時間：2023-03-21 17:05:05
導語：在房產銷售論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞：市場營銷；系統定量；馬爾科夫預測方法；房地產
處于復雜市場價值、競爭環境中的房地產營銷活動，涉及了諸多復雜要素與復雜子系統的糾合影響和作用。為揭示房地產市場營銷活動中主因素構成及其系統數理內涵，文章主要就有關樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動預測方法提出了分析研究的相應定量定性結論，可資房地產營銷以及房地產開發建設界應用。更進一步：針對目前乃至于今后較長一段時期的中國房地產業可持續發展事業，也必然在此前提下，理應建立類似的科學系統理念并實現市場運作中的定量定性相結合之理智行為，方能擯棄盲目性和隨意性，從而，將我國房地產事業納入卓有成效的、切實可行的、有序的、規范發展的科學軌道。
理智的層次僅僅應當表現在超前她預知并切實地闡明即將可能出現的事物，而絕不應當在事物出現之后再力圖去說明它。問題的提出是基于：綜觀中國房地產業市場中的諸多成功的策劃成果、新思想、新觀念、新理論、新方法、新手段的日漸滲透與結合應用、策劃人的高層次綜合素質及其文化素養，構成了市場營銷策劃的靚麗風景線。在評價諸多房地產營銷成功范例的同時，如何透過成功營銷的表象，運用數理統計、系統工程等各類有效的數學方法，實現定量建模與定性評價預測的深層組合，從而把房地產營銷的成功運作歸納、總結到更高的理性層次上去?作為市場經濟學科與市場經濟實踐環節的認知交叉與升華，便顯得格外必要。
1房地產市場營銷中馬爾科夫滾動預測的步驟
馬爾科夫(A．A．Ma^ov)理論指出：“系統達到每一狀態的概率僅與近期狀態有關，在一定時期后馬爾科夫過程逐漸趨于穩定狀態而與原始條件無關”的這一特性稱為“無后效性”L2J。即：事物的第n次試驗結果僅取決于第(m一1)次試驗結果，第(n一1)次試驗結果僅取決于第(n一2)次試驗結果，依此類推。這一系列轉移過程的集合叫做“馬爾科夫鏈”或稱為“時間和狀態均離散的馬爾科夫過程”?！皩︸R爾科夫過程和馬爾科夫鏈進行分析，并對未來的發展進行預測稱為馬爾科夫分析”_3l。馬爾科夫預測方法的特點是：不需要大量的統計資料，只需有限的近期資料即可實現定量預測，而且馬爾科夫預測方法適用于短期預測的基礎上，只要狀態轉移矩陣滾動次數足夠的多，同時也適用于長期預測。但要求市場比較穩定并在一定時期內設有大的變動。
馬爾科夫過程實際上是一個將系統的“狀態”和“狀態轉移”定量化了的系統狀態轉換的數學模型：
狀態{S。，n≥1}：指現象某一時刻上的某種狀態，是表示系統的最小?組變量。當系統可完全由定義狀態的變量取值來描述時，稱系統處于一個狀態。
狀態轉移：指當系統的描述變量從一個狀態的特定值變化到另一個狀態特定值時，就表示系統由一個狀態轉移到另一個狀態，從而該系統實現了狀態的轉移。
相應地，事物處于某種狀態的可能性的大小.
則某一時期A的狀態概率向量為：
首先：選定預測的市場對象(即論域)進行市場調查,要研究的物業對象，應在整個市場或區域內并在調查期內開盤的物業中隨機選擇；對被研究的市場對象的特征(現象)(如：銷售量、戶型、物業類型、價位)進行市場調查，調查表如表I，可根據實際要求調整。房地產物業市場(系統)營銷過程是一種相關性很弱的隨機過程，它的相依關系僅僅表現在相鄰兩時刻之間的統計關系，以后過程的概率特性只依賴于近期觀測的結果，而與以前發生的任何情形無關，具有“無后效”特性符合馬爾科夫過程。即每期開盤就完成一次狀態轉移過程，其用戶選購意向的轉移過程近似于馬爾科夫過程，這樣的一連串轉移過程的整體構成馬爾科夫鏈。所以，在市場比較穩定并在一定時期內沒有大的變動情況下，可以應用馬爾科夫鏈對房地產物業市場營銷進行預測。
2房地產市場營銷中馬爾科夫滾動預測的具體應用
預測某市區域(市中心區、北市區、東西市區和南市區)的房地產物業的市場占有率。首先按各區域在同一時期的物業(樓盤)進行抽樣調查：調查表形式見表l(調查統計過程省略)。以上期開盤期限為調查期(如上期開盤期限為2003年1月1目～21J03年6月30日)對后期(本期、下期、下二期、?)房地產市場營銷策劃作預測。假A區(房地產)上期開盤簽訂意向購房合同2384份，同時損失429個客戶——即轉向購買其它區域的房產，而(獲得)有645個客戶從其它區域轉向A區購買房產，上期開盤A區總銷售數量為2813套，直接獲得的訂購戶數(余數)為：2813—2384—645+429=213；保持原有意向訂購戶數的概率為(2384—429)／2384=0．82；轉向B區的訂購戶數的概率為115／2384=0．05；轉向C區的訂購戶數的概率為95／2384=0．04；轉向D區的訂購戶數的概率為221／2384=o．09。以同樣方法可計算出其他區域的保持與轉向的概率(省略)。將計算結果按順序列一個表，得馬爾科夫轉移矩陣——即一步轉移概率矩陣。即町以看出：后兩期若在北區投資運作會迎來一個良好的機遇，其銷售剩余率較低，只要針對南區轉向北區的主要因素進行分析制定出有效對策，將爭取到更多客戶，一定時期內有較好的市場潛力；南區市場占有率較高發展勢頭迅猛，投資集中競爭更加激烈，出現了下滑趨勢，所以分析比較銷售剩余率尤顯重要；東西區市場占有率較低而且處于相對平穩市場不活躍，要特別注意開發量與上期的比較；對于中心區應當注意到城市發展的局限對其市場占有率的限制，這樣將出現新的轉移，但只要及時補充調查，我們可以隨時計算新的馬爾科夫矩陣下的新的市場占有率。
如需長期預測下去，可按照同樣的方法繼續計算，這就是所謂的“馬爾科夫滾動預測”方法。但需注意：預測結果的可靠度保證是市場營銷系統環境及其相應的系統條件基本上穩定或變化不大。
根據調查資料同理可對物業類型(多層、小高層、高層和別墅)、戶型(小戶型、中等戶型、大戶型和超大戶型)和價位(低價、中等價和高價)的市場占有率進行預測。(略)3房地產物業市場營銷最有利對策的分析根據馬爾科夫鏈預測結果，可以從而派生出相應的市場營銷決策。預測結果作為決策的依據，顯而易見，應當采取下面的三大策略：
1)通過控制并提高各項銷售指標的合意度，設法盡量保持原有的用戶比率。
2)通過品牌優勢的滲透，盡量設法爭取其他的關注并進而獲得新用戶。
3)既設法保持原有用戶，又同時爭取新的用戶。
以上的第三種策略，是前兩種策略的綜合運用，需要較大力度的經費支持。此外，當市場競爭各方勢力處于相對均衡時，不宜貿然投入過多的費用去實施第三種策略，此時可根據“因時而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原則，切實做好市場分析，宜采取保守戰略，以保留原有用戶市場份額為妥。
在房地產物業市場營銷中，尚存在諸如：房地產物業定位分類、性質分類、系統形態分類等一系列分類問題，解決這些問題的數學定量途徑則歸結為“聚類分析”的技術手段。超級秘書網
明確房地產物業市場營銷大系統中諸多要素和各子系統之間的有機聯系、隨機性質與組合方式，對促動房地產物業市場營銷而極為明顯的重要意義：準確地建立房地產物業市場營銷系統中各要素(子系統)和城市系統密切相關的數學模型，可進而明確其相應的等級關系和隸屬關系之后，通過相應的檢測、對照之后，可望較為完善地實現構成房地產物業市場營銷系統的有機組合。
[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收?？梢哉f，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。
二、房地產業稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。
（一）房地產企業涉及的稅種分析
目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。
2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。
3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。
（三）房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術
房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
3．費用攤銷技術
房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。
4．轉化技術
房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。
5．規避平臺籌劃技術
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。
三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃
與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃
投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。
（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃
《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃
新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預售房款的稅收籌劃
房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。
[參考文獻]
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1.1 現代物業管理成為房地產開發全過程管理服務。
通常物業管理是在房產已交付使用，業主入住后才進行相關的管理和服務，因此，傳統物業管理方式通常帶來無法彌補的物業管理工作缺陷，例如，當物業存在功能和質量方面的問題時，房產已交付使用，因此只好在建成的基礎上進行修補，往往難以達成較好的效果。隨著現代物業發展，物業管理已深入到房產規劃設計與建造階段，因此，可以及時在規劃設計和建造中對物業功能和質量問題進行調整，提高產品設計、生產和使用效果及質量。另外，現代物業管理在房地產開發建設期間便可實現物業建設、使用、管理的有機結合。主要體現為：在房產規劃設計中，將物業區域的完整性、合理性和便利性考慮入房產的整體規劃中，可以避免由于過多考慮房產設施和配套成本節約和施工便利而導致房產使用和管理的不便，從而導致的后期物業管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產整體上的不完善。物業管理與房地產開發管理全過程的結合，使得房產建設時可以從更注重房產使用者和居住者角度出發，并從物業管理的專業角度出發，審視物業的質量和功能，優化房產規劃和開發建設，幫助房地產企業節約物力財力，并達到較好的建設效果，提高房產舒適度和物業使用便利性，提高物業管理效率和質量。
1.2 物業管理服務促進房地產企業良好發展。
物業管理的主要功能是為物業所有人和使用人提供相關的管理和服務，創造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量?？傮w說來，通過提高房屋和附屬設備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業時，除關心價格、位置和外部環境外，最為關心的內容就是房屋的物業管理質量。物業管理服務質量高，物業管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業的發展。
2、物業管理促進房地產企業發展的措施
2.1、發揮物業管理在房地產開發過程中的作用。
現代物業管理要充分發揮在房地產企業的作用，則應主動參與房地產開發的整個過程，主要包括項目選擇、項目規劃、工程施工、房產銷售等過程，物業管理均應參與當中，使得整個房地產開發將物業管理統一規劃考慮并能解決處理相關問題。例如，在規劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發的小區配套完善，整潔有序，有利于優化居住環境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發公司，在開發某小區時，物業管理充分參與規劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區休閑廣場，提高綠化率5%,注重物業管理相關工作內容，注重環境優化，深受購房者青睞，該小區在平均房價略高于周邊小區的情況下，開盤即售罄。
2.2、注重物業管理資金投入。
房地產開發企業在物業管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，論文格式但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設施的投資、對于環境美化的資金投入，均會對業主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業管理的效果通常要隨著物業存在一直存在，因此房地產開發企業的理念和追求將長期通過物業管理內容呈現出來。
對于物業管理的資金投入主要包括：對于配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區業主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區創造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業管理相關資金投入時，應盡量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區供電負荷應考慮充分的冗余量。
3、物業管理在房地產開發過程應注重的關鍵點
物業管理參與房地產規劃開發全過程，應結合整個過程特點，把握關鍵點。主要包括：房地產規劃設計、施工監理、竣工驗收。
3.1 規劃設計方面。
物業管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產開發時，應該從整體效益和宏觀角度，規劃物業管理相關地點。有的房地產開發企業在規劃時忽略未來物業管理工作的開展，甚至連基本的公共設施都忽略規劃，而是將規劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區建成后，甚至物業管理所需要公共設施無空間可建，一方面導致小區生活質量下降，另一方面小區住戶滿意度不高，影響開發商形象。
3.2 施工監理方面。
物業管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業的年限也會很長。因此，物業管理通常應在施工中將各種物業管理中易出現問題的工程問題進行早協調、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為后期的遺留問題，主要包括：廚房、衛生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外，物業管理應在施工過程中，盡量了解房產的內部結構，掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等，對后期房屋竣工交房后物業管理工作的開展奠定好基礎。
關鍵詞：溫泉旅游經濟 城郊房地產 協調發展
溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規模的興建各種娛樂設施、服務設施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經濟的發展離不開房地產的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區，這些地方區位優勢不明顯，房地產發展面臨一定的挑戰，如何推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展便成為一個值得探討的課題。
溫泉旅游經濟對城郊房地產發展的影響
（一）溫泉旅游經濟發展有利于帶動房地產行業投資
溫泉旅游地具有重要的經濟價值已經為世人所認識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業主要依托溫泉資源運營，這些企業接待游客總數達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產行業投資，從而為城郊房地產的發展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區、重慶南溫泉核心景區等項目，由此可見，溫泉旅游經濟的發展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產行業的發展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經濟發展有利于提升房地產價值
溫泉旅游產業的發展不僅本身會成為一個重要的經濟增長點，而且會帶來土地、房產及基礎設施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區為例，截止到2014年3月，該地區在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經濟的發展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預期，同時，部分社會公眾特別是有較強經濟基礎的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產的需求，這將有效地拉動房地產價值增值。這一過程中，郊區房地產的非理性消費將發生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區域房產價格，從而有可能進一步推動房地產價格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經濟發展有利于促進房地產銷售
房地產行業特別是城郊房地產如何提高周轉率，加快產品銷售是一個重要的課題，特別是，當前我國房地產行業正經歷深入調整期，房地產庫存大，銷售壓力大。中國指數研究院數據顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經濟的發展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產信息傳遞給周邊的人，并進而激發市場需求，促進房地產銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產投資主體而言，如果其預期溫泉旅游發展潛力大，未來該郊區房地產前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產行業發展對溫泉旅游經濟的作用
溫泉旅游經濟的發展與繁榮需要眾多的條件，包括商業、住宅、工業地產的支持，特別是，現代溫泉旅游經濟多以度假村（區）的形勢出現，這一區域內部生產生活設施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發展旅游經濟的目標，而這無不需要發展房地產行業。此外，由于房地產行業關聯度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經濟的繁榮。
（一）溫泉旅游經濟發展需要商業地產支撐
溫泉旅游經濟需要各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的商業地產的支持，研究表明，旅游核心區已呈現嚴重旅游商業化的現象，旅游購物設施（地產）中，越是核心區域商業越豐富，支持購物的地產也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區域的則會大量布局餐飲、住宿等商業地產（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經濟的發展對商業地產的需求表現在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產為消費提供了場所，特別是當前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規模龐大，需要大房地產項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關的需求，包括購物等帶來需求，這類地產是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經濟發展過程中，這類地產是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產，并且這種地產一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設開發完畢，因而需要經過政府部門的嚴格審批并規劃才能開工建設，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經濟發展需要住宅地產支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產需求。特別是，隨著溫泉旅游經濟的發展，旅游區域會產生大量的就業崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區域，UNWTO的研究結果表明，旅游業每增加1個就業崗位，就可帶動相關行業增加4.2個就業機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業，這些人員會產生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產來支撐。按照北京大學的《中國民生發展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業崗位就相當于共有5.2個人就業，會產生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經濟繁榮，則必然會帶來相當的住宅需求。
（三）溫泉旅游經濟發展需要工業地產支撐
溫泉旅游發展到一定階段后將面臨提質的需要，化學制品、香料、精油等工業品將會被廣泛地應用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產品也將更為流行，這些產品需求的增大將吸引相關企業的入駐，如果規劃科學合理，本地資源優勢明顯，甚至可能在某一細分領域形成完善的產業鏈條，這就需要大量工業地產的支持。特別是，由于這些工業產品并不需要大規模的廠房，更多的是對科學研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設標準化廠房，并以出租等方式提供給相關的企業。
（四）城郊房地產行業發展的其他作用
溫泉旅游經濟是一個綜合體系，必須有相互聯系的行業作為支撐，特別是，各地在發展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質，如山東省夏津生態旅游區就以溫泉旅游為主導，配套打造了以休閑旅游與為內容的文化旅游項目，以椹文化為內容的（生產類）主題旅游項目，形成了較為完善的產業鏈條。而這種產業的發展都必須有房地產業的支持，此外，房地產行業作為一個與其他行業關聯度大、牽涉面廣的產業，與旅游相關的包括房地產布局、房地產項目勘察與設計，此外，還包括房地產項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關產品展示、批發經營等，這都表明溫泉旅游經濟要發展必須有房地產作為支撐。
推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展的思考
《山東溫泉旅游消費體驗活動調查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產建設中存在較大的問題，表現在溫泉地產開發前期為占據先機，特別是為占據溫泉旅游核心板塊，大量的房地產企業一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區，地方政府為吸引投資商掀起建設熱潮，往往采取寬容甚至支持的態度對待這種行為。在房地產開發過程中存在規劃設計不科學等問題，部分地產項目內部結構設計不合理，如殘疾人設施不健全等，交通等配套設施不健全。房地產項目建成后則存在后續開發利用不足等問題，如物業管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經濟與城郊地產協調發展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產理念
要堅決破除在溫泉旅游區建設房地產就是溫泉旅游地產的思想，而要從溫泉旅游文化出發，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產項目的特點在于溫泉、旅游、房地產三者緊密結合，基于此，在房地產項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內；在房地產項目設計中要包含溫泉元素，如在房地產外觀上能夠讓人聯想到溫泉，在房地產項目文化、房地產項目經營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經濟發展與房地產項目關聯度大。
（二）明確目標對象科學確定不同開發項目
溫泉地產項目可以分為不同的類型，因此，在開發過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發商業地產，如果以住宅為主則開發商品房，如果以工業品加工為主則開發工業地產，通過明確這種細分目標確定房地產開發模式。在這一過程中，房地產項目開發者要做好三大工作，即做好市場調研，充分了解溫泉所在地房地產供給和需求情況，了解各類房地產項目開發、布局情況，在市場調研的基礎上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結合自身的優勢合理選擇開發項目，一般而言，房地產企業本身在工業地產、住宅項目、商業地產方面各有所長，房地產企業要結合自身的優勢明確開發模式，控制項目風險。
（三）科學規劃并推動郊區房地產建設
作為城郊的房地產項目，其開發將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學的規劃才能達到開發的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產項目空間布局，要針對工業地產、住宅地產以及商業地產對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區域的道路規劃科學的布局房地產項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業用地相對集中，對于溫泉核心區域要提高投入強度保障土地得到充分開發；要做好房地產項目配套規劃，包括交通規劃、綠化規劃、生活配套規劃，通過這些配套設施的完善提升房地產項目的價值，促進房地產產品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經營開發
提高持續經營能力。溫泉旅游地產更重要的在于后續的開發與經營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產項目開發建設過程中，要選擇合適的物業等管理單位，提高房地產項目的經營管理水平。此外，在運行過程中，要根據市場發展的需要，不斷提供新的服務，如針對殘疾人的需求改進一些基礎設施，針對療養需求建設一些公寓型住宅等。
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中海地產物業公司于1986年成立于香港，公司成立的這20多年里，取得了不錯的成績。國家建設部領導贊譽“中海物業”為中國物業管理發展的榜樣，業內同行稱中海物業為“中國第一管家”。對“中海地產”而言，雖然取得了很大的成就，但該公司物業策略仍然存在一些亟待解決的問題，給顧客帶來不便，必須準確地分析原因所在并提出科學、合理的措施。
一、中國房地產發展的歷史及現狀
1.中國房地產發展的歷史
房地產是指在土地上蓋房屋的一種社會活動，又稱不動產，是房產和地產的總稱。中國房地產業起源于改革開放以后，香港鴻基地產以定向協議出讓的方式取得第一塊土地的使用權，接下來中國房地產市場開始開放并逐漸壯大。中國房地產的發展歷史已經近20年，自香港鴻基地產成為領頭羊后，深圳房地產的發展一直領跑全國的房地產業。1992年至1997年期間，政府開始對土地交易進行宏觀調控，并針對房地產市場交易出臺了一些法規和政策，其間1993年前后國內各地紛紛開始成立專業的房地產中介服務機構。直到1997年亞洲金融風暴的出現，國內受到很大的影響，房地產市場隨之降溫。由于經濟需要恢復和市場競爭激烈，1998年后，部分中介機構開始進軍內地二線和三線城市尋求發展。2001年中國加入世界貿易組織對房地產經濟產生了重大影響，2002年開始至今，全國的房價一路攀升，近兩年略有下降。
2.中國房地產業發展的現狀
目前我國房地產業發展主要體現在以下幾方面：首先，在前期投資方面。在房地產的投資上，與之前的大力度投資相比，我國目前的投資增速開始趨于緩和，但占全社會固定資產投資的比重仍保持上升趨勢；與此同時投資結構正在發生變化，經濟適用房投資比重繼續減少；國內信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。其次，在開發建設方面。我國目前控制了土地的開發面積，使得開發面積開始減少，購地和開、竣工面積的步伐也開始變慢；與之相對應的是拆遷規模受到遏制，不再允許大規模拆遷。但不可否認，這些還沒有改變土地控制形勢依然嚴峻的現實。第三，在后期銷售方面。房地產銷售在近幾年成為熱門職業，究其原因是因為房地產的銷售量還在持續增長，房價大幅攀升，需求依然旺盛。雖然最近兩年房價略有降低，但銷售在總體上依然保持以上特點。
二、中海地產物業策略的現狀
中海地產物業策略是基于其企業文化的，其企業文化，具體體現在以下幾個方面：（1）核心價值觀：追求企業和員工的共同成長，實現企業與客戶的和諧共榮。（2）企業精神：嚴格苛求、自覺奉獻；（3）經營理念：精誠服務、精彩生活；（4）品牌風格：高檔物業特征，優質服務標志；（5）服務理念：管就高標準、干就創一流；（6）團隊精神：“我的中海物業，中海物業的我”；（7）質量方針：為顧客提供一個安全、清潔、優美 、舒適、方便的生活和工作環境。
基于以上企業文化，目前中海地產物業公司的物業策略為：不把任務外包出去，對售后服務有責任感，努力提高售后質量，為顧客買房提供良好的基礎。除此之外，隨著中海房產公司開發的項目越來越多，未來中海地產將不再接納外部物管業務，集中精力服務于中海自己開發的物業。
由此可見，中海地產目前的物業策略有兩個方面。一方面，中海地產承諾了堅持企業文化中的各種精神，把顧客的利益放在首位，并承諾不會外包任務，是體現其責任感的策略；另一方面，中海地產將逐漸走上自給自足的軌道，開發具有自身特色的物業，并只為中海服務，是一種封閉式策略。
對于策略的實施，中海地產主要包含如下內容：全面導入ISO9000國際質量管理體系，規范服務流程；全面導入ISO14001環境管理體系；全面推行氛圍式管理，使小區呈現出悠閑居住環境與綠色人文環境完善結合的特色；專業化技術支持，中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業化清洗公司將以專業化管理確保小區的公共設施設備得到良好的維修養護。
三、中海地產物業策略存在問題分析
“中海地產”的物業策略并非盡善盡美，而實施的過程也差強人意，從一些顧客的反饋中可以證實其策略及實施確實存在著一定的弊端，主要集中在以下幾個方面。
首先，服務的態度不夠端正，很多顧客反映，“中海地產”的物業人員未能及時對問題進行解決，經常拖時間，有的甚至不予理睬；在物業的網站上只回答無用問題，對求助和質疑卻沒有回應等等。其次，服務的質量不好。體現在物業有時維修質量不過關，倉庫里小型電瓶車無人看管并表示丟失概不負責，以及水電費的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次，服務的費用十分昂貴。物業公司沒有按照物價局的規定收取費用，其高昂的費用與服務質量不成正比也使顧客覺得不公。
這些直觀的問題反映了中海地產物業策略與實施的問題在于：首先，策略中缺乏對員工自身的要求，單單從企業整體角度考慮未來努力的方向，忽略了每個員工的個體差異性與僥幸心理，導致部分員工表現出了驕橫的態度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封閉式策略不夠完善，由于缺乏競爭對手，只在中海產業內部進行鏈式服務，中海物業逐漸缺乏競爭意識，如果不經常反省，就會出現服務質量每況愈下的情況。再次，沒有提及物業策略實施的應用情況及獎懲力度。完美的策略與實施的過程往往存在差距，而對實施的程度放任自流更會導致真實情況與計劃背道而馳，缺乏策略實施的強制性保障導致中海物業方面的不足。
簡言之，中海地產物業策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細和策略實施缺乏保障，是需要及時改進的。
四、完善中海地產物業策略的建議
針對“中海地產”物業策略的欠缺，筆者建議從以下幾個方面進行改進：
首先，提高員工素質，培養優秀人才。隨著生活水平的不斷提高，業主高質量的要求，對現有物業服務企業的服務意識和管理水平提出了挑戰。為此，中海地產的服務意識要加強、服務水平要提高。中海地產應加大在職員工的教育力度，有規律地進行培訓，如聽講座，觀看視頻等。企業應多開展活動，讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足，追求更大的進步，與此同時提出對公司的意見和建議，爭取企業和員工共同進步。對于管理者而言，應把自己的位置擺正，不可總以管理者自居，要講求以人為本，與員工多交流，真正地把自己當作服務人員。今后對于人才的選拔，不僅要關注其專業能力的高低，其品格與服務態度也要格外重視。公司可以和一些學校聯合培養“訂單學生”，即公司提出理想人才模式，由學校來進行培養，畢業后直接送往企業，這是一種最直接也是最高效的方式。
其次，尋找競爭對手，找到自身缺陷。企業在競爭中生存，競爭對手可以激勵自身進步。在條件允許的情況下，中海地產物業公司可以實行半封閉式策略，即大部分時間和精力用于中海產業內部的服務，小部分時間可以將任務外包給其他優秀的物業公司或者去承包其他公司的物業任務。通過比較，公司能夠增強危機意識，不斷反思自身不足，這樣能夠不斷進步。即使不能實現，也要通過其他途徑，如顧客反饋、網站維護、員工指出等方式尋找自身的問題，杜絕剛愎自用。與此同時，要做到真正意義上的“售后服務”，即對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業管理學習，不斷提高服務檔次。參與國際物業管理市場競爭也是現代物業管理發展的必然趨勢。市場經濟的本質也是競爭，對內競爭與對外競爭相結合，國內市場與國際市場相對接。隨著中國加入世貿組織，第27屆奧運會在北京的成功舉辦，同國際物業管理市場的接觸一定會越來越密切。因此，中海地產物業公司應力求把物業服務打進國際市場，增強國際競爭力。簡言之，競爭機制的形成，一方面可以促使物業服務企業提高管理水平，增強企業開拓能力和應變能力，從而增強其市場競爭力；另一方面可以使企業經受鍛煉，積累競爭經驗，為在國際市場競爭中戰勝對手積蓄力量，創造條件。
最后，加大實施力度，堅持獎懲分明。公司需要有具體的規章規定策略如何實施，并完善獎懲制度來更大地激發員工的工作熱情。中海地產物業公司可以根據自身的具體情況制定獎懲措施，保證獎懲分明，這樣能夠有效提高服務質量。主要是對考核為優秀等次的員工，要在晉升職務、級別、工資、獎金等方面，制定更加優惠的政策，對年度考核不稱職的要進行相應的處罰。同時要加大考核結果運用力度，實施考核并把考核結果和員工的獎懲、培訓、辭退以及職務晉升、福利待遇等有機地結合起來，做到賞罰分明，充分發揮考核的教育、激勵作用，創造人才脫穎而出的良好機制，才能提高實施的效率，確保物業策略的順利進行。
五、結語
物業管理是一個新興行業。物業管理的發展方向、管理模式、戰略目標、服務的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業主滿意”。以業主為主導，力求滿足業主的需求和期望，追求“業主滿意”和“忠誠的經營管理”新理念，在市場經濟體制下，逐步形成并且迅速發展。良好的物業策略是對企業工作開展的指導，中海地產物業公司須對目前的物業策略加以改進，爭取做到完善、詳細，從而確保中海地產的物業服務質量達到更高的水平，使公司和顧客達到雙贏。
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一、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
（一）準備階段的稅務籌劃
（1）選擇恰當的組織形式以及結構。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業的發展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織結構主要包括子公司和分支結構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納?？偣緹o法借其實現納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產開發企業都具有經營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業的融資難度加大。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發企業資本結構或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業的資金周轉壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產用于“雙重抵稅”。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當的建設項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
（二）項目建設階段的企業稅務籌劃
（1）選擇合理的建設方式。對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發等。選擇合作開發模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產權屬并沒有發生轉移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定，例如：固定資產或者無形資產在計提折舊或者攤銷過程中產生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業務招待費”等限額扣除的成本費用，企業應盡可能將其控制在限額范圍內。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產企業應根據自身的實際經營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產企業需要盡力避免引發罰金繳納行為的事件發生。
（三）銷售階段企業的稅務籌劃
（1）確定最優的銷售價格。房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業銷售收入的稅務籌劃。按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產企業向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業納稅額的目標。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產開放企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
（四）保有階段企業的稅務籌劃 當房地產企業的庫存出現大量積壓時，很多房地產公司都會選擇租賃方式來加大企業的經營效益，進而減輕因產品積壓而引發的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規定，房地產企業因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業稅、房產稅以及企業所得稅等。這同樣增加了房地產企業的稅收負擔。但是，如果房地產企業將原先的“出租”改成經營“投資”，則僅需要繳納一定的企業所得稅，如此，企業的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當的會計政策。在投資性房地產的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業的歷史成本進行計量，在規定的年限內可做計提折舊處理。權益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權益法，成本法更適合房地產企業，因為，其可以將資產的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產企業的稅負。
二、房地產企業在不同階段稅務籌劃的風險對策
（一）準備階段 房地產企業在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產企業分公司的監管力度上還是要弱于對子公司的監管，同時，分支機構一旦出現虧損，出現的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產企業在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產企業獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發生土地轉移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業節省大量的稅款。目前，國內多數的房地產公司都是按照 “先買地，再創建項目公司” 的傳統流程進行房地產開發的，如此，便會因為出現了土地權屬轉移而使房地產企業增加大量的契稅負擔。所以，房地產企業應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產生與“票據不合規”相關的風險；多數情況下，銀行貸款都是房地產企業融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業將融資的關注重點轉向了非金融機構，而在融資過程中，合規的單據則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產企業要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結算利息費用充分利用起來，以實現有效降低企業稅負的任務。
（二）開發建設階段 在該階段，房地產的開發成本費用歸集對企業應繳納的企業所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產企業應該在遵循稅法規定以及會計準則的前提下，根據企業該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業獲取“節水效益”，從而促進企業的資金供應鏈周轉正常。同時，房地產企業在制定投資計劃時，要對企業所得稅的轉回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業，在合同簽訂時，要明確規定合同價款以及發票的取得方式，從而有效避免不合規風險的出現。
（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產企業應該根據上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規定，合理進行銷售價格制定。在開發項目整體轉讓過程中，房地產企業應該對企業執行的稅務籌劃方案是否真能達到節稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節稅額的情況出現。
（四）保有階段 在這一階段內，房地產開發企業經常是同時進行房產的租賃和投資聯營活動。其在物業費、經管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉為“承包經營”時，房地產企業要辦理相應的營業執照，并將這項經營活動作為自身經營范圍內的一部分，同時，將“經營人”的角色賦予“承租人”，并對其經營活動進行
三、實例應用
（一）對房地產的增值率進行適當控制 該房地產公司主要從事房地產開發，其嚴格遵循國家的相關稅收法規，合理制定企業的稅務籌劃方案。其在實際的生產與經營過程中，主要涉及到營業稅、企業所得稅以及房產稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產企業應該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產租賃業務的稅務籌劃 該房地產企業在從事房地產的投資、開發與銷售的同時，出于擴大企業經營范圍和發展規模以及充分利用現有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產企業準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿企業，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產企業當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產企業應繳納營業稅600×5%=30萬元；房產稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產企業每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F對企業進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿企業，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產企業的稅收情況如下：應繳納營業稅510×5%=25.5萬元；房產稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產企業的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿企業而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿企業每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經過籌劃，房地產企業的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿企業每年節約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
[1]高鴿：《房地產開發企業稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。
關鍵詞：貨幣存量；房地產價格；通貨膨脹；沖擊效應
基金項目：國家社會科學基金資助項目（07CJY061）。
作者簡介：張萌（1983-），男，陜西漢中人，云南大學經濟學院博士生，陜西學前師范學院數學系講師，主要從事世界經濟和宏觀經濟政策的研究；蔣冠（1971-），男，云南保山人，云南大學經濟學院教授、博士生導師，主要從事國際金融、貨幣政策和金融市場的研究。
中圖分類號：F201文獻標識碼：A文章編號：1006-1096（2014）01-0155-06收稿日期：2013-05-04
一、文獻綜述
相關研究可以分為理論與實證兩大類。理論文獻包括：Bertrand（1995）認為在金融自由化條件下，金融機構過度信貸加速了房地產泡沫形成與破滅；Christopher等（1997）指出房地產業繁榮期伴隨信貸快速增長和杠桿急劇上升，當泡沫破滅時，債務積壓和去杠桿化危及金融和宏觀經濟穩定。在國內，張等（2008）認為美國次級抵押貸款市場的基礎是房價上升和美聯儲寬松政策，當此基礎不存在時，房地產泡沫危機就開始顯露；苗文龍（2010）認為商業銀行對貨幣當局的“倒逼機制”削弱了貨幣政策獨立性，導致中國貨幣供給內生性超發，助長房地產泡沫產生與膨脹；馬永坤等（2011）認為中國房地產的資本品屬性超過其耐用消費品屬性，引導社會儲蓄流向房地產市場，其他行業面臨資金匱乏困境。
實證文獻包括：Goodhart（1995）研究發現英國房地產價格顯著影響信貸增長率；Davis 等（2004）研究表明，商業房地產價格引起信貸、產出擴張，而不是相反。在國內，謝經榮等（2002）的研究顯示1980年以來世界范圍內發生的多次金融危機中都不同程度的存在房地產泡沫；張濤等（2006）研究發現房價引起銀行信貸增長；李健飛等（2008）發現貨幣增加并不是房價上漲的根源，但是房價上漲對貨幣擴張作用明顯；李建等（2011）認為貨幣存量對房價有顯著的正向沖擊效應，但存在時滯。
現有文獻存在三點不足：一是理論研究集中于貨幣存量、房價與宏觀經濟穩定的靜態、局部均衡分析，較少進行動態、一般均衡分析；二是對于貨幣外生性假設也與中國貨幣內生性的事實不符；三是實證研究主要側重于非動態關聯的宏觀層面，缺乏微觀經濟理論支撐。本文的創新在于首先基于內生性假設的四部門一般均衡動態研究，為研究貨幣、房地產價格與宏觀經濟穩定的聯動機制提供了微觀基礎。
二、理論模型分析
（一）家庭部門
（二）非房地產企業
（四）商業銀行
三、模型穩態與轉移動態分析
四、經濟系統數值模擬
（一）穩態數值模擬
首先采用經驗估計法校準系統中各參數值：{α，δ，β，η，，θ，ψ，v}。系統參數可分為生產函數參數：{α，δ}；效用函數參數：{β，η，}；貨幣函數參數：{θ，ψ，v}。各參數校準值匯總在表4。
將表4中各參數值帶入表1，可計算實際利率、人均資本存量、消費、產出、房地產存量、貨幣存量、名義貨幣增長率、通貨膨脹率、房地產價格變化率、房地產相對價格的穩態值，見表5。
從實際存款利率來看，目前我國一年期存款名義利率為3%，扣除3%～4%的通貨膨脹率，實際存款利率小于0，無法反應資金供求水平與資本收益情況，分析實際利率應該考慮貸款實際利率。2000年以來我國一年期貸款基準利率長期維持在6%～7%之間，綜合考慮貸款上浮、民間借貸利率，以及較低的通貨膨脹率等因素，本文選取9.5%作為實際利率的現實值，偏離穩態值102%。偏高的實際利率引導企業將資金投向房地產等少數高回報行業，其他行業則投資不足，不利于整個社會資本協調積累。
從房地產相對價格來看，假設1998年房改前房地產相對價格處于穩態水平3.571，根據1998年～2012年均通貨膨脹率3.612%與房地產價格變化率
（二）轉移動態數值模擬
對實際利率、消費、貨幣增長率、房地產價格變化率、通貨膨脹率、房地產相對價格的偏離賦予初值：{r^0，c^0，θ^0，πh^0，π^0}；經濟系統將模擬出各變量rt，kt，ytkt，ctyt，htkt，mtyt，θt，πht，πt，PHtPt轉移動態路徑。
根據前文測算：r^0=1.02；θ^0=4.53；基于消費/產出比例偏離穩態值-32.69%，并考慮消費對經濟增長的貢獻因素：c^0=-0.383；根據2009年～2012年房地產銷售價格指數、企業商品價格指數計算：πh^0=0.55；π^0=-0.25；首先剔除貨幣與價格因素，即初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=πh^0=π^0=0}；其次納入貨幣、房地產價格與物價因素，初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=4.53；πh^0=0.55；π^0=-0.25}；經濟系統模擬出各變量兩組轉移動態路徑。
五、結論與政策建議
本文通過四部門一般均衡分析發現房地產相對價格與實際利率是影響消費、儲蓄、投資、產出的核心傳導變量，傳導機制為：實際利率通過儲蓄分別對當前消費與房地產投資產生替代效應，對未來消費產生收入效應；當前房地產相對價格對向前消費產生收入效應，預期房地產相對價格對當前消費與儲蓄產生替代效應。
綜上分析，只有穩步降低貨幣增長率，引導貨幣存量在行業間合理配置，調節房地產價格與實際利率至合理水平，才能消除公眾對房地產相對價格上漲預期，進而從根本上化解經濟資源結構性錯配所積聚的經濟、金融風險。具體措施包括：
1.根據規則性原則改革貨幣政策決策機制，制定、執行穩健的貨幣政策，利用公開市場業務、信貸規?？刂啤⒋翱谥笇У榷喾N政策工具控制貨幣供給；加強對“影子銀行”、民間借貸監管，使內生性貨幣創造機制趨于合理化、規范化，從源頭上減輕貨幣對宏觀經濟的沖擊。
2.加快利率市場化改革，增強存貸款利率，尤其是存款利率與資金供求狀況、資本收益率之間的聯系，將存貸利差控制在合理區間，發揮利率作為資金價格信號在資源配置中的導向作用。
3.通過對土地、財政、稅收、產業、社會保障等制度進行系統性改革，穩定房地產價格，打破公眾對房地產價格持續上漲預期的，從根本上化解房地產價格扭曲所導致的資源結構性錯配。
參考文獻：
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苗文龍. 2010. 貨幣政策是否應關注資產價格[J]. 當代財經（7）：51-62.
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張，王愛民，楊朝軍. 2008. 基于微觀視角的流動性危機模型及應用[J]. 管理評論（8）：3-7.
張濤，王學斌，陳磊. 2007. 公共設施評價中的異質性信念與房產價格――中國房產泡沫生成的可能解釋[J]. 經濟學（季刊）（1）：112-124.
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CHRISTOPHER K， PHILIPS L. 1997. Asset price bubbles and monetary policy[Z]. Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper.
DAVIS E P， ZHU H B. 2004. Bank lending and commercial property cycles： some crosscountry evidences[Z]. BIS Working Papers.
關鍵詞：房地產業；經濟增長；FDI；協整關系；因果關系
一、引言
自1998年中國實施住宅市場化以來，中國房地產業得到快速發展。2003年，房地產業開始進入快速發展通道，房地產業的經濟增值由2003年的740.33億美元增加到2010年的3296.49億美元，增長445.27%，房地產業成長為中國經濟的支柱產業。1997年，中國吸引FDI452.57億美元，其中制造業281.2億美元，占比62.13%，房地產業51.69億美元，占比11.42%。2010年，中國的FDI達到900.33億美元，其中制造業467.71億美元，占比51.95%，房地產業167.96億美元，占比18.66%。由此，可以看出外商直接投資結構中，制造業的比重仍舊占據一半以上，但已經出現明顯的下降，而房地產業的比重增加明顯。
我國房地產業得到快速發展，2010年房地產產值為3296.49億美元，相比1996年的314.83億美元增長了10倍多。同時，房地產業的外商直接投資也由1997年的51.69億美元增加到2010年的167.96億美元。外商直接投資對于我國房地產業的發展有著重要的貢獻作用。為了進一步研外商直接投資是如何促進房地產業的發展、房地產業和外商直接投資二者之間存在何種的關系以及政府如何用好FDI，本文試圖用計量經濟的方法進行實證研究。
二、文獻綜述
中國在快速發展經濟的過程中，各級政府非常重視外商資本的引進。FDI對促進經濟快速發展、技術水平提高以及更新管理理念等方面發揮了很大的促進作用。因此，國內外關于中國經濟增長與外商直接投資的研究很多。但對于中國房地產業與FDI的研究文獻較少，尤其是關于二者之間的實證研究更少。
劉志宇通過研究發現，外資的進入使房地產市場的投資總量得以增加，同時提高了我國房地產業的技術水平，并促進相關上下游行業的技術水平提高。羅漢認為，外國開發商和建筑商帶來先進的大型施工機械、施工技術以及相關管理經驗，有利于我國房地產行業技術水平的提高和產值的增長。
萬倫來、陳希希采用中國省際1999-2004年房地產業面板數據，計量分析房地產業FDI對房地產業技術效率水平的影響。研究結果表明：FDI對提高中國房地產行業技術效率整體水平的影響并不明顯；從區域分布來看，FDI對東部地區房地產業技術效率水平的提高有明顯的促進作用，相比，對中西部地區房地產業技術效率的提高卻沒有多大的影響。
戎雪以我國1997年-2006年房地產市場的FDI總額和房地產開發業FDI為樣本，分析前二者與我國房地產銷售額、房地產投資額和房地產價格之間的關系，研究結果表明：FDI總額與我國房地產銷售額、房地產投資額和房地產價格相關性非常高，屬于正相關；此外，通過一元線性回歸得出，FDI總額對我國房地產投資額和房地產銷售額影響很大。
上述學者對于房地產與FDI的研究，有很大的理論和實際研究價值但是，研究的對象選取時，大多側重于選取某個省份或地區來研究，以免缺乏全局性的說服性。一些學者雖然研究對象選取全國各身份面板數據，但對于二者之間是否才在Grangery因果關系沒有進行深入研究。
三、中國房地產業FDI的經濟增效應實證研究
1.數據、變量的選取以及分析說明
本文實證分析所采用的樣本取自1996—2010年的年度數據，選取中國房地產業外商直接投資、房地產業增加值作為分析變量。文中gdp代表房地產業增加值、fdi代表房地產業FDI，單位為億美元；對gdp、fdi取對數轉變為LNGDP、LNFDI，分別用X、Y替代LNGDP、LNFDI。本文數據數據主要來源于歷年《中國統計年鑒》、歷年《中國人民銀行統計年鑒》。本文實證分析基于計量軟件Eviews6.0。利用軟件繪制出。
根據相關數據進行分析，可以看出：
1996-2010年，中國房地產業FDI和中國房地產業歷年整個產業增加值均保持同方向的長期增長態勢，中國房地產業歷年FDI對數值、產業增加值對數值生成的曲線形態相似度有一定程度類似，可以初步確定中國房地產業FDI對房地產業GDP存在一定得影響。
2.實證分析
（1）平穩性檢驗
如果隨機過程的均值和方程在時間過程上是常數，且任意兩時期之間的協方差只依賴于兩時期間的距離，不依賴于實際時間的變化，則此隨機過程是平穩的，反之，稱之為非平穩。進行時間序列分析，主要判斷其平穩性。本文采取增廣的迪基—富勒檢驗（ADF檢驗），也稱之為單位根檢驗。本文統一采用90%置信度。
通過ADF檢驗時間序列的平穩性，結果表明：X、Y序列都是非平穩序列，Xt～I（2），Yt～I（2）。
（2）協整檢驗
若非平穩時間序列的某種線性組合是平穩時間序列，則這些非平穩時間序列之間存在協整關系。由表一可知，X、Y都是二階單整的，即I（2），本文采用E—G兩步法進行協整關系檢驗。
第一步：用OLS方法估計協整回歸方程為：
Yt=1.638108+1.179197Xt+ut
（2.406286） （7.591205） R2=0.815933 F=57.62639 D.W=0.579379
說明：指標加下標t表示第t期數據，u為隨機擾動項，括號內數值為系數對應于T統計量的取值，R2為衡量擬合度的判定系數，D.W為衡量自相關程度的杜賓—瓦爾森統計量。
第二步：對殘差序列ut進行單位根檢驗，結果如下表，殘差序列是平穩序列，說明房地產業FDI與房地產業增加值之間存在協整關系。
（3）Granger因果關系檢驗
經濟活動中的各種變量有的可能有相似的變化趨勢，在回歸中會表現較好的顯著性和擬合度，但單純的顯著性檢驗已不能滿足研究的需要。格蘭杰因果檢驗是目前用于檢驗兩個變量之間因果關系的一種常用方法。
利用Granger因果關系來檢驗1996-2010年中國房地產業FDI與房地產業增加值之間的因果關系。檢驗結果表明，在10%顯著水平下，當期房地產業增加值近似于當期、滯后1期或之后2期的房地產業FDI的Grange原因。中國當期的房地產業FDI是滯后3期的房地產業增加值的Grange原因，當期房地產業增加值是滯后3期的房地產業FDI的Grange原因。
3.研究結論
通過以上進行實證研究，得到以下結論：
（1）中國房地產業FDI對房地產業產值增長有較強的拉動作用。盡管房地產業FDI和產業增加值都是非平穩序列，但二者之間存在協整關系，也就意味著二者之間存在長期的穩定關系。協整方程表示：當外商投資增加1%時，可使房地產業增加值增加1.179197%。
（2）FDI是房地產業增加值是滯后3期的Granger原因。FDI是房地產業增加值的Granger原因不具有穩定性，可見FDI不是房地產業增加值持續上漲的主要原因和動力。
（3）不論是當期，還是滯后1期、滯后2期或滯后3期，房地產業增加值都是房地產業FDI的Granger原因，且具有長期的穩定性。
四、政策建議
1.加大房地產業開放力度，構建良好的投資環境
中國政府應當進一步增加房地產業的開放力度，增強市場競爭力度，實現投資主體多元化，形成良好的競爭環境，促進房地產業的良性循環和健康平穩發展。優化市場的法律環境，做好知識產權保護工作。完善基礎設施建設，為FDI提供一個便捷、高效、安全的外部環境。培養房地產業所需各類人才，拓寬人才培養途徑，為房地產業FDI提供一個良好的軟環境。
2.引導外資投向，優化房地產業FDI的結構
針對當前國家對房地產業實行嚴格的宏觀調控政策，影響FDI投資中國房地產業的進程。政府部門除出臺一些優惠政策外，還應合理引導外資投向，用優惠政策鼓勵FDI投向中國的經濟適用房、廉租房、公租房建設，同時也可以學習國外房地產公司先進的營運模式、管理經驗和技術水平。
3.制定完善的房地產業法規政策，加強房地產業FDI的監督和管理
房地產業是一個資金密集型產業，涉及的資金量大，對國民經濟的健康運行關系巨大。一旦外資投資房地產業沒有得到有效的監管，很容易產生嚴重的投機行為。增加擴大房產稅試點城市和地區，提高FDI的投機成本，規范房地產市場FDI的投機行為。建立房地產市場信息和預警系統，關注房地產業FDI的動向，監控市場風險。
參考文獻：
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論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。
④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策