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導語：在房地產金融市場風險的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
論文2007年美國爆發的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內迅速席卷全球，給全球實體經濟以重創。通過分析美國次貸危機產生的原因和我國房地產市場存在的風險，可以看出中美兩國房地產市場的共性。同時我國房地產市場起步較晚，處于發展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產金融市場存在的風險，提出相應對策。
論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
關鍵詞：房地產；金融；衍生品；制度創新
房地產金融衍生品的制度創新取決于政府與金融企業二者之間的制度需求是否能夠互相適應，也就是說金融企業是否與政府能夠具備同樣的強烈回避價格波動風險的偏好，以及其創新制度能否有效得以實行，以此滿足金融企業規避價格波動風險的偏好。此外，由政府主導的強制性制度創新同樣缺乏制度供給的有效性與針對性，金融企業積極創新的訴求被遏制，使得房地產金融衍生品的制度創新缺乏主體的支持效用。雖然房地產金融衍生品制度的創新應當作為一項需求誘致的制度創新，通過十多年的努力也形成了我國房地產市場的跨越式發展，但是資產證券化以及信用衍生品等等均可分散經濟體住房貸款風險的金融創新制度與金融工具的發展卻相對滯后，所以，為了有效避免風險，讓銀行具有制度創新的動力。
一、房地產金融衍生品制度的現狀
在當前國際當中較為完整的房地產金融市場體系當中，因為機制的逐步完善，已經出現了許多與制度以及產品創新的成功實踐，這些成功的創新實踐均是在市場化的大前提下進行的，也同樣包含保護公眾權益以及一直行業壟斷以及完善市場內部要素等。對于國內的房地產金融市場來說，因為金融創新機制的缺失以及相關的金融制度發展相對滯后，出現了發展速度十分緩慢等現象。比如盡管央行對房地產開發商采用項目融資或者股權融資等等多種融資的方式持支持的態度，但是房地產金融市場資產的證券化作用也同樣面臨著多種發展障礙。其中一條便是法律的阻礙，對于尚未能夠出臺產業投資基金法以及基金法等等明確的法律措施的當前，為金融衍生品相應規范的發展帶來了諸多限制，同時，規模與收益的發展阻礙也對信托在發行數量上的限制以及缺乏流動性的問題帶來了諸多影響。最后，因房地產公司在上市方面所面臨的高門檻與高成本下，市場操作也同樣存在著許多障礙。因此，想要進行房地產金融衍生品制度的創新，讓房地產市場掙脫商業銀行等一些間接金融系統主體的禁錮，先要對市場主體的多元化融資需求的市場機制與風險約束機制進行滿足，進一步確立利于社會公眾分享公共福利的將房地產金融、證券市場產品進行有機結合的創新機制進行統籌安排。
二、房地產金融衍生品制度的創新思路
想要積極的對房地產金融衍生品制度進行有效創新與分析，應當首先明確創新思路，并沿著創新思路進行摸索，充分發揮出新興房地產金融機構的發展特點，對于房地產金融衍生品制度創新以及其它相應的配套制度進行創新、融合。同時，適當的對房地產金融衍生品制度的創新模式進行轉換，其方針思路應為發動政府強制性作用，扭轉制度的變遷與作用，適當的培育市場誘致性與制度變遷的力量，以金融機構以及金融服務拓展作為其突破口，帶動當前商業銀行房地產金融改革，積極的推動房地產金融衍生品制度的創新。同時，也應進一步構筑房地產金融衍生品制度的創新體系。通過對金融衍生品制度體系的借鑒，房地產金融衍生品制度的體系建設也應當大體包含三個方面，首先是市場交易制度，其次是市場監管制度，最后則是市場風險管理制度。凡此三點，是房地產金融衍生品制度創新體系的重要元素，同樣也是房地產金融衍生品制度創新體系構建的最關鍵環節。房地產金融衍生品制度的創新，也便可以循著這樣的思路進行建立并完善。房地產金融衍生品的交易制度創新，能夠保障房地產金融衍生工具交易能夠按照市場交易規則順利的進行，也能夠確保房地產金融衍生工具的交易按照市場交易規則進一步達到完善與創新的目的。對于我國目前的發展狀況來看，最好的辦法就是參照西方發達國家的做法，并依照我國實際國情與房地產衍生品市場的不同發展階段特點，進一步達到交易制度的完善。當前我國房地產金融衍生品市場的監管主要依靠不同的發展階段特點，進行交易制度的創新，房地產金融衍生品市場的監管主要的目的是確保市場的有效性，抵御金融衍生品市場所面臨的市場風險，在此基礎之上保障廣大投資者的切身利益。當前我國房地產金融衍生品市場所普遍存有交易品種較少，其發展時間也較短一些現象，而且市場風險管理機制也同樣為能夠真正得以建立，所以只有對房地產金融衍生品市場實施有效的監管才能夠保障市場運行的有序性并促使其能夠穩定、持久的發展。從提升我國金融市場競爭力的角度出發，以此應對全球金融市場一體化的重要挑戰，按照國際慣例對房地產金融衍生品的市場風險管理制度進行制定是當前的重要課題。
現有的金融制度的場景以及構置，不但影響了房地產金融衍生品的創新步伐，同樣也因為房地產金融業所面臨的諸多金融管制限制了其金融創新的空間，讓房地產金融衍生品在創新過程中出現了一定程度的盲目性，并且讓整個房地產金融市場極度缺乏創新的能力以及活力，完全難以滿足當前房地產發展對于金融市場功能的多元化需要。而房地產金融衍生品制度創新的體現之一便是實現房地產金融衍生品產品的創新，對房地產金融衍生品產品的創新來說，對它有著直接影響的便是金融機構中當前的體制問題。在這樣的形勢下，商業銀行經理人只需要對廣大的投資者負責，而不需要對上級或者是大股東負責，追逐利潤將成為商業銀行產品創新的最大動機，但是股權分散與國家控股之間的矛盾應當如何化解，則應當進一步在實踐中不斷摸索。
三、結語
本文通過對我國房地產金融衍生品制度的創新研究進行闡述分析，并結合筆者自身經驗，談一些感受與看法，希望以此為相關工作者提供幫助、借鑒?！?/p>
參考文獻
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房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持,近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前,我國房地產開發資金來源主要分為:國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來,國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低,且呈不斷回落態勢;房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款,房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言,自98年,我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率,年均增長率為20.09%,高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率(12.71%)7.38個百分點。2004年,房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢,與2003年相比,2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點,住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底,全國建立住房公積金職工人數為158萬人,僅占在崗職工總數的8.2%;累計向433萬人發放了住房公積金貸款,僅占建立住房公積金職工總數的7%,比例明顯過小;全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%,沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態,對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中,商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,資本市場發展的相對落后,很難為房地產企業提供其他渠道,而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化,化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來,我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前,我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%,住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%,這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用,但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展,銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此,在我國尚未建立起個人誠信系統,商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下,大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索,建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系,為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展,現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定,單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢,我國房地產金融產品種類單一,無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?金融機構的產品創新存在一定制約,面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來,一方面我國連續8年降息;另一方面,隨著個人住房市場化以后,國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度,同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場,也應有直接融資的資本市場;不僅要有直接提供融資服務的一級市場,也要有分擔一級市場風險的二級市場,來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設,促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新,為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場,開發服務于不同目的和人群的產品,如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化,形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金,在國外已經得到迅速的發展,然而在我國的發展還處于初級階段。一方面,盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依,健康、持續地運行下去。另一方面,建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制,降低其所承受的風險程度,鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性,同時有利于銀行進一步擴大信貸規模,從而形成良性擴張,還可以改善銀行資產負債結構,降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是,近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長,住房抵押貸款,尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加,這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化,加速了間接金融向直接金融的轉化,使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴大房地產開發資金的來源,而且分散了投資資金的風險,促進房地產金融市場健康地發展。
【關鍵詞】房地產；住房金融政策；樓市波動
1 國內外住房金融政策
對于中國房地產業來說，如果沒有金融政策調整和金融產品的創新，房地產市場要在近十年內得以發展與繁榮是不可能的。對于美國的房地產開發企業，不僅有便利融資渠道進入金融市場，而且融資產品多、融資成本低。對于住房的消費者來說，則形成了廣泛發達的房地產金融制度與市場。美國住房消費信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國金融機構利用長期積累的經驗和現代信貸管理技術與方法，不斷地創造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進居民購買住房、建房，并對購買住房者提供各種優惠，包括降低貸款利率和免稅。同時，對低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場機制為主導，政府參與為輔助的房地產金融市場體系。
2 住房金融政策對樓市的影響
在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產金融政策及制度安排看上去是從發達市場經濟引入，但是許多房地產金融政策只是學其形而無其神。例如，中國的住房預售制度就完全是一種單邊風險承擔機制。即這種住房預期制度僅是根據計劃經濟下的1994年制定的《城市管理法》而設立的一種房地產金融政策。由于這種房地產金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產金融政策基本上與發達市場體系下的住房預售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產開發商的利益、防范的是房地產開發商的風險，而更少考慮購買住房居民及商業銀行的風險，從而使得這種制度安排的金融風險或是讓住房購買者來承擔或是由商業銀行來承擔。由于這種住房預期制度是一種單邊風險承擔機制，從而使得這種制度成了房地產開發商“空手套白狼”獲取房地產市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴重的利益扭曲的房地產金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預售制度，但遭到房地產開發商激烈的反對，從而使得央行取消住房預售制度的建議完全消失。
中國的個人收入證明的真實性與其他市場經濟國家相關十萬八千里。特別是，在中國人誠信不足的條件下，這種個人收入證明的真實性更是可信度低。正因為，個人按揭貸款市場準入門檻低，也為制造房地產泡沫創造的條件?？梢哉f，前幾年房地產泡沫四起，就是與這種房地產按揭貸款市場準入標準寬松有關。當然，中國房地產金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點。正因為，中國房地產金融體系存在嚴重的缺陷，因此，房地產中長期規則就得重新檢討當前的房地產金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。
3 房地產中長期規劃的金融政策
首先，要圍繞房地產業發展之目標，研究建立與中國住房制度相適應、符合中國國情的房地產金融制度，比如，以359號文件把投資與消費區分，就得建立起商業性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業化的方式支持住房市場發展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。
其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產開發融資可以依據住房的不同性質采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現行的住房預售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵房地產開發商進入保障性等政策性住房建設、鼓勵房地產開發商圍繞著房地產發展目標進行產品結構的調整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進房地產開發商實現政府房地產發展之目標，而且可促使房地產業實現整個產業結構調整及行業運作提高效率。再次，加快建立現行住房貸款風險分擔制度，針對性對風險高的制度安排進行全面改革。同時，要建立住房金融市場風險的監測與防范系統。加強住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關信息知識等。
總之，住房金融政策是房地產市場得以健康發展的關鍵，它應該是房地產規劃最為核心的方面，因此，要保證房地產市場健康持續發展，就得對當前中國現行的房地產金融政策進行全面的調整與改革，以此建立起一套符合中國國情的住房金融支持體系。這才是房地產規劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產市場的調整，加大房地產金融市場立法的力度，通過法律方式來界定房地產金融市場的功能及利益關系，而不是讓房地產金融市場成為少數人謀利的工具，對此監管部門要足夠的關注。
【參考文獻】
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盡管近期國家出臺的相關政策，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展，在一定程度上削弱了企業對銀行信貸的依賴。房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。
另外，風險分擔機制尚未建立，鑒于房地產開發資金對銀行的高度依賴，致使銀行累計了大量的房地產金融貸款產品。同時也造成風險過度集中于銀行。
隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法將在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，人們所看到的將是具有產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢的房地產金融市場。
健全房地產融資體系應包含兩個方面內容：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系。二是構建多元化的房地產金融市場體系。在完善金融機構體系方面，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還應建立和完善專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。在構建市場體系方面，應通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，促使房地產金融資產順利實現流通和交易。通過完善的房地產融資體系把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求。目前市場中資金信托計劃的設計模式呈現多樣化趨勢，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業規避融資風險，房地產金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
一、中國房地產金融市場風險的分析
盡管我國房地產市場發展時間不長，不過卻是迭起。特別是2003年以來，由本幣升值等多種原因引發的新一輪房地產價格上漲風潮中，各地地王頻頻登場，各個城市房價頻創新高。盡管2005年6月政府開始進行房地產調控，但是房地產價格仍是一路高歌。隨著2007年房地產調控政策及其執行力的增強，2008年出現了以“有價無市”為特征的房地產市場的“回落”，但是，2007年中期美國次貸危機演化為席卷全球的2008年金融危機。2009年初，政府為了應對金融危機，針對房地產業出臺了一系列具有明顯刺激力度的組合政策，包括稅收優惠、信貸支持、資本金調整等政策。2009年下半年房價和成交量雙雙創出歷史新高，各地新地王不斷涌現，天量信貸數據不斷刷新，風險已在房地產市場上不斷聚集。從2009年年末至2010年1月，為了控制風險和扼制不斷上升的房價，政府在保障合理需求的基礎上，相應出臺組合調控政策①。我國房地產市場發展過程中呈現的問題背后是房地產金融市場的風險，所以分析中國的房地產市場關鍵在于分析其背后的房地產金融市場特別是隱藏的風險。房地產金融，是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱［1］。我國的房地產金融市場經過30年特別是近10多年的發展，取得了明顯的成效，不過，從整體上看我國房地產金融市場尚處在初級階段，市場化水平仍比較低，存在著市場結構不完善、融資渠道單一、抵御風險能力差、發展相對滯后等問題。因此，無論房地產發展在高漲期還是在低潮期，銀行承擔巨大借貸風險的特征都沒有改變過。
下面從一組信貸數據來展開對問題的討論。從表1可以看出，自1998年我國住房商品化改革以來，我國的房地產貸款余額(由個人住房抵押貸款余額和房地產開發貸款余額兩部分組成)從1998年的3106億元上升到2008年的52800億元，10年增長了近17倍，年均復合增長率為32.75%，遠超同期金融機構貸款余額總量年均13.37%的增速，同時房地產貸款余額占金融機構放貸總量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。這組飛速增長的信貸數據一方面說明了我國房地產行業所取得的顯著成就，另一方面也從側面顯示了我國金融系統孕育的風險正在不斷加大，這更應引起我們的重視。為了深入地分析和研究，將問題進行分解，也就是從個人住房融資和房地產開發融資兩個角度來展開討論，認真分析中國的房地產金融市場存在的風險及問題。首先，從個人住房融資這個角度來分析房地產金融市場的風險。我國居民的個人住房融資資金來源包括政策性的住房公積金和商業性的住房抵押貸款，其中住房抵押貸款是主要來源，而商業銀行是發放貸款的主要機構。個人住房抵押貸款因有房屋作為抵押品而且能長時間提供穩定的還款額，一直被業內視為優質資產，各個銀行對這塊業務都具有很強的放貸沖動。但事實上，它仍然是一種隱含著巨大風險的投資項目，因為它面臨著利率、信用等幾大風險。
信用風險是指借款人無力按時償還抵押貸款所造成的違約風險。若這種情況發生在經濟蕭條的時候，大規模的違約及抵押品的大幅貶值將使貸款銀行蒙受巨大的損失。2007年建設銀行出具的報告顯示，我國即將進入房貸違約的高峰期。2006年底工、中、建三大銀行的房貸違約率已達到了1.6%，而銀行業內公認的標準線為1%，這意味著違約風險已開始顯現。利率風險是指利率波動而導致的風險。利率風險是一種系統性的風險，利率的不斷上升將引發提前支付風險和信用風險及其他風險的不斷上升。美國次貸危機爆發的一個重要原因就是美聯儲從2004年開始的連續17次的加息，聯邦基準利率從1%提升到5.25%，導致還款者的還貸壓力不斷加大，從而引發了一系列危機的爆發。除了上述提到的風險外，現階段還應該注意到商業銀行普遍產生的流動性風險。發達國家的經驗表明，個人住房貸款由于其短存長貸的特性，當其占銀行資產總量的比重接近18%—20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題，從而帶來流動性風險。我國雖還未達到這一比例，但銀行的流動性問題已開始顯現。同時，存款準備金率的不斷上調使這一問題更為突出。
在國外，上調準備金率一向被認為是比較嚴厲的緊縮貨幣政策，一般情況下不輕易動用。當準備金率到達某一個臨界點，整個金融系統的流動性風險將會充分暴露。而我國處于一級抵押貸款市場的商業銀行不可能通過大規模的住房抵押貸款證券化來化解銀行體系內的流動性風險。由此可見，由于我國的貸款機構單一且缺乏有效的二級市場，我國住房抵押貸款形成的各種風險都聚集于銀行體系內，在沒有建立起有效的二級抵押貸款市場以前，這些風險都是系統性的不可分散的風險，而利率和存款準備金率的不斷上調又加劇了風險暴露的可能性，這種情況將是十分危險的。其次，再從房地產開發融資這一角度來分析房地產金融市場的風險。我國的房地產開發資金來源主要包括國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金(其他資金由定金及預收款和個人按揭貸款組成)。從表2可以看出，其他資金、自籌資金和國內貸款為前三大資金來源，基本占房地產開發資金來源總額的90%以上，而國家預算內資金、債券和利用外資的比例很小。
2006年，前三大資金來源總計26485.77億元，占當年房地產開發資金總額的98.53%，利用外資比例只有1.46%，而債券融資的比例則更小。從表2中可以看出，國內貸款占總資金來源的比例從1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。這顯示國內貸款在房地產開發資金來源中的占比在不斷下降，但并不能說明房地產開發企業整體上利用銀行資金的比例在下降。由于其他資金和自籌資金中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，所以加上這部分銀行資金，實際房地產開發中使用銀行貸款的比重約在50%以上［2］，如果把其他的各種渠道來自銀行的資金都計算進去的話，據不完全統計顯示這一比例則將達到75%以上。由此可見，房地產開發利用銀行資金的比例實際是在不斷上升，只是渠道更為間接化和隱蔽化。上述數據表明，我國房地產開發融資的渠道十分狹窄，直接融資、債券和利用外資規模在整個融資規模中占比很小，加之我國又缺乏私募股權基金、房地產投資信托基金等創新融資渠道。實際上商業銀行是我國房地產開發融資市場的最大的資金供給方并占有絕對的主導優勢，而房地產開發企業則是全部的資金需求方。
不管是對商業銀行還是房地產開發企業來說，這種市場結構本身就蘊含著極大的風險。對于房地產開發商而言，過分依賴銀行信貸資金將面臨很大的政策風險。當國家實施寬松的貨幣政策時，地產商較容易獲得信貸資金而得以迅速擴張，一旦國家實施緊縮的貨幣政策，地產商則將隨時面臨資金鏈斷裂的危險［3］。2008年下半年房地產業的基本態勢恰好是上述情形的集中體現。對于商業銀行而言，大量的資金囤積于房地產市場將面臨非常大的市場風險。房地產行業屬于典型的周期性行業，銀行把自身捆綁在房地產市場上將使銀行系統容易受到房地產市場波動的牽連，一旦市場波動出現，銀行系統就面臨著數以億計的壞賬損失和無法估量的市場風險。上述狀況既不利于金融系統的穩定和風險控制，也不利于房地產行業的健康發展，而且還加劇了國民經濟的波動。所以，當務之急是要找到有效控制和分散風險的方法。
二、房地產證券化的一般機制
房地產證券化是房地產融資手段的創新，是將房地產投資直接轉變成有價證券形式，實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配。房地產抵押信貸證券化，可以解決房地產資金短存長貸、來源分散與使用集中等矛盾，可拓寬房地產資金渠道。在這方面，美國等國家所實行的住房抵押貸款證券化制度值得我們借鑒和研究［4］。盡管2007年美國次貸危機而引發的世界金融危機至今尚未結束，但是不能因此而影響人們對房地產抵押信貸證券化的基本判斷和客觀評價。因此，有必要對房地產抵押信貸證券化的機制進行全面的了解。
1968年美國政府國民抵押協會首次發行抵押貸款支持證券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，標志著資產證券化的問世，隨后的30年間，MBS發展迅猛。1990年，MBS占住房抵押貸款余額的39.9%，到2000年則上升到55.7%，住房抵押貸款證券已經成為美國資本市場上僅次于國債的第二大債券。同時，自1960年美國國會頒布《房地產投資信托法案》以來，房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速發展。據統計，20世紀90年代出現了超過300家的REITs，到2002年底，大約有180家REITs在美國各大證券交易所進行交易，總資產超過了3000億美元。不可否認，美國房地產資產證券化的成功實施推動了美國房地產市場和資本市場的快速發展，繼而推動了美國國民經濟近幾十年的高速發展。美國的房地產金融市場主要由抵押貸款市場、房地產擔保和保險市場及房地產信托市場三大部分組成。抵押貸款市場可以分為一級抵押市場和二級抵押市場。一級抵押市場是指發放房屋抵押貸款的市場;二級抵押市場是買賣抵押貸款以及發行和交易MBS(房屋抵押貸款支持證券)的市場。
在美國，一級抵押貸款市場上的貸款機構主要包括儲蓄貸款協會(SavingandLoanAssociations)、商業銀行(CommercialBanks)、互助儲蓄銀行(Mutu-alSavingBanks)、人壽保險公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押貸款銀行這五類金融機構［5］，其發放量占到整個市場份額的95%以上。其他的發放機構還包括養老基金、房地產投資信托、聯邦政府相關機構①等［5］(見圖1)。二級抵押貸款市場是實現抵押貸款證券化并發行抵押支持證券的市場，其順利運轉需要有一整套完善的機制和眾多的參與者，包括特殊機構，投資者(包括個人投資者及對沖基金、養老基金等機構投資者)以及信用增級與評級機構、承銷證券的投資銀行、會計師事務所和律師事務所等一系列的中介服務機構(見圖2)［6］。圖2中，特殊機構是為進行證券化交易而專門設置的機構，是二級抵押貸款市場運行的核心。特殊機構包括政府國民貸款協會(GinnieMae，吉利美)、美國聯邦國民抵押貸款協會(FannieMae，房利美)以及美國聯邦住房抵押貸款公司(FreddieMac房迪美)。這些機構通過發行房屋抵押貸款支持證券(MBS)來獲得資金;然后再用這些資金去購買抵押貸款;來源于抵押貸款的現金流被用于支付抵押貸款支持證券的利息［7］。此外，這些機構還為衍生證券提供擔保，提高信用評級。一級和二級抵押市場是抵押貸款市場兩個組成部分，兩者存在著密切的關系，相互影響、相互制約。
個人住房貸款規模的不斷擴大促進了一級抵押貸款市場的形成，而一級抵押貸款市場的發展又為抵押貸款證券化的實行提供了基礎。由于住房抵押貸款業務短存長貸的特性，當抵押貸款業務量達到銀行資產總量的一定比例時(經驗值為20%)，銀行的流動性風險就會突現，甚至可能引發擠兌風潮，這時客觀上就要求必須通過發展二級抵押貸款市場來為一級抵押貸款市場解決流動性風險?？梢哉f，二級抵押市場是一級抵押市場發展到一定階段的必然產物。同時，二級抵押市場的發展又會反過來促進或制約一級抵押市場。若二級抵押貸款市場健康運行，則能有效利用資本市場的強大功能為一級抵押市場提供源源不斷的流動性，不斷擴大商業銀行、貸款機構的抵押貸款規模，促進房地產市場發展;若二級抵押市場脫離一級抵押市場實體價值畸形發展，則會使基礎資產出現泡沫，放大和傳導一級抵押市場的風險，等風險積聚到一定程度就會演變為危機。由此可見，二級抵押貸款市場的發展又是一把“雙刃劍”，若處理不當，則對一級抵押貸款市場的傷害也是巨大的。
房地產擔保和保險市場是為抵押貸款購房履約提供擔保和保險的市場。在美國，每個借款人都要簽署住房抵押違約保險，即當投保人無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。實際上，房地產擔保和保險市場是為一級和二級抵押貸款市場提供強大信用支持的市場，它有效地降低了信用風險，增加了市場的運行效率，保證了市場的順利運轉。在一級抵押市場中，它充當了貸款人和貸款機構的中介，增加了貸款人的信用;在二級抵押市場中，它為MBS提供信用擔保和信用增級，有效降低了信用風險及發行成本，促進了衍生證券的交易和流通。一級抵押市場的擔保機構包括聯邦住房管理局、退伍軍人管理局、鄉村住房服務局、抵押保險公司;二級抵押市場的擔保機構包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊機構和其他一些私人擔保機構。這一整套的機構設置基本上構成了美國的房地產擔保和保險市場。
為刺激房地產市場，滿足小額投資者投資房地產的需求，1960年美國國會根據《房地產投資信托法案》的規定按一定的法人組織形式組建了房地產投資信托基金。房地產投資信托基金(REITs)是房地產投資權益證券化的主要形式，是一種集合不特定的投資者將資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式［8］。房地產信托投資基金在本質上是現代信托關系，是經濟形態發展到較高階段的產物。美國的REITs根據其資金投向的不同分為三大類:第一類為權益型，靠直接投資房地產獲得收入，其收入不僅來源于租金，還來源于房地產的增值收入;第二類為抵押型，主要業務為發放房地產抵押貸款和購買房地產抵押貸款支持證券;第三類為混合型，綜合采取權益型REITs和抵押型REITs的投資策略，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也投資或經營物業。REITs因具有吸引力較大的紅利收益和較為穩定的收入流，大大提高了房地產的流動性，為公眾提供了參與房地產權益投資的機會。一方面，它吸引了不同偏好的投資人①進行投資，從而能夠較快地籌集到民間閑散資金;另一方面，又使眾多投資者以購買REITs收益憑證的方式參與投資，進而分享美國宏觀經濟增長帶來的收益。因此，REITs在20世紀90年展迅速，數量和市場價值增長非常顯著。當然，政府扶持與干預對抵押市場構架、運作機制和服務的確立均產生了決定性的影響，是美國抵押市場發展的制度基礎。
三、房地產證券化實際運行的缺陷與教訓
通過上面分析可以發現，美國房地產金融市場的順利運行主要依賴于其相對完善的信用體系。從借款人到貸款機構再到投資者這一運行路徑中，每一個環節都需要信用體系的支撐，借款人和貸款機構之間需要有個人信用及擔保體系的支撐，貸款機構和特殊機構之間需要有國家信用的支撐，特殊機構與投資者之間需要有信用評級及增級體系的支撐，擔保公司、保險公司、信用評級公司及信用增級公司等機構則構成了信用體系的主體。同時，美國政府為了維持該信用體系還頒布了一系列的法律條文以約束市場主體。但是，2007年中期爆發的美國次級抵押貸款危機似乎一下改變了我們之前所有的判斷，人們開始質疑房地產金融市場的有效性，即金融市場是否能有效地分散風險和控制風險而不是使風險擴散化和擴大化。如果對這一問題不能做出客觀、全面的回答，將失去我國房地產金融創新的直接依據。為此，筆者從美國抵押貸款證券化運行機制的缺陷來分析次貸危機爆發的主要原因。
美國次級抵押貸款危機源于美國為刺激房地產市場繁榮發展大肆地進行信貸擴張并引入了大批的次級信用者，當利率升高且房價開始下跌之后，借款人喪失還款能力，導致違約和喪失抵押品贖回權的比率劇增，次貸危機開始顯現。而資產證券化則進一步將危機由抵押貸款市場傳遞到證券市場，又通過證券市場將危機傳遞到其他國家。下面我們先來討論美國抵押貸款證券化的運行機制。如圖3所示，由抵押貸款機構接受借款人的貸款申請給借款人提供住房貸款，借款人按合約分期付款。這一階段的運行由FHA、VA、RHS等擔保機構進行信用擔保。抵押貸款機構為提高資金的周轉率和化解流動性風險將抵押貸款出售給聯邦政府設立的特殊機構以增加流動性和資本充足率。這一階段的運行由國家信用進行擔保。特殊機構將這些抵押貸款重新組合及配置現金流量并通過信用增級打包成抵押貸款支持證券(MBS)，信用評級機構則對其進行信用評級，然后出售給投資銀行以換取資金，投資銀行再將這些MBS證券通過金融工程進一步打包組合，創造出新的衍生證券擔保債務憑證(CDO)，這些CDO再通過評級機構信用評級后出售給保險基金、對沖基金等機構投資者以獲取資金［9］。
在上述機制中，若借款人都具有優級信用，各個機構各盡其職，信用體系完善，金融法律與監管體系健全，每一個環節都順利運行，這將是一個良性的可持續的運行機制，抵押貸款所帶來的各種風險將在各個環節加以分解且每個參與機構都能夠分享到優質抵押貸款帶來的穩定的現金流量。同時，這個良性運行機制又能反過來促進房地產市場的健康發展進而促進整個國民經濟的健康發展。2000年之前的美國就使用并維護著這一良性的資產證券化機制。這就是為什么美國能在過去幾十年從房地產市場發展中充分獲益并享受經濟高速增長的一個重要原因。這也證明了在構建一個良性運行機制的前提下，資產證券化能有效分散風險并促進經濟增長這一命題。不過，當抵押貸款證券化的運行機制中借款人不再是優級信用，抵押貸款證券化便向著相反的方向運行，其負效應得以強化。首先，次貸市場的道德風險在次級貸款利益鏈條上擴散。貸款機構認為資產證券化轉移了自身的風險，進而放松了審貸標準;投資銀行、評級機構等證券中介機構為了贏得業務獲得利潤，降低了自身的執業標準，向市場兜售不合格的證券化產品;養老基金、保險基金等機構投資者認為有對沖基金來承擔風險，進而弱化了對所投資產品的風險溢價要求，而對沖基金非但沒有發揮承擔風險、分散風險的作用，反而利用市場約束的弱化放大杠桿經營，加劇整個市場的道德風險。其次，次貸產品設計存在嚴重缺陷且過度衍生。在經濟向好、住房需求強勁、房地產價格持續上漲的背景下，美國政府給市場提供了充足的流動性以及利率和風險溢價均較低的寬松政策。貸款發放機構在充足的資金基礎上，忽視了次級貸款產品風險的防范和控制，采取了激進的信貸策略，提供多種潛在風險巨大或結構復雜的次貸產品。加上次貸產品的過度衍生和杠桿作用的廣泛使用，加大了次級貸款產品市場的波動性，并使風險成倍放大。再次，政府監管不力導致次貸風險膨脹并積累。在金融創新不斷加速的背景下，監管機構出現了監管不嚴格和主觀判斷失誤的問題，沒有充分認識到新的復雜環境中不斷積累起來的高風險，仍主要關注資本充足率問題，而對流動性風險等市場風險重視不夠。此外，由于次貸產品經過證券化過程所衍生的各類證券或產品大多通過場外交易轉手，大大提高了監管的難度，造成了實際上難以監管的局面［10］。
可見，當市場存在以上問題時，抵押貸款證券化的運行就存在不穩定性。風險聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，運行機制中最關鍵的一環(穩定的現金流)就會斷裂，風險就會沿價值鏈進行傳導放大，危機的爆發也就不可避免。誘發風險的外部因素主要是利率的上調和房價的下跌。次級房貸自2002年開始的迅猛增長主要源于“9•11”之后美國的低利率政策，隨著美國經濟的復蘇，美聯儲自2004年6月開始結束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國聯邦基金利率從1%上調到5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，部分借款人的還款壓力迅速增大，甚至喪失還款能力，違約現象出現并不斷加劇，次級貸款的信用風險被誘發。同時，住房抵押貸款利率的上升還抑制了住房市場的新增需求，使美國房地產市場的價格失去了上漲的動力，房地產價格持續下跌又進一步推動了次級貸款信用風險的發生。
上述分析表明，在抵押貸款證券化的過程中，利益鏈條上的各主體并不是在充分防范信用風險的基礎上獲得收益，而是企圖把風險轉移給其他環節來獲得酬金。結果，風險分散變成風險防范缺失，出現了危機沿著利益鏈條節節擴散的態勢。其實，自由市場經濟自身的弱點和缺陷是本次金融危機爆發的本質原因。自從進入工業化時代以來，世界經濟是呈波浪式發展，每隔一段時間就會出現比較大的危機。雖然每一次經濟大規模波動的原因不盡相同，但是在經濟發展的不均衡性和市場經濟的盲目擴張性兩個方面卻是共同的。四、我國房地產金融創新的路徑選擇在房地產金融市場的支持下，過去30年特別是最近10多年，我國的房地產業飛速發展。然而，房地產金融創新是一個長期而復雜的過程，我國尚處在金融創新的探索階段。MBS和REITs作為資產證券化的主要方面在我國雖都已進入實踐試點階段，但相應的機構設置、制度安排、法律建設等方面都需要不斷完善。我國房地產金融體系無論是在市場結構、組織構架、機構設置方面，還是在信用體系、法律體系方面都很不完善。同時，我國在資產證券化方面缺乏相關經驗和參考，更增加了操作的難度。我國房地產金融創新還要走很長的路，特別是當現階段我國房地產金融市場風險不斷加大以及市場的不完善對我國房地產業乃至國民經濟的發展形成的阻礙愈發加大時，這一任務就顯得更為迫切。
美國的房地產資產證券化歷程實際上從正反兩方面都給中國的房地產金融創新提供了很好的借鑒和啟示。我們應該正確認識美國的資產證券化，在肯定資產證券化對分散金融風險、促進經濟發展的基礎上，充分吸取美國次貸危機的教訓，在房地產金融創新問題上不但要注重市場結構、組織架構、機構設置等硬件方面的建設，更應該注重市場主體責任意識、信用體系、金融法律和監管體系等軟件方面的建設。鑒于我國房地產金融市場的現狀，借鑒美國資產證券化的正反兩方面的經驗和教訓，現階段我國房地產金融市場建設總體上應遵循“長短結合，疏堵并舉”的原則。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消費的基礎上，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度;長期以“疏”為主，即發展和完善我國房地產金融市場，以金融創新手段來分散和化解風險，重點發展房地產抵押信貸證券化和房地產投資基金，逐步推進房地產證券化的全面發展［11］;同時，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以達到更好的政策效果。
從短期政策的角度看，首先，加大差別化信貸政策執行力度，鼓勵自住和改善型消費，抑制投資投機性購房，抑制部分城市房價過快上漲的勢頭。有必要對政策進行細化和調整，保持對自住型購房者溫和政策，加大對投資型特別是投機型購房行為的政策控制，特別要加強政策執行過程的控制。其次，加強對個人抵押貸款資質審核，從源頭控制風險。具體應對貸款人的償債能力、信用記錄、收入的真實性和貸款用途的真實性加強調查，以確保每筆貸款的質量和用途。商業銀行內部必須在制度上建立一套比較完善的控制方法和運行機制，通過規范化、程序化的操作和流程，健全法律保障體系，增加貸款安全系數，有效監控風險。再次，加強對房地產開發貸款的審核，防止開發商向銀行轉嫁風險。由于房地產行業容易出現泡沫，因此，監管部門還應建立房地產金融預警和監控體系，貸款前加強對開發商貸款資質的調查，嚴防“三假”①問題，從源頭嚴控風險;貸款后加強對資金用途和房地產開發項目的監控，保證資金的安全性。
從長期政策的角度看，房地產金融創新特別是住房抵押貸款證券化和房地產投資信托基金(RE-ITs)是我國房地產金融發展的必然。目前，我國的房地產金融創新處于初級階段，住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產投資信托基金(REITs)都只處于小規模的試點階段，還存在許多的瓶頸和障礙。因此，長期來說我們還必須持續推動房地產金融創新，加強以下五個方面的建設。
一是建立多層次、多結構的住房市場。一個優化的住房市場應該是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政策性住房多樣化統一，且能滿足不同層次人群合理住房需要的市場?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨巳硕家I房，否則，勢必把次級信用者引入住房按揭市場，這樣就從源頭上增加了房地產金融市場的風險。
二是加強貸款前審查，提高金融監管水平。次貸危機爆發的主要原因在于從源頭上引入了次級信用貸款者，導致不穩定的現金流量，因此我國商業銀行在發放貸款前要認真審核借款人的還款能力，對不同信用等級的借款者實行嚴格區分。這些工作要由商業銀行自己做，不要盲目委托其他的機構，防止道德風險的發生。
三是逐步推進房地產抵押貸款證券化建設，化解銀行體系內的風險。住房抵押貸款支持證券(MBS)作為投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。在逐步推進與資產證券化相適應的市場結構、組織架構和機構設置等硬件方面建設的同時，應該把更多的精力集中在市場主體責任意識、信用體系、金融法律和監管體系等軟件方面的建設，完善以《資產證券化法》為主體的宏觀法律環境［12］，從而構建一個真正完善的能有效抵御和化解風險的市場體系。
【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理
一、當前國際房地產金融風險
美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。
（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性
美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。
（二）現代金融風險新特征
1、現代消費者信貸風險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。
2、資產證券化具有兩面性
資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風險波及范圍廣，影響深遠
由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產金融風險的主要表現
從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。
從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。
從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。
三、對我國房地產金融風險管理的建議
（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在
美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。
（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范
21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。
（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施
我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。
（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作
我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場
在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。
參考文獻：
[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .
一、引言
房地產金融風險是指從事房地產金融業務的金融機構在支持房地產企業從事房地產開發、建設、經營過程中，由于決策的失誤、客觀環境的變化以及各種現實中無法確定的因素，而導致的金融機構自身在資產、收益上可能的損失及其信譽上可能的損害。房地產金融風險是整個房地產金融體系所面臨的風險，而不是單指某項業務或某個金融機構所面臨的風險。因為，房地產金融業務與金融機構之間存在著緊密的聯系、他們既相互影響又相互制約，一旦產生風險往往會相互連累。當某一個項目或金融機構遭受較大的房地產金融風險時，尤其是已經受到較大損失時，公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑，因恐慌而擠兌，引發多米諾骨牌效應，波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外，金融部門經營的外部環境變化，也可能導致整個金融體系遭遇系統性風險，從而發生更大的損失。中國的房地產市場是以金融為支撐的市場，房地產開發貸款、個人住房信貸，還有其他貸款總額的81%，其抵押物都是房產。因此，房地產業的興衰和金融風險密切相關。房地產金融是一國房地產經濟乃至整個國民經濟發展的一個重要領域，對中國來說，更是一個有待深化的、嶄新的領域。正如香港商業專家梁振英先生所說的，走向國際化的中國市場把金融與房地產業相結合起來，是劃時代的新命題。積極發展房地產金融，科學防范房地產金融風險，對于推動中國房地產經濟健康發展，加快中國城市化進程，實現全面建設小康社會的奮斗目標都具有重大的理論意義與現實意義。在中國經濟高速發展的今天，房地產金融所面臨的風險是我們必須高度重視的問題。防范房地產金融風險，不僅僅是房地產業與房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業與國民經濟的穩定和發展也至關重要。就我國目前房地產開發、經營的現狀而言，雖然各種風險還沒有充分暴露，但其中的種種現象實際上已經預示著房地產金融風險無處不在，因此，更需要引起房地產業以及金融業各個方面的高度關注。
二、我國房地產金融風險的現狀
近年來，隨著我國經濟實力的增強和城市化進程的推進，房產需求的大幅增加，使我國房地產金融所隱藏的各種風險逐漸浮出水面，具體來說，我國房地產金融風險分為以下幾類:
(一)政策與法律風險
目前，我國房地產金融存在著較大的政策風險與法律風險，如行業發展的變化、房地產業或給房地產業提供服務的金融機構的管理不規范、國家或地方政府有關房地產行業或有關金融機構的各種政策、法律、法規的變化都會使房地產金融遭受風險。另外，對我國房地產金融的發展有巨大影響的工程規劃制度、土地供應制度和土地出讓制度都存在很多不合理的地方，這些不足都提高了我國房地產金融風險產生的機率。缺少相關政策也會給金融機構帶來風險。如，我國有些房地產企業的土地取得方式違規，還有的土地并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和鄉政府、企業簽個協議，然后向銀行貸款，因此，土地的取得隱藏著極大的法律風險。
(二)市場風險
由于我國房地產投資加速過快，導致房價過高，超越了居民承受能力，使消費者對金融市場的依賴程度增加，同時，空置面積總量過大，資金回籠慢，從而會給房地產金融市場帶來風險。近幾年來，我國房地產投資量大幅增加，房價上漲較迅猛，但與此相對應的是商品房空置率也隨之增加。房地產價格上漲過快很容易造成房產的市價過度偏離其實際價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。此問題在2008年尤為突出，因此部分地區出現了消費者觀望、開發商降價的局面。另外，中國房地產市場還存在外資大量涌入問題，由于外資的目的是短期持有，如果今后市場出現了問題或外資認為人民幣不會有再升值的空間，這時大量外資將兌換人民幣撤出中國市場，從而給國內銀行帶來巨大風險。
(三)信用風險
我國土地儲備制度不完善，導致土地儲備貸款存在隱性風險。一方面，我國土地被政府部門高度壟斷，各級政府已將拍賣土地的收益作為地方財政收入的重要來源之一，因此地方政府出讓土地價格往往較高，相應帶動了房地產價格的上漲。土地開發與購置的融資需求十分巨大，還款則主要依靠土地出讓金。銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前主要采用政府保證和土地使用權質押兩種擔保方式，這兩種方式均存在較大的信用風險。另一方面，在房地產市場運行中，由于土地價格頻繁波動、房地產企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善、虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款等，都會帶來信用風險。此外，在個人住房貸款業務中，我國人民銀行已建立起的個人信用評級機制還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷，因此存在較多的不確定性，仍面臨較大的信用風險。
(四)操作風險
由于我國現代銀行制度并不完善和缺乏相關制度的約束，在發生金融業務時，銀行信貸部門與個人在信貸操作過程中，很容易產生操作風險。主要表現為:一是商業銀行缺乏對國家宏觀調控政策和市場變化的敏感度，對房地產行業信息、價格的變化等掌握不及時、不全面，導致對房地產市場和房地產企業及項目的判斷分析能力較弱，在一定程度上影響了銀行對市場機遇的把握和對風險的控制。二是商業銀行風險管理存在缺陷，缺少科學有效的風險監控、預警、識別、處置等信貸管理機制。特別是個人住房貸款，由于個人誠信系統不完善，商業銀行缺乏對借款人資信調查的有效手段。三是有的房地產企業規避自有資金比例管理，加大了銀行信貸操作難度。
三、防范房地產金融風險的對策建議
(一)拓寬房地產融資渠道
由于我國房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業銀行的融資規模，還會使整個資本市場與房地產金融市場有機互動，提高銀行資產的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業務成本。其次還可以發展房地產基金、房地產信托、積極穩妥地發展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場等方式。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而從根本上防范銀行的風險。#p#分頁標題#e#
(二)加強銀行內部控制
要努力完善銀行內部控制，從根本上改變金融企業治理結構缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內控機制，徹底改變銀行不良資產比例偏高、風險隱患較大的現象，建立有效的房地產金融風險預警機制。首先，商業銀行要建立健全房地產市場預測、分析和監測體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，要加強對房地產行業周期波動的研究，制定與房地產業政策相互協調的房地產信貸政策，以提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。其次，商業銀行要建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經營活動。此外，要加強銀行信貸從業人員的培訓，使其有良好的職業道德和風險意識，最大程度地規避信貸風險的發生。最后，應根據國際國內宏觀經濟形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構建完善的房地產風險預警體系，防止房地產泡沫導致的金融風險。
(三)建立健全信用評級體系
建立健全的信用評級體系，有利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行追蹤調查和動態監控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機構預測貸款風險概率、分析貸款風險類別，有效預防將要產生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應引進保險制度，應該建立健全抵押保險制度和政策性擔保機制。這不僅有利于促進商業銀行在辦理抵押貸業務流程中操作的嚴格化、標準化，有效抑制其盲目放貸的現象產生，也有助于商業銀行規避道德風險、信用風險和房地產市場周期波動風險。
(四)加強國家的宏觀調控和引導
我國政府要加強對房地產宏觀調控的科學性和及時性，完善調控手段，提高調控能力，防止房地產泡沫現象，促進房地產業健康、穩定、有序地均衡發展。我國必須完善全國房地產市場信息系統，加強對房地產市場統計工作，建立健全房地產市場預警預報體系。政府應及時、準確、全面地收集房地產發展的相關數據進行分析、公布，政府可以根據所掌握的房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，從而實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。政府要引導土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機，還要設計合理、嚴密的房地產稅制。比如為鼓勵持有人積極投資開發土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。
摘要：房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。
關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。
5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。
一是分析項目是否符合國家宏觀政策;
二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;
三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;
四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;
五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;
六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.