時(shí)間：2023-07-20 16:25:38
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)減值測試；市場法；收益法
2006年我國財(cái)政部了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為滿足新準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用所帶來的新興評(píng)估市場領(lǐng)域的需求，我國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年11月了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》(以下簡稱《評(píng)估指南》)，而資產(chǎn)減值測試是其重要組成部分。在以減值測試為目的的評(píng)估方法的選用上，《評(píng)估指南》第36條規(guī)定：“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資產(chǎn)減值測試不適用成本法”，該規(guī)定的初衷是使所采用的評(píng)估方法與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》(以下簡稱《減值準(zhǔn)則》)中需要確定的“可收回金額”這一價(jià)值類型相匹配。根據(jù)《減值準(zhǔn)則》，“資產(chǎn)可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定”，其中公允價(jià)值的確定由市場法評(píng)估確定，而資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值則由收益法得到。而在實(shí)際的評(píng)估過程中，到底如何利用市場法和收益法進(jìn)行以減值測試為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，需要注意哪些問題，筆者將針對(duì)這一問題進(jìn)行探討。
一、以資產(chǎn)減值測試為目的的市場法分析
根據(jù)《減值準(zhǔn)則》，進(jìn)行減值測試的核心之一便是確定公允價(jià)值，這一概念等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場價(jià)值。由《減值準(zhǔn)則》可知，公允價(jià)值的取得應(yīng)遵循以下層次順序：公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格―活躍市場中資產(chǎn)的市場價(jià)格―同類資產(chǎn)的最近交易價(jià)格，具體分析如下：
情況一：存在銷售協(xié)議，則根據(jù)公平交易中的銷售協(xié)議價(jià)格確定。比如已經(jīng)達(dá)成處置協(xié)議，尚未進(jìn)行賬務(wù)處理的機(jī)器設(shè)備。
情況二：不存在銷售協(xié)議，但存在資產(chǎn)活躍市場的，則根據(jù)相同資產(chǎn)的市場價(jià)格確定。如企業(yè)最近處理的批相同類型閑置設(shè)備中剩余的那部分設(shè)備，就可以參照前期設(shè)備的處置價(jià)格來確定。
情況三：既不存在銷售協(xié)議也不存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，參考類似資產(chǎn)的最近交易價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。
在確定了資產(chǎn)的公允價(jià)值后，減去資產(chǎn)的處置費(fèi)用(包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等)，即是“可收回金額”。
情況四：上述方法仍然無法可靠估計(jì)資產(chǎn)的公允價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。
可見，《減值準(zhǔn)則》強(qiáng)調(diào)了市場交易信息是公允價(jià)值確定的核心，并且是一種市場價(jià)值，因此。市場法是最能直接體現(xiàn)這一價(jià)值類型的評(píng)估方法。該方法簡單易懂，評(píng)估過程直接反映資產(chǎn)的市場狀態(tài)。符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為。評(píng)估結(jié)果客觀可信，說服力強(qiáng)，易被認(rèn)可接受。但是，在實(shí)際運(yùn)用市場法進(jìn)行減值測試的過程中，一定要注意以下兩個(gè)問題：
一是同類或類似資產(chǎn)的交易市場是否真是“活躍”市場。活躍市場要求市場中存在大量的買者和賣者，雙方地位平等、信息充分，買賣自愿、不存在強(qiáng)買或強(qiáng)賣。因?yàn)橹挥性谶@樣的市場上，成交價(jià)格才能基本反映資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值，才可以排除個(gè)別交易的偶然性。
二是在利用類似資產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行估計(jì)時(shí)，要認(rèn)真對(duì)比分析測試資產(chǎn)與類似資產(chǎn)的各項(xiàng)異同，并調(diào)整差異。當(dāng)上述情況三出現(xiàn)時(shí)，我們要通過對(duì)比分析，將類似資產(chǎn)與測試對(duì)象之間存在的各種差異(包括資產(chǎn)實(shí)體特征、功能用途、地理因素、市場狀況、交易條件、交易時(shí)間等)進(jìn)行調(diào)整，為的是將各個(gè)類似資產(chǎn)“理想化”為測試對(duì)象，這樣，對(duì)類似資產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行差異修正后的值才能作為測試對(duì)象的公允價(jià)值。
二、以資產(chǎn)減值測試為目的的收益法分析
根據(jù)《減值準(zhǔn)則》，“資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程中和最終處置時(shí)所產(chǎn)生的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)后的金額加以確定”。這正是收益法的評(píng)估思路，其涉及資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量、使用壽命和折現(xiàn)率三個(gè)因素。下面筆者針對(duì)三個(gè)要素確定時(shí)注意的問題展開探討。
(一)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量確定時(shí)需注意的問題
1.首先要注意到評(píng)估范圍的問題，現(xiàn)金的流入和流出要以評(píng)估范圍為主體，把它與企業(yè)其他資產(chǎn)分離開來。也就是說，當(dāng)評(píng)估對(duì)象是某資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合時(shí)，測算的現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)是該項(xiàng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和直接歸屬于或者通過臺(tái)理、一致的基礎(chǔ)分配到資產(chǎn)中的現(xiàn)金流出，下面筆者舉例說明。
現(xiàn)評(píng)估對(duì)象為某滌綸長絲裝置，經(jīng)過評(píng)估勘察發(fā)現(xiàn)該裝置實(shí)為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的生產(chǎn)車間，有相對(duì)獨(dú)立的生產(chǎn)場所，工作界面比較清晰。因此可以確定在該車間會(huì)計(jì)賬薄核算的圍墻內(nèi)所有設(shè)施作為一個(gè)資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試，評(píng)估范圍與之相同。在預(yù)計(jì)該資產(chǎn)組的未來現(xiàn)金流人和流出時(shí)，下列幾個(gè)問題需要特別關(guān)注。
(1)資產(chǎn)組使用資產(chǎn)組外的其他資產(chǎn)如何處理。比如，為其提供水電和動(dòng)力的設(shè)施作為企業(yè)的公用設(shè)施不納入本次測試范圍，因此其在運(yùn)營過程中發(fā)生的水電氣費(fèi)用構(gòu)成了該裝置的產(chǎn)品生產(chǎn)成本，是其現(xiàn)金流出之一；同樣，因占用相對(duì)于本裝置而言以外的土地，要按照市場價(jià)測算其土地租金，作為預(yù)計(jì)現(xiàn)金流出，盡管該土地屬于企業(yè)自身資產(chǎn)，土地?cái)備N費(fèi)用未分?jǐn)偨o該裝置，也無需該車間支付租金：相反，納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的某倉庫，同時(shí)為企業(yè)其他產(chǎn)品提供倉儲(chǔ)服務(wù)，因此必須估算該倉庫的租金收入，作為該裝置的現(xiàn)金流入。
(2)營運(yùn)資金的考慮。本次減值測試時(shí)，未將該裝置的存貨一并進(jìn)行測試，因此，預(yù)測期初應(yīng)當(dāng)考慮營運(yùn)資金的投入，視為現(xiàn)金流出。經(jīng)營期結(jié)束時(shí)，營運(yùn)資金收回，為現(xiàn)金流入。
(3)資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)。應(yīng)當(dāng)考慮處置資產(chǎn)所收到或者支付的現(xiàn)金流量。比如，本次評(píng)估時(shí)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限可能僅剩余5年，但其廠房通過改造后尚可使用，因此評(píng)估時(shí)將該廠房5年后的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并作為現(xiàn)金流入。
(4)只考慮簡單維護(hù)性投資，不考慮擴(kuò)大產(chǎn)能的追加投資。根據(jù)《減值準(zhǔn)則》規(guī)定：“預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當(dāng)包括與將來可能會(huì)發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項(xiàng)或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量”。
2.要注意預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量不考慮借款利息，且是稅前流量。根據(jù)《減值準(zhǔn)則》規(guī)定，“預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量也不應(yīng)當(dāng)包括籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或者流出以及與所得稅收付有關(guān)的現(xiàn)金流量”。也就是說不需要考慮資產(chǎn)是使用借款買的還是用股本買的，也不考慮借款是還還是不還，或何時(shí)還款，因此不考慮借款利息或機(jī)會(huì)成本。另外，預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量是稅前的，不用像企業(yè)評(píng)估那樣采用稅后的。
3.預(yù)測期中該資產(chǎn)組所能創(chuàng)造的現(xiàn)金流量的增長率問題。一般來說，所使用的增長率是穩(wěn)定的或者遞減的，而且不能超過行業(yè)、國家或者地區(qū)的長期平均增長率，或者資產(chǎn)所處市場
的長期平均增長率。
(二)預(yù)測期間的選取問題
《減值準(zhǔn)則》規(guī)定，“企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在臺(tái)理和有依據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行最佳估計(jì)”。“建立在預(yù)算或者預(yù)測基礎(chǔ)上的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量一般最多涵蓋5年”，因此，以減值測試為目的的評(píng)估預(yù)測期不需要或不可以太久，這不同于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)一般是預(yù)測到穩(wěn)定期或企業(yè)處于均衡狀態(tài)之時(shí)，因此，有的可能需要預(yù)測七年八年。
(三)折現(xiàn)率的選取問題
《減值準(zhǔn)則》第十三條規(guī)定：“折現(xiàn)率是反映當(dāng)前市場貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時(shí)所要求的必要報(bào)酬率”。評(píng)估師在確定折現(xiàn)率時(shí)要注意以下問題：
1.折現(xiàn)率是針對(duì)資產(chǎn)的(包括單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組組合)，不是針對(duì)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)確定的折現(xiàn)率有所區(qū)別。尤其是其特定風(fēng)險(xiǎn)往往是和特定資產(chǎn)組相匹配的，而企業(yè)可能存在不同風(fēng)險(xiǎn)程度的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。
2.由于現(xiàn)金流量是稅前的，因此，與之匹配，折現(xiàn)率也應(yīng)當(dāng)是稅前的。比如，如果采用的基礎(chǔ)是行業(yè)中同類資產(chǎn)的資產(chǎn)收益率，由于其是稅后的，就需要進(jìn)行調(diào)整。
3.折現(xiàn)率選擇方法最好采用累加法，以最近發(fā)行的國債利率(體現(xiàn)當(dāng)前市場貨幣時(shí)間價(jià)值)為基礎(chǔ)，參照同行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及各自特點(diǎn)來確定。
三、上述兩種方法的比較分析
在進(jìn)行以減值測試為目的的評(píng)估中，市場法是以測試對(duì)象的市場參考物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值為基礎(chǔ)的，評(píng)估所需的數(shù)據(jù)資料直接來源于市場，體現(xiàn)了評(píng)估價(jià)值的市場實(shí)現(xiàn)性。而收益法從產(chǎn)出角度，是以企業(yè)資本投入使用后預(yù)期的連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，體現(xiàn)了對(duì)資產(chǎn)未來獲利的預(yù)測性，一般適用于有經(jīng)常收益或潛在穩(wěn)定收益的資產(chǎn)的減值測試。
從理論上講，當(dāng)條件具備時(shí)，且資產(chǎn)的效用能夠合理發(fā)揮時(shí)，對(duì)同一資產(chǎn)分別采用市場法和收益法進(jìn)行減值測試，其“可收回金額”的值應(yīng)該趨于一致。但是，如果企業(yè)對(duì)某資產(chǎn)的使用是非正常的，比如使其存在閑置，導(dǎo)致資產(chǎn)效用無法正常發(fā)揮。這時(shí)，利用收益法進(jìn)行減值測試而得出的“可收回金額”會(huì)低于市場法下的“可收回金額”，這是由于企業(yè)自身原因使得資產(chǎn)閑置，效用下降引起的，而活躍市場中的價(jià)格是資產(chǎn)得以按最佳效用進(jìn)行使用的價(jià)值。當(dāng)然，我們應(yīng)該選擇其中的較高者作為減值測試的依據(jù)。
另外，值得注意的是，收益法在實(shí)際應(yīng)用過程中，可操作性比較差。主觀性比較強(qiáng)。其三個(gè)指標(biāo)的選取容易受到評(píng)估人員及企業(yè)管理層管理意向的影響，而且，隨著預(yù)測年限的延長。其預(yù)測結(jié)論的不確定性也在增大，這在一定程度上也會(huì)影響到我們減值測試的結(jié)論。
根據(jù)《減值準(zhǔn)則》，如果減值測試的資產(chǎn)存在同類或類似資產(chǎn)的活躍市場，我們優(yōu)先選擇市場法進(jìn)行該目的的評(píng)估，其公允價(jià)值直接來源于被市場檢驗(yàn)的價(jià)格。評(píng)估結(jié)論相對(duì)客觀，評(píng)估結(jié)論也容易被人們理解和接受。而當(dāng)減值測試的對(duì)象是非通用性資產(chǎn)或自制資產(chǎn)時(shí)，我們可能難以找到其活躍市場，這時(shí)，收益法就成為我們進(jìn)行資產(chǎn)減值測試的主要評(píng)估方法。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)2007(11)
[2]財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值[s]2006
[3]中國會(huì)計(jì)視野論壇，談?wù)勔再Y產(chǎn)減值測試為目的的評(píng)估問題[EB]，2009-4-17
關(guān)鍵詞：投資性；房地產(chǎn)；企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
中圖分類號(hào)：F273 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）32-0131-02
一、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)概念
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地的使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的除了可以作為自身生產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)的場所和作為存貨對(duì)外銷售外，還出現(xiàn)了將房地產(chǎn)出租以賺取租金或增值收益的情況，即出現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、目的等方面與企業(yè)自用的廠房等作為生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場所的房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是完全不同的。
投資性房地產(chǎn)經(jīng)營性活動(dòng)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)。實(shí)質(zhì)上屬于一種資產(chǎn)使用權(quán)讓渡，房地產(chǎn)租金就是資產(chǎn)使用權(quán)讓渡所取得的使用費(fèi)收入。投資性房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓，以賺取增值收益。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用疑難
1．投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量難度大
我國目前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不完善，理論上新準(zhǔn)則要求上市公司從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或者類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，以便對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)估價(jià)。但其實(shí)施細(xì)則里并沒有對(duì)企業(yè)采用公允價(jià)值給出可設(shè)定范圍、計(jì)價(jià)基礎(chǔ)、確認(rèn)時(shí)間、計(jì)價(jià)依據(jù)等相關(guān)的限制條件。實(shí)際操作中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或直接由財(cái)會(huì)人員估定，或由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，信息質(zhì)量的可靠性難以保證。相對(duì)于具有客觀性、確定性和可驗(yàn)證性的以實(shí)際交易為基礎(chǔ)的歷史成本計(jì)量，公允價(jià)值雖然在財(cái)務(wù)報(bào)表中能提供更為相關(guān)的信息，但因其計(jì)量的不確定性和變動(dòng)性，難以滿足會(huì)計(jì)信息可靠性的質(zhì)量要求，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量成為一大難題。
2．投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值實(shí)際執(zhí)行難度大
公允價(jià)值模式成敗的關(guān)鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產(chǎn)所確定的評(píng)估價(jià)值必須“公允”，否則相當(dāng)于給一些企業(yè)變相創(chuàng)造利潤操縱空間。評(píng)估投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，其前提要求有二，其一是比較活躍且規(guī)范的相關(guān)交易市場，其二是客觀公正的價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前的中國，這兩個(gè)條件都不完備，因此客觀地說，公允價(jià)值模式若實(shí)施，無疑將造成企業(yè)操縱利潤能力的增強(qiáng)，同時(shí)，政府相關(guān)部門進(jìn)行管制規(guī)范的成本也將加大。另外，那些投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的企業(yè)，為此將增加很多評(píng)估費(fèi)用，從而加大執(zhí)行阻力。
3．與自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中賬務(wù)處理的技術(shù)難度大
自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的差額處理問題，按2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，當(dāng)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值時(shí)，差額部分計(jì)入“當(dāng)期損益”，當(dāng)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值時(shí)，差額部分計(jì)入“資本公積”。這與2000年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中不對(duì)稱處理方法如出一轍，仍欠合理。
三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用疑難的解決辦法
1．規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定標(biāo)準(zhǔn)
以公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量的屬性，首要問題就是公允價(jià)值的確定標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)。由于得到企業(yè)資產(chǎn)的公允價(jià)值難度大，所以只能以最趨近公允價(jià)值概念的、可以在市場中觀察到的數(shù)據(jù)來近似地表示該投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值。另外，在確定資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值時(shí)，還需要比照符合公允價(jià)值的交易條件，確定交易是否已經(jīng)發(fā)生。按照交易是否發(fā)生區(qū)別以下兩種情況：第一，符合公允價(jià)值交易條件的交易已經(jīng)發(fā)生，這種情況屬于確定情況下公允價(jià)值的計(jì)量。此時(shí)，公允價(jià)值就應(yīng)該以實(shí)際的交易價(jià)格計(jì)量，而這時(shí)的公允價(jià)值將在交易完成之后作為歷史成本反映在企業(yè)的賬面上。如果沒有證據(jù)表明交易是強(qiáng)迫的或是帶有清算性質(zhì)的，那么交易資產(chǎn)（或負(fù)債）的公允價(jià)值就是交易中的現(xiàn)金金額。第二，符合公允價(jià)值交易條件的交易尚未發(fā)生，這種情況下需要重新估計(jì)公允價(jià)值，需嚴(yán)格按照市價(jià)法、折現(xiàn)率調(diào)整法或期望現(xiàn)值法確定公允價(jià)值。
2．調(diào)整投資性房地產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)會(huì)計(jì)處理辦法
自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)（采用公允價(jià)值模式計(jì)量），投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，其差額均計(jì)入“當(dāng)期損益” （公允價(jià)值變動(dòng)損益）賬戶，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)也需對(duì)該公允價(jià)值變動(dòng)損益進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整。
3．完善會(huì)計(jì)監(jiān)控制度
國際經(jīng)驗(yàn)表明，資產(chǎn)評(píng)估是公允價(jià)值科學(xué)確認(rèn)的重要途徑之一，公允價(jià)值的完善離不開資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展。但是，當(dāng)前我國的市場環(huán)境下，資產(chǎn)評(píng)估的流程尚不規(guī)范，資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍建設(shè)尚有待加強(qiáng)。要想藉此實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的科學(xué)確認(rèn)，離不開會(huì)計(jì)監(jiān)督。首先，應(yīng)完善會(huì)計(jì)監(jiān)控制度，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。一方面，應(yīng)該提高監(jiān)管部門的監(jiān)管水平，從技術(shù)上防范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違規(guī)操作；提高監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，提高對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違規(guī)操作的識(shí)別能力。另一方面，應(yīng)發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用，鼓勵(lì)社會(huì)公眾參與監(jiān)督。此外，還建議成立資產(chǎn)評(píng)估師的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，同時(shí)財(cái)政上要保證監(jiān)管資金的充足到位，并確保資金的合理利用。
4．提高相關(guān)會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)
公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求較高。在發(fā)達(dá)國家，由于其市場經(jīng)濟(jì)歷史較長、現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)達(dá)、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較高，公允價(jià)值計(jì)量模式得以迅速發(fā)展。相比之下，我國會(huì)計(jì)職業(yè)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)能力還有待進(jìn)一步提高。
(一)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一
理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是由熟悉房產(chǎn)的買賣雙方之間進(jìn)行房產(chǎn)買賣的價(jià)格。在實(shí)務(wù)中，這個(gè)價(jià)格通常是由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用評(píng)估技術(shù)分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)制尚不完善，資產(chǎn)評(píng)估師隸屬于財(cái)政部門、房地產(chǎn)評(píng)估師隸屬于建設(shè)部門，土地估價(jià)師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)的不同，評(píng)估權(quán)威性不夠高等問題。
(二)監(jiān)管機(jī)制不夠健全我國的法律沒有對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的規(guī)范條款，缺乏對(duì)舞弊責(zé)任的明確規(guī)定，對(duì)應(yīng)的處罰機(jī)制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤進(jìn)行調(diào)整來到達(dá)舞弊的目的。我國的國家經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)包括證監(jiān)會(huì)、國家財(cái)政部門和審計(jì)部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策
(一)提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)為提高對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，采取部分指標(biāo)作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)機(jī)構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫。統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評(píng)估人員有了運(yùn)用估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。
(二)逐步完善準(zhǔn)則體系完善的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系是公允價(jià)值計(jì)量模式能夠得到廣泛運(yùn)用的條件。我國的公允價(jià)值計(jì)量模式的引入時(shí)期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境相結(jié)合。在制定公允價(jià)值運(yùn)用框架時(shí)，應(yīng)結(jié)合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會(huì)計(jì)政策能夠真正解決經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際問題。這就要求對(duì)計(jì)量目標(biāo)提供明確的闡述，例如，對(duì)一般性或偶然性的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定是采用當(dāng)時(shí)當(dāng)筆的交易價(jià)格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價(jià)值。
關(guān)鍵詞：估值技術(shù)；公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，2006年頒布，2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示，并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間，公允價(jià)值的使用受到了冷遇，公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀
公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢(shì)，但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下，公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價(jià)值模式的只有20家，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式，分別是評(píng)估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（5家公司）。
二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題
（一）地域差異問題。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實(shí)很不容易（張興 徐文學(xué) 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時(shí)間跨度問題。運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ)，但還是需要對(duì)未來信息進(jìn)行預(yù)測。首先，評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等，不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的，但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。
（三）技術(shù)缺陷問題。空間與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題，如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。
最初，估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》中，財(cái)政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”這就意味著，估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。
《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評(píng)估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值，需要評(píng)估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對(duì)估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。
市場法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對(duì)因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對(duì)其進(jìn)行量化，指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)；在時(shí)間上，同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn)，使得估值缺少客觀性。
三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題，使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用，從而直接影響到我國公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性，妨礙公允價(jià)值在我國的應(yīng)用。因此，全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用，才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此，筆者結(jié)合相關(guān)研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標(biāo)準(zhǔn)，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。
首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標(biāo)，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù)，因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù)，以規(guī)范計(jì)量手段，降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。
最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的觀點(diǎn)，通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定，再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托，建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢(shì)的一個(gè)重要體現(xiàn)，是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實(shí)施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則，采取逐步推進(jìn)的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。
（三）提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中，建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度；若是收益法，那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。
通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心，推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。
（四）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高資產(chǎn)評(píng)估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。
相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí)，尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，了解整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。
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一、新準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處
(一)將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示反映
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物記入“投資性房地產(chǎn)”科目，單獨(dú)列示反映。
此前，我國未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，有關(guān)業(yè)務(wù)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。
但是，這樣的處理卻不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場的依賴程度很高，而且目前房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。新準(zhǔn)則單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目，用于核算企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)。
(二)有限度地運(yùn)用公允價(jià)值
財(cái)政部在以往制訂的準(zhǔn)則中對(duì)于資產(chǎn)類賬戶很少使用公允價(jià)值的概念。在這種情況下，本次新準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式可以說是一個(gè)重大的突破。運(yùn)用公允價(jià)值可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。
1.公允價(jià)值的運(yùn)用范圍
在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，國際準(zhǔn)則中企業(yè)選擇的界定標(biāo)準(zhǔn)是：企業(yè)是為計(jì)量目的(公允價(jià)值模式)還是為披露目的(成本模式)，其選擇的主動(dòng)權(quán)在企業(yè)本身。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，在我國的新準(zhǔn)則中，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價(jià)值。我國限定公允價(jià)值的使用范圍，是考慮到了我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制還不健全，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤。
2.轉(zhuǎn)換差額的處理
另外，在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
(三)區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀担牵课萁ㄖ锏膬r(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)施對(duì)企業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長大致穩(wěn)定在10％左右，假設(shè)采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)帶來1—2倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在2007年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70—140億元計(jì)入所有者權(quán)益，在2008年因?yàn)樵鲋祵?huì)有14—21億元計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的。然而房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。新準(zhǔn)則出臺(tái)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)際操作的影響很大，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.對(duì)總資產(chǎn)的影響
采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔饦虬鍓K是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高新技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園、新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲(chǔ)。通過調(diào)查，該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m，碧云花園面積為220000m，(平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施)新金橋大廈面積為64000m。2006年在浦東新區(qū)房價(jià)約為均價(jià)13000元/m，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長了約59億元，漲幅約為190％。
2.對(duì)賬面利潤的影響
按照新準(zhǔn)則，如果相關(guān)公司運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，但是盡管不再直接計(jì)提，在評(píng)估公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，也會(huì)考慮到這些問題，所以，假設(shè)市場相對(duì)有效的話，即公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤的影響比較新準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價(jià)格將成為利潤波動(dòng)的決定性因素。
假設(shè)浦東金橋的轉(zhuǎn)換日定在07年年末，那么如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，因?yàn)橹脫Q時(shí)差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)利潤不存在太大影響。但是08年增值部分必須計(jì)入損益，因?yàn)槠謻|金橋擁有約69萬平方米用于出租的房地產(chǎn)，而且據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長大致穩(wěn)定在10％左右，如果長勢(shì)不減退，到08年浦東金橋?qū)a(chǎn)生約78億元的資產(chǎn)增值，其中約68億已經(jīng)于07年直接轉(zhuǎn)入權(quán)益類賬戶，另外的約10億將于08年全部轉(zhuǎn)為利潤，對(duì)比05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤總額，這筆數(shù)字不容小視。
三、新準(zhǔn)則在操作中面臨的問題及挑戰(zhàn)
(一)公允價(jià)值的選擇
公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場比較法和收益法。
市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
引入公允價(jià)值計(jì)量模式，將會(huì)使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；另外，采用公允價(jià)值模式后，房地產(chǎn)公司對(duì)市場的依賴會(huì)更大。原因在于新準(zhǔn)則規(guī)定，地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日因?yàn)槭袌隹春枚档墓蕛r(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)楸皇袌鰭仐壎再M(fèi)用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，這在投資上存在的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。
因此，確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥淼墓ぷ髦校Y產(chǎn)評(píng)估師將是直接確定公允價(jià)值的人，他們的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。
摘 要 2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值，是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國際趨同的一次實(shí)質(zhì)性邁進(jìn)。本文從相關(guān)準(zhǔn)則的背景出發(fā)，研究了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式。
關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式
一、引言
我國新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007年由上市公司開始實(shí)施。這次“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系最顯著的特征是立足國情、國際趨同”。其中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新出臺(tái)的一項(xiàng)準(zhǔn)則，尤其引起各方關(guān)注的在于其引入了公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS40），同時(shí)又結(jié)合了我國的實(shí)際，體現(xiàn)了“適度、謹(jǐn)慎地引入公允價(jià)值”，也顯示出我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。
二、國內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究
1．國內(nèi)外準(zhǔn)則概述
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，最早制定的當(dāng)屬英國的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告第19號(hào)（SSAP19）―投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，“首次對(duì)投資性房地產(chǎn)做出概念的界定”。IASC最早于1986年的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)―投資會(huì)計(jì)（IAS25），隨后在2000年了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資物業(yè)》（IAS40），在投資性房地產(chǎn)方面取代了IAS25作為一項(xiàng)單獨(dú)準(zhǔn)則。香港從2005年宣布開始采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則。
我國在2005年頒布了投資性房地產(chǎn)征求意見稿，2006年頒布了一項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，其中便包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》。同時(shí)出臺(tái)了該準(zhǔn)則的應(yīng)用指南。2010年1月20日，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，旨在規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，自2010年7月1日起施行。
2．國內(nèi)外準(zhǔn)則對(duì)比研究
我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本一致。宮國財(cái)（2007）主要從投資性房地產(chǎn)的涵蓋范圍、確認(rèn)和初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換披露等七個(gè)方面進(jìn)行了比較研究。
我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量存在導(dǎo)向性差異。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有對(duì)使用公允價(jià)格模式做出任何限定性的規(guī)定，并用大篇幅介紹公允價(jià)值模式（IAS40中27-49段），將成本模式（IAS40中50段）作為特例介紹。同時(shí)，采用成本模式也要求在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則顯示出成本模式傾向，要求企業(yè)謹(jǐn)慎采用，主要基于“可靠性被謹(jǐn)慎地采用”以及“立足國情，國際趨同” 的原則（劉玉廷 2007），足見IASB對(duì)公允價(jià)值模式的推崇。張象至等（2004）認(rèn)為兩種后續(xù)計(jì)量模式并存能讓財(cái)務(wù)報(bào)告編制者和使用者積累運(yùn)用公允價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在房地產(chǎn)市場還不太發(fā)達(dá)的國家，職業(yè)評(píng)估人員還需要時(shí)間成長起來，并且指出“取消成本模式尚早”。
3．國內(nèi)外準(zhǔn)則執(zhí)行的分析
（1）準(zhǔn)則導(dǎo)向分析
我國準(zhǔn)則導(dǎo)向傾向于對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，前文已分析，在此不做敷述。劉永澤等（2010）認(rèn)為CAS3的嚴(yán)格規(guī)定傳遞出公允價(jià)值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允價(jià)值模式使用的門檻上，而對(duì)于使用公允價(jià)值之后的相關(guān)規(guī)定幾近空白。在選擇公允價(jià)值的門檻上嚴(yán)格規(guī)定，導(dǎo)致大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)選擇成本模式，無法“積累運(yùn)用公允價(jià)值的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)”。是否應(yīng)更多的從運(yùn)用公允價(jià)值模式加以規(guī)范，不是謹(jǐn)慎選擇公允價(jià)值模式，而是采用后謹(jǐn)慎使用。
（2）運(yùn)用公允價(jià)值分析
到目前為止，只有為數(shù)很少的企業(yè)采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。影響企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值的原因之一是采用后會(huì)對(duì)經(jīng)營業(yè)績帶來波動(dòng)。對(duì)于營利趨于穩(wěn)定的上市公司，為了穩(wěn)定更傾向于采用成本模式。實(shí)施以來采用公允價(jià)值模式的企業(yè)確定公允價(jià)值的方式未得到規(guī)范，2007年有3家企業(yè)未披露公允價(jià)值的確定方法，對(duì)于披露了公允價(jià)值確定方法的企業(yè)，確定的價(jià)值是否公允都有待考證，不規(guī)范之處將影響公允價(jià)值的可靠性和相關(guān)性。
國外資本市場和評(píng)估行業(yè)比較發(fā)達(dá)，對(duì)于使用公允價(jià)值比較規(guī)范。IAS40鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)具有獨(dú)立資格的評(píng)估師的評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。在我國，要通過第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估獲取公允價(jià)值勢(shì)必會(huì)大大增加使用公允價(jià)值的成本，使得推廣公允價(jià)值的使用更加困難。我國目前市場價(jià)格信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)不完善以及公開程度不高，易造成市場價(jià)格信息不對(duì)稱的危險(xiǎn)。我國對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)、運(yùn)用尚缺乏經(jīng)驗(yàn)，若不能規(guī)范公允價(jià)值使用，就容易帶來操縱利潤的危險(xiǎn)。我國必須結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)以及國內(nèi)實(shí)際，逐步規(guī)范公允價(jià)值的使用，使得真正達(dá)到公允價(jià)值客觀透明的顯示會(huì)計(jì)信息。
三、結(jié)論
由于公允價(jià)值可能存在不確定性、高成本和差異性，運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)就必須加以規(guī)范，否則容易帶來操縱利潤等一系列問題。國內(nèi)運(yùn)用公允價(jià)值的宏觀環(huán)境尚未成熟，有必要探索出適合我國國情的方式。
作為政府部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量，在實(shí)踐中不斷總結(jié)分析，規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定。相關(guān)部門做好歷史數(shù)據(jù)、市場信息的搜集與整理并建立信息系統(tǒng)，為公允價(jià)值的運(yùn)用奠定基礎(chǔ)。同時(shí)減少企業(yè)轉(zhuǎn)換成本，推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用。鼓勵(lì)有條件的上市公司積極采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，客觀反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，公允地報(bào)告企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實(shí)有用的會(huì)計(jì)信息，承擔(dān)起應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評(píng)估 征收
我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢(shì)的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財(cái)產(chǎn)稅在城市政府財(cái)政收入中所占比重較低,尚未成為地方財(cái)政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅活動(dòng)是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實(shí)踐表明,按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級(jí)差收入,合理配置資源,提高地方政府運(yùn)用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。
一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時(shí)開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅
在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識(shí)外,還需要重點(diǎn)突破的有:1.全面提升財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行整合,及時(shí)開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍,擴(kuò)展稅基。個(gè)人擁有的房產(chǎn),無論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配差距。4.健全財(cái)產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財(cái)產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈(zèng)予等環(huán)節(jié)及時(shí)組織收入,防范收入流失。同時(shí),不斷改進(jìn)征收技術(shù)手段,加強(qiáng)稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。
二、社會(huì)條件:開展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅適宜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境
房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財(cái)政收入,而且涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對(duì)住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個(gè)人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個(gè)人等各方利益,力爭取得廣泛共識(shí)。因而開展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅,需要一個(gè)較好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.評(píng)估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認(rèn)可。評(píng)估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識(shí),關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認(rèn)可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對(duì)評(píng)估征稅認(rèn)識(shí)有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評(píng)估征稅的對(duì)象、范圍和評(píng)估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和財(cái)富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯(cuò)誤地估計(jì)了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財(cái)產(chǎn)狀況,評(píng)估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管有力。
三、房地產(chǎn)稅收評(píng)估征稅需要突破的技術(shù)問題
房地產(chǎn)稅評(píng)稅,就是運(yùn)用一定科學(xué)方法,準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負(fù):另一方面,保證政府財(cái)政收入隨經(jīng)濟(jì)增長而增長,達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進(jìn)一步研究以下幾方面的內(nèi)容:
確立房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅的基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅,和一般資產(chǎn)評(píng)估既有相似、相同之處,也有嚴(yán)格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估征稅工作的順利開展。
1.公平準(zhǔn)則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標(biāo),房地產(chǎn)評(píng)估征稅也不例外。公平準(zhǔn)則首先是對(duì)評(píng)估對(duì)象的公平,要求在評(píng)估征稅中對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評(píng)估方法評(píng)估其價(jià)值,作為計(jì)征稅收的依據(jù)。其次是對(duì)納稅人的公平,對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評(píng)估征稅:如納稅人是法人,評(píng)估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進(jìn)與否等不同而有所區(qū)別。
2.合法準(zhǔn)則。經(jīng)過幾十年的努力,我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評(píng)估征稅的依據(jù)。合法準(zhǔn)則要求稅務(wù)人員和稅收評(píng)估機(jī)構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評(píng)稅,以維護(hù)國家稅法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性,保護(hù)政府財(cái)政利益,同時(shí)維護(hù)納稅人合法權(quán)益。
3.科學(xué)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)評(píng)稅工作中,評(píng)估人員所面臨的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動(dòng)較大,房地產(chǎn)價(jià)格被認(rèn)為是觀察一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的“晴雨表”。因此,在評(píng)稅活動(dòng)中,評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員采用的評(píng)估方法、技術(shù)和程序等,要能科學(xué)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)真實(shí)市場價(jià)值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負(fù)擔(dān)。
公允價(jià)值計(jì)量在整個(gè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇能在不同程度上影響企業(yè)行為，從而改變企業(yè)對(duì)外提供的財(cái)務(wù)信息。企業(yè)根據(jù)自身的需要選擇合適的計(jì)量屬性，在提供客觀公正的財(cái)務(wù)信息的同時(shí)，也增強(qiáng)了自身的競爭能力。本文以正和股份為例，重點(diǎn)分析公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。主要從盈利能力、償債能力、運(yùn)營能力、成長能力四個(gè)方面進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞:
公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);財(cái)務(wù)指標(biāo);正和股份
1.前言
我國財(cái)政部的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量采用成本模式，而其后續(xù)計(jì)量時(shí)可以采用歷史成本或是公允價(jià)值計(jì)量模式。但是，同一企業(yè)不能同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，只能選擇其中的一種計(jì)量模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重要的影響。李繪芳和張燕(2013)指出公允價(jià)值能夠?yàn)橥顿Y者提供更加相關(guān)的信息，并運(yùn)用到企業(yè)的投資決策中。［1］鄒燕等(2013)、王福勝等(2014)提出是否使用公允價(jià)值計(jì)量成為企業(yè)進(jìn)行盈余管理的考慮因素，管理層通過選擇公允價(jià)值模式影響公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
［2］［3］張奇峰等(2011)指出企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量將大幅提高投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值;也加劇了企業(yè)當(dāng)期凈利潤的波動(dòng)。［4］陳敏和柴斌鋒(2011)發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值模式會(huì)使企業(yè)盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產(chǎn)增加。［5］本文以正和股份為例，分析公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的影響。分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)正和股份盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和成長能力的影響;最后，通過翻閱正和股份財(cái)務(wù)報(bào)表，查看正和股份在附注中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的披露情況。海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公開發(fā)行股票的股份制試點(diǎn)企業(yè)之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的經(jīng)營范圍以商業(yè)房產(chǎn)為主，商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營的盈利主要來源于出租商業(yè)房產(chǎn)的租金收入及持有商業(yè)房產(chǎn)的增值收益，是“金融+地產(chǎn)+商業(yè)”的復(fù)合體。因而選用恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)計(jì)量方式計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有重要的影響。
本文選取正和股份進(jìn)行案例分析主要原因?yàn)?(1)正和股份主要從事商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營，屬于房地產(chǎn)行業(yè)，是采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司中所屬行業(yè)最多的行業(yè)之一。(2)正和股份2009－2012年資產(chǎn)總計(jì)分別為24.3億元、35.1億元、51億元、58億元，總資產(chǎn)規(guī)模主要位于25－50億元的區(qū)間段，是采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司中總資產(chǎn)規(guī)模所占比例最高的區(qū)間。
2.對(duì)盈利能力的影響
凈資產(chǎn)收益率是衡量盈利能力的重要指標(biāo)。為了研究采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入凈利潤后的凈資產(chǎn)收益率(調(diào)整后的凈資產(chǎn)收益率)與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入凈利潤前的凈資產(chǎn)收益率(調(diào)整前的凈資產(chǎn)收益率)進(jìn)行比較。通過相關(guān)數(shù)據(jù)處理，得出調(diào)整前后的凈資產(chǎn)收益率(如表1所示)。通過計(jì)算，可以得出，除了2008年采用公允價(jià)值計(jì)量使正和股份的凈資產(chǎn)收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其凈資產(chǎn)收益率有較大的影響，因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入凈利潤后，2009年－2014年的凈資產(chǎn)收益率都有所上漲。總體來說，正和股份投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后公司的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)得到提高。
3.對(duì)償債能力的影響
資產(chǎn)負(fù)債率是衡量償債能力的一個(gè)重要指標(biāo)。為了研究采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)對(duì)正和股份資產(chǎn)負(fù)債率的影響，將投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量的資產(chǎn)負(fù)債率(調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率)與投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量前的資產(chǎn)負(fù)債率(調(diào)整前的資產(chǎn)負(fù)債率)進(jìn)行比較。通過相關(guān)數(shù)據(jù)處理，得出調(diào)整前后的資產(chǎn)負(fù)債率(見表1)。結(jié)果得出，2008年－2010年，正和股份的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)有較大的影響，分析因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后，總資產(chǎn)的賬面價(jià)值大幅提高，2008年、2009年和2010年的資產(chǎn)負(fù)債率分別下降了71%，70%和50.9%。2011總體來說，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后將資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)降低。
4.對(duì)運(yùn)營能力的影響
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量運(yùn)營能力的一個(gè)重要指標(biāo)。為了研究采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(調(diào)整后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率)與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入前的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(調(diào)整前的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率)進(jìn)行比較。通過相關(guān)數(shù)據(jù)處理，得出調(diào)整前后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(見表1)。通過計(jì)算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)有較大的影響，因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后，在營業(yè)收入一定的情況下，公允價(jià)值計(jì)量模式下的平均總資產(chǎn)價(jià)值大于成本模式下的，2008年－2012年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%。總體來說，正和股份公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。但是，對(duì)于投資者來說，更關(guān)心的是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率沒有影響，因此正和股份采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)不會(huì)影響投資者對(duì)其的評(píng)價(jià)。
5.對(duì)成長能力的影響
營業(yè)利潤增長率是反映企業(yè)增長能力的重要指標(biāo)，本文通過投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額占營業(yè)利潤的比例間接的比較公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤增長的影響。通過相關(guān)數(shù)據(jù)處理，得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額對(duì)營業(yè)利潤的影響(見表1)。通過計(jì)算，可以得出，除了2008年采用公允價(jià)值計(jì)量使正和股份的營業(yè)利潤率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其營業(yè)利潤有較大的影響，因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入營業(yè)利潤后，2009年，2010年和2011年的比率分別上漲了47.73%，30.18%，35.09%。總體來說，正和股份投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額占營業(yè)利潤的比例較大，對(duì)營業(yè)利潤增長率指標(biāo)有較大的影響。
6.公允價(jià)值計(jì)量的信息披露情況
通過本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允價(jià)值計(jì)量模式后改善了其財(cái)務(wù)指標(biāo)。企業(yè)很可能利用公允價(jià)值計(jì)量模式粉飾報(bào)表、平滑收益，人為地操縱利潤。那么，為查看公允價(jià)值運(yùn)用的合理性，本文繼續(xù)分析正和股份在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中關(guān)于公允價(jià)值信息的披露情況。公允價(jià)值計(jì)量是否合理要看以下幾個(gè)方面:公允價(jià)值的估值方法、相關(guān)的不確定因素以及公允價(jià)值確定的依據(jù)。對(duì)于本文對(duì)正和股份關(guān)于公允價(jià)值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允價(jià)值估值方法為市場法，市場法是公允價(jià)值第二層次的確定方法，與第三層次的確定方法相比，是比較可靠的。②為正和股份出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的是福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司，這是由福建省財(cái)政廳所屬的福建省資產(chǎn)評(píng)估中心脫鉤改制設(shè)立，成立于1992年7月，注冊(cè)資本150萬元，公司注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師32人，是全國首批、福建省首家經(jīng)批準(zhǔn)具有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，并于1993年3月經(jīng)財(cái)政部和中國證監(jiān)會(huì)審批成為全國第一批具有從事證券、期貨業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，公司同時(shí)具備全國范圍土地評(píng)估資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)甲級(jí)資質(zhì)。因此，由福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司出具的資產(chǎn)評(píng)估書的可靠性也相當(dāng)高。③正和股份從2009年到2012年采用公允價(jià)值的估值方法、依靠的第三方獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)都沒有發(fā)生變化，相對(duì)穩(wěn)定。由此可見，正和股份對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法、不確定因素、確認(rèn)的依據(jù)作了充分的披露，其對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用合規(guī)合法，較為合理。
7.結(jié)論與建議
通過正和股份的案例分析，發(fā)現(xiàn)公司采用公允價(jià)值計(jì)量后，確實(shí)能對(duì)其財(cái)務(wù)業(yè)績產(chǎn)生了很大的影響，表明公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)有改善作用。此外，正和股份對(duì)公允價(jià)值的信息做出充分披露，正和股份對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用是可靠的。采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)上市公司的業(yè)績指標(biāo)有改善作用。公允價(jià)值的運(yùn)用是值得肯定的。總體來說，為了防止企業(yè)提升業(yè)績等動(dòng)機(jī)而利用公允價(jià)值創(chuàng)造利潤，本文對(duì)提高公允價(jià)值運(yùn)用的準(zhǔn)確性和適用性提出以下對(duì)策建議。①進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量，目前對(duì)于投資性房地產(chǎn)，絕大部分企業(yè)采用的是第三層次的公允價(jià)值確認(rèn)方法，不確定性很高。應(yīng)完善公允價(jià)值的確定方法，針對(duì)不同的場合，提出相應(yīng)的評(píng)估方法。②企業(yè)在使用公允價(jià)值評(píng)估方法時(shí)，必須依據(jù)第三方獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估書，為公允價(jià)值的確定提供可靠的保證。
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。
一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。
長期以來，我國并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。
（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值
1、引入公允價(jià)值
財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。
2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍
在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，我國限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤。
3、轉(zhuǎn)換差額的處理
在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
我國《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀担课萁ㄖ锏膬r(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響
（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡單描述
筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期
在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡表①（2005年年報(bào)）
名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的。考慮到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析
1、對(duì)總資產(chǎn)的影響
采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔饦虬鍓K是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對(duì)利潤的影響
如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價(jià)格將成為利潤波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問題
（一）公允價(jià)值的選擇
公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥淼墓ぷ髦校Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。
（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)
筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求
新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌鰞r(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計(jì)提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤中先行扣除，無疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。
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主要參考文獻(xiàn)
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3、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2000．國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)———投資性房地產(chǎn)．會(huì)計(jì)研究，7
4、何希倩、陳漢文．2006．國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)：投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)模式．新理財(cái)，9