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關鍵詞：房地產企業；財務戰略；財務風險
房地產業的發展時間不是很長，但是已經在國民經濟中占據著重要地位、發揮著重要作用。一方面房地產行業自身的發展速度較快，另一方面房地產行業所生產的產品與人民生活密不可分。隨著社會經濟的發展，房地產行業越來越受到社會的關注，房地產行業也在關注中成長。同時，行業參與的主體數量越來越多，房地產行業之間的競爭力越來越大。我國房地產行業要想在激烈的市場競爭環境下贏取發展，制定科學合理的發展戰略顯的尤為重要。企業戰略可以按照層次不同進行劃分，職能戰略、競爭戰略和公司戰略是企業發展的三個重要戰略。職能戰略主要發揮財務戰略、營銷戰略和人事戰略作用，財務戰略在企業發展中發揮重要的作用，財務戰略需要以價值分析為基礎，在企業發展戰略統籌下完成。房地產企業財務戰略在促使企業發展中發揮戰略作用，可以實現企業財務資金均衡流動和有效配置，房地產企業財務戰略目標是維持企業長期穩定發展的基礎，也是企業處于長期盈利狀態下的戰略性思維活動。財務活動是企業若干戰略活動之一，所以房地產企業的財務戰略就是企業發展戰略，因此財務戰略是房地產企業總體戰略的重要組成部分，與企業整體發展戰略形成一個有機組合。[1]從房地產企業發展角度看，總體戰略主要分為財務戰略和企業戰略，財務戰略在企業戰略中發揮特殊作用，從房地產企業的內部發展角度分析，可以保證企業內部戰略能夠有效執行。通過分析可以看出，房地產企業財務戰略在推動企業戰略發展的同時，對企業其它戰略順利實現發揮重要作用。所以房地產企業在發展過程中需要把財務戰略與其它戰略有機結合起來，把其看成是企業發展的根本戰略。財務戰略需要按照房地產企業其他戰略的規定指定相應的措施和戰略規劃，保證房地產企業財務戰略在企業發展中發揮重要作用。
房地產企業財務籌資戰略分析
籌資是企業發展的重要活動，籌資的目的是滿足企業發展過程中資金的需要，企業實現可持續發展。房地產企業在發展過程中對資金需求較大，因此籌資是房地產企業財務戰略的重要活動之一。房地產企業財務戰略籌資需要解決資金流轉和企業生產特點的周期性問題、企業的總體戰略與財務戰略籌資的關系問題、企業經營過程中可利用籌資方式問題等?；I資被看成是房地產財務戰略的重要戰略之一，房地產行業屬于資金密集性行業，籌資工作直接關系到企業的發展。當前我國房地產企業大都采取擴張性戰略，具體表現為不斷擴大項目開發，企業在擴張過程中需要財務杠桿的支撐，具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]房地產企業融資最終是為了解決發展過程中的資金問題，進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預算，從房地產企業的特點，所擁有的資金狀況與項目開發所處的階段有著緊密的關系，只有通過準確判斷才能從根本上改變預算資金與實際項目開發資金相差很大的狀況。如何預算不準確，一方面會導致資金過剩，另一方面導致資金短缺。兩種狀況對企業發展來說都會產生損失。房地產企業的現金流入項目和現金流出項目之間不平衡，對資金鏈會產生嚴重影響。因此房地產企業財務管理者應該準確把握企業資金運轉狀況，才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場與西方國家相比發展速度相對較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產企業的融資渠道相對單一。從房地產企業的融資渠道分析，銀行仍然是房地產企業融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發展和完善，銀監會對銀行的監管力度越來越大，銀行的風險控制體系逐步建立，因此房地產市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經不能滿足房地產行業的發展。同時，采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風險。隨著市場經濟的發展，我國經濟的開放程度越來越強，一些現金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發展，我國房地產企業多元化的融資模式正在形成。從房地產行業自身特點看，所需資金密度大，項目開發周期長，資金回收周期長。按照國家對房地產行業的宏觀調控策略，房地產行業的發展關鍵在于土地和資金，所以房地產行業在實施過程中能否順利融資時關系到發展的根本問題。
房地產企業財務戰略的問題分析
房地產企業財務戰略具有自身的特點，財務戰略與其他相關戰略之間的整合能力差。企業戰略應該是從企業發展的根本問題出發，代表企業的最高戰略思想。其主要特點是從企業的全局出發，對影響企業發展的內部、外部資源進行合理配置，保證各種資源處于優化狀態。企業職能戰略主要是從生產、研發、財務、營銷、人事等職能部門按照企業的發展目標制定的策略和規劃，可以看成是企業戰略的細化，主要是從職能具體狀況出發進行分析。[3]企業戰略中財務戰略發展重要作用，財務戰略的制定和規劃必須以企業戰略為依據，同樣需要與企業職能戰略相比配，企業戰略體系是企業發展重要指導方針，房地產企業發展過程中同樣需要戰略體系作指導，房地產企業戰略體系主要是從企業財務戰略和企業總體發展戰略兩個角度出發，對企業進行整體規劃。只要解決企業發展過程中各種職能整合性差的問題。房地產企業發展過程中只有把財務戰略放在突出的位置，才能協調好各種職能，才能保證整個企業協調發展。
從我國房地產企業的財務戰略狀況看，財務激勵機制不健全，激勵措施不到位等問題突出。房地產企業財務戰略的順利實施與企業的激勵機制存在緊密的聯系。當前我國房地產企業雖然已經形成一套完整的財務管理制度，但是缺乏必要的財務管理激勵機制，所以對財務戰略的實施產生嚴重的影響。從房地產企業的所有者和經營者的關系看，只存在委托的關系。房地產企業的狀況決定了信息的不對稱，因此股東和經理人之間存在相關的道德風險問題。具體表現為，一是偷懶現象，主要體現為經營者的付出與獲取存在不協調性；二是機會擁有現象，具體體現為經營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導致企業的財務戰略無法順利實施和執行。
房地產企業在發展過程中財務評價體系存在一定的問題。財務評價體系不健全導致財務戰略無法順利實施。當前我國房地產企業的財務評價體系相對比較落后，仍然采取傳統的方式，無法滿足新形勢下財務管理的需要。當前財務評價存在的問題是過于注重短期效果，因此知識資本等無形資產無法順利實現，傳統的財務評價方法存在一定的問題。房地產企業傳統財務評價方法對公司財務業績的評價較多，財務評價的指標采取直接計價的模式，因此從根本上忽略了非財務指標不可直接計價的特點，對非財務指標的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產企業的財務狀況進行評價，會出現全面財務評價的不準確性，嚴重影響企業財務戰略的實施，財務戰略的有效性很難實現。
房地產企業財務戰略的改進策略
房地產企業財務戰略需要在實施和監管方面加大力度。財務戰略需要合理的監管和實施才能實現效果，才能全面有序的向前推進，房地產企業的項目實施周期長，資金周轉時間長，因此實施全面的預算管理尤為重要。財務戰略主要是從目標和方向角度實施，政策是實現目標和方向的標準和規范。[4]房地產企業在預算過程中必須把政策規范和戰略目標放在突出的位置，全面落實各種策略和方案，才能保證財務戰略順利實施。房地產企業只有實現全面預算管理才能保證財務戰略的實現，全面預算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現財務預算與銷售預算和生產預算的全面結合，才能從根本上解決財務戰略與人事、生產、營銷等職能部門的戰略目標同時實現，才能促使房地產企業全面發展。主要全面協調房地產企業發展的各種戰略目標，才能保證各種戰略順利實現。
全面實施房地產企業財務激勵機制，只有完善財務激勵機制才能保證財務戰略順利轉化為企業發展的動力。從現代房地產企業的發展特點看，所有者與經營者之間只是一種委托的關系，信息不對稱現象表現明顯，因此道德風險問題會發生。所以企業應該根據按照經營索取權的分享模式建立現代房地產企業財務激勵機制，把人的潛力充分發揮出來。財務激勵機制在具體實施中可以采取一些手段，比如對部分核心員工實現股票期權制，從根本上避免傳統薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現。實現管理者利益與投資者利益互動完全綁定，從而促使管理者長期關注企業的價值實現和發展問題。另外還可以通過獎金與企業業務完成率之間的關聯性促使企業發展，促使相關人員竭盡全力完成企業財務目標。
房地產企業在發展過程中需要具備戰略意識和競爭觀念，從財務文化和財務意識角度看，財務戰略管理必須要求企業上下按照競爭意識的標準處理問題，把企業戰略管理作為核心任務，必須重視知識和智力資源的充分發揮。只有協調好企業內部發展的各種資源，才能提升企業發展的競爭力。房地產企業財務戰略應該堅持以人為本的理念，只有從根本上實現人的發展與企業發展相協調，才能全面樹立理財經營理念，才能全面收集和利用有價值的財務信息，為企業實現跨越發展創造條件。房地產企業發展過程中要重視財務決策、籌資、投資等工作的協調，實現合理的利潤分配。房地產企業的理財環境是實現財務戰略的根本出發點。企業在發展過程中必須高度重視理財環境，充分把握企業財務管理的內在規律，同時需要結合外部環境的變化，制定合理有效的財務戰略。按照房地產企業的財務策略制定相應的財務目標，才能保證財務戰略順利實施。
房地產財務風險控制體系的形成可以有效解決企業投資風險問題。財務風險主要是指企業經營發展過程中出現的各種無法預料的風險問題。[5]企業的實際財務狀況與預計的財務狀況存在很大的不同，房地產企業在財務戰略中應該采取積極的短期財務預警措施，才能保證項目投資的順利開展，從根本上防范財務風險的產生。財務風險體系的建立可以有效防范財務風險，其主要是從企業長期投資的角度出發對企業的財務風險進行防范和控制。房地產企業在投資過程中，需要對項目投資的可行性進行分析，最終形成可行性分析報告，可以有效降低投資風險，從源頭上解決企業投資風險問題。房地產企業的財務評價分析工作需要進一步完善，只有對企業的財務狀況進行全面分析和評測，才能在企業的不同發展階段制定合理的財務戰略。
參考文獻：
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[4]、張枚編著，房地產企業財務目標分析[M]，上海：復旦大學出版社，2009，81-83
(一)竣工以及銷售階段的資本結構安排房地產企業在項目竣工以及銷售階段，首先應該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標準包括：其一，開發產品已經獲得了初始產權證明；其二，房地產開發企業建造、開發的產品在質量方面，通過驗收并合格，或者是辦理了會計決算手續和竣工備案手續；其三，開發產品已經正式投入使用；其四，開發產品完工證明資料已經報房地產管理部門備案。由于房地產開發項目已經竣工，先前所掛的大量預收賬款應該當做收入處理，此時可以進行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預計毛利率和實際毛利率的差，如果預計毛利率小于實際毛利率，該部分應該作為納稅調增事項進行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務管理人員應該做到心中有數。通常狀況下，如果房地產企業的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務狀況將會發生快速好轉，資本結構也逐漸的趨于合理。
(二)股權撤回以及投資分紅階段的資本結構安排房地產企業在股權撤回以及投資分紅階段，一個房地產企業可能有多個投資者，當資金流足夠并且經濟效益好，但是投資企業的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業沒有再投資的意愿時，可以采取分紅的方式，改善投資企業的財務狀況，對于上述狀況，企業領導層與財務人員必須做到心中有數。
二、房地產企業資本結構安排對財務稅收的影響分析
(一)流通股比例過高，制約了房地產企業財務增長流通股比例和房地產企業的財務增長呈負相關，主要是應該非流動股多為機構投資者持有股份，并且機構投資者與個體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認識到房地產企業經營特點和投資項目的成長性，能夠更好的監督、管理和運用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產企業的財務收入。
(二)資產規模對房地產企業績效的影響隨著企業資產規模的增加，企業的凈資產收益會隨之增加，并體現了規模效應的特點，合理的安排資產規模，在提高經營績效的同時，還能夠控制經營風險。
(三)短期負債率對房地產企業財務稅收的影響對于房地產企業來說，在房地產處于高位時，市場資金能夠快速回流，此時提高短期負載率，能夠提高企業的績效。如果房地產市場處于低迷期，資金回籠過慢將會導致資金鏈斷裂，導致企業陷入財務危機。
三、優化房地產企業資本結構的有效措施
(一)擴展融資渠道，優化資本結構在融資環境日益嚴峻的背景下，房地產企業必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業的資金需求，例如增大債券融資比例、發展房地產基金等，利用募集到的社會閑散資金用于房地產投資建設，這樣既能夠提高社會閑置資金的利用率，又能夠降低投資風險，實現資源的合理配置，促進房地產行業的健康發展，進而推動國民經濟的可持續發展。此外，創新融資模式，房地產企業需要創建一個以債務融資為主、股權融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產企業融資主要地位的同時，還能夠充分的發揮市場在企業融資結構和資本結構安排中的作用。
(二)保證充足的資金儲備負載率高是我國房地產行業的顯著特點，這就要求房地產企業必須保證充足的資金儲備。通過創建現金管理制度，做好時間管理和結構管理，時間安排即對獲得資金、償還債務的時間進行合理的安排；結構安排即對長期負債資金流、短期負債資金流的比重進行合理安排。合理的現金管理制度能夠加強對資金的管理，提高企業的資產收益率，并充分的利用債務融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現的財務危機。
(三)合理安排債務結構房地產企業應該根據市場環境以及行業整體發展狀況，合理的安排債務結構，調整長期債務與流動負債的比例。首先，房地產企業需要準確的預測行業的發展前景，在經濟蕭條、行業整體低迷的狀況下，適當的提高長期債務的比例；在經濟景氣、行業發展良好的狀況下，適當的提高流動負債的比例，這樣能夠提高企業的經營業績。
四、結束語
關鍵詞：房地產企業 財務危機 成因 防范措施
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產業已經逐步成為我國國民經濟中的重要組成部分。房地產業是一個具有投資巨大、回報豐厚、回收緩慢、高風險的特殊行業。其經營模式也具有特殊性，如：其生產周期長、融資投資的金額較大、資產負債的比率較高等。面對房地產企業的經營特性，必須加強對房地產企業財務風險的防范，避免企業財務風險的發生。就目前我國房地產企業的現金凈值現狀來看，大多數企業為負值。例如：2010年上市房地產公司中綜合實力排名第一的萬科房地產現金流量指標為0.203，綜合實力排名第二的保利房地產的現金流量最低，為-4.89。這一數據表明，房地產企業的現金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產企業的籌資過程也會使財務風險加大。可見，房地產企業的財務指標的不樂觀在很大程度上能夠充分反映出企業存在著財務危機的隱患。
二、我國房地產企業財務風險的表現形式
房地產企業是一個資金密集的典型行業，具有資金投入量大、但是回收期長、變現能力差等特點。這些不同于其他行業的財務特點決定了房地產企業面臨巨大的財務風險。
（一）存在利率波動的風險
房地產企業一般都是負債經營的，利率的波動將大大影響房地產企業的財務狀況。當利率上升時，房地產企業的資金成本增加而預期的收益降低，而房地產消費者的購買欲望也將下降。此時將形成房地產市場的生產成本高、市場需求低的局面。自2004年起 ，央行已經多次加息，不僅增加了房地產企業的財務成本，更增加了貸款買房者的投資成本。房地產企業為了獲得更多的收益，避免財務損失，不斷提高房地產價格。房地產價格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購買欲。
（二）存在按期償債的風險
房地產企業的開發資金一般是由自有資金、銀行借款、經營性欠款、房地產預售款四部分構成的。在這四部分資金構成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產企業的開發資金大部分換是來自于銀行借款。由于房地產企業的特殊性，其資金的回收期較長，預期利潤有存在很大的不確定性，導致企業財務風險的發生。如果，房地產企業不能及時支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業將面臨極大的財務風險。同時，由于很多房地產企業受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動，將大額存單進行質押貸款，最紅導致企業無力償還銀行的債務。
（三）存在再籌資的風險
如果房地產企業的資產負債率過高，將降低企業對債權人的償債保證，此時企業如果想從貨幣市場或金融機構再籌集資金，難度將加大。
三、房地產企業財務危機的成因分析
激烈的市場競爭、來自各方面的因素都將引發房地產企業財務危機的發生，這不利于企業未來的發展。
（一）國家宏觀經濟環境的調控因素
目前，我國國民經濟的發展正處于上升階段，經濟發展形勢良好。但是，我國的各項經濟政策、經濟制度并沒有呈現出與經濟高速發展的勢頭。各種政策不能完全與經濟發展形勢配套，存在太多不確定因素，因此，房地產業必定受到宏觀經濟環境變化的沖擊。例如：國家對環保的要求越來越嚴格，在環保政策的制定方面也充分體現出人文意識，高考期間房地產施工暫停、對夜間房地產施工進行嚴格管理、對施工過程中發出的噪音嚴格控制等政策的出臺，都對房地產也造成了影響。再例如：國家隊房地產價格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長企業無法預料和控制的。
（二）企業資本結構的不合理
這是企業也發生財務危機的根本原因，企業的資產負債表將企業的財務狀況氛圍三種類型：第一，流動資產的大部分是由流動負債籌集構成的；第二，資產負債表中的累計結余是紅字，這說明企業已經出現資產虧損，財務危機已經發生；第三，虧損已經侵蝕了企業全部自有資產，出現資不抵債的情況。有的房地產企業過分追求負債在財務中的杠桿作用，想要實現投資收益的最大化，從而造成高財務危機的發生。
（三）企業財務管理環境的復雜性造成財務危機
與其他行業相比，房地產企業的內部財務管理環境十分復雜，財務關系的混亂是造成財務危機的又一個重要因素。例如：有的房地產企業內部各部門之間、企業與上級部門之間、資金的使用、利潤的分配等方面都不同程度的存在著權責不分、管理混亂的現象，造成企業資金嚴重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業的財務管理人員只是局限于自己的可控范圍，對財務管理缺乏對數據的整理與分析，對市場的判斷、經營狀況等的財務分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實性的信息分析是財務危機的發生存在著客觀性。
（四）房地產企業的管理人員素質偏低
我國的房地產行業索然僅僅經歷了30年的發展歷程，但是它對國民經濟的影響卻很大，并且占到國民生產總值的40%-50%。這就需要大量高素質的人才來完成對房地產企業的管理。但是，我國房地產企業的管理人員素質參差不齊。很多房地產企業的領導者根本就不懂房地產的經營，在這樣的領導者領導下的房地產企業的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產企業缺乏風險管理意識
我國房地產行業起步較晚，但是由于國家宏觀經濟發展順利，經濟形勢好，房地產業也得到了空前的發展。長期以來，房地產企業的領導者認為房地產時穩賺不賠的行業，因此對企業存在的財務危機認識不足。例如：很多房地產企業為了取得國家土地的使用權不擇手段。再融資過程中對自己的預期銷售又充滿了信心，這些都給企業帶來了財務危機。
四、房地產企業財務危機的有效防范措施
（一）防范財務危機的一般性措施
1、提高對財務危機的防范意識
房地產企業對財務危機的有效控制離不開人的因素，因此，必須在企業中樹立起嚴格的發風險防范意識，不僅僅是企業的財務人員，其他各部門的工作人員必須同樣樹立起財務危機防范意識，真正將企業的內部控制落實到位。
2、優化房地產業的資本結構
資本使房地產企業生存的必要條件，只有對資本結構進行合理的優化才能使資金使用效率提升，實現企業的利潤最大化。
（二）防范財務危機的技術型措施
1、項目評估階段財務危機的防范
房地產企業取得國家土地的使用權是最關鍵的環節。在此環節中房地產企業必須聘請專業的公司對土地進行可行性評估，對企業的盈利能力進行預算，通過對多種方案的對比，對評估進行動態修正。
2、項目融資階段財務危機的防范
在對企業開發的房地產項目作出最初的評估后，經過政府的設計規劃、方案評審、立項批復就可以正式卡法建設了，此時股東的大量資金已經變成了土地成本，融資時該階段迫在眉睫的問題。對于該階段發生的財務危機，企業必須避免兩個極端問題的發生：一個是過分自負，一個是盲目圈錢。
3、項目銷售及資金回籠階段財務危機的防范
房地產企業的銷售是最關鍵的，根據房地產企業銷售的特點，企業必須明確產品的定位、對產品進性科學的定價、制定合理的銷售政策、掌握靈活的銷售技巧。而對于銷售過程中的資金回籠問題，企業必須針對不同的客戶采取不同的對策，降低財務危機發生的幾率。
總之，房地產企業發生財務危機的原因很多，企業必須針對不同的原因進行認真的分析，尋找防范財務危機的對策，避免財務危機的發生，使房地產企業能為我國國民經濟的發展做出更大的貢獻。
參考文獻：
[1]陳美蘭.房地產企業財務危機與防范淺析[J].財經界，2011
【關鍵詞】 房地產企業 財務管理 核心問題 解決對策
前言
科學且高效的財務管理的支持和保障，是房地產企業實現其發展戰略目標和正常發展的基礎。如何加強財務管理，確保房地產企業的利益最大化就成為房地產企業當前的首要課題。可以說，只有不斷提升房地產企業的財務管理水平，才能實現房地產企業的良性發展，最終獲得持續性核心競爭能力。
一、房地產企業財務管理核心問題分析
現在，大部分房地產企業在財務管理上仍是基礎階段，并沒有發揮財務管理在企業管理中的重要作用，在人員管理、資金管理、投資管理這三個方面還存在許多不足，體現在以下幾方面：
1.財務管理意識淡薄
具體來說，目前大多數房地產企業還沒有認識到：沒有有效的財務管理的支持企業是很難取得長遠發展的。許多房地產企業在看待財務管理問題上，大大忽視了財務管理的支撐作用，而是僅僅將其看作單純的記賬、薪資等基礎性工作，財務管理意識相當淡薄。而且在具體工作中財務人員也僅憑個人經驗、直覺，這加劇了房地產企業的經營風險。
2.資金流動性差
一般而言，多數房地產企業都有較多的長短期債務，而又由于房地產企業財務管理中出現資金流動性差的現象，往往會導致房地產企業的短期償債壓力大。房地產現金轉換周期較長，流動性差，而房地產企業資金的流動性主要是房地產庫存。這對處于長期債務中的房地產企業來說，還可通過長期的銷售處理債務。然而，對處于短期債務中的房地產企業而言，可能無法在短期內籌集到足夠的資金，往往會造成更大的財務風險出現，進而導致企業陷入財務危機。
3.融資渠道狹窄且出現盲目投資
在房地產企業財務管理的融資方面還存在一些問題，主要有融資渠道狹窄、盲目投資這兩大問題。首先，對于房地產企業而言，實際上可供選擇的融資渠道有很多。但是對某一家單獨的房地產企業，再加上由于受到融資環境、融資條件等的大幅度限制，其所采用的融資方式往往局限于某一種或兩種，一般都是采用銀行貸款和合作機構注資這兩種方式，而其他的融資方式卻極少被采用，使得房地產企業的融資渠道狹窄。其次，房地產企業當前一些盲目的融資也反映出其需要大量的資金，在融資過程中往往會忽視融資成本和融通資金的合適使用這個關鍵問題，從而導致房地產企業融資與項目開發的不配套、融資成本過高等問題。
二、房地產企業財務管理問題的解決對策
房地產企業是高投入、高風險性產業，其經營效益具有很大的不確定性。針對房地產企業財務管理中人員管理、資金管理、投資管理這三大核心問題，筆者提出了自己的幾點建議，希望能夠為降低房地產企業財務風險，提高房地產企業財務管理水平提供參考。
1.提高對財務管理重要性的認識
房地產企業財務管理對于企業生存和發展都至關重要。不論是企業領導者還是財務人員，都要從根本上認識到企業財務管理的重要性。首先，對于房地產企業的財務管理，要引起高度關注，要在房地產企業組織決策上提高財務管理的戰略地位，將其轉變為企業的指導思想。其次，確定財務管理部門和財務人員的職責，促使他們自覺地規范工作，有條不紊地進行財務管理活動，同時也要積極推進企業改善財務管理，確保財務管理發揮出應有的作用。
2.加強資本結構的控制
對于房地產企業的財務管理而言，應當根據房地產企業規模、融資環境、未來規劃、經濟形勢和其他一些因素來確定企業項目的股權和債務的比例。首先，應充分考慮房地產企業項目總投資和市場營銷的發展規模等多項因素，對房地產企業的資本結構加以控制。其次，確保房地產企業的融資有個良好的環境，保證財務狀況相對穩定，促進房地產企業項目的市場需求和銷售高利潤業務的發展。
3.拓展融資渠道，并設置融資決策基本流程
融資渠道狹窄對于房地產企業來說一個重要原因是企業本身的信譽以及承擔風險的能力不高。首先，房地產企業要實現有效融資，從而降低財務風險。然而在擴大融資渠道上，只有積極的心態，這是是遠遠不夠的，最重要的還是要通過正確的市場行為，建立良好的企業信譽和企業實力。其次，為了有效地解決融資問題的盲目投資管理，應合理地設置融資決策基本流程，從而最大限度地降低融資成本與風險，確保房地產企業的融資安全。
三、結束語
面對當今社會激烈的競爭，房地產企業要想實現長期發展，獲得持續性核心競爭力，就必須提高財務管理的整體水平。具體而言，要在正視房地產企業財務管理核心問題的基礎上，對其進行深入分析，尋找出解決方法，并切實執行和落實，才能促使房地產企業財務管理水平的進一步提高，最終實現房地產企業的良性發展。
參考文獻
[1]周守宏.新形勢下房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J].分析財經界,2009,(7).
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(一)變量設計
1.被解釋變量—財務風險。
基于我國證券市場不完善的現狀，我們選擇用樣本企業的Z-score指數①來衡量企業財務風險。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營運資金/總資產+1.4×留存收益/總資產+3.3×息稅前利潤/總資產+0.6股票總市值/負債賬面價值+0.999×銷售收入/總資產
2.解釋變量與控制變量。
解釋變量為公司治理和宏觀調控。公司治理選取股權特征、董事會特征、高管激勵和“三會”會議情況等4個方面共7個變量來考察其對我國房地產上市公司財務風險的影響。根據當前我國政府宏觀調控情況，設置虛擬變量，宏觀經濟政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對我國上市房地產公司財務風險產生影響的因素，選取了企業規模、資產負債率和成長性等三個控制變量。
(二)模型構建
通過借鑒前人研究方法，根據房地產上市公司實際情況，本文構建多元回歸模型來分析我國房地產企業的宏觀調控、公司治理與財務風險的關系。
(三)數據來源
本文選取深市、滬市上市的房地產行業為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎上進行了如下幾個方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無主營業務收入、總資產為零或所有者權益為負的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態，缺乏持續經營能力，可能影響研究結論的說服力;三是剔除財務數據缺失嚴重的公司。最后共獲得127個樣本，共1270個觀測值。
二、實證分析
(一)描述性統計分析
報告了本文主要變量的描述性統計。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關于財務風險的臨界判別值來劃分，有超過一半的公司值小于1.4514(中位數)，這些公司存在較大的破產風險，財務危機較為嚴重。我國房地產公司財務風險的Z值平均為1.88，處于財務風險狀況的“灰色地帶”①，說明我國上市的房地產公司整體財務狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財務風險狀況相差比較大。其二，股權集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國房地產公司股份分配方式各不相同，這與我國房地產企業股權分配方式的現狀相符。其三，董事會規模大小方面，大部分公司董事會規模為9人。其四，在高管激勵機制方面，我國房地產上市公司高管持股情況較差，超過一半的公司高管未持股，股份激勵這種方式對高級管理人員的激勵作用在中國上市房地產公司的生產經營過程中沒有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對數跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。
(二)實證結果及分析
在進行相關性分析之前首先進行了相關系數檢驗，結果表明財務風險與公司治理結構的相關系數均顯著，并且各自變量間的相關系數值較小。另外還采用方差膨脹因子法進行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗結果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴重，限于篇幅沒有報告相關系數檢驗和共線性診斷結果。
1.公司內部治理與財務風險的回歸分析。
本文以財務風險(Z)為被解釋變量設置了4個模型，使用式(1)分別檢驗股權特征、董事會特征、高管激勵以及“三會”會議情況對財務風險的影響，結果見下頁表3。模型Ⅰ檢驗了股權特征對財務風險的影響，股權集中度(HHI5)符號為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權集中度，有利于降低房地產上市公司的財務風險，因為在宏觀調控政策頻繁變動的市場環境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規避財務風險;股權制衡度(EBD)符號為負，說明房地產企業降低股權制衡度，對降低企業財務風險有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗了董事會特征對財務風險的影響，董事會規模(BDSIZE)符號為正，且在5%水平下顯著，即擴大董事會規模，尤其是增加獨立董事人數，將有利于降低上市房地產公司財務風險;模型Ⅲ檢驗了高管薪酬對財務風險的影響，回歸結果高管薪酬(SALARY)符號為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產公司財務風險越小。模型Ⅳ檢驗了“三會”會議情況對財務風險的影響，在每年召開股東大會會議次數(GTIME)方面，符號為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開的股東大會召開次數越多，上市房地產公司財務風險越小;每年召開董事會會議次數(DTIME)符號為正，說明我國房地產企業召開董事會次數有利于降低企業的財務風險，但效果不顯著;每年召開監事會會議次數(JTIME)方面，符號為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開監事會會議次數越多，監事會成員行使監事權利，履行其職責情況越好，能有效降低財務風險水平。
2.宏觀調控、公司治理與財務風險的多元回歸分析。
結合上述分析，本文以宏觀調控政策、房地產企業股權結構、董事會特征、高管薪酬以及“三會”會議情況為解釋變量，財務風險水平為被解釋變量，對式(2)進行逐步回歸，通過固定效應檢驗得到結果。宏觀調控政策(MCP)符號為負，且在5%水平下顯著，通過實際數據驗證了宏觀調控政策與財務風險之間呈顯著的負相關關系。中國經濟改革開放后30多年的快速發展為房地產企業提供一個良好的發展環境，寬松的宏觀調控政策會使房地產企業不斷擴張發展，單純依靠土地和資金資源粗放型發展，幾乎不計后果地增加企業資產負債率，一旦市場環境發生重大改變就會使很多企業無法適應，無法正常運營甚至破產;相反，近些年來隨著我國房地產泡沫不斷出現，政府加大對房地產行業的宏觀調控力度，這些不斷趨緊的調控政策會影響房地產企業的投資決策，房地產企業一般會選擇謹慎投資，進行科學理性地投資，從而降低企業財務風險。
3.宏觀調控對“三會”會議情況與財務風險的調節效應回歸結果。
綜合以上分析，本文將宏觀調控政策作為調節變量引入，以財務風險水平作為被解釋變量，各企業全年召開三會情況即每年召開股東大會次數、每年召開董事會會議次數以及每年召開監事會會議次數作為解釋變量，對式(3)進行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎上加入宏觀調控政策與公司治理中會議情況的交叉變量的檢驗結果，報告了樣本公司宏觀調控政策對公司治理中會議情況與財務風險關系的調節效應，即方程(3)的回歸結果。模型I的檢驗結果顯示，增加公司規模和成長性，有利于降低企業的財務風險;而資產負債率與企業的財務風險呈顯著的負向關系，說明我國房地產上市公司不改善公司財務狀況，將會顯著提高企業的財務風險水平。當加入宏觀調控政策變量與公司治理中會議情況的交叉變量后，公司規模和公司成長性仍然具有較強的解釋能力。模型Ⅱ的交互項系數為－0.0524，且在10%水平下顯著，說明宏觀調控政策負向調節股東大會次數和財務風險之間的關系，即在宏觀調控政策越緊，每年召開股東大會次數對公司財務風險的影響力增強，增加召開股東大會次數越有利于降低企業的財務風險。模型Ⅲ交互項沒有通過檢驗，說明宏觀調控政策對董事會會議次數和財務風險之間沒有顯著調節效應，其原因可能是董事會成員以及其下設機構沒有發揮其應有的專業技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項回歸系數為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調控政策負向調節監事會會議次數和財務風險之間的關系，即宏觀調控政策越緊，監事會會議次數對財務風險的影響越強，即每年召開監事會次數越多，越有利于降低公司財務風險，其原因可能是宏觀調控政策從緊，監事會成員也加大對公司運營狀況的監管，公司管理人員會選擇謹慎投資，能有效減小公司財務風險。
三、結論與建議
關鍵詞：房地產；財務風險；防范
一、房地產企業財務風險的內涵
財務風險是指在企業財務管理領域中所遇到的各種風險，主要包括籌資風險、再籌資風險、投資風險、運營風險和收益分配風險，它本質是由于企業財務管理活動的不確定性所造成的。財務風險一旦控制不力，很容易惡化為財務危機，給企業帶來巨大損失乃至破產的境地。
由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產品開發周期長等行業特點，房地產業的財務風險控制在企業發展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產企業需要通過資金籌集來開展日常生產經營活動，一旦融資活動出現了偏差，或者籌集來的資金管理不當，就會導致資金使用效益大為降低，從而會加大企業財務風險。當國家經濟政策變化，國際金融市場不穩定的時候，更容易增加財務風險的不可預測性。此外，房地產業的資本結構及項目投資合理與否也直接影響到其財務狀況，有可能讓其陷入到財務困境中去。
二、房地產企業財務風險的成因
（一）盲目舉債，資金結構不合理。資本結構是指企業全部資金來源中權益資本與負債資本的比例關系。房地產業的資金通常由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負債資金會占到企業全部資金來源的60%以上，甚至高達90%，一旦企業風險管控不力，出現不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負債經營會產生財務杠桿效應，在其他條件相同的情況下，適度負債會產生較明顯的財務杠桿效益，會給企業帶來更大的收益。但同時負債越多，利息支出越大，過度負債會在企業經營出現困難的時候加大企業到期換不上本息的財務風險，因此房地產業盲目舉債導致資本結構不合理，進而使企業的債務風險大大增加。
（二）業務拓展過快，盲目投資。近年來的房地產業繁榮使大量房產企業賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認為我國房地產行業是一個凈賺不賠的領域，導致企業相關人員對財務風險的客觀性產生了輕視。眾所周知，只要有生產活動，有財務活動，就必然會存在一定的財務風險，財務風險無時不在，無處不在。一些房地產企業由于沒有對項目規模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進行系統深入分析，也沒有進行廣泛深入的市場調研，就匆匆對于投資項目進行決策，使得決策缺乏可靠依據，進而加大了財務風險。
（三）部分房地產企業經營者財務管理水平低。大多數房地產企業內部財權都由幾個關鍵人掌握，太過于強調控制而疏于管理。大部分企業的賬目除了一些非開票不可的業務都只是走形式，目的是為了應付有關監管部門，以上種種現實情況導致財務管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產企業的財務人員本身的業務能力不高，導致財務人員制作的財務報表無法真實地反映企業的財務狀況和經營成果，而企業決策者根椐財務報表的投融資決策缺乏科學合理性，這樣就會導致部分財務決策失誤，而財務決策失誤正是產生財務風險和財務危機的重要原因。
（四）國家經濟調控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現象的日益普遍，我國政府根據實際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產企業的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業內部成本提高，進而使房地產企業的資金周轉僵硬，降低企業預期的收益。此外，房地產行業屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大，而企業內部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務風險也越大。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別和發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大意義。
三、我國房地產企業財務風險管理的防范措施
（一）融資渠道多元化，優化資本結構，降低籌資風險。具體來說，企業良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財務風險；同時也要控制企業的資產負債率，是產權資本和債務資本保持合適的比例關系，尋求最佳的資本結構，將籌資風險降到最低。房地產企業還要拓展融資渠道，除了采用傳統的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產企業做大做強，吸引外部的債權人對其進行投資，還有助于優化房地產企業的資本結構，降低房地產企業的籌資風險。
（二）加強投資項目管理。房地產項目投資的規模大，周期長等特點決定了其很容易受到社會環境等諸多因素的影響，故要進行投資項目應該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風險，因此要對這些風險預防和控制就需要單獨或綜合采取各種措施來應對：（1）科學的預測投資報酬率，要更加認真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運用投資組合理論，優化資本結構；（3）重視風險規避措施，并形成一系列風險規避的監督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風險。
（三）提高經營者的財務管理意識。首先是提高決策者的財務管理素質。要不定時組織中高層領導進行財務培訓和學習，至少要能夠讀懂各種報表及財務數據，尤其是三大報表，以便能夠將各自的經驗決策和職業經驗更為科學合理轉變為最佳決策，最大限度地降低財務風險。其次，應當以人為本，重視人才的吸納及培養。對企業現有財務人員要加強培訓提高其財務水平及職業素養，同時也要吸納資深的財務人員到企業來，有助于企業財務人員素質的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求， 積極探索從征地動遷到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規范化、制度化的工作流程，降低財務風險。
（四）密切關注國家調控政策。房地產企業要時刻關注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調控的相關政策，及時解讀、熟知相關政策的變化要求，從而不斷的調整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現。要堅持實事求是的工作辦法，根據市場實際要求對產品進行定位工作。例如，近年來隨著環境問題關注的提高，我國消費者越發趨向于綠色消費，因此房地產企業在迎合市場需的同時，也要跟隨國家政策發展方向，做好低碳建筑的研發與建設工作，脫離以往高消耗傳統經營模式，從而達到降低財務風險，提升企業的競爭力，使企業走上可持續發展的道路。
結束語：總之，處在我國經濟轉型期的房地產企業的形勢依然嚴峻。為了確保房地產企業穩定發展，經營管理者必須時刻關注企業發展的各個階段，密切關注及預防可能出現的各種財務風險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產企業的財務管理工作，真正促進房地產企業的長期可持續發展。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發企業；財務；風險管理
房地產行業是高回報行業，同進也有很大的風險，面對激烈的競爭，房地產開發企業必須提高財務管理水平才可實現可持續發展，財務管理是企業管理的核心系統之一，應成為房地產開發企業實現持續發展的有效管理控制工具。
一、房地產開發企業財務管理的意義
財務風險是說在企業的所有財務活動中，因企業受到內、外部環境和各種難以把握或難以預計的因素影響。企業的實際財務結果同預期的結果發生偏離，因而使企業蒙受可能性的損失。房地產開發項目開發周期長、投資大、不確定性強，所以房地產開發過程中的財務風險管理就更加的重要，只有對項目風險進行有效的規避和控制，開發項目的收益才有可靠性。
二、房地產開發企業財務風險的表現形式
從房地產開發企業的經營特點分析，一般的房地產開發企業面臨的財務風險主要表現為下面這幾個方面：
1.利率變動風險。房地產開發企業在負債經營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預期收益。利率的變動風險是房地產開發企業面臨的眾多風險中最為嚴重的不測風險。
2.再籌資金風險。再籌資金通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。因負債經營使房地產開發公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產企業在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產開發企業經常還會出現連鎖性的資擔保鏈，一擔連鎖籌資中一個環節斷裂，風險效應也會加大，對房地產開發企業經營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務風險。房地產開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分的開發企業在初期階段大都以負債開發為主，本有資金比例很低，大量的開發資金都來源于借貸。如果企業不能按期收回并取得預期的收益，那么公司將面臨無力償還債務的風險，不僅導致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至會因此而導致公司倒閉。
三、控制房地產企業財務風險的措施
1.房地產企業投資策略：投資是企業經營、發展推行經營戰略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產生效益。投資一擔執行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業的未來發展會產生重大影響。房地產企業面對的是無法估量的產品市場、經營環境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩定變動都會對企業的營運收入、成本造成企業現金流入量和流出量不確定性。房地產開發企業投資面臨的風險主要有管理風險、市場風險和政策風險。目前對房地產開發投資風險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現金流量控制管理。現金流量反映的是一個企業在某個特定時期內現金流出、流入和流入凈額狀況。在現金流量表上，投資、經營、籌資三大活動都會發生現金流動，在經營活動產生的現金流量凈額最重要。房地產企業的財務報告中，經營活動產生的現金凈額作為主要財務指標反映，所以現金流量比利潤更加重要。如果企業的利潤在上升而現金的凈流量在減少，這說明當前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在。現金流量的多少可知企業財務風險的大小。
3.縮短預售時間，減少款項回籠風險。財務的重要方面就是資金的回收，應收款是造成資金回收風險的重要方面， 它會加速現金流出。雖然應收賬款會使企業產生利潤，但并沒使企業的現金增加，反之會加速現金流出，因房地產企業投資涉及到金融動向、政策法規、區域供求狀況和提高人民群眾的生活質量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現風險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應收賬款管理應做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業的還債能力、建立銷售回款責任制、建立穩定的信用政策、確定合理的應收賬款比例。
4.完善資金管理系統。完善房地產企業資金管理系統首先應將資金管理納入全面預算體系，對責任中心預算和項目預算相結合的資金預算，實現對資金需求比較準確全面的預測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預算實際的執行情況的分析，對房地產開發企業的資金使用進行修正，另外應建立適應于企業規模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分發揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施房地產投資基金融資、進行股權融資、銷售融資、資產證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產負債的率的情況下，節約財務費用，降低融資成本、優化企業資產結構等。通過融資渠道多元化可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，這有利于企業的長期穩定發展。
房地產開發企業的項目開發過程中有很多的不確定風險,項目開發的過程其實就是風險管理的過程,而財務風險管理的好與否,將直接影響到開發項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產開發企業在投資前應對其公司自身的財務狀況有清醒的認識，合理確定房地產開發的財務結構，把各種不確定因素降到最低。房地產開發企業還應實施財務集中控制，體現財務的管理功能，定期對財務指標進行分析和考核，財務指標考核是預防財務風險的有效措施。
參考文獻：
[1]李慶華：淺析房地產開發企業的財務風險管理.管理觀察.2010(16).
一、房地產企業的財務風險分析
具體來說，房地產企業所面臨的財務風險主要表現在這三個方面：
（一）籌資風險
房地產企業的發展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發不同的籌資風險。目前，我國的房地產企業的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據了房地產財務運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產企業普遍存在著極高的資產負債率，對債務融資具有強大的依賴性。因此，面對著規模龐大的房地產資金債務，房地產企業的利息償還壓力很大，風險也大大增加。
（二）投資風險
在市場經濟環境下，房地產企業極易受到各種內外部因素，例如國家政策法規、通貨膨脹和經濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產企業的投資影響更為巨大。此外，由于房地產投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產開發項目一旦出現決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產行業調控政策，造成了房地產行業的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產企業資金來源中斷，房地產企業出現了大規模的財務風險。
（三）營運風險
房地產企業的營運風險與房地產企業的實際運營情況息息相關，而鑒于房地產企業的發展特點，高投資、高收益、高風險，就明確的說明了房地產企業將出現總資產周轉率、存貨周轉率明顯低于其他行業的發展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發的財務風險出現的可能性是相當大的。具體來說，表現在：內部控制風險、銷售風險以及成本控制風險。
二、我國房地產企業財務風險管理的措施
（一）提升企業風險意識
當前房地產企業最重要的任務是要牢固樹立企業財務風險管理理念，建立具有企業特色的財務風險文化觀念體系。首先，作為企業文化推動者和踐行者的企業領導和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風險意識，才能真正將風險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風險意識和觀念培訓，讓每一個員工都自覺認同于企業風險管理文化，建立良好的內部交流溝通平臺，切實提高員工風險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業財務風險責任制度，明確各崗位責任和義務，通過運用風險控制和財務風險控制績效考核指標體系，從整體上對企業財務風險進行系統化管理和控制。
（二）加強房地產企業內部控制
1、優化企業組織治理結構
作為企業治理控制總體框架的企業組織結構，在現代企業的發展過程中有著至關重要的意義。反觀我國當前上市公司內部組織結構可知，很多房地產企業中極度缺乏科學、合理、有效的組織結構，缺少內部管理機制、監督機制缺失，這種現象的存在極易對企業的生產和經營活動造成巨大的財務風險甚至由此引發經營危機而破產。鑒于此，在房地產企業管理中，必須建立并完善內部組織結構和治理結構，防范和控制各類風險的發生。
2、健全企業風險控制制度
良好的企業風險控制制度，不僅為企業正常生產經營活動提供良好的內部環境，而且可以有效減少企業損失，增加企業收益，實現企業利益最大化的經營目標。從而保證企業日常生產經營活動的正常運轉，實現企業經營目標。
（三）建立健全財務風險預警機制
作為房地產企業的財務管理者，尤其應當對企業的基本財務狀況進行充分調研和科學分析以及有效的監控，及時對可能出現的財務風險信號進行分析和監控，關注于企業財務活動的各個細節，對變動情況及時做出反應，從而及時發現并識別可能出現的潛在財務風險，并快速制度有效措施控制和降低財務風險發生的可能性，提高企業在應對各種不確定風險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關的企業財務風險預警機制，增強企業對風險的識別能力，并培養企業應對和處理可能出現風險的能力。
（四）提高房地產企業外部環境變化的應對能力
鑒于國家經濟發展速度增快，經濟投資過熱，為了抑制經濟增長過快的勢頭，國際經濟政策通常會由寬松轉向緊縮。隨著國家宏觀調控政策的執行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發和投資審批，從而嚴重影響了房地產企業產品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業貸款償還能力，導致了企業生存和發展面臨巨大的財務風險。因此，房地產企業管理和經營者，必須能夠對外部經濟環境等因素做出科學合理的預測和判斷，進而能夠做出科學、合理的戰略決策，保證企業的長遠和持續發展。
三、結束語
關鍵詞：金科地產；財務管理
1.房地產企業概述
房地產企業作為各國的支柱產業之一，其發展直接關系到國計民生。我國的房地產企業一直以來都是國民經濟的增長點，據有關部門統計，房地產企業在07年直接帶動國民生產總值增長1.5個百分點。但我國房地產企業還存在著諸多問題。資源浪費與流失嚴重、商品房空置量增加、房地產業與金融產業關系混亂、房地產開發造成的環境破壞嚴重等都是我國目前房地產行業亟需解決的問題。為實現我國房地產企業可持續發展的戰略目標，中央在09年下達了關于《當代房地產企業發展可持續性目標》中關于房地產企業的發展目標，其核心內容就是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配'.為實現這一戰略目標我國在房地產企業發展方面應該做到如下幾點，一是合理利用土地資源，減少土地資源的浪費。二是重視房地產開發過程中的環境保護，維持生態平衡。三是完善房地產金融體系，建立和發展房地產發展二級市場。四是加快技術創新和科技創新。以新時代下的房地產綠色目標為出發點，建立健全相關體制體系，運用現代化信息手段，結合新時代的發展需求，實現房地產企業的網絡化信息化目標。
2.財務管理目標的研究
首先， 利潤最大化是企業財務管理的首要目標。一方面，企業的利潤是企業發展的源泉，能夠最大化的滿足業主的需求。另一方面，它在增加私人財富的同時也使得社會財富最大化。其次是每股收益最大化目標。由于當前利潤和預期未來的利潤會直接影響到股票的價格，避免企業在追求利潤的短期行為，應從企業價值的角度強調股東的利益和其他利益主體的關系。如果處理不當將不利于企業進行各種現代財務活動。還有就是股票的價格還受到其他很多不可控因素的影響，并不是所有的公司都能有效的控制這種影響。在上市企業和私營企業對這種控制都很難適應。最后就是企業本身價值最大化的目標。企業價值最大化的決定因素是企業的潛在的對未來的獲利能力。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利3財務管理報表的現狀
財務報表的定義及報表分析的定義。財務分析的本質是對于財務數據的搜索和分析以及對財務分析結果進行決策的過程。作為財務報告的重要組成部分，財務報表展示了企業董事、管理及財務人員對公司財務情況的分析和處理。財務報表在會計準則的基礎之上對債權人、股權持有者、政府等各方用戶公共信息的披露?！镀髽I會計準則第30號――財務報表列報》是我國的會計法規，在該法規中明確指出了財務報表應是企業財務情況、現金流動量以及經營成果的構架性表述。應包含如下內容，利潤表、現金流量表資產負債表、所有者權益變動表和附錄?！鳛樾畔⑴兜妮d體，它是企業及其利益者的鏈接，能全面、系統和明確的展現出企業的財務狀況、經營成果和現金流動的基本情況。’張玉林在2009年提出了財務報表分析的定義。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利能力及未來發展狀況的體現形式。
3.房地產企業發展現狀
目前我國房地產企業存在著諸多問題。房地產企業涉及范圍廣，從房地產的開發與再開發、房地產中介服務、房地產經營到物業管理、房地產的調控與管理等都與企業的管理掛鉤。信息化時代的發展離不開信息技術的運用，同樣房地產企業的發展離不開企業對信息技術的開發與利用。企業的發展離不開企業內部與外部相結合的良性運作。企業要想獲得良好的發展就要從各個方面對企業進行全面的改革與創新，其中比較重要的就是企業的內部管理。
隨著我國市場經濟的不斷發展，我國的房地產企業也在不斷的創新與改進過程中成長。房地產企業在內部管理方面普通都存在著一些問題，諸如內部管理制度體系薄弱、上層管理能力不強、公司治理模式不夠完善等。其中還包含財務管理混亂的問題。作為房地產企業的命脈，財務管理問題如果不能得到有效的解決，將在很長一段時間對企業的可持續性發展產生影響。嚴重的會影響我國經濟的發展。我國房地產企業需要在結合自身發展的特點，在財務管理方面要做構建完善的財務管理體系，改進相關的財務管理技術，并運用現代化信息手段提高企業內部財務管理水平。
4.金科地產財務管理現狀探討――財務報表分析視角
處于動蕩的經濟形勢下，金科應在適度拿地、資金充足的情況下維持企業的健康經營。所謂機遇與風險并存。金科應充分利用自己順暢的資金條件和良好的企業形象抓住這次機遇為企業的發展鋪路。
4.1金科地產數據分析
（1）短期償債能力分析
流動比率能有效的反映企業用在短期內能轉變為現金的流動資產償還到期流動負債的能力。該公司在此項上已經接近行業標準比率2，這表明其在短期還債能力方面較強。但是2011―2013年間數據顯示，其呈下降趨勢，說明本公司的短期償債能力在這一時期下降了，其財務狀況不夠穩定，從數據上可以看到，在這一算時期內其流動資金都顯得十分的緊張，滿足日常運營沒有問題但是沒有足夠的財力來應對到期的流動負債。
②不難發現該企業速動比率一直偏低，小于1，表中顯示的4年間不僅僅速動比率偏低且不穩定。從數據上看，該企業在短期償還能力方面還較差且財務不穩定。
③從相關指標中看出，現金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現金比率越高，說明企業即刻變現能力越強。從統計的數據來看，金科的現金比率實現上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說明企業的即刻變現能力增強。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，說明金科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。
（2）長期償債能力分析
①資產負債率越大說明企業償債能力越差；反之，企業的償債能力越強。一般認為資產負債率為40%-70%時較為合適，由上表可以看出，2009-2010年金科集團的資產負債率在67%左右徘徊，相對比較穩定。在2011年，資產負債率上升說明償債能力變弱。
②產權比率越低，說明債權人權益受保障的程度越高，承擔的風險越小。從表1可以看出，2009-2010年產權比率較穩定，說明債權人權益受保障程度較穩定。在2011年，產權比率大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。
③已獲利息倍數越大，說明長期償債能力越強。若假設財務費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數呈上升趨勢，說明金科集團長期償債能力增強。
2.營運能力分析
營運能力是指企業運用資產效率的高低。資產運用效率越高，資金循環越快，企業較少的投入獲取較多的收益。應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。
由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。
（1）銷售凈利率
銷售凈利率標準是0.1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。金科公司的銷售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達到17.4304%?？傮w上銷售收入的收益水平一般。說明企業在擴大銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤。
（2）成本利潤率
成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業的經濟效益越好。從表3數據看，本公司的成本利潤率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達到29%，說明經濟效越來越好。
（3）資產凈利率
資產凈利率是一個綜合指標，表明公司資產的綜合利用效果。從表3結果看，該公司的資產凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說明公司總體利用效果一般，
（4）凈資產收益率
凈資產的收益率反映投資者投入企業的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關系。
本公司的凈資產收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達到16.47%，公司自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權人的保證程度水平更高。
（5）資本收益率
應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。存貨周轉率越高越好，說明企業存貨變現速度快，銷售能力強，資金占用水平低。由表2數據可知，2010年存貨周轉率最高，2011年最低，說明2011年企業銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應采取應對措施加以解決。存貨周轉天數越短，說明存貨周轉越快。2001-2010年的存貨周轉天數比較低，說明周轉速度快，2011年周轉天數較高，周轉速度很慢。該指標越高表明企業固定資產利用率高，企業固定資產管理水平較好，固定資產投資得當，結構合理。
從表2數據顯示：金科集團2008年和2011年的指標值較高，說明固定資產利用率較好，流動資產周轉率越高，說明在一定時期內，流動資產周轉次數越多，進而說明以相同的流動資產完成的周轉額越多，流動資產利用率越高。
從表2分析金科集團2009-2010年，流動資產周準率比較高，資產利用率高，2011年，周轉率下降，完成的周轉額少，因此，流動資產利用率較低。該指標越高，說明企業全部資產的使用效率高，從表2看，2011年的總資產周轉率較低，說明生產效率降低，影響企業的盈利能力，因此，企業應該通過提高銷售收入或處置多余的資產來提高總資產利用率。
5.財務報表反映的企業問題
企業財務管理狀況的不足和建議
從社會性需求方面，國家是不會讓這個市場變成一個投資品市場。我國在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場，其目的并不是要在資本市場之外建立一個投資品市場，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產市場最終要回歸到提供住的產品為核心內容的市場。也就是說安居才能樂業這個觀點上。所以，從社會性需求來看，房地產調控政策抑制投資、投機需求的政策也不會動搖。因此為了滿足未來的資金需求， 建議金科繼續加快銷售， 增加經營活動現金流入， 充分運用財務杠桿， 積極尋找戰略合作機會， 并進一步開拓融資渠道。而規模擴張帶來的風險控制又將對金科的專業能力和組織能力提出新的要求。
金科集團在看到企業優秀的盈利能力的同時， 也提醒高度重視現金的管理。金科擁有數額巨大的存貨量， 這既是未來發展的保障， 又是金科風險的主要來源， 從目前金科管理現狀來看， 建議進一步優化存貨結構， 適度控制存貨數量。政策因素主導市場，房地產行業面臨重大變局，在我國房地產市場中，政府是任何企業都無法忽視的重要因素。其一，政府是市場的資源供應者，通過土地市場從源頭上控制著整個市場走向；其二，政府是市場的巨大需求者，通過各種與公務員、事業單位等住房相關的政策影響市場需求和市場產品結構；其三，政府是消費者和企業各種經濟行為的政策環境變量，影響著消費者的購買成本和購買方式，左右著企業開發活動、銷售活動甚至是產品的具體產品設計狀況。金科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰略，順應政策要求。
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