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關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則
隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。
一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。
(二)業績信息的問題
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。
(三)現金流量表的問題
根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產會計信息質量的對策
通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。
(一)完善房地產企業的會計規范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產經濟 政策 問題 走勢分析
1.我國房地產經濟現狀
2008年至2010年我國的房地產建設快速發展，我國房地產現階段已經達到了比較大的規模，其影響因素是多方面的。2008年的經濟危機阻礙了我國經濟的發展，為了穩定經濟，政府投資4萬億以擴大內需和刺激經濟市場發展。而這些資金中有相當大一部分通過銀行貸款給大型國有企業進行房地產投資建設。雖然房地產業可以帶動多個產業的發展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產業的進一步發展，很多房地產業發生投資虧空，成為政府的負擔。
2.房地產業的調控政策簡述
2010年4月，國務院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關部門穩定房價，保障住房，建立問責機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調節住房消費，調整住房供應，增加有效供給，加快棚戶區改造和建設保障性住房，加強房地產業融資監管，完善信息披露制度。
為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預期的效果，房地產業仍然是調控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調整房地產政策。
我國目前對房地產的政策依然是完善、調整、繼續整頓，不斷改正政策，促進房地產經濟健康發展。堅持房地產調控，繼續貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調控政策要做到保壓結合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設使用政策和土地供應政策，完善保障性住房的有關制度，加大資金支持力度，目標更加務實。
3.我國房地產業存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產業存在的問題
盡管政府在不斷進行宏觀政策調控，我國房地產業依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產業的金融市場還很不完善，目前房地產開發上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發展地產進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產業的發展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導致資金鏈斷裂，甚至導致企業破產，資金融通困難是房地產企業面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產企業都急于招商，產權式商鋪零售是商業地產項目經常采用的一種招商模式，這種模式下經營權、產權和管理權分離，有可能導致各業主忽視公共空間維護，這些都對以后的經營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續的價格上漲后，房屋的價格已經超過了價值，這會導致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產的大量貸款也會增加銀行業的風險，還會進一步拉大貧富差距，嚴重影響社會的穩定性。同時對土地使用權的爭奪也容易造成腐敗現象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結構還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發展經濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設，制定住房建設計劃，規范住房結構，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾。
隨著我國經濟的不斷發展和城市化進程的加快，房地產市場經濟也在快速發展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內都處于上漲之中，房地產市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經開始逐漸認識到與土地征用、市場管理等有關的政策的價值，房地產市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現象。各地政府都出臺了與房地產有關的政策，但帶有行政強制的政策可能會導致市場扭曲。政府的政策應該旨在化解結構性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規則規范各類開發商，依靠市場這只看不見得手來實現資源的有效配置，緩解結構性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構建資本循環系統。企業應該從單一的銀行貸款逐漸向股權、債券、信托基金等多元化融資方式發展，鼓勵金融產品創新，構建資本融通渠道和循環系統。
5.房地產經濟政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調控已經進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩，少數城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調控已經初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產業健全的行業機制還沒有完全建立。
5.1房地產政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產調控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數據來看，今年房地產成交量基本是負增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩定。同時今年房地產市場金九銀十的特點表現的并不明顯，消費者開始趨于理性。
②供給方面。房地產的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產業造成阻礙。而今年房地產企業的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業再投資的進行。而大的房地產企業融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產開發。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業融資改善后也要購地保持后續發展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉。
5.2未來走勢分析
【關鍵詞】土地價格；房地產；經濟虛擬性
中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學者還沒有深入探討房地產經濟目前這種虛擬性模式的形成本質，因此本文從現代經濟學的角度去分析土地經濟給房地產的這種虛擬性經濟形勢帶來的改善，進一步去分析形成房地產目前這種虛擬性經濟的根本原因，再通過國外的數據統計去檢驗土地價格對于房地產虛擬性經濟的作用。
一、房地產目前這種虛擬性經濟和土地價格之間的聯系
通常來講，有兩個因素決定了房地產的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產生的價格。因為建筑物和商品一樣，通過工人的勞動所創造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質，沒有經過勞動生產所創造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進行商業買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質上來講這是地租價值的表現形式。
地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實上消費者付出的費用多于實際生產中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農業生產機構多于社會平均機構的情況下，地租價值不屬于農業生產機構所實現的價值，而是屬于產品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉換成房地產目前這種虛擬性經濟模式的根本原因。并且根據上面得出的理論能夠發現我國房地產虛擬型經濟發展的合適空間。
二、土地價格影響房地產價格內在聯系的驗證
通過對照國外房地產價格以及土地價格的統計數據來驗證土地和房地產之間價格的內在聯系，本次論文采用的是美國房地產以及土地的價格統計數據。
（一）居住商品房和土地之間的價格指數
本次論文采用的是美國紐約的數據，樣本時間是從1984年到2009年的數據，本文數據采取美國官方房地產數據統計的網站。
（二）數據驗證
第一，驗證數據的穩定性。首先對數據的元序列的穩定性進行驗證，原序列如果不是很穩定的，那么之前通過數據得出的任何結論都是沒有意義的。因此我們應該對住房以及土地兩者之間的價格通過數據驗證，數據穩定性驗證就是對單位根的存在進行檢驗，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩的。
第二，協整驗證。采用估計法對于數據的變量實行協整檢驗，有VAR開始確定正確的滯后期數，然后憑借約翰遜相似比統計數據用來驗證協整向量的所有數目。以沒有協整關系的零假設出發一步步進行檢驗，協整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數還有一定的關聯，土地和住房之間的價格指數漲跌基本一致。
三、數據結果統計分析
第一，土地的價格波動確實能夠導致房地產的價格也發生波動，所以土地價格的波動是造成房地產價格起伏的關鍵因素。
第二，土地價格具有的虛擬性確實能夠給房地產目前這種虛擬性經濟帶來重要的作用，也是房地產目前這種虛擬性經濟的本質原因。
第三，所有相關的因素影響著土地的價格，增強了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產過于的虛擬化就很有可能造成金融危機。
四、探討我國房地產目前經濟的虛擬性帶來的啟示
房地產的這種虛擬性的經濟模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運行，像美國次貸危機就屬于房地產過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產過于虛擬化導致房價增高，房租也高于國際規定的標準。所以我國政府需要加大力度對房地產進行調控，但是還不能從根本上解決房地產目前過度虛擬化經濟狀況，應該針對土地價格的控制上進行調控。因此，我國政府需要重點控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產目前虛擬化過度的根本思路。
五、結語
本次論文針對我國的房地產目前經濟過于虛擬化這一現狀進行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠對房地產價格發揮重要的作用，通過對于土地和房地產之間內在聯系的探討發現，土地價格確實是影響房地產價格的重要原因。為了驗證這一理論的準確性，我們采用國外的土地、住房數據，其中以美國紐約1984至之2009年間的數據報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導房地產的價格走勢，土地的虛擬性也能引導房地產的虛擬性。通過這一結論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導致房地產虛擬化程度也加深，一旦房地產虛擬化程度超過一定的標準空間，就很可能造成金融危機的發生。因此，我國政府重點控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產目前虛擬化過度的根本思路。
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關鍵詞：房地產 價格結構 上漲因素
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）08-272-01
一、房地產特性與價格結構
1.房地產價格的結構。房地產價格的結構包括生產成本、財務成本、銷售成本、企業利潤和國家稅金等內容。生產成本含土地成本、建筑物成本、管理費、貸款利息。土地成本即綜合開發費用，包括征地補償、前期工程費。財務成本是指銀行貸款所發生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發生的一切費用，含廣告推介、中介、日常經營支出、辦證等費用。利潤是開發商銷售商品房后的銷售收入，扣除全部生產、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤。稅費指營業稅、教育附加稅、城市建設附加稅、防洪費、交易管理費等。
2.房地產價格的特殊性。房地產價格與一般商品的價格相比，更表現出如下一些不同的特征：（1）房地產價格既為商品交換的價格，同時也是房地產使用和收益的租金。其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值。而房地產的購買者是作為一種投資去購買商品房，目的是用于保值、增值，他看中的是房地產商品的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。（2）房地產價格實質上是產權利益的價格。房地產的地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權，是權益的價格。（3）房地產價格是在長期考慮地區經濟因素下形成的。一個地區隨著改革開放的深入，經濟、社會的不斷發展，房地產的價格是成倍或幾倍地提升。綜合考慮這些因素才形成房地產的價格。（4）房地產的現實價格是由房地產自身條件和供求狀況而決定的。房地產不同于一般商品。沒有一個統一價格或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件、供求狀況而接受不同的價格。
二、影響房地產價格上漲的因素
（一）從供給方面分析，有以下幾方面因素
1.土地因素。建設房屋首先要購買土地，所以房地產價格中直接包含著地價的因素，地價的高低對房地產價格有著很大的影響。土地在我國歸國家所有，目前我國土地采取以政府掛牌拍賣的形式，限制土地的供應量。從目前的發展來看，地價已經成為房地產價格的主要成本之一。另外，土地本身是不可再生資源，隨著使用的增多，其供給量只會越來越少，土地價格會隨之升高。許多地段證明，地價占房屋建筑成本的65%左右，成為當地政府的“第二財政”。地價快速上升成為房價快速上升的重要原因。
2.房屋建筑的成本。隨著建設房屋所需要的鋼材、水泥等價格的持續上升，建設房屋的成本隨之上升。建筑材料價格上漲也是房產價格上升的重要原因。
3.房屋建設的利潤。房地產開發商的目標是實現利潤的最大化。利潤最大化實現的方式之一即為提高售出房屋的價格。而且在我國，房地產利潤占據了很大一部分。目前，大多數房地產開發商的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更高，一般達到30%~40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平。從國際上多數國家的情況看，房地產開發商的平均利潤率一般在5%左右，高的也只有6%~8%，遠低于我國目前的房地產平均利潤率。隨著土地價格和房屋建筑成本的上升，為了保證既得利潤的實現，只有提高房價。
（二）從需求方面分析，也有以下幾方面因素
房地產是一種商品，其價格形成不僅僅由其建筑成本決定，同時還受到供求關系的影響。
1.隨著改革開放的不斷深入，國民經濟的不斷發展，人民的生活水平日益上升。掌握在人們手中的錢多了，就希望在市場上購買質量好的房子，以改善生活質量，形成了對房地產的居住需求。另一方面，富裕起來的人們積聚了大量的貨幣資本，但是我國的資本市場發育不成熟，人們投資渠道狹隘，由于處于城市的房地產具有升值的空間，而且升值的速度快、幅度大，所以人們紛紛購買房產作為一種投資手段，這樣便形成了對房地產的投資需求。
2.我國目前已進入城市化加速發展階段。我國城市化率每年提高1個百分點，將有1000萬農民轉為城市居民，按城鎮人均住房面積26平方米計算，一年需要新增城鎮住房2.6億平方米以上。根據國家有關部門預測，到2020年我國城市化水平將達到50%，到2050年我國城市化水平將達到70%。城市化進程的加速，迫切需要開發房地產業，尤其是普通住宅和城市生活配套設施。住宅既是城市的功能要素，同時又是城市市民必不可少的最昂貴的生活資料。世界各國的經驗表明，一個國家在進入城市化加速發展階段，在人均住房建筑面積達到30平方米~35平方米前，該國將保持較為旺盛的住房需求。因此，城市化的進程使得我國的房地產市場在今后的30年內會是持續發展的趨勢，這是由城市規律所決定的。
雖然房地產價格的上漲在長期看來是必然的，但是根據我國當前的國民收入狀況，房地產價格的快速上漲使得很多人尤其是中低收入者買不起房，住不起房。人均可支配收入相對于房價來說，相差太大，即使人均可支配收入的增幅大于房地產價格上漲的幅度，其增長的絕對量比房地產價格增長的絕對量要小得多。這樣，中低收入者在長期會更買不起房。所以，為了創建和諧社會保證低收入居民居住有其房，政府應當采取適當措施抑制房地產價格的上漲幅度。特別是加強保障性住房建設，顯得尤為重要，形成保障性住房和普通商品房并存的房地產市場新格局?？刂品康禺a價格，全國各地正在積極探索，最近，有許多城市政府提出：把房地產價格上升幅度控制在與地區GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的狀態。
關鍵詞：房地產企業；戰略管理
1房地產開發企業戰略模式
1.1多元化經營戰略模式
多元化戰略是指企業同時經營兩個以上行業，提供多種基本經濟用途不同的產品或服務進入不同市場的經營戰略，它是企業發展到一定階段，為尋求長遠發展而采取的一種擴張行為。房地產企業發展到—定規模的時候，可以通過多元化經營，利用現有的資源從事多種產品的生產和經營，占領更多的市場和開拓新的市場，以適應市場需求的變化，減少單一經營的風險，提高企業的競爭力，增加企業的收入。
1.2專業化發展戰略模式
專業化戰略是指企業通過從事符合自身資源條件與能力的某一領域的生產經營業務來謀求其不斷發展。房地產企業專業化經營就是企業集中各種資源優勢于最熟悉的業務領域，開發出具有競爭力的房地產產品，取得行業內的成本優勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰略對象服務。實現企業專業化經營，深圳萬科企業股份有限公司從多元化戰略到專業化戰略的轉變就是很好的例證。在萬科實行地產專業化經營戰略以后，開發規模穩步加大，企業經營風險下降，項目開發成本降低，以四季花城項目為例，企業品牌與知識成功延伸到多個城市。實施專業化戰略使企業業務集中于某一領域，可能失去其他一些市場機會，企業的某些技術或資源優勢可能得不到充分發揮，容易使企業陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反應。
2房地產開發企業面臨的內外環境
2.1市場環境分析
近年來國民經濟持續快速協調發展，而房地產行業的發展形勢并不那么和諧，部分地區投資性購房和投機性購房增加，住房供應結構不合理，以及開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，這直接影響到城鎮居民家庭住房條件的改善，影響社會穩定和國民經濟的健康運行。隨著宏觀調控政策實施，房地產投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時房地產企業的運營模式發生了諸多變化，優勝劣汰，適者生存，市場競爭異常激烈。行業劇變的過程中，大量企業在戰略定位和決策上陷于迷茫，使得企業的發展潛藏著巨大風險。
2.2企業狀況分析
（1）企業的資金狀況：近年來我國住房由集團消費轉為個人消費，一批熟悉市場運作，資本雄厚的外資公司、民營企業快速占領市場。再加上銀行實行貸款終身責任制，清理不良資產，補充資本金，出現的惜貸現象，使得房地產企業資本運作能力較弱，面臨更加嚴峻的挑戰。
（2）企業的結構狀況：當前房地產業發展中存在的一個比較突出的問題就是開發主體結構不佳，這會致房屋建設的規模化程度較低，房地產企業經營模式單一、產品越來越同質化。這種模式，一旦處于低谷時期，必將爆發出巨大的經營風險。
（3）企業的信用狀況：我國的房地產行業的進入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房地產的開發企業對質量管理、售后服務等缺乏足夠重視，也不重視自身的信用和品牌，從而導致質量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生，這直接影響著房地產開發企業自身的發展。
（4）企業的綜合實力狀況：目前很多企業實施多元化戰略，而忽視了企業的核心競爭力的培育。企業缺乏核心競爭力，將會使企業的發展難以持久，在遇到突變的市場環境時，將難以應對。目前我國的房地產行業大都處于初始階段，行業發展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領域擴展的能力，取得成功的機率自然也會高的多。
（5）企業的戰略狀況：我國的房地產企業缺乏戰略意識，管理成本高。相當部分的房地產公司不能根據企業的戰略規劃，進行市場、客戶細分，以此來選擇適合企業自身開發所需要的土地，往往只根據土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業將長期處于被動地位，企業發展受到限制。
3房地產開發企業如何進行戰略選擇的建議
（1）任何企業的發展都會受到內外環境因素的影響，企業要結合所處的內外部環境制定恰當的發展戰略。制定發展戰略，一是客觀分析企業外部環境，一般影響房地產企業的外部環境包括宏觀經濟形勢、國家產業政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業了解其所處的環境正在發生哪些變化，以及這些變化將給企業帶來更多的機會還是更多的威脅。這是企業選擇何種發展戰略的前提和基礎；二是正確分析企業內部環境，特別是企業的優勢和劣勢，可以使企業了解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰略能力。這是企業何種發展戰略的關鍵；三是在企業內外部環境綜合分析的基礎上，通過SWOT（機會、威脅、優勢、劣勢）分析法，選擇適合企業自身條件的發展模式。如果開發企業資金、技術實力雄厚，可選擇做高端產品的專賣店模式；如果企業對整個房地產行業都非常精通、資金實力強，可選擇華遠式的百貨公司模式；如果企業希望縮短資金周轉時間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價超市模式等等。具體來說：
①以核心競爭力為根本，完成企業戰略的選擇與調整。
核心競爭力是企業的生命，是決定企業能否實現可持續發展的關鍵。首先，它能很好地實現顧客所看重的價值，如能顯著地降低成本，提高產品質量，提高服務效率，增加顧客的效用，從而給企業帶來競爭優勢。在國內房地產界，“北有萬達，南有萬科”充分表明了萬科在房地產界的地位，而這一地位的確立源于萬科的核心競爭力，具體體現為：一是始終堅持客戶導向的經營體系及產品策略。萬科將注意力放在思考并改善其產品質量和客戶服務上，主張唯產品和唯客戶主義，提供業主終生滿意的住宅和優秀的服務是永遠的追求；二是始終堅持住宅產業化的道路。只要萬科需要有更大規模的發展，就會更加強調產業化。其次，核心競爭力必須是企業所特有的，是競爭對手難以模仿的，這種能力能為企業帶來超過平均水平的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，能夠同時應用于多個不同的任務，使企業能在較大范圍內滿足顧客的需要。面對政策的調整和復雜多變的市場環境，房地產企業必須對自身的資源能力進行客觀的分析，強化核心競爭力，增強企業的競爭優勢，增大企業戰略轉換能力。在房地產企業戰略選擇過程中應該注重：一是在本質內涵上，重在服務，向廣大業主提供優質產品和服務；二是在關鍵能力上，重在建立房地產企業暢通、有效的營銷渠道和良好的商業資信；三是在構成要素上，重點培育房地產公司營銷體制、市場網絡等相關環節的能力，以及用人制度、分配機制等的優劣②以提高運營效率為目的，調整企業組織結構。
從組織的角度來看，房地產企業必須善于尋找和管理聯盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統模式，建筑設計公司、地產營銷機構、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結成戰略聯盟，提高運營效率和抵御市場風險。去年萬科兩部門的外遷成為房地產業的焦點。萬科試圖通過內部部門的精簡，從一個五臟俱全的開發型企業轉變為一個資源整合型的企業。首先試點將部分部門的業務外包，如設計部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業設計部門已經成為行業慣例，專業的建筑公司與開發商的合作已經“歷史悠久”，事實上已經不需要這么多人層層審核，專業部門和機構已經相當成熟。這次調整將使萬科成為一個資源整合中心，在產業鏈的上游打開融資渠道，下游將業務分包，同時增加客戶服務的隊伍，擴大品牌的影響力，提高運營效率。這種資源整合類型的開發來源于歐美模式，代表一種高度細分的專業化分工，從資金到開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由高度專業化的公司分別完成。目前國內的開發企業大多引用的生產模式是香港模式，是房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成，是一種全程開發模式。兩者最重要的區別在于，香港模式中的開發企業更多地依賴銀行提供的資金，而美國模式中的房地產資金，更多地來源于社會大眾的資金。因此，戰略選擇過程中要考慮戰略對調整企業組織結構，提高運營效率的作用。
③以建設適合的企業文化為基礎，營造良好的企業發展氛圍。
房地產企業文化建設必須以企業的經營活動為中心，為企業的經營活動服務，不能割裂企業經營與文化建設之間的關系。房地產公司要從精神層次上培育核心價值觀；從制度和行為層次上建立完善科學的管理制度、完善員工的行為規范；從物質層次上形成企業形象的視覺識別系統，擯棄嚴重影響企業發展不良思想。房地產企業應以戰略調整和業務重組為突破口，通過核心價值觀的有效培植，形成具有時代特點、品牌意識、創新精神和強大內部凝聚力的企業文化。具有強大內部凝聚力的企業文化是實現發展戰略目標的重要保障，是企業核心競爭力的重要內容，是房地產企業持久發展的基礎。
④以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間。
房地產企業在戰略選擇過程中，必須注意如何加強自身創造附加值的能力和專業化能力，包括各個細分功能的能力，比如產品設計、工程進度、質量控制、成本控制和營銷策劃等諸多方面。與其它產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，房地產公司需要實施積極的產品戰略與服務戰略，即以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間，在產品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產品的功能和價格上，強調“超越”競爭對手。
（2）根據內外部環境條件的變化，利用現有以及潛在的內部和外部資源，正確實施企業發展戰略。一般來說，企業的內外環境是不斷變化的，因此，如何對企業發展戰略的實施進行控制，增強在變革環境中的靈活性就顯得非常重要?？茖W有效的制度、程序和系統可以引導決策和實踐沿著有利于戰略實施的方向進行，因此，當務之急就是盡快改變我國房地產公司落后的管理模式，進而建立起一套新的符合房地產市場規律的現代企業制度，努力促使房地產企業管理水平的跨越。從房地產企業的運營現狀來看，重點就是要加強管理戰略意識，注重合作伙伴關系、客戶關系的管理、風險和資金管理，這也是企業運營的關鍵所在。
參考文獻
［1］謝志華.房地產企業的戰略選擇［J］.城市開發，2008，（7）.
［2］畢玉軍.房地產企業的戰略轉型［J］.中國集體經濟，2007，（6）.
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、*房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價*房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷*市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，*市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的*市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明*的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。*房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。*商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，*居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從*房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明*房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年*房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年*的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來*商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998—2004年*房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
關鍵詞：房地產；價格；影響因素；預測
一、影響房地產價格的因素分析
房地產價格，按照西方經濟學的效用價格理論，是指由房地產的效用、房地產的相對稀缺性及對其有效需求三者共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表示，不同房地產的價格差異和同一房地產的價格波動歸根結底是這三者的變化引起的。關于商品價格決定的理論主要有四種：價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。
影響房地產價格的因素很多，主要可以分為以下幾類：經濟因素、行政因素、社會因素、人口因素。
（一）經濟因素
房地產是一種特殊的商品，具有投資與消費的雙重屬性，其價格的高低與經濟因素有非常大的關系。經濟因素主要有經濟發展水平、投資狀況、物價水平、居民收入以及財政收支與金融狀況等。第一，經濟學理論認為，經濟發展狀況良好，消費和投資水平高漲，必然存在通貨膨脹，物價上升，房價也不例外。第二，投資的增加必然引起商品房供給的增加，在理論上將會給房價一個向下的拉力。但是，房地產投資水平對房價的影響比較復雜，并非簡單的正向或者逆向的關系，而是相互影響的。
（二）行政因素
影響房價的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規劃、稅收制度等。第一，土地制度的影響是最大的、最根本的。第二，科學合理的土地制度和住房制度，可以使價格趨于合理，進而促進房地產資源的優化配置。土地招標、拍賣和掛牌政策的實施顯化了土地的實際價格，增加了市場的透明度，促進了土地資源的優化配置。房地產制度對房地產價格的影響也是最大的，特別是在我國正在進行經濟、政治體制改革的國情下。
（三）社會因素
社會因素主要包括政治安定狀況、社會治安狀況和城市化發展水平等。第一，如果政局穩定，社會安寧，有利于增強投資者購買房地產的信心，這是保持房地產價格穩定的積極因素，還有可能促使房地產價格上升。相反，政治不穩定，社會動蕩頻繁，必然造成房地產價格低落。第二，如果房地產所在地區經常發生各類犯罪案件，則意味著人民生命財產缺乏保障，由此會導致當地房地產價格低落。
（四）人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況對房地產價格有很大影響。第一，無論是對國家，地區或是城市，房地產價格與人口數量的關系都非常密切。特別是在城市，隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產的需求必然增加，從而引起房地產價格上漲。人口數量還可以具體分為日間人口和夜間人口，以及常駐人口、暫住人口和流動人口等的數量，來分析它們對不同類型的房地產價格的影響。一般來說，人口數量與房地產價格呈正相關關系，人口增加，對房地產的需求增加，房地產的價格上升，相反則下降。第二，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。
二、當前房地產價格的狀態
2005年后，中國房地產價格上漲過快，逐漸進入泡沫化。盡管期間種種高論頻出，以論證飛速上漲的房價是多么合理，據統計，歐美一些國家如英國的工薪階層，平均一個月的工資就可以買一平方米的住房，而以我國目前的薪金水平與房地產價格來看，居民中能以月工資購買起一平米住房的恐怕并不是普遍現象，金領階層的年輕人都哭窮買不起房，農村轉移過來的人口又怎能買得起？
三、對我國房地產價格未來幾年走勢的預測
（一）短期來看房地產需求量不會下降
從房地產作為生活必需品來看，這部分的需求是缺乏彈性的，不會因為價格的變化而大幅度的升降，就投資或投機性需求而言，在目前的宏觀政策調控下，會幫助分流一部分投資于房產的資金。但是，我國的利率及匯率政策不會在短期發生大的轉變，而投資渠道還是比較單一的，所以，如果沒有更好更多的投資渠道供投資者選擇，這部分資金還是會重新回到房地產業來。
（二）供給情況不會有太大的變化
從供需雙方來看，我國城市化進程正處于較快發展階段，大批農村人口已經進入城市，城市化歷程還要經歷很長一段時間，隨著國家戶口制度的改革、相關制度的配套以及農村經濟的發展，仍將有大批農村人口涌進城市購房居住，旺盛的需求在一個時期內將繼續推動城市房地產業的發展。房地產業供不應求的矛盾在近幾年內會持續存在，房價在短時間內還會呈現出小幅上漲的形式。
（三）土地的稀缺性促進房地產價格的剛性發展
土地保護政策是國策，土地的不可再生性以及我國人均耕地少的現狀決定土地不可能敞開供應，仍將會長期偏緊。另外隨著經濟發展、建筑材料價格的上漲以及建筑品質的提高，房地產的成本將會持續增加。這些都是推動房地產價格穩中有升的因素。
（四）重大利好因素推動房地產市場發展
過去幾年對房地產市場的宏觀調控，完善了住房供應體系，抑制了房地產市場的過分投機，增加了有效供給，平抑了房地產價格過快上漲的勢頭，為房地產業的繼續發展提供了健康的環境，將促進房地產業的發展。從2008年北京奧運會帶給北京房地產業的推動力來看，2010年上海世博會以及廣州亞運會等重大活動的舉行，是推動房地產業發展的重大利好因素，促進了房地產及相關行業的發展。
（五）人民幣升值的影響不容忽略
人民幣的升值帶來以人民幣計價的房產價值也隨之提高，而且人民幣升值預期會長期存在，會導致許多境外的資金流入我國的房地產業。人民幣的升值同樣會使得國內的物價相對國外而言下降了，使人們可支配收入增加。
[關鍵詞] 房地產融資 融資渠道 多元化
房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。
一、當前我國房地產企業融資現狀
1.以銀行信貸為主體的間接融資占主流
目前我國房地產企業融資主要是通過間接融資, 而各種銀行貸款成為我國房地產企業發展的“生命線”。銀行信貸資金幾乎成為房地產企業發展的惟一融資渠道。房地產開發資金來源的“其他資金”（主要是定金及預收款）在房地產投資資金中占很大比重，是個人住房款的主要來源，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸，即銀行按揭款在購房定金及預收款中又占有較大比重，所以事實上房地產投資資金中絕大部分來源于銀行資金。這說明我國目前房地產開發投資的融資渠道比較單一, 直接或間接的銀行信貸仍是房地產融資的主要方式。這種狀況與我國目前以間接融資為主的金融體系相一致, 導致房地產行業風險較多集中于銀行系統。
2.以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小
股票市場融資。據相關資料統計，2002年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產企業的資金來源不足0.5%。總體說來，近幾年來房地產企業從股市上得到資金是相當有限的。
企業債券融資。目前債券融資僅占房地產企業全部資金的極小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不過2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。
3.房地產信托業發展快速
房地產信托的優點在于發行較為靈活，相對與銀行貸款受政策限制教少，可以大大節省時間成本,而目前在我國信托發展尚不成熟,尤其是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，提高了投資者的門檻。據統計資料顯示，目前通過房地產信托方式籌集到的資金僅占房地產貸款的1‰。
二、房地產融資方式創新的必然性分析
1.宏觀調控下房地產企業生存發展的必然選擇
為了控制房地產業過熱，防范房地產泡沫引發金融危機，在近年來的宏觀調控中,房地產成為了國家一個主要調控的行業。
從政策法規上看，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風險為初衷的“195號文件”、“121號文件”，其中121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，直接影響到房地產企業的融資;從各金融部門來看，近來都陸續采取措施，提高房地產開發資金門檻,加強審查貸款風險,緊鎖房地產開發貸款，調整信貸投向;從利率工具使用上看，央行的幾次加息已經表明將通過利率政策調整投資結構，央行行長周曉川也在國際會議上提出，“從長期來看，加息是一個趨勢”，而利率的提高直接引起房地產開發投資企業的融資成本上漲，提高行業進入門檻。
2.房地產企業高負債下化解銀行風險的選擇
在召開的“2005年中國地產金融年會”上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出：目前我國房地產公司的資產負債率在70％以上，而負債主要來自于銀行的間接融資，一旦出現市場風險，將給銀行帶來巨大損失，嚴重時甚至會引發金融危機。因此，吳曉靈提出，拓寬直接融資渠道成為當務之急。
三、房地產融資渠道的發展趨勢與對策建議
1.大力發展多元化的房地產金融市場
在發達國家,房地產開發資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。我國應該逐步改變融資資金過度依賴銀行這一局面，促進直接融資。符合要求的房地產公司應通過上市打造持續的融資平臺，通過發債、信托、房地產基金、項目融資等多種方式降低融資渠道單一的風險，并進行金融產品創新組合。另一方面，房地產融資多元化的實現需要開發型房地產企業、金融機構和政府的合力推動。政府應出臺相應的政策法規為房地產企業直接融資創造環境。
2.大力發展房地產金融的二級市場
在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，而且在這一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場，其中出現了許多新的房地產金融工具，包括投資基金，信托證券，指數化證券等，二級市場不僅大大增強了房地產資產的流通性，也為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的途徑。
3.不同規模房地產企業應選擇不同的融資方式
對于大型的房地產企業可以選擇上市、買殼、發行債券、房地產基金、海外資金、REITS等多種方式或其組合，而眾多的中小型的房地產公司可以選擇信托、夾層融資、聯合開發等融資方式。此外，房地產企業還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經濟合作，實現融資新渠道的開發。
參考文獻：
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