，以此來衡量物業管理的水平。通常從物業管理從業人員構成來看，大部分來自轉制、轉崗、轉業及農村剩余勞動力，其文化水平、專業知識技能都無法滿足業主對物業管理水平的要求。從業人員的自身素養關系到物業管理公司的服務水平，而當前物業公司雇傭的多是不專業，素質較低，缺乏服務意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業主和物業人員產生矛盾及投訴。
3解決住宅小區物業管理糾紛的主要對策
解決住宅小區物業管理糾紛，是一項復雜的系統工程，對此，住宅小區物業管理糾紛涉及各方應共同努力、同心協力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個方面著手：
3.1加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題
相關政府及部門都有責任和義務完善物業管理體制，解決物業與業主之間的矛盾問題，同時監督開發商解決開發遺留問題。新物業接手小區過程中，重視與開發商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業管理工作帶來很大便利。作為業主與開發商之間紐帶的物業公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態度，及時處理問題，避免事態發展嚴重。
3.2多渠道提高物業管理公司從業人員綜合素質和物業服務水平
隨著我國社會不斷進步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務行業的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業管理市場，對其從業人員的管理水平及人員素質要求甚高。當前房價、戶型及交通環境是業主選擇房產的重要因素，除此之外，物業管理服務水平也在考慮之中。因此物業公司必須擁有專業的、高素質的從業人員才能獲得業主的認可，進而在物業管理行業占有一席之地。必須高度重視對從業人員的專業技能的培訓，增強從業人員的服務意識。在技能培訓中增加項目，如智能化設備的維修及維護，提高服務質量，及時高效的解決業主的生活問題。針對物業從業人員設定考核標準。以標準為依據實現從業人員的自我提升。通過從業人員日常工作能力的表現可以辨別其職業素養高低，因此嚴格的考核制度對其服務質量及業務技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發其工作動力及創新能力，進而不斷進行自我提升，使得物業管理水平上升一個臺階。物業管理公司還應加強與業主和業主委員會的溝通。物業管理糾紛產生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規要不斷完善外，物業管理各方面應在協商互利的基礎上不斷提高認識，積極預防和減少物業管理糾紛。物業管理公司通過對業主資料的登記，了解每位業主的年齡、個性、職業、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據情況將業主分成幾類。另外，物業管理公司應增加管理服務的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業主了解物業管理相關法規、常識以及物業管理公司的運作程序和規則，并使業主參與到服務過程中來，從而改善服務質量。
3.3明晰住宅小區業主與物業管理公司之間的關系
首先，物業管理公司依據合同實施物業管理，其管理權來源于業主，業主才是物業管理的主體，物業管理公司實際上是其雇員。業主委員會根據多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。其次，物業管理公司是獨立的法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務者與被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系。
3.4積極用“仲裁”來解決住宅小區物業管理糾紛
教師有的放矢地引導學生充分運用課本物理定義以及公式中各物理量的意義，教學效果事半功倍。例題2：半徑為r的半球體放在深度為h的水底，求出半球體受到水對它向下的壓力是多少？分析：此題中涉及半球體受到水對它壓力是由半球體上方的水的重力作用于它表面造成的，但水對半球向下的壓力數值上與正上方的水的重力是相等的，于是學生很輕松的得出結論：f=g水=pg(пr2h-2/3пr3).
二、攻克易錯題———觸類旁通
不少學生本身基礎掌握不牢固，加上審題時粗心大意，導致審題不清，概念模糊，往往出現雷同性錯誤，因此，教師引導學生對易錯題進行歸類，將有利于學生避免重復犯錯。例題3：有一物體A，在F=75牛的力作用下在斜面上作勻速向上運動時，計算出物體與斜面之間的摩擦力是多少？分析：有些學生一拿到題目往往不假思索解題，他們錯誤的認為物體都在做勻速運動，摩擦力與拉力一定是一對平衡力，所以很容易因此得出f=75牛。然而，由于物體在斜面上運動時，摩擦力與拉力不再滿足構成平衡力的所需條件，所以不是平衡力。教師應該引導學生用正確的思路進行高效解題，應從做功的角度入手：由W總=W有+W額和W額=fL可得出f=15牛。
三、運用比例法解題———立竿見影
目前使用的初中物理新教材中的物理概念和規律一般反映二三個物理量之間的一次函數關系，而這些物理量之間又是正比和反比的關系。因此，靈活運用比例法解題能既達到解題過程清晰、簡潔的目的，又能讓學生加深對物理公式及物理規律的理解和掌握。嘗試運用比例法解題，一般要完成三大步驟：第一，寫出表達式；第二，列出比例關系并化簡；第三，代入數據運算。
四、注重總結引導———命中率高
不少教師認為，提高學生的高效解題能力關鍵是多做習題，殊不知，這很容易抹殺學生的學習積極性，甚至使學生產生厭學的不良后果，從而導致學生的學習成績徘徊不前，這與新一輪課程改革要求降低學生的課業負擔相悖。其實，學生考試成績的不理想雖然有很多因素，但學生沒有真正掌握相應的物理知識，沒有掌握正確的解題技巧是根本原因。因此，我們在講解習題的時候，務必要求學生做好課堂筆記，引導他們利用科學正確的方法進行高效解題。譬如：我在執教“復雜電路的計算方法”之時，首先要引導學生在仔細審題的基礎上，嚴格按照題目的要求，簡要畫出對應的電路圖，并將題中所描述的數據標好，使復雜的問題梳理簡單化，從而讓學生真正理解物理量之間的復雜關系，解題思路更加明朗，分析問題和解決問題和的能力穩步提高。
五、堅持以生為本———教學一體
關鍵詞：電子商務;消費心理;現代企業
電子商務具有Internet的開放性、全球性、低成本、高效率的特點,已被各行業廣泛運用。根據世界貿易組織的報告,以Internet為基礎的貿易以每年翻番的速度增長,預計到2003年,可達工業化國家貿易總額的2%。由于網上“錢”景無限,眾多現代企業都把發展企業與消費者之間的電子商務模式作為一種潛力巨大的新型商務模式加以開發。消費心理和消費行為是企業制定經營策略特別是制定營銷策略的起點和基礎。面對電子商務這種特殊的消費形式,消費者的消費心理和消費行為表現得更加復雜和微妙,直接影響電子商務的經營效果和發展空間。深入研究消費心理和消費行為對進一步拓展電子商務具有重要意義。
一、電子商務中消費心理的變化趨勢和特征
營銷發生變革的根本原因在于消費者。隨著市場由賣方壟斷向買方壟斷轉化,消費者主導的時代已經來臨,面對更為豐富的商品選擇,消費者心理與以往相比呈現出新的特點和發展趨勢,這些特點和趨勢在電子商務中表現得更為突出。
(一)追求文化品位的消費心理
消費動機的形成受制于一定的文化和社會傳統,具有不同文化背景的人選擇不同的生活方式與產品。美國著名未來學家約翰·納斯比特夫婦在《2000年大趨勢》一書中認為,人們將來用的是瑞典的伊基(IKEA)家具,吃的是美國的麥當勞、漢堡包和日本的壽司,喝的是意大利卡普契諾咖啡,穿的是美國的貝納通,聽的是英國和美國的搖滾樂,開的是韓國的現代牌汽車。盡管這些描寫或許一時還不能為所有的人理解和接受,但無疑在互聯網時代,文化的全球性和地方性并存,文化的多樣性帶來消費品位的強烈融合,人們的消費觀念受到強烈的沖擊,尤其青年人對以文化為導向的產品有著強烈的購買動機,而電子商務恰恰能滿足這一需求。
(二)追求個性化的消費心理
消費品市場發展到今天,多數產品無論在數量上還是質量上都極為豐富,消費者能夠以個人心理愿望為基礎挑選和購買商品或服務。現代消費者往往富于想象力、渴望變化、喜歡創新、有強烈的好奇心,對個性化消費提出了更高的要求。他們所選擇的已不再單是商品的實用價值,更要與眾不同,充分體現個體的自身價值,這已成為他們消費的首要標準。可見,個性化消費已成為現代消費的主流。
(三)追求自主、獨立的消費心理
在社會分工日益細分化和專業化的趨勢下,消費者購買的風險感隨選擇的增多而上升,而且對傳統的單項的“填鴨式”“病毒式”營銷感到厭倦和不信任。在對大件耐用消費品的購買上表現得尤其突出,消費者往往主動通過各種可能的途徑獲取與商品有關的信息并進行分析比較。他們從中可以獲取心理上的平衡以減輕風險感,增強對產品的信任和心理滿意度。
(四)追求表現自我的消費心理
網上購物是出自個人消費意向的積極的行動,統稱會花費較多的時間到網上的虛擬商店瀏覽、比較和選擇。獨特的購物環境和與傳統交易過程截然不同的購買方式會引起消費者的好奇、超脫和個人情感變化。這樣,消費者完全可以按照自己的意愿向商家提出挑戰,以自我為中心,根據自己的想法行事,在消費中充分表現自我。
(五)追求方便、快捷的消費心理
對于惜時如金的現代人來說,在購物中即時、便利、隨手顯得更為重要。傳統的商品選擇過程短則幾分鐘,長則幾小時,再加上往返路途的時間,消耗了消費者大量的時間、精力,而網上購物彌補了這個缺陷。2001年中國互聯網絡信息中心的《中國互聯網絡發展狀況統計報告》的調查數據表明,基于節省時間進行網絡購物的人數占網上消費總人數的49.29%。
(六)追求躲避干擾的消費心理
現代消費者更加注重精神的愉悅、個性的實現、情感的滿足等高層次的需要滿足,希望在購物中能隨便看、隨便選,保持心理狀態的輕松、自由,最大程度的得到自尊心理的滿足。但店鋪式購物中商家提供的銷售服務卻常常對消費者構成干擾和妨礙,有時過于熱情的服務甚至嚇跑了消費者。
(七)追求物美價廉的消費心理
即使營銷人員傾向于以其它營銷差別來降低消費者對價格的敏感度,但價格始終是消費者最敏感的因素。網上商店比起傳統商店來說,能使消費者更為直接和直觀的了解商品,能夠精心挑選和貨比三家。針對消費者的這種心理,電商網()率先在全國開通了“特價熱賣”欄目,匯總了知名網站新浪、8848、網獵、所有、酷必得等30多個熱賣信息。消費者只要進入電商網的“特價熱賣”專欄,就可以輕松獲得各個熱銷產品的信息以及價格,進而通過鏈接快速進入消費者認為適合的網站,完成購物活動。這種網上購物滿足了消費者追求物美價廉的心理。
(八)追求時尚商品的消費心理
現代社會新生事物不斷涌現,消費心理受這種趨勢帶動,穩定性降低,在心理轉換速度上與社會同步,在消費行為上表現為需要及時了解和購買到最新商品,產品生命周期不斷縮短。產品生命周期的不斷縮短反過來又會促使消費者的心理轉換速度進一步加快。傳統購物方式已不能滿足這種心理需求。
二、制約電子商務發展的心理因素分析
雖然網上購物具有形式方便、信息快捷、節省時間等諸多優勢,但是目前消費者對網上消費仍然有一定程度的擔憂,使之對這種新的購物方式敬而遠之,嚴重制約了電子商務的發展。這些心理因素主要表現在以下幾方面。
(一)傳統購物觀念受到束縛
長期以來消費者形成的“眼看、手摸、耳聽”的傳統購物習慣在網上受到束縛;網上消費不能滿足消費者的某些特定心理,網上購物很難滿足消費者的個人社交動機。
(二)價格預期心理得不到滿足
據統計,消費者對網上商品的預期心理比商場的價格便宜20%—30%,而目前網上商品僅比商場便宜4%—10%,加上配送費用,消費者所享受到的價格優惠是有限的。另外,由于電信行業的長期壟斷,我國的電信費和網絡使用費較高,高額的交易使消費者對網上購物可望而不可及。
(三)個人隱私權受到威脅
隨著電子商務的發展,商家不僅要搶奪已有的客戶,還要挖掘潛在的客戶,而現有技術不能保障網上購物的安全性、保密性。隱私權不能得到保障,使許多消費者不愿參與網上購物。
(四)對網上支付機制缺乏信任感
現階段,電子商務缺乏網上有效的支付手段和信用體系,在支付過程中消費者的個人資料和信用卡密碼可能會被竊取盜用,有時還會遇到虛假訂單,沒有訂貨卻被要求支付貨款或返還貨款,使消費者望而生畏。
(五)對虛擬的購物環境缺乏安全感
在電子商務環境下,所有的企業在網上均表現為網址和虛擬環境,網絡商店很容易建立,也容易作假,使消費者心存疑慮。另外,互聯網是一個開放和自由的系統,目前仍缺乏適當的法律和其它規范手段,如果發生網上糾紛,消費者的權益不能獲得足夠的保障。
(六)對低效配送缺乏保障感
我國現在還缺乏一個高效成熟的社會配送體系,商品配送周期長、費用高、準確率低。我國倉庫周轉率僅為發達國家的30%,而差錯率幾乎是發達國家的3倍。低效的物流配送體系離顧客的實際要求相距甚遠,影響了電子商務的發展。
三、電子商務中現代企業的應對策略
電子商務中消費者的特殊心理給企業的經營理念帶來了新的挑戰,商家必須擺脫以往傳統的經營思維局限,在營銷策略、方式、手段上有所突破,建立一套適合電子商務的運作機制。
(一)產品定制化
現代消費者對商品普遍求新、求美、求奇,渴望個性化消費。現代企業開展網絡營銷時,要充分發揮Internet的優勢,根據消費者的不同特征劃分不同的目標市場,滿足消費者的個性需求,提供定制化服務。海爾在我國率先推出的B2B2C全球定制模式,可以按照不同國家和地區不同的消費特點,進行個性化的產品生產,目前可以提供9000多個基本型號和20000多個功能模塊供消費者選擇。用海爾首席執行官張瑞敏的話說就是“如果你要一個三角型的冰箱,我們也可以滿足您的需求”。在短短一個月時間里,海爾就拿到100多萬臺定制冰箱的訂單,說明產品定制化的時代已經到來。
(二)價格柔性化
只有實現價格優惠、價格公開,才能促使網絡客戶進行網上購物的嘗試并做出購買決定。隨著市場壟斷性的弱化,價格壟斷已被打破,這就要求企業選擇定價策略時必須加強靈活性,建立柔性價格體系。一是自動調價體系,即根據季節、市場需求變化和同類商品價格等因素進行價格的靈活調整;二是智慧型議價系統,即允許消費者在網上直接與商家協商價格。
(三)營銷互動化
電子商務區別于傳統營銷的最顯著特點就是網絡的互動性,滿足消費者自主、獨立的購物心理。網絡上的互動式營銷,至少要做到兩點:一是對消費者信息需求的即時反饋。如果在幾分鐘內得不到答復,商家可能就會失去這個客戶。二是在顧客閱讀了在線信息后,企業必須及時提供反饋信息的方式,以便與之建立聯系。而且允許顧客選擇其感興趣的信息,并且可以修改上面的內容。
(四)配送社會化
對于企業來說,進行網絡營銷就要保證商品在最短的時間內由最近的分銷網點送到消費者手中,這必須要靠現代化的物流配送體系來完成。像海爾已建成以訂單信息流為中心,全球供應鏈資源網絡、全球用戶資源網絡和計算機信息網絡為支撐的現代物流體系。海爾現在完成客戶化定制訂單只需10天時間,而一般企業至少需要36天。海爾在國內已建成42個配送中心,每天可將50000多臺定制產品配送到1550個海爾專賣店和9000多個營銷點。在中心城市實現8小時配送到位,輻射區域內24小時,全國4天以內到位。
(五)服務人性化
網絡商場經營的重點不在于吸引人潮,而是如何挖掘那些想要在網上購物的人,這就要求企業提供人性化服務。如熱情地招呼好每一位在線顧客;適時提供良好的產品建議;創建24×7服務模式(每周7天、每天24小時為顧客服務);注重培養顧客的安全感與信任感;以含蓄的方式建立網上社團并在社團內建立情感紐帶等。
(六)交易安全化
對虛擬的購物環境心存戒備是網上消費者的普遍心理。他們大多數人都遭遇過諸如信息、產品質量、售后服務及廠商信用不可靠等問題。建立良好的企業形象和品牌形象,通過良好的信譽取信于顧客是滿足消費者安全需要的根本措施,是電子商務成功的前提和基礎;另外,建立完善的信用機制,提供公平規范的法律環境,搭建優越的技術平臺,健全相應的網絡配套體系也是網上交易安全化的必要保障。
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電力客戶服務營銷中普遍存在的問題
縱觀當前電力客戶服務營銷的實際情況，其問題具體表現在服務的理念比較落后，缺乏完善的營銷體系等方面。
服務的理念比較落后
比如一些電力企業將效益視為首要位置，對服務質量的關注程度不足，沒有將“以人為本”的管理理念融入到管理過程中，不利于企業全面發展。另有，一些員工認為供電服務態度與服務質量是窗口工作人員所需要考慮的事情，和自己沒有關系。
缺乏完善的營銷體系
有的地方營業點數量過多，有的地方則營業點數量不夠，獨立核算和自負盈虧的管理條件無法得到實施，實行統一的收支，影響了供電企業經濟效益的增長，無法適應企業的發展。
提升電力客戶服務營銷的方式
樹立客戶服務理念，關注服務文化
相關管理人員需要提升對客戶服務的重視程度，并且通過適當的培訓與指導活動，使每一位工作人員能夠理解真誠服務的價值，看到優質服務的重要價值，將“一切為了客戶”的理念滲透到各個工作環節中。需要構建良好的客戶營銷文化，實現從用戶思維向客戶思維轉化，從壟斷經營向服務營銷轉化，從“要我服務”向“我要服務”轉化，開展一系列的供電服務文化，展現電力企業的文化魅力，滿足客戶的服務需求。
構建營銷服務體系，提供專業服務
注重客戶關系的維系，將客戶的體驗與企業的發展相互聯系，在明確電力客戶服務質量要求、服務模式需求的基礎上，構建完善的營銷服務體系，為客戶提供專業性的服務。不同客戶或者不同類別的客戶，對實際的電能質量、服務方式以及可靠性等均會有所差異。加強對相關工作人員專業知識的指導，為高能耗企業等提供更多的節能產品、節能技術等。針對對安全性要求較高的客戶，可以提供上門安全技術培訓、定期安全檢查服務等。通過針對性的服務獲得客戶的認同。
注重客戶體驗回饋，完善服務模式
合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的合同才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢？當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。
不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過渡階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關健在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳訴被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余款在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的。首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維持結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。
上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：
（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則
我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合同權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。
當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。
具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就是可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。
第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前例，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。
（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則
我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。
第一、房地產轉讓糾紛
房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。
其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。
對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未辦預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質量糾紛
房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。
三、無效合同的處理
原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財產或折價賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。
（一）公平原則
房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價部門進行評估）。因建筑質量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。
（二）避免累訟原則
在信息化背景下，高校財務檔案管理工作中的信息化建設能夠有效提高高校財務檔案管理質量與效率，但是同時，高校財務檔案管理信息化建設工作作為一項具有整體性與全局性特點的工作，要求高校能夠以推動高校整體發展為視角來對高校財務管理工作開展科學的統籌規劃，通過構建高校財務檔案管理信息化制度來為高校財務檔案管理信息化建設工作的規范化發展建立前提與保障。當前眾多高校在財務檔案管理信息化建設工作中都存在操作有待規范以及目標有待明確的問題，針對這些問題，高校需要對財務檔案管理信息化建設單位職責進行明確，并確立高校檔案管理單位與財務單位在高校財務檔案管理信息化建設中的地位與作用，其中高校財務管理部門需要有序的開展財務檔案數據化以及電子化工作，而高校檔案管理部門則有必要與財務管理部門密切配合以做好高校財務檔案的網絡化應用。其他相關的高校部門也應當積極參與，通過配合高校財務管理部門與檔案管理部門來做好財務檔案資料的歸檔、收集以及整理工作。另外，高校有必要在構建財務檔案管理信息化建設制度的基礎上通過聯系實際、積極探索來對相關制度作出完善，這些需要完善的制度包括高校內部網絡與外部網絡的隔離制度、財務檔案數據信息的備份制度、財務檔案信息數據庫系統的維護制度與監控制度等。
（二）高校財務檔案管理信息化基礎設施的完善
在信息化背景下，高校財務檔案管理要實現信息化建設，就有必要對與財務檔案管理信息化建設相關的基礎設施做出完善，這些設施包括數據存儲器、服務器、數據庫管理系統、操作系統、安全系統、交換機、路由器等。只有在財務檔案管理信息化建設的過程中具有一些具備較強信息處理能力、較大存儲功能的存儲器與服務器、配備必要的路由器與交換機、使用具有較高安全性特點的操作系統、搭建能夠覆蓋高校的信息網絡系統，才能夠讓財務檔案管理信息化建設工作具備硬件平臺。同時，高校要重視完善安全管理系統以及數據庫系統等軟件平臺，其中包括財務檔案數據處理軟件、數據存儲系統、數據庫管理與操作程序、計算機以及數據庫監控程序、電子檔案管理程序等。在硬件平臺以及軟件平臺的搭建中，高校要重視實現財務檔案管理信息化建設中軟硬件的匹配，同時要以高校財務檔案管理工作需求為依據來對軟硬件做出不斷調整以適應高校財務檔案管理信息化工作的開展，這是推動財務檔案管理信息化工作有序開展的基本保障。
（三）高校財務檔案數據的數字化與網絡化
高校財務檔案信息數據要實現數字化，必須要求檔案信息能夠完整準確，并且在收集與歸檔過程中做到及時與規范。在對高校財務檔案信息數據開展數字化處理的過程中，首先要對電子檔案進行歸類整理；其次需要對具有利用價值的紙質檔案開展數字化轉換。在此階段，需要通過提高數字化轉換工作質量來實現檔案信息資料的規范化與標準化，在做好財務檔案信息數據編研工作的基礎上為檔案管理工作的信息化打下良好基礎。在高校財務檔案管理信息化建設過程中，財務檔案信息資料的網絡化是十分關鍵的環節，同時也是實現信息數據共享的主要渠道。在此階段，建設檔案信息數據庫是實現檔案信息資料網絡化第一步驟，這要求財務檔案管理工作者將電子檔案以及做好數字化轉換的紙質檔案錄入檔案數據庫中，并確保其中信息數據被檔案數據庫識別與存儲。同時有必要對高校檔案管理網站做出構建與完善，發揮出檔案管理網站在傳遞檔案信息中的重要作用，以便在實現高校網站與高校財務檔案管理工作結合的基礎上提高高校財務檔案信息數據的利用效率。也正因為如此，在高校開發財務檔案數據庫以及其他管理系統的過程中，需要以高校中各個單位的財務檔案信息需求為依據，通過協調高校財務管理部門、職能部門以及檔案管理部門來構建一種具有暢通的檔案信息收集渠道、協調運轉、高效服務且具備合理結構的財務檔案管理模式，同時為財務檔案信息需求者提供資料下載以及信息檢索等服務，并利用現代通訊技術來為財務檔案信息的需求者提供咨詢服務，從而確保高校財務檔案信息在推動高校發展與建設中作用的充分發揮。
（四）高校財務檔案管理工作隊伍整體素質的提高
1.城市住宅小區物業管理體制滯后。
城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。
2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。
居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。
現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。
4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。
所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策
一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。
為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。
物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。
3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。
科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。
在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。
5.大力推動物業管理智能化。
飯店的實物促銷從飯店誕生之日起就已經開始有了，比如古代客棧在門前擺放一個酒壇，這和今天飯店咖啡廳的透明展示不是有異曲同工之效嗎！而事實上，雖然我們的飯店每天在用各種各樣的實物來進行產品促銷，但這一切的行為似乎都只是停留在自發的狀態，我們很少以系統的眼光來看待過飯店整體的實物促銷。對于高度強調服務形象的飯店來說，用統一的理念來管理飯店的實物促銷，是維持其統一品牌和統一形象的必然選擇。
一、飯店促銷型實物的基本形態和作用
1．飯店促銷型實物的基本類型
飯店的促銷型實物是指飯店設置在飯店內及其附近區域、可以用于推銷飯店產品或傳達飯店訊息的宣傳物品。飯店促銷型實物類型多樣，按照其形態特征，可以將其分為平面宣傳實物、裝飾型實物、飯店情景實物和其它飯店實物等四個大的類別。
飯店的平面宣傳實物是飯店內帶有明顯促銷目的的平面宣傳廣告，它主要包括：①飯店內的方向指示系統。飯店內分布有大量的方向指示標牌，他們對于客人使用飯店中的設施設備有較強的引導作用。尤其對飯店環境不太熟悉的客人，方向指示標牌的消費引導作用較為明顯。為了增強其效果，飯店可以在部分指向各消費場所的標牌上附帶簡短的說明，讓客人可以更為清楚的了解其消費內容；②平面宣傳海報。飯店的平面宣傳海報通常以促銷某種特定的飯店產品為目的，由于其目標對象往往是已經入住飯店的客人，因此最常見的是用于促銷餐飲、康樂等產品和設施的平面廣告；③飯店宣傳畫冊。飯店宣傳畫冊是飯店用于宣傳飯店產品、且客人往往可以隨身帶走的廣告實物。飯店宣傳畫冊不僅可以對住店客人進行產品介紹，而且它可以隨著客人的流動而具有發散性的宣傳效果。飯店宣傳畫冊的形式很多，比如菜牌、飯店服務指南、飯店宣傳手冊、美食節宣傳手冊等等。
裝飾性實物是用于裝飾飯店環境或映襯節日、活躍氣氛而設置的裝飾物品，它雖然不以產品促銷作為直接目的，卻能非常強烈的傳達飯店產品訊息，從而在事實上起到產品促銷的作用。裝飾性實物的通常類型分為三個種類，即：①飯店的建筑外觀。飯店建筑實體的外觀是飯店最實在、也應該是最好的形象標志，它所傳遞的藝術特質、消費氛圍是消費者所能感受的第一印象，因此它對于消費引導顯得特別重要。比如武夷山的武夷山莊，它的建筑外觀所傳遞是生態休閑型的園林風格。當然，飯店可以通過夜晚的燈光變化使其建筑外觀的形象稍微有所改變；②飯店室內裝飾。飯店室內裝飾的格調可以充分體現飯店產品的消費檔次，因此它具有直觀的消費引導作用。同時，部分消費場所的室內裝飾可以直接影響消費者的消費數量和產品類型，比如餐廳的色調，暖色調可以刺激食欲，使消費者吃地更多；③裝飾小品。飯店內的裝飾小品通常是應景實物，也就是為了映襯節日或者其它活動而設置的裝飾型物品，比如圣誕節在飯店門口擺一棵圣誕樹、在大堂內放一個圣誕老人，過春節吊幾個燈籠等，既可以營造喜慶的氣氛，又可以向客人暗示飯店的部分節日產品。
飯店情景實物是指飯店內具有展示效果的可以被客人使用或購買的設施、商品等實體物品，情景實物往往結合了飯店員工甚至客人本身的行為情景，因此它具有展示效果，是飯店產品的集中直接呈現，也是較好的促銷方式之一。飯店情景實物主要包括：①包含運作情景的飯店設施。比如，飯店咖啡廳的外墻采用透明的玻璃墻，店外的行人可以透過玻璃觀察里面的設施設備、觀察服務員的操作、客人的消費。再比如，許多飯店將餐廳和廚房之間的隔墻也換成玻璃墻，餐廳內的消費者可以非常清楚的看到廚房內的衛生狀況，以及食品如何從原材料變成美味佳肴，它既具有演示效果，增加消費的情趣，還能促進消費者的消費數量；②包含運作情景的實體商品。比如餐廳里面的酒水車、擺放小吃的餐車等，它由服務員推送，能夠非常直觀的展示飯店所售商品，客人看得見、摸得著，效果自然不錯；③飯店商場。大部分飯店內都會設置規模不一的商場，向客人提供各種物品。商場內物品的擺放也具有展示和促銷的效用。
除了以上三類促銷型實物外，飯店還有很多物品直接或間接擔當起了促銷的重任，比如印有飯店標簽的購物袋、印有飯店標志的紀念品、購物券、獎券等實體物品。這些實體物品的主要功能并不在促銷，但是由于它們身上往往印制有飯店的標志或飯店名稱，而且它會隨著飯店客人的流動而流動，因此它們不僅有促銷的作用，而且有流動宣傳的作用。對于此類物品，飯店應該好好利用。
2．飯店實物促銷的作用
飯店實物促銷往往需和人員促銷相互結合。相比而言，人員促銷是通過專職營銷人員或負有營銷職責的飯店人員的語言和行為來進行宣傳促銷，它主要通過聽覺、視覺的刺激來得及達到目的。而飯店實物促銷不但有聽覺、視覺的刺激，甚至還有嗅覺、味覺的刺激，感官刺激的多樣化可以強化飯店顧客的消費行為，提升促銷的效果。
實物促銷既是為了飯店產品促銷，同時也是為了真正給顧客方便，讓飯店顧客了解飯店產品，為顧客更好的利用飯店設施設備、飯店產品提供信息條件，防止顧客有消費需求而無消費門路。實物促銷的恰當設計可以使所有促銷型實物都成為飯店的裝飾工具，從而在事實上起到美化環境的作用，這對于改善飯店消費氛圍有比較好的效果。
實物促銷可以運用諸多立體化的手段和方式，它可以在達到促銷飯店產品、傳遞飯店訊息目的的同時，提升顧客的服務感受，讓顧客在情景化的促銷方式當中獲得一種情趣、一種體驗，美好的體驗往往能轉化為顧客的美好回憶，從而有助于顧客忠誠的形成。
二、實物促銷的設計原則
實物促銷是一種在飯店里面進行運作，以店內外客人作為目標的營銷方式。當促銷內容決定以后，促銷型實物的采用、設置、時間的選擇等要素都需進行綜合的權衡，需要遵循既定的原則。
1．品牌化原則
實物促銷在進行綜合設計的過程中必須注意品牌形象的運用，為了能對顧客進行反復的形象刺激，要求大部分促銷型實物都貼上飯店的品牌標記。品牌標記在造型、色調上應該與飯店的常規品牌標記保持一致，以使顧客獲得統一的品牌認知。在促銷型實物上貼上品牌標記要注意和實物的結合，品牌標記的大小、位置要既不能影響促銷型實物的美學效果，又能讓顧客注意到其品牌標記，兩者的結合要有一種若有若無的境界。
2．美學化原則
要達到促銷目的，首先要能吸引顧客的目光，因此促銷型實物的外觀要符合美學原則，有美的特質，能讓顧客產生新奇感、美感。飯店產品都代表著一種消費檔次，有其相應的目標受眾。因此在美學品位的選擇上，要能照顧到飯店的主體目標客源，符合他們的欣賞口味。
3．立體化原則
促銷型實物類型多樣，每種促銷型實物的信息傳遞功效又存在不同。因此，飯店在進行實物促銷時應能本著立體化的原則，通過多種促銷實物的結合運用，發揮其整合的營銷效果。當顧客漫步飯店內外，可以看到目標同一、而形式上又有所變化的促銷實物，其獲得的反復刺激當然能增強在顧客心中的沖擊力。需要指出的是，促銷實物的立體化并不是說實物的運用越多越好，因為太多就顯得雜亂，反而破壞飯店環境，因此立體化應該在美學化的原則指導下進行運作。
4．時效性原則
飯店的主體產品是一種無形產品，顧客在體驗前和體驗后往往無法感知。作為彌補，飯店應該通過促銷型實物的有形展示來進行烘托，也就是借有形物體體現無形服務，增強顧客的感知和回憶。促銷型實物的氣氛烘托作用往往要考慮其時效性和季節性，比如夏天的宣傳畫應該體現清涼清爽的感覺，冬日的宣傳畫應該映襯溫暖舒適的格調。而節假日應該要讓顧客能從促銷型實物當中感受到吉祥喜慶的氣氛。
三、飯店實物促銷的應用策略
1．品牌標記實體化策略
品牌標記實體化是飯店進行品牌促銷的常用策略之一。實物因素可以直接沖擊顧客的視覺，激起顧客的感覺性因素。大凡成功的企業都有屬于自己的實體化品牌標記，比如麥當勞門前的巨大金字“M”以及和藹可親的麥當勞大叔雕塑、肯德基家鄉雞公司的山德士上校肖像及KPC標記，還有中國本土的餐飲企業“大娘水餃餐飲公司”的吳大娘肖像等，他們都能以實體的形象為顧客進行產品差異區分，從而有助于顧客更好的識別產品、購買產品、記憶其標識。在飯店當中，飯店還可以將其形象標識印刻在宣傳冊、記事紙、文具及其它小件用品上，這也是品牌標記實體化的形式之一。
2．產品認知情景化策略
飯店實物促銷的一個好處是能為顧客創造一種情景化的促銷氛圍，顧客身處促銷環境而不自覺，反而能從中獲得一種體驗。比如，在電梯中貼上平面宣傳畫，顧客在乘坐電梯時可以利用其打發無聊時光。在一些節假日或主題活動日，飯店通過相應環境裝飾的設置，讓顧客充分體驗和感受飯店的喜慶氣氛，顧客身出其中心境自然會有所變化。通過情景化的實物向顧客傳遞產品訊息往往能達到一種“隨風潛入夜，潤物細無聲”的效果。
3．物品展示方便化策略
（一）沒有清晰的校企政合作作理念
首先是學校不能清楚的認識到校企政合作，學校的觀點是進行校企政合作，主要的目的是學生進行頂崗實習，學校基于評估的要求，合作項目主要是基于頂崗實習的目的，學校未從企業的角度考慮，沒有結合到企業利益，學校對合作抱有很大的熱情，但是企業對合作抱有冷淡的態度。其次，多數企業合作的意識比較淡薄，認為合作可以進行選人，選出學生卻不進行培養，對人才培養不重視，育人的作用沒有和企業的價值鏈融入到一起，企業的觀點是學校的任務是培養人才，沒有為學生提供足夠的支持。
（二）合作的形式流于表面
校企政合作在簽訂合作內容時，實質性內容不強，合作的內容主要局限在讓學生實習方面，對于合作過程中和操作相關的條款沒有重視，企業在合作方面缺乏積極性，企業通常認為在協議簽訂后，已經完成支持，合作的形式流于表面。學校讓學生去企業實習，學校只是考慮到學生實習，在選擇企業時，沒有好好地考慮企業的水平，實習的效果并不好，沒有讓教師到企業中去，幫助解決和生產、管理相關的問題，企業積極性被打擊，合作的形式更加表面化。現階段，校企政合作并沒有起到明顯的作用，合作的形式比較多，但是合作缺少實質性內容，學校未結合企業的實際要求，企業不能很好的參與，沒有結合企業的實際要求，不符合實際工作的需要。在合作的過程中，學校不能向企業提供服務，企業在培養的過程中沒有完全的參與。
（三）校企政合作不具有完善的合作機制
不完善主要是表現在以下方面：第一，學校在派人去鍛煉的過程中，基本屬于無償性，不能保證企業利益；第二，高校在科研以及實踐方面，缺乏實力，在向企業輸送技術服務方面，能力具有局限性。學校沒有向企業支付相應的費用，學校采取的補償是實行技術服務，并提供培訓；第三，學生在頂崗學習的過程中，企業缺少社會責任感，未結合學校的資源，實行訂單教育，也沒有培養優秀員工。所以，在合作方面，沒有以共贏為基礎，更達不到共贏的目的。
（四）教師的素質有待提高
物流管理專業還處在發展中，在物流管理專業教課的老師多數是從高校畢業，直接到高校教學，主要是負責基礎課以及專業課。教師缺少實踐經驗，不熟悉實踐環節，部分教師是轉自別的單位，不具有實踐經驗，不符合企業實際需求。
二、校企政合作發展
（一）合作發展的原則
首先是為行業的發展服務。對于行業發展，高校有責任為其提供支持，在制定校企政合作的方案時，需要為地方行業的發展服務，物業合作人員的水平得以提高，物業服務的質量得以提高，物業管理行業的法律制度得以完善，業主和物業企業之間的關系得以改善，有助于社區的和諧發展。其次是為企業的需求服務。校企合作前提是服務于企業，它對合作效率以及效果具有很大的影響。在當前情況下，物業管理素質比較低，管理的水平相對較差，糾紛發生率比較高。學校應當進入企業進行調研，根據企業實際的需求，結合技術的支持情況，考慮到培訓的需要，向企業輸送人才，培養技術。再次是提升人才培養的質量。在人才培養方面，校企政合作可以發揮重要的作用，許學生可以實地接觸到工作，自身的職業能力以及素質得以提升，教學實踐能力得以增強。企業到課堂中，人才培養針對性更強，實用性明顯。以企業資源為依托，理論教學的效果更加明顯，理論、實踐可以有機的結合在一起。
（二）校企政合作保障措施
保障措施主要是氛圍以下幾個方面：第一，實踐教學的課程得以完善。物業管理專業在教學主體方面主要是實踐教學，在培養人才方面比較重要。在實踐教學方面，設置課程的合理性對實踐教學效果具有直接的影響，并影響到校企合作的效果。學校應該根據物業管理專業的特點，結合服務、工作的任務等，注重培養專業技能，實踐教學的課程需要合理的設置，有助于校企合作順利進行。第二，聯辦的企業需要合理的選擇。在人才培養的模式方面，聯辦企業的選擇是非常重要的。企業管理方式、運營的力量以及服務的理念對校企合作具有重要的影響。我校在選擇企業時，選擇的標準是管理比較規范，具有較高的誠信，實力比較強，在校企合作方面，建立實訓的基地，改變學校原有物業管理公司，使其作為實訓的基地，合理的利用學校的資源，有助于校企合作進行。第三，建立相適應的管理以及教學的方式。校企合作辦學的方式需要考慮到很多因素，包括實現學校的教學目標，結合學生的實踐能力，還要考慮到落實生產經營目標。校企合作要想長期的發展，需要將企業的實際經營和教育教學目標相結合。通過多年實際經驗，學校在教學方式、管理方面得到了一定的發展。
（三）制定合作的形式
首先是在政府支持下進行。政府需要將行業政策出臺，并搭建相應的平臺，引導企業進入學校，學校進入企業，建設合作的平臺。政府參與到合作中，利益主要體現在：有助于提升學生的就業情況，學生就業困難，就業不是對口專業，浪費教育資源；校企政合作可以使得專業設置、崗位需要相結合；這種模式有助于經濟的發展。其次，建立人才培養的方案。在建立培養方案時，需要三方參與。根據地方的實際情況，制定人才培養的方案。在制定培養方案時，教學的內容需要符合教學的實際要求，適應企業的發展，有助于指導行業的發展。第三，校企融入到主管部門的工作。物業管理專業處于發展之中，行業發展存在一些問題，如管理存在困難，問題比較多，糾紛發生率高，法律體系并不規范。學校、企業在理論、技術等方面存在優勢，需要融入到部門管理，向部門提供幫助，進行畢業指導，將行業的難題解決，有助于物業管理行業的穩步發展。
（四）實際的保障方法
第一，建立指導委員會。委員會分別是三方組成，根據級別管理，分部負責，并實行監控，三方權利、義務得以保證，有助于合作順利進行。第二，提供制度支持。當三方在合作意向方面形成共識后，就可以將協議簽訂，職責、義務得以明確，三方行為形成規范。學校要對人才培養制定嚴格的計劃，滿足企業的實際需求，滿足企政在理論以及技術方面的要求。政府在政策方面需要給予支持，企業為其提供物質條件，能夠安排教學任務。相關部門職責相互明確，實行保障制度。第三，更新觀念。觀念需要得到轉變，服務的意識增強，注重行業的發展，考慮到企業的實際需求。三方在發展以后，需要考慮到雙方的合作利益，在人才培養的過程中，融入自身的發展，互相促進三方的發展。利用社會觀念進行指導，這就需要社會的支持。第四，形成專業特色。根據區域的環境，校企政合作注意融洽性，專業建設具有創新意識，根據學校的專業水平，強化師資建設，形成專業品牌。培養高素質人才，提升人才的技能水平，結合人才市場的需要，注重實用性。此外，還要注重專業教師隊伍的建設，企業的專家作為骨干，注重理論和實踐的雙向發展。借助行業的資源，建立合作機制。
三、結語