時間：2022-02-12 19:31:54
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房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。
1我國房地產融資現狀
（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。
（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。
（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。
2我國房地產業融資面臨的問題
（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。
近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。
就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。
目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。
我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：
①對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。
②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。
③對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。
④從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。
（3）環境上——房地產金融市場尚待完善。
總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：
①房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。
目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。
②房地產金融交易集中在一級市場上。
我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。
③政策性房地產金融缺失。
住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。
1、我國房地產融資格局的現狀
1.總體狀況
中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)三個方面。房地產企業自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產投資中占比較高。央行和銀監會對全國除以外的30個省(市)的調查數據顯示，房地產開發企業負債率75.76%，銀行貸款在總負債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報告顯示，近年來，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈上升趨勢，2001年為39%，估計2005年將上升到42%～67%，2010年可能達到45%～62%。從房地產市場資金鏈的實際情況看，商業銀行基本參與了土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。粗略估計，在目前的房地產融資結構中，直接或間接來自于商業銀行的資金可能超過60%。
2.結構分析
在以銀行信貸為主導的房地產融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發企業，1998年以后才逐漸擴展到個人住房消費信貸。整體上看，我國房地產融資的基本特點是：債務融資占主導，股權融資比例較小；融資渠道單一、融資結構不盡合理。
(1)銀行信貸是房地產融資的主渠道。長期以來，銀行貸款是房地產開發企業的主要融資渠道。在現有房地產開發企業的資金來源中，銀行貸款風險最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對要高。采用不同的融資渠道會影響到房地產開發的利潤，這是很多房地產企業最為關心的。
1998年以來，銀行對房地產業的支持由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個環節的支持，特別是對個人的住房信貸成了房地產發展的最大動力。與1998年相比，2003年末房地產開發貸款余額增長了2.2倍，個人住房信貸增長了近27倍。根據人民銀行的統計資料，2002～2004年3年間，全國個人住房信貸增長迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國個人住房信貸余額已經達到18400億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。
而由于受宏觀調控的影響，銀行貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降態勢：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，主要來自于個人信貸。由此估算，房地產業的資金仍有超過50%來自銀行，房地產業對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有根本的改變。
(2)股權融資門檻相對較高。房地產企業股權融資的操作方法主要包括發行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產企業與上市公司合作開發等。目前，我國房地產業中有能力進行直接融資的企業屈指可數，房地產開發資金中直接融資占比很小。目前，A股市場中以房地產開發為主要業務的公司數目只有85家，占A股上市公司總數的6.3%，占我國房地產企業總數的0.28%，并且上市的房地產公司規模偏小。據統計，房地產類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產投資的10%。另有數據顯示，2001—2004年，房地產公司在證券市場上共融資99.7億元。但是，由于發行股票及上市過程長、手續復雜、成本較高、對企業資質要求更為嚴格等現實情況，上市融資之路對大多數房地產開發商來說，遙不可及。
(3)債券融資比重偏低。房地產不是國家重點扶持行業，所以，在債券市場上始終未能形成足夠的規模。我國房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元的規模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業重新恢復了債券發行，如深圳振業集團發行的“1998深振業債券”、北京首創發行的“首創債券”等。到1999年，債券在房地產開發企業的資金來源中的占比達到0.21%。近年來，房地產開發企業的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產上市公司流通市值達到600億元，但企業債券余額僅為2億元。
(4)房地產資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺121號文件后，我國房地產企業開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產信托頓時成為房地產業的新興融資熱點。2002年底，投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據不完全統計，2003年全國房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金的發行數額已超過60億元。相關機構的房地產投資信托市場分析顯示，2004年全國房地產信托發行額為111.74億元，與2003年的發行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產信托功能較為單一，房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托信貸，這些信托計劃基本不具有組合投資功能和期限轉換功能。
(5)海外資金逐漸進入。隨著中國經濟強勁增長，國外房產基金看好中國沿海發達城市房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團進入我國上海等城市的房地產市場，海外資本在中國房地產業中的比重開始上升。但是，鑒于目前國內相關法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國外資本并沒有采取房地產基金的運作方式，而是通過公司控股、項目控股等方式進入國內房地產領域。需要注意的是，近年來，由于對人民幣升值預期，有相當一部分國際“熱錢”通過各種渠道進入中國，并進入房地產市場，對部分城市房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對房地產業實施了嚴格的調控措施，再加上對人民幣升值預期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺人民幣匯率制度改革后，又進一步強化了對人民幣的升值預期。從日本和韓國的經驗看，人民幣升值會對房地產業的發展形成利好效應，但是，鑒于我國的資本管制還比較嚴格，所以，此次匯率升值對房地產業的影響不會太大。
(6)國內產業投資基金剛剛起步。2005年初，北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產基金赴新加坡上市，意味著國內房地產業投資基金開始邁步。據統計，目前我國證券市場上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產業對私募基金的吸引力是很強的。然而，國內有關產業基金法律法規的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財務管理公司、投資公司等形式存在，具體運作上更是有待引導、規范。
2、商業銀行房地產信貸業務的發展與面臨的風險
目前，房地產業已成為我國國民經濟的一個產業鏈長、涉及面廣的重要產業，其每增加1單位產值，可帶動所有產業增加1.416單位產值。其中，帶動金融保險業增加0.145單位產值。這既說明了房地產業的發展可以促進金融保險業的發展，也揭示了我國房地產業是一個與銀行業高度依存的行業。
需要指出的是，目前我國房地產業與金融保險業的關聯度已經接近甚至超過日本地產泡沫形成時的水平，理應引起重視。房地產業過度依賴金融業的格局，可能會釀成房地產業發展無序、市場價格虛高、投機炒作行為盛行等問題，進一步發展就有可能導致房地產發展過熱，直至出現泡沫，從而成為經濟金融危機的導火索。
1.銀行房地產信貸業務的發展現狀
1998年以來，銀行對房地產業的信貸支持，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為從房地產開發和銷售兩個環節給予信貸支持。具體表現為：其一，用于房地產開發的銀行信貸明顯上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92億元，2003年擴大到6657.35億元，5年增長了3.2倍，房地產開發貸款增長也明顯高于同期全部金融機構貸款增長速度，房地產開發貸款在全部金融機構貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調控政策影響，金融機構用于房地產開發的貸款余額出現較大下降。其二，個人住房消費信貸快速增長。近年來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75—97%。2004年與1998年相比，個人住房貸款增加了15573.84億元，增長了36.5倍。
2.銀行房地產信貸面臨的風險
(1)政策性風險。2005年4月份，央行提高了存款準備金率0.5個百分點。一周后，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的“121號文件”和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來，國家對房地產行業進行宏觀調控的又一重大舉措。此次調控不僅對房地產業本身產生直接影響，而且對銀行貸款形成波及效應，政策風險由此顯現。
(2)流動性風險。主要表現為兩個方面：一是資產與負債期限不匹配。從資產負債的期限結構方面講，目前我國商業銀行的房貸負債主要是政府、企事業單位、居民的儲蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個負債來源的短期性和資產運用的長期性之間“存短貸長”的期限不匹配矛盾。這同時也表明，我國商業銀行缺少使資產業務化短為長的住房抵押貸款證券化的成熟轉換機制。
(3)信用風險。由于房地產貸款具有期限長、流動性差的特點，房地產業先天具備的高風險性以及它和金融的天然聯系決定了房地產貸款信用風險存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實，各銀行信息不聯通等都增加了銀行房地產貸款的風險，一旦出現借貸人無力還貸的情況，由于變現渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現能力將受到很大的制約，房地產資金過度依賴銀行信貸，存短貸長，流動性差，不可控因素多，這樣的資產過多，勢必會增大銀行的信用風險，進而影響到整個銀行整體的資產質量。
(4)系統性風險。房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險不可避免向商業銀行集結。在目前的房地產市場資金鏈中，由于商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產金融泡沫就會破滅，進而有可能發生系統性風險。
3、加快商業銀行房地產信貸業務創新的主要思路
在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債務融資和股權融資兩種基本形式，而且在一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。這樣，就對商業銀行提出了更高要求，商業銀行必須在有效控制風險的前提下，加快房地產信貸業務的創新。
1.大力開發新的房地產信貸品種
(1)推出“開發商貼息委托貸款”業務。“開發商貼息委托貸款”業務，主要是由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，風險的承擔者由銀行變成了開發商。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入，對開發商和購房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項金融創新不失為一個很好的房地產融資創新模式。同時，開發商的行為發出了變間接融資為直接融資的市場信號，對加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。
(2)承辦民間委托貸款業務。央行調查顯示，我國民間融資規模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調查情況來看，民間融資的利率期限結構以及風險狀況比外界想象的要好。由于受到人際關系的約束，征信成本相應減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質量。可是，目前大量的民間資本由于受政策限制無法進入到住房貸款市場，有效發揮作用。諸如溫州炒房團這樣大的游資無法尋找到良好的房地產金融投資工具而進行盲目的“炒房”，加劇了房地產市場的不穩定性。基于此，商業銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產開發商發放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風險，而且可以帶來相應的業務收入。
(3)發展個人住房抵押貸款保險業務。商業銀行可以考慮通過個人住房金融業務部門，為居民提供住房貸款保險。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險公司。由保險公司不斷地增值運用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險公司是按復利計息，同時又有相應的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險公司的經營業績)，既可以充當意外保險費，也可以返還借款人，從而建立起購房者、銀行、保險公司的多贏關系。
(4)實施再按揭和逆抵押，啟動住房二級市場。個人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當初購房時曾辦理個人住房貸款，在尚未結清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業務銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對于住房二級市場的啟動是非常有意義的。
住房逆抵押貸款是美國近年來實行的一種新的住房貸款方式。傳統的住房分期抵押貸款，其放貸對象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負債減少，自有資產增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產減少。由于這種方式與傳統的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發放形式分為有限期和無限期兩類。
2.盡快實施住房信貸資產證券化
2005年3月22日，我國信貸資產證券化試點正式啟動，中國建設銀行獲準首家推出住房貸款證券化產品，并以債券形式在銀行間債券市場發行并流通。4月21日，中國人民銀行、中國銀監會公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，《辦法》規定，境內銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券。這表明，商業銀行今后可以積極創造條件，嘗試實施包括住房資產證券化在內的證券化業務。
作為一項金融創新舉措，銀行業無疑將成為信貸資產證券化的直接受益者。而住房信貸資產證券化對于降低住房抵押貸款風險、緩解銀行壓力、推動住房信貸業務的發展具有積極現實意義。通過房貸資產證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產流動性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風險分散給其他投資機構，從而提高自身系統的安全性。
3.組建房地產投資信托基金
通常，在資本市場發展較為成熟的國家，一般可以通過房地產信托基金、資產證券化等方式來進行資金的組合和運作，以加速資金的循環再生。由于我國產業基金并未立法，而信托業務已經得到開展，因此國內外金融機構和房地產企業目前普遍關注房地產信托基金應用與發展的可能性。
基于此，銀行可以在組建房地產投資信托基金方面有所作為。在現實條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構建房地產項目融資模式融資數額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補互動，銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和靈活的創新性。通過一系列制度安排，實現一個項目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進入。
4.發行房地產建設債券
作為具備相關條件的房地產企業，可以通過發行房地產建設債券來籌措開發資金，而商業銀行則可考慮聯合券商為其發行房地產建設債券。這一方面可以拓展商業銀行中間業務領地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場有所作為。
一、房地產企業融資模式現狀
目前，房地產企業融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產企業上市、發行公司債、房地產信托，以及正在討論、試點中的房地產投資信托和保險基金等。
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業單位使用，在約定時間內收回并收取一定利息的經濟活動。房地產開發貸款的規范體系相對比較完整，相關的規范性文件主要包括：中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號）；中國銀行業監督管理委員會《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監發[2006]54號）；以及中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會共同制定、頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）及其補充通知（2007 年12 月5 日，銀發〔2007〕452號）。從現狀來看，銀行信貸仍是房地產企業融資最主要的模式，房地產企業存在過度依賴銀行信貸的現象，截至2012 年末，主要金融機構人民幣房地產貸款余額12.11 萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。
2.資本市場模式
房地產企業通過資本市場進行融資是一種比較傳統的方式，其最大的優點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內對公司上市、發行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產企業融資總額中比重較小。就房企發行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數房企很難達到相關要求。因此，上市的房地產企業基本都是國內知名的大型房企，且大多數選擇在境外上市。與之相比，房企發行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國對發行公司債券的主體要求非常嚴格；二是中國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。
3.房地產信托模式
《中華人民共和國信托法》第二條規定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。關于房地產信托，中國銀行業監督管理委員會于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規定，房地產信托業務，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬元（含5 萬元）。
《中國人民銀行關于信托投資公司資金信托業務有關問題的通知》進一步規定，具有相同運用范圍并被集合管理、運用、處分的信托資金，為一個集合信托計劃。
2005 年9 月銀監會公布《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212 號文），房地產信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。這一規定的嚴格程度超過了銀行，也不利于房地產信托業務的發展。
二、房地產企業融資模式的發展方向
結合中國房地產企業融資的特點，傳統的、過分依賴銀行信貸的房地產企業融資結構顯然是不合理的。房地產企業融資量大、市場對房地產融資的關鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩定性和抗風險能力；同時，由于房地產企業融資深受宏觀經濟政策的影響，使房地產企業在整體上脫離市場，造成在房地產領域，“國家政策先行、市場規律作用被弱化”的現實狀況。令人欣慰的是，中國房地產企業融資的模式正處于轉型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結構，轉型為以銀行信貸為主，結合資本市場的多元化融資結構。
1.房地產投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產投資信托基金是指，由房地產投資信托基金公司對外發行受益憑證（股票、商業票據或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經營、管理房地產及房地產相關產業，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產投資信托基金是一種不動產投資工具，也是房地產企業融資的一種方式。房地產投資信托基金實際上是將“不動產證券化”，借助資本市場，改變不動產的價值形式，將有形的、固定的不動產轉化為可以流通、變現有價證券，從而將不動產市場和資本市場有機結合起來。這也是房地產投資信托基金和房地產信托最顯著的區別，前者是不動產價值證券化的產物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關系。
2009 年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》（銀發〔2009〕92 號），標志著房地產投資信托基金及其立法和試點工作將在我國推廣。
2.保險資金
新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，允許保險公司運用保險資金投資不動產，所以保險資金也成為房地產企業一種新型的融資方式。目前，《保險資金投資不動產試點管理辦法》正在制定中。
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作者簡介：歐雯詩（1981-），女，廣東廣州人，本科，會計師。研究方向：企業管理（財務與投資）。
論文關鍵詞:房地產公司 資本結構 公司價值
一、研究目的和背景
房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比,房地產公司資本結構有下列顯著特點:第一,資產負債率很高。第二,房地產行業融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60%以上。第三,流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四,房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關;理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本,還會增加股東和債權人的成本,資本結構與公司價值成u型關系;信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息,債務水平和公司價值正相關;優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資,資本結構與公司價值的關系并不能確定。
在實證研究方面,國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明,資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關;沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結構與公司價值正相關;李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關;韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚,主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主,或者是多行業總體研究,由于房地產上市公司數量稀少,涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素,并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響,也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響,研究深度不足。
二、研究設計
1、研究假設提出。假設1:資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2:資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時,成交量放大,由于需求旺盛,房地產公司會加大房地產投資,增加對負債的依賴程度,負債比重會增加,而到了淡季,對房地產投資會減少,負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率,該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤/股東權益有關資本結構的衡量,本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示,資產負債率=總負債/總資產。國內外學者研究證明,公司規模,公成長性,盈利能力,股權集中度等指標對公司價值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數/公司總股數。公司規模:公司規模=總資產的自然對數。公司成長性:公司成長性:(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)/前一年主營業務收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當年的凈利潤/當年營業收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率;模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系;模型2中加入市場繁榮度虛擬變量,當市場處于繁榮期時,season取1,否則season為0,該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數量為200個。
三、描述性統計與分析
由表1統計繕果可以看出,公司的平均凈資產收益率為10%,標準差為7%,說明行業整體凈資產收益率分化較小;資產負債率為54%,標準差為15%,這表明房地產行業資產負債率非常高,且行業內部分化明顯;凈利潤率均值為12%,最高達60%,標準差為10%,說明行業內部分化明顯;公司成長度均值為45%,標準差為1.19,這說明房地產行業發展迅速,但行業內公司差異明顯。股權集中度為56%,說明房地產行業大股東持股比例較高,行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。
其一,方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素,總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素,盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗,且兩者與公司價值存在正相關關系,因此假設1成立。其三,公司成長性對ROE影響顯著,成長性指標通過了t檢驗,它與ROE正相關。其四,公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗,這兩個指標對ROE無統計意義,它們的影響不能確定。
本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出,資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗,方程擬合度是0.33,但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗,無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。
四、結論和建議
關鍵詞：房地產金融；風險；風險防范
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。
一、國內房地產金融風險原因
(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業的穩定發展。
(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業及民營企業，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。
(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。
(四)政府宏觀管理失效。房地產業作為影響居民生活及市場穩定的重要行業，其穩定性發展關系到國民經濟的持續增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規范金融行業合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發房地產金融風險。
二、國內房地產金融風險判斷
根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：
(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。
(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發放后企業經營狀況變化造成的。
(四)操作風險。操作風險主要是因為業務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業務操作流程不健全、業務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。
三、國內房地產金融風險防范體系構架
(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系
1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環境。一方面，政府要嚴格監管土地交易，規范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統一規范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規，嚴格規范房地產市場，對企業違反行業規章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環境。最后，政府要規范房地產金融秩序，加大對銀行業的監管力度，制定正確的監管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。
2.推動資本市場發展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發展房地產信托行業、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩定健康發展。
3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發新的融資工具，推動房地產金融市場創新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發展。
(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系
1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規章制度進行放貸，營造良好的內部環境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規定，降低房地產金融的風險。
2.建立良好的信息溝通系統，將強行業內監管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業穩定發展。
3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩定的房地產金融機制。
4.開發新的放貸品種，開拓市場業務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發展。
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[論文摘要]本文從我國房地產企業融資困難，融資渠道狹窄這一現狀，并結合證監會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發行利率市場化、資金用途限制少等主要特點，歸納了房地產開發公司發行公司債具有融資成本低、可優化企業資本結構等優勢。
一、我國房地產企業融資現狀
2007年8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債發行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發行工作正式啟動。眾所周知，房地產開發行業是資金密集型行業，企業要想獲得良好的發展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產行業的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發企業獲得信貸融資愈發艱難，企業只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產上市公司通過股權融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監會對房地產上市公司股權融資進行了限制，開發企業股權融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產開發企業將面臨著嚴峻的資金考驗。
同時,由于國家政策及我國資本市場不發達等因素影響,我國房地產開發企業主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權融資占據著極大的比列,股權融資與債券融資的發展極其不平衡,這使得企業不得不承受著巨大的經營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩定與發展。
二、公司債的主要特點
公司債券公司債是由企業依照法定程序發行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據約定利率支付利息。根據證監會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：
1.發行利率市場化。根據《試點辦法》規定，發行價格由發行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業債券定價相比有了質的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現了市場定價，讓市場來確定發行利率。
2.融資資金用途限制少。當前我國房地產開發企業的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業即使通過發行企業債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業充分發揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規定，發行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產業政策，限制相對較少，有利于企業根據自身的經營狀況對資金的使用進行優化安排，降低財務成本和優化資本結構。
3.債券發行程序相對較簡易。相對于股權融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發行主要是看發行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發行可以采取“一次核準、分次發行”的做法，開發企業可以根據自身項目開發的資金的需要狀況和市場狀況來確定發行規模和頻率。相對而言，債券融資更易發行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。
4.資信評級作用體現。《發行辦法》中不再強制規定需要商業銀行的擔保，評級機構的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據，同時監管機構重視發行人的信息披露及發行公司債后的市場監管工作，并要求在公司債券有效存續期內，資信評級機構每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優勢
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點。現推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發揮公司債固有的優勢，降低房地產開發企業對信貸融資的依賴，促進開發企業融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優勢：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調整到7．83％，而金地集團所發行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節約兩千多萬的財務費用。因此同商業銀行信貸融資相比，企業發行公司債可以節約相當多的財務成本。
2.拓寬融資渠道，優化企業資本結構。當前除了少部分企業實力較強能夠上市進行股權融資以外，我國房地產開發企業主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產開發企業提供了在中長期內較為穩定的資金來源，有利于開發企業拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優化企業資本結構，降低企業經營風險。
3.可避免因再融資而分散股權。在股權分置改革后，通過股權再融資會分散公司股東的控股權，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發行公司債在獲得企業所需資金的情況下，發行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發行門檻較低，融資對象較多。公司債的發行沒有對資金用途等方面設定硬性指標，且公司債的發行也沒有規定一定要由商業銀行等擔保人做擔保，相對而言，發行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構之外，商業銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權融資而言更有優勢。
參考文獻：
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[論文摘要]企業核心競爭力的概念以及知識管理的理論，知識管理與房地產企業核心競爭力的關系；房地產企業應以知識為基礎、以管理為保證，通過對企業資源的整合與管理，走自主創新道路，以實現房地產企業的持久繁榮。
一、知識管理與房地產企業的核心競爭力
（一）知識管理的概念
知識管理，是將知識看作最重要的資源，把知識和知識活動看作企業財富的核心，通過人(People)借助于一定的技術手段(Technology)對知識(Knowledge)的學習和運用、創新和傳播以及企業內部知識共享(Share)的結構和機制進行管理(Management)的過程。
（二）房地產企業的核心競爭力
房地產企業的核心競爭力是企業在長期經營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產企業的持續競爭力。其最直接體現是在品牌、規劃設計和工程質量、市場營銷、物業管理、土地開發、資本運作等外圍因素上，但實質上其靈魂是組織學習和創新能力，而組織制度和人力資源開發是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競爭力土壤是基于知識的強勢企業文化。
（三）知識管理對房地產企業核心競爭力提升的作用
知識管理通過捕獲企業內、外部資源中的指示，將其作為知識源融入到企業內部，再通過人力資源管理和信息管理分別對隱性知識和顯性知識進行分類處理，形成一種技術優勢，最后通過市場營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術優勢轉化為獨特的市場優勢，從而有效地實現企業核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優勢這一管理過程。
二、基于知識管理來提升房地產企業核心競爭力的對策
創新是企業發展的靈魂。在日趨激烈的國際競爭中，我國的房地產企業總體缺乏自主核心技術，創新能力不強。要提高企業的競爭力和抗風險能力，實現可持續發展，就必須內部結合流程，以知識為基礎，以管理為保證；外部綜合開發土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創新之路。
（一）內部結合企業運作流程，營建強勢企業文化
邁克爾·波特的價值鏈學說認為房地產開發過程 “基本業務活動”包括前期開發策劃、規劃設計、工程建設、營銷銷售和售后服務5個主要環節；企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業在價值鏈的某些特定戰略環節上的優勢[2]。結合流程分析企業核心能力，就是通過審視組織的資源狀態，關注和培養在價值鏈的關鍵環節上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業在行業中的競爭優勢。房地產企業必須營建強勢企業文化：
1．確立企業核心層面的精神文化。核心價值觀不是自發產生的，它需要企業的高層領導者有意識的引導與鍥而不舍的執著追求和長期培養。
2．切實執行各項規章要求。有了制度，沒有執行，還是會沒有結構，所以企業的制度必須體現在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。
3．以物質文化作保障。僅有行為還不行，企業的生存發展是以盈利為前提的，所以企業文化最終必須體現在優良的產品和服務，體現在滿足消費需求的程度和為消費者帶來更大的受讓價值上。
（二）外部綜合開發三大資源，重構企業競爭支撐體系
1．抓好土地的開發與管理，奠定穩固根基。房地產企業對土地的開發與管理，主要是指土地開發權的獲取以及生產高質量產品兩個方面。這里，我們提出以下四點建議：首先，認真研究國家的土地政策和宏觀經濟政策，關注最新動向；其次，嚴格進行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場調研，因地制宜，生產適銷對路的房地產產品；最后，運用知識網絡模型，及時跟蹤調查，優化用地結構。
2．加強人力資源管理，作好“開源”工作。知識經濟時代，房地產企業要十分重視人力資源的開發和利用，加大投入，以人為本，重視人的價值，規范人的行為，激發人的潛能，培養知識型員工，從而加快知識創新的步伐，提高企業的競爭力。應注意兩點：注重知識型員工的學習與培訓；以人為本，實現分散式管理。
3．完善融資與資金管理體系，實現有效“節流”。房地產企業是資金密集型企業，房地產企業競爭能力的大小，很大程度上體現在融資能力和資本規模上[3]。首先要調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略。筆者認為比較好的途徑有：
（1）買殼上市。同樣是進入證券市場，與IPO上市相比，房地產企業選擇買殼上市的方式具有很多優勢：不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（2）房地產信托以資金成本降低時間成本的新型融資方式。房地產開發商通過實施信托計劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
（三）塑造房地產企業品牌，形成核心競爭力
品牌是品牌屬性、名稱、價格、歷史、聲譽等的無形總和。它所強調的是與消費者的一種關系。眾所周知，萬科憑借其品牌優勢，成為中國地產界的第一品牌。鑒于此，筆者認為房地產企業品牌的構建應從以下三個方面做起：
1．準確的品牌定位。房地產企業應根據自己的資源和能力，根據市場的細分情況和消費者的需求，找準市場切入點，進行一個準確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規模，快速生產、價廉物美的房屋工廠”，其針對的市場主體是買得起房但又不是很有錢，對價格比較敏感的一批人。
2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運動等傳播形式向消費者展示項目賣點和傳播企業理念的系統活動，是積累品牌資產的重要途徑。因此，房地產企業品牌的傳播應將短期項目銷售目標和長期企業核心理念傳播結合起來，采用大眾媒體、互動式媒體等形式的組合模式，構筑全方位的傳播策略。
3．正確實施品牌延伸戰略。我國房地產企業品牌的延伸戰略可以采用以下方式：由住宅地產向商業地產延伸，例如保利地產成功開發了保利花園等多個住宅產品，隨后將品牌“保利”延伸到商業項目中，開發了北京新保利大廈、保利佛山水城等項目；由最終產品向房地產產品整個價值鏈延伸，即由房地產開發向設計、施工、物業管理、會所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業管理。
基于知識管理，實現人、技術與流程的和諧統一，從而塑造的品牌是房地產企業的生命和靈魂。品牌運營是企業短期迅速發展、克敵制勝的營銷法寶，是企業長遠發展的必由之路。我國的房地產企業在面臨激烈的市場競爭和外資的沖擊下，構建企業品牌才是決勝之道。
[關鍵詞] 房地產 經濟 對策
房地產市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。房地產在我國國民經濟中的地位日益突出。研究房地產市場的經濟波動規律,對政府和企業科學的判斷房地產市場,引導房地產市場的健康、持續發展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產的經濟波動規律,了解房地產波動的特點,政府才能有效運用“反周期”的行為進行干預。同時在房價上漲過快時,大部分的投資者和住房需求者對房價的波動并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產的波動規律,就能正確的處理好投資與需求的關系,引導消費需求,抑制價格的大幅度波動,正確地引導居民的住房消費,實現房地產業的健康發展。
一、我國房地產經濟波動影響因素
1.影響中國房地產波動的土地因素
房地產土地市場主要受土地一級和二級市場影響。其中,一級市場即為地產市場,供給方是國家土地部門,需求方是房地產開發商,交易的商品為土地的使用權;二級市場供給方是房地產開發商,需求方是購房者,交易的商品是房屋所有權和相應的土地使用權。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個指標分析土地因素對房地產市場的影響。
2.影響中國房地產波動的資金因素
房地產開發離不開金融的支持,金融政策對房地產市場供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規模、貸款投向、利率水平等。房地產開發的規模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產投資來源的制約。房地產業是資金密集型行業,其發展需要大量資金。這些發展資金不可能完全通過企業自籌來解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過金融市場這一籌資渠道來籌集,不同的金融政策將自接影響開發商通過金融市場籌資的難易程度和成本高低。
3.影響中國房地產波動的市場因素
在價格機制決定下,房地產需求影響到房地產價格水平的波動,進而對房地產經濟運行產生擴張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產市場的消費需求,對它而言預期因素的影響主要表現在對未來房地產價格的走勢的預期。如果預期未來房地產價格下降,此時即使價格已經出現較大跌幅,但房地產需求仍然會減少;相反,如果預期未來房地產價格上升,此時即使價格己經出現較大升幅,但房地產需求仍然會增加。
二、防止我國房地產經濟劇烈波動的措施
1.調整房地產投資政策,確保房地產經濟健康發展
房地產投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經濟狀況:(1)投資主體結構的變化對未來房地產周期的變化具有重大意義。這是因為,到目前,國有企業產權不清、職責不明、沒有風險規避機制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應,不能脫離宏觀經濟基本面的支持:保持房地產投資占固定資產投資的合理比重,防止比重過大或過小。(3)投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化,要重視市場調研和目標市場定位,使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之上,成為市場需求拉動型投資擴張。(4)完善和規范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產業發展戰略,適當調整政府投資完成的土地開發、以安居工程為主的住宅建設等政府型房地產開發活動,對全社會房地產投資行為進行間接調控。
2.規范土地市場
強化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴格審批行政劃撥用地。在統一土地管理權的基礎上,對土地出讓實行總量控制,制訂合理的土地供應計劃,嚴格審批行政劃撥用地,嚴格監控土地的最終用途。(2)規范操作,從協議出讓向招標拍賣轉變。土地轉讓方式逐漸全部采用市場化的招標、投標、拍賣形式,減少行政性、非市場化土地出讓方式,改變土地出讓過程中的“雙軌制”現象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場),加強政府土地供給能力,同時逐步放開土地轉讓市場,允許參與城市建設、房地產開發的企業通過土地二級市場轉讓城市土地使用權,使城市土地在市場機制的調控下不斷得以優化配置和重組。(4)確立市場化的新型土地供應機制。由政府壟斷土地一級市場的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標、拍賣方式過渡。
3.完善我國房地產市場開發金融制度
(1)完善我國房地產開發的多元化融資體系。目前,我國房地產業的主要融資渠道有以下幾方面:商業銀行貸款。房地產信托。資本市場直接融資。房地產產業基金。(2)進一步完善我國住房消費的多元化融資體系目前,我國住房消費的主要融資渠道有以下幾方面:商業按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房儲蓄;政府的優惠政策。(3)培育住房金觸二級市場住房金融二級市場的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發達國家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動性差、短存長貸問題,規避市場風險,引導資本市場流向資金市場。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實現房地產融資渠道的多元化,不僅需要房地產企業自身積極尋求出路,更需要管理者從整個金融體系和制度方面加強建設,為房地產融資創造一個良好的創新環境。
三、結語
總之,對房地產經濟波動因素進行分析,有助于制定科學有效的宏觀調控對策,有助于掌握房地產經濟運行的規律,從而預報異常波動,加快房地產改革和發展步伐。
參考文獻:
[1] 左 婧 于惠川: 我國房地產發展現狀分析[J]. 商場現代化 , 2008,(35)
論文關鍵詞：城市化,住房需求,流動性需求,發展策略
中小企業是國民經濟中一支重要的力量，在世界各國的經濟發展中都起著戰略性作用。國際經濟界、學術界普遍認為，中小企業將是21世紀經濟發展的主角。中小房地產企業作為中小企業的重要組成部分，其在房地產行業中也具有舉足輕重的作用。當前，我國房地產業正處于高速發展時期，總投資額年平均增長約為24％。目前，我國大型房地產企業不足1000家，僅占企業總數的5％左右；而中小房地產企業數量眾多，占總數的95％左右。近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業，房地產及固定資產投資對國民經濟的貢獻日益顯著。房地產業作為我國的支柱產業，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業蓬勃興起，出現高速增長的態勢。
1城市化進程的加快所引發的房地產需求
從房地產需求上看，城市化進程的加快，更刺激了房地產的需求。從“十二五”時期開始起步，用20年時間解決中國“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬人的速度，從2010到2030年基本解決已經在城市中的以及未來進城的4億農民工及其他們愿意留在城市生活的家屬的市民化問題，中國統計局的數據表明，2009年中國城市化率46．6％，這個數字低于世界平均水平，到2020年中國14．31億人（根據聯合國的測算），中國城市化率將達到55％（中國官方預測），則2020年城鎮人口為7．8705億人，按照人均居住面積30平方米計算，到2020年城鎮居住面積需要增加至236．12億平方米。相當于截止到09年177．5億平方米的1．33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58．62億平方米，即年新增剛性需求5．862億平方米。所以在相當長的一段時間內，住房供應需保持高增長才能滿足需求。
住房需求“1+1”原理
任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房；一個人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動性住房需求。這是一個再簡單不過的世間道理。“中國人口總量世界第一，所以房子的數量也必然是第一”。在當代中國，影響住房需求的關鍵是要看人口的移動。移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運”這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數據：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。
春運客流總量是全國就業流動人口的直接體現。這一點，相信不會有人有所質疑。也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。我們再去看中國城市的房地產，這七年間，中國房地產恰恰是最快速增長的七年。信息和交通等物質條件的快速改善，對中國牽動世界的城市化進程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網絡化建設和高鐵超速建設，便捷的交通大大提高了人口流動的速度和頻率。
在中國近三十年高速經濟增長過后，我們至今仍面對著有目共睹的巨大的城鄉差距、東西部差距、沿海與內地差距，我們仍存在甚至還在繼續擴大著城鄉民眾接受教育的差距、醫療保健以及救護的差距、生活資源享受的差距、社會公共設施享受的差距，以及個人尋找發展、就業、創業機會的差距。
在計劃經濟時代最束縛人們的戶藉制度已被對絕大多數人所無視的現今中國，在交通、通訊物質條件大為改善的形勢之下，上述的這些差距逼使不單是農村進入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮的人口多數涌向大城市、中心城市。進而造成大城市中心城市日益緊迫嚴重的住房需求壓力。
“人往高處走”構成了當今中國經濟和社會發展現狀促使的人口往城市集中流動的基數規模。而出于創富和安全的需求，則讓當代中國財富和富有人群過于密集的涌入大城市。
回顧過去七、八年間中國房地產急速增長的規律，我們不難發現，房地產發展最快、房價上漲領先的城市，絕大多數與這些城市的輻射力有著非常直接的關系。也就是說，一個城市的輻射范圍越強，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個城市，其輻射外來住民的范圍都是全國甚至全世界；杭州、成都、大連、青島等城市屬于區域性中心輻射城市，這些城市的房地產市場主體上都被外來購房人群所主導。
從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉鎮和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財產移到相對安全的大城市；小縣城里靠手工作坊積累起財富的江浙農民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學前途才有保障。
改革開放物質生活水平的改善讓中國大陸13億人口解決了生存的基本需求。
但對于13億人口基數下涌現的巨量的巨富階層和中產階級，離開“小地方”進入大城市是多數人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。
2人口增長所引發的房地產需求
從人口總量方面來看，當前仍處于人口紅利期間，人口絕對數量和婚育比列的提升將有效支撐房地產市場的剛性需求。從人口層面分析，對住房的需求將很難在五年內有所下降，因此預測在2012年房地產市場的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經濟持續高增長，高儲蓄率的背景下，購買力強，住房消費將保持旺盛增長。
3投機需求引發的房地產需求
高空置的背后顯示的是巨大的房市投機需求，其中境外投資也是推高房價的一股強大力量。房地產高利潤率，高回報率的特性使熱錢大量涌入房地產市場，賺取人民幣升值和房地產未來升值所帶來的巨額利潤。據商務部統計，從2001年至2010年；房地產業的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達到23％，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進入房地產市場，產生房地產大量需求，推高房價，引發房地產泡沫。
影響房地產市場需求的因素是千變萬化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產企業，要善于窺測房地產市場的變化，并在變化的市場中勇于決策，才能創造有利于自我發展的市場。
面對如此巨大的市場需求，中小型房地產企業應該以何種發展策略應對才能在激烈的市場競爭中發展壯大呢？中小型房地產企業雖然在當前的發展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴峻的挑戰，但其自身的優勢也是大型房地產不能完全替代的。所以中小型房地產企業應當將有效的發展策略應用于現有的優勢中來，抓住機遇，營造未來發展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產企業發展的基礎性策略，只有提升自身的品牌優勢，才能從根本上樹立穩定的行業競爭力。與此同時，多元化融資對于企業彌補自身的劣勢具有重要作用。最后，聯盟化策略是企業之間共建核心競爭力的新型選擇。通過以上策略的共同實施對于今后中小房地產企業的未來的發展具有重要的意義。
（一）品牌化發展策略
中小型房地產企業的品牌化發展策略應當從以下幾方面進行努力：
第一，精確市場定位。中小型房地產企業應當結合自身的實際情況，在房地產行業的市場中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發，或是選擇小型商務樓宇建設等，逐步建立品牌優勢。
第二，塑造優質產品。這是與大型房地產企業競爭的關鍵因素，質量是品牌的內核，只有持續不斷地塑造高質量的產品，才能在品牌上凸顯實力所在。
第三，增強企業管理水平。科學規劃企業所需的管理職能，合理配置現有的各項資源，實現在有限條件下的高效管理。
第四，制定企業發展規劃。中小型房地產企業必須明確今后的中長期發展計劃，從小范圍內進行品牌塑造。通過規劃的實施，可以充分調動起員工的熱情，增強企業的凝聚力，推進品牌建設的力度。
第五，營造良好的客戶服務氛圍。中小型房地產企業應當通過客戶的口碑來提升企業品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業做免費的宣傳，提高了企業的影響力，有利于品牌的形成。
（二）多元化融資發展策略
在當前融資難度加大的局面下，中小型房地產企業必須轉換思維，應用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機.中小型房地產企業可以同時選擇上述一項或多項融資渠道，分散金融風險，增強資金支持，并在實踐中繼續開發更多的融資方式。