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[關鍵詞] 房地產；公司負債；風險防范
[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] B
房地產行業在我國的經濟發展市場中占有重要的地位，這主要c我國的社會經濟發展階段和目前的國家政策有關系，目前我國正在積極推動城鎮化建設和城鄉一體化建設，在城鎮化建設的背景下，大量的農村和落后城市正在積極推進舊城改造計劃，在這個過程中必然要進行拆遷和樓房的興建，這樣一來就促進了房地產行業的發展。而在我國的大型城市中，大型發達城市的外來人口和流動人口不斷增多，也促進了房地產市場的繁榮發展。雖然房地產市場的前景良好，但是房地產市場上市公司的負債狀況卻不容樂觀，存在很多的問題，希望本文對于房地產上市公司負債狀況的分析，能夠幫助對房地產公司合理處理負債問題，提高債償能力做出貢獻。
一、我國現階段房地產上市公司負債狀況分析
（一）房地產上市公司資產負債率多年來持續攀升
我國房地產上市公司資產負債率連年上升并且負債水平較高。從表1中我們可以看出，我國2008年的資產發債率為62.91%，2009年的資產負債率為65.19%，而2016年的資產負債率則高達76.49%，通過這些數據我們發現近年來，房地產上市公司的負債率持續攀升。在高負債率下，一旦資金鏈條出現斷裂，那么就會引起一系列的不良反應，這樣一來就容易導致房地產業自身財務出現問題，這不會影響到房地產公司的業務經營，也會使得和房地產商相關的上下游企業一起產生連鎖反應，并且波及到銀行系統，嚴重的還會危及到國家的經濟發展，引起社會的動蕩，因此房地產業的負債率問題不得不引起重視。
（二）以銀行貸款為短期負債結構
房地產上市公司為了維持公司內部運營和生產建設需要發生借貸行為，主要是通過銀行借貸，這說明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產上市公司的流動資金不夠，這種情況的產生可能有兩個方面的原因，一是房地產上市公司的經營存在困難，資金回收和資金的利潤率很低。二是房地產上市公司受到了央行調整存款準備金的問題，使得房地產上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產上市公司資金流通的困難和經營信用方面出現風險。
（三）負債融資來源有廣泛化和多元化的趨勢
房地產上市企業不再僅僅依托于銀行，而是積極擴大各方面的融資來源，努力促進房地產上市公司出現廣泛化和多元化的趨勢，主要表現在股權性融資開始出現并慢慢占據了重要的位置，房地產上市公司的一大優勢就是可以通過上市獲得大量的外部股權融資。在其他行業，上市公司會通過股權融資的方式獲得大量的資金，這種股權性融資在其他行業的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產市場領域，這種股權性融資并沒有占有主要的地位，而且我國房地產雖然市場巨大，但是我國的房地產公司想要上市卻并不容易，目前已經上市的房地產公司并不多，不過這種廣泛化和多元化的趨勢是有利于房地產公司融資的穩定性，從而保證房地產投資發展的速度，因此房地產公司還應該在具備實力的情況下積極的謀求上市經營。除此之外，還有房地產基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國外比較發達，但是在我國還出于起步階段，不過房地產上市公司也不應該放棄這一塊的融資，通過各方面的途徑擴大企業的融資。
（四）基建工程債務較多
房地產行業主要有房地產開發企業，房地產中介服務企業以及房地產物業管理企業三個部分組成，而房地產上市公司中，房地產的開發企業債務較多，房地產公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務，主要是因為房地產企業一般的經營思路是房地產開發商通過銀行借貸的方式向當地政府拿地建房，之后再通過和上下游企業的貸款合作、先開發建房，等房子建起來之后再通過買賣的方式將房地產出售回收資金償還給銀行，所以房地產開發公司基本上是通過負債的方式進行基建的，這樣容易出現的一個問題是如果房地產上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產公司只好將抵押的房屋用來償還銀行貸款，容易造成開發商、銀行和業主間的糾紛，引起社會的動蕩和不安。
二、我國房地產行業負債引致的風險問題
（一）不良貸款對銀行業產業沖擊
房地產行業的發展不僅僅是關乎企業本身的生死存亡問題，更是關系到企業民生，在現代城鎮化發展的情況下，政府也十分重視房地產行業的發展，而且房地產行業是銀行的貸款大戶，但是一般而言房地產公司不僅僅是開展房地產的業務還可能開展企業的業務，并且房地產行業受到國家政策的影響很大，因此房地產行業的未來發展難以預測，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產的銀行貸款出現了壞賬或者逾期的情況對于銀行業的沖擊是很大的，這將導致銀行業的經營困難，所以房地產行業的發展直接關系到銀行業的發展經營狀況。如果銀行業再出現問題，這對于一方的經濟是一個嚴重的打擊。
（二）拖欠債務將影響上下游企業的發展
現在隨著房價的不斷上漲，房地產建設所涉及到的上下游企業也受到了影響，因為房地產的基建基本上是需要外部融資來建設的，所以在建設之初會度通過負債的方式和上下游企業開展經營業務，但是如果房地產公司存在負債問題，資金周轉出現困難甚至出現資金鏈斷裂的危險，那么和房地產相關的上下游企業都會受到影響，尤其是和房地產業發展息息相關的鋼鐵業、木材業和建筑行業等都會出現經營方面的問題，從而影響到社會的整體發展。
（三）拖欠工程款會產生連鎖反應
拖欠工程款是房地產公司容易發生的情況，因為房地產建設公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動性比較大，因此，容易出現房地產公司拖欠建筑商工程款的問題，而建筑商也容易出現拿到工程款卻不發給建筑工人或者是只發放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應波及到多個行業和建筑工人的家庭，而且也容易引發社會問題，在社會上就出現過因為拖欠工程款民工出現跳樓威脅等情況，引起不良的社會反響，也影響到房地產行業的聲譽。
（四）問題積壓可能會導致系統風險
從表2和表3中可以看出一些房地產公司不能夠正確估計市場，不能夠根據企業本身的實力來開發房產，而是采取推土機式的，搞房地產開發的工程，房地產開發公司先從銀行進行貸款，之后再通過這筆資金向當地政府拿地建設，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進行貸款再去拿地，房地產圈地之后再通過借貸的方式進行開發建設，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業進行借貸，等房子蓋起來之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產市場出現飽和的情況，市場前景不容樂觀，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則H僅拖著，這樣就會引起銀行系統、建筑等行業以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產行業積壓的問題產生了蝴蝶效應，導致多方的問題，從而影響房地產行業的長期發展以及房地產行業的信譽。
三、國房地產上市公司負債結構性問題風險防范的對策
（一）積極響應“去庫存”政策
目前，房地產市場存在飽和的趨勢，尤其是在中小城市，房地產市場已經飽和，但是還是有很多房地產商不滿足于現狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進行房屋建設，這就使得房地產市場一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設新樓房，不斷開發新樓盤，但是這房地產的開發建設對于房地產本身來說存在回款時長的風險，這也會連累銀行等相關行業，使得資金無法進行合理有效的流動，我們國家面對了這一情況，對于房地產市場提出了一系列的調控政策，其中最重要的一條就去庫存，要求房地產市場先消化目前的庫存，先解決當前的問題，將一些擠壓的房屋通過積極的政策調控進行消化這樣在降低了房地產公司貸款壓力的同時也幫助有利于改善民生。房地產市場的去庫存政策有助于緩解銀行等系統的還貸壓力，增加房地產公司的現金流，幫助房地產公司積極健康的發展。
（二）融資時加大風險測評和規避風險的準備
房地產這個行業有一定的特殊性，因為房地產行業是人們生活中的必需品，可能房價受到市場的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產開發商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產公司在融資時候以能夠融到資金，能夠擴大融資為根本，卻不考慮融資的風險，很多房地產公司認為只要能夠融到資金，就應該采取先發制人的手段在優勢的地塊拿地進行建設，這樣才能在房地產市場獲得優勢，然而房地產公司要想做大做強就必須要有穩定的資金來源，一旦資金出現風險，那么企業的信用就會受損，這些房地產可能會被銀行抵押，從而成為抵押資產而無出售，這將會導致房地產公司的破產。因此，在融資時應加大風險測評并在規避風險上做好準備。
（三）強化企業的日常信用管理
企業的信用管理在影響到企業的投融資的一個重要方面，如果企業的信用缺失，那么必然會出現經營困難，也更不用談企業的融資情況了，所以，房地產公司應該重視對于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個方面，一是公司對于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產公司應該在銀行的借貸上加強信用，重視和銀行之間維持良好的合作關系，積極和銀行進行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過合理的借貸方案的設計，爭取資本利用的最大化，爭取雙贏的局面。二是上下游企業的信用管理，針對有信用的房地產企業，上下游企業會對還款的時間和還款的金額有一定的優惠措施，所以企業在和上下游企業進行業務洽談的時候要通過信用優勢盡量延長還款時間，但是一旦貸款到期就應該盡快的還貸，這也有利于企業的正常日后和這些企業的友好合作。三是企業的建筑商之間的信用，如果企業拖欠建筑商的款項，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發社會事件，從而影響房地產公司的信譽，因此加強和企業建筑師之間的信用，有利于營造良好的社會聲譽，促進商品房的銷售。
（四）擴大合作領域以降低結算風險
房地產行業應該擴大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個經濟發展不景氣的影響，也波及到了金融行業，如果房地產僅僅是依賴銀行作為主要的信貸資金來源，那么就容易使得房地產在銀行業務不景氣的時候無法擴大資本融資，而且銀行貸款基本上都會有連鎖反應，這也容易導致在金融借貸方面銀行業集體不予合作，這將會給房地產公司的發展造成很大的困難，銀行業應該開拓合作領域，積極的和信托公司、房地產基金公司等加強合作聯系，確實銀行系統是一家獨大，可以給房地產企業提供不菲的資金，但是房地產系統應該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時可以降低結算的風險。
（五）政府有關部門要加大行業監管力度
房地產的市場經營除了靠內部的自律和自覺之外，還應該加強政府對于房地產市場的監管力度，房地產市場要想取得良性的發展，更需要政府相關部門的合理嚴格的監督政策，房地產行業主要的作用是解決居民的住房問題，但是房地產作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應該合理規劃當地的土地使用情況，在梳理統計當地房地產庫存的同時，結合當地經濟和人口發展的情況，在房地產征地審批，房地產銀行借貸審計方面都應該加強管理，這樣有利于規范房地產行業的發展，也有利于整個房地產行業系統的良性規范化發展。
結語
房地產市場在國民經濟中占有重要的地位，房地產市場對國民經濟的貢獻比較大，而且在國家發展過程中也起到重要的作用，但是近年來也存在房地產市場發展過快、過亂的情況，表現為我國現階段房地產上市公司存在負債水平較其他上市公司負債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負債結構，負債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢以及基建工程負債較多；這樣會引起不良貸款會對銀行業造成沖擊，拖欠債務將影響上下游企業的發展，拖欠工程款會產生連鎖反應，問題積壓可能會導致系統等風險因此房地產積極響應“去庫存”政策，融資時加大風險測評和規避風險的準備，強化企業的日常信用管理，擴大合作領域以降低結算風險，政府有關部門要加大行業監管力度。希望本文對于相關研究者有所貢獻。
[參 考 文 獻]
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【關鍵詞】 兩階段DEA模型 房地產 經營效率
一、引言
作為國民經濟的支柱型產業，中國房地產行業近年來突飛猛進地發展，房地產企業的隊伍不斷壯大。但在后金融危機時代，我國政府為抑制房價過高實施了一系列的宏觀調控政策，房地產行業受到了顯著影響。但是，行業與企業自身的經營效率和綜合能力才是反映房地產公司經營狀況的終極指標，也是房地產公司能否順利渡過經濟減緩期的決定因素。
近年來，國內外學者圍繞房地產上市公司績效評價問題展開了積極的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在績效評估中和傳統的方法相比，評估結果更為客觀。Zhang（2009）等構建了ROA指標體系進行公司績效評價，從資產比率、國有股比例、所有權集中度、公司規模、公司成長等因素中探究資本結構與公司績效的關系。我國學者劉永樂（2005）等人運用數據包絡分析（DEA）的模型，對房地產行業上市公司的業績有效性進行了實證研究。丁琦（2011）等人結合DEA和FCE方法的優點構建基于DEA-FCE的房地產上市公司績效評價模型，選取了我國25家房地產上市公司的數據對房地產上市公司績效進行綜合評價。
在對房地產上市公司的績效進行綜合評價時，大多數研究者采用多指標綜合指數法或統計分析法；在分析我國房地產上市公司的績效水平時，均采用整體評價法，對我國房地產行業而言，這并不適合。因此，本文選擇采用兩階段DEA模型，目的是將我國房地產上市公司的綜合運營效率分解為成本效率和利潤效率兩個方面。本文的特色在于采用以竣工面積作為中間變量的DEA兩階段方法來測度我國房地產上市公司效率值，同時研究的時間為國家為抑制房價過高而實施宏觀調控期間，有利于更清楚地分析宏觀調控對我國房地產上市公司的影響，以此來尋求提高我國房地產上市公司經營效率的發展策略。
二、建立兩階段DEA模型
人們經常使用數據包絡分析（DEA）對效率問題進行分析和評價，根據我國房地產上市公司的實際情況，先前的研究多數采用最初的CCR模型對房地產上市公司運營效率進行分析。CCR模型是由美國運籌學家Charnes、Copper和Rhodes（簡稱CCR）在“相對效率評價”的基礎上發展起來的，它是一種對具有相同類型決策單元（DMU）進行績效評價的模型方法。對于一些工廠以及偏重于制造的企業來說，數據包絡分析中的CCR模型完全可以勝任對于該類企業技術效率和規模效率的測度，但是房地產行業的投入產出關系有其自身的特性，評判的思維更加關注于效率的過程性。根據我國房地產上市公司的實際運營情況，本文特建立兩階段CCR模型來分析我國房地產上市公司的績效情況。具體模型建立過程如下：
第一階段，建立投入矩陣為X，輸出矩陣為Y的CCR模型，如：
模型（1）中，？茲1為第一階段績效值；？姿j為第一階段的第j個房地產上市企業的變動權重；xij0為所要計算的房地產上市企業第一階段的第i種投入；yrj0為所要計算房地產上市企業第一階段的第r種產出，通過模型（1）可求出相應的參數，通過參數對房地產上市公司的第一階段投入產出進行績效分析。
第二階段，該階段是以第一階段的產出Y作為輸入變量，以房地產上市公司的最終產出Z作為產出變量，具體CCR實現模型如下：
模型（2）中，？茲2為第二階段績效值；？字j為第j個房地產上市企業的變動權重；yij0為所要計算的房地產上市企業第二階段的第i種投入；zrj0為所要計算房地產上市企業的第二階段的第r種產出，通過模型（2）可求出相應的參數，通過參數對房地產上市公司的第二階段投入產出進行績效分析。
DEA有效值判斷：當？茲=1，則稱決策單元（DMU）為DEA有效；當？茲
三、數據處理
第一階段，本文在滬深兩市選取20家具有代表性的房地產上市公司2009—2011年度中一些指標數據為基礎，數據分別來源于各公司年報，并選取被選公司的投入總資產、員工人數、營業成本三項為投入指標，以竣工面積為產出指標，運用matlab分析工具，通過DEA模型（1）式進行計算，結果如表1所示。
從表1可知，2009年有7家公司的績效？茲1=1，其余的13家公司的績效？茲1平均值為0.6842；2010年有8家公司的績效？茲1=1，其余12家公司的？茲1平均值為0.5644；2011年有9家公司的績效？茲1=1，其他公司的績效？茲1平均值為0.6451。從第一階段的計算結果可以看出，我國房地產上市公司在生產環節的效率總體處于上升階段。
第二階段，選取在第一階段被選公司產出指標的竣工面積為投入指標，將各公司的主營業務收入、營業利潤和存貨周轉天數作為產出指標，再次運用matlab分析工具，通過DEA模型（2）式進行計算，結果如表2所示。
從表2可以知，2009年有8家公司的績效？茲2=1，其余的12家公司的績效？茲2平均值為0.4931；2010年有8家公司的績效？茲2=1，其余12家公司的績效？茲2平均值為0.4525；2011年僅有4家公司的績效？茲2=1，其他公司的績效？茲2平均值為0.5008。從第二階段的計算結果可以看出，在銷售經營進一步實現利潤環節，我國房地產上市公司在宏觀調控階段，尤其是在2011年，僅有少數公司效率有效，說明我國房地產上市公司在此環節有進一步提升的空間。
四、結論
本文經營效率評價的每一個階段都可以反映房地產上市公司經營管理的不同側面，因此，我們可以根據每家房地產上市公司在這兩個階段的實證數據找出公司經營方面的薄環節。房地產上市公司在經歷了從2009年后期開始的宏觀調控后，各公司都積極調整公司的經營計劃以應對樓市的冷凍期。從本文的實證分析可以看出，我國房地產上市公司在生產環節的運營效率總體較為有效，通過對資本的控制，可以達到較好的生產水平。但在銷售運營環節，我國大多數的房地產上市公司在此階段的宏觀調控時期，缺乏有效的經營管理手段將存貨轉為利潤，僅有少數公司可以將效率值達到有效，說明我國房地產上市公司在銷售環節的運營管理方面需要進行較大的改革，以實現提升。
（注：項目編號：11sd0113，項目來源：四川省教育廳循環經濟中心。）
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產 企業融資 房地產信托
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）08-274-02
一、關于房地產企業融資
從廣義上講，融資，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即企業根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及企業未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向企業的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證企業正常生產需要、經營管理活動需要的理財行為。房地產融資渠道是指融通資本來源的方向和通道，體現資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數量決定。長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2010年12月閉幕的中央經濟工作會議在部署2011年經濟工作時明確提出，要堅持以科學發展觀統領經濟社會發展全局，繼續加強和改善宏觀調控，實現又好又快的發展；繼續實施穩健的財政政策和貨幣政策；根據經濟運行中的新情況、新問題，適時適度微調，把握好宏觀調控的方向、力度和時機。本文將圍繞國家宏觀調控的大背景，分析現行金融調控政策與房地產企業融資的關系，闡述我國當前房地產企業傳統單一融資渠道存在的弊端及其影響，為房地產企業成功融資提出幾個方面的建議。
二、房地產現行融資渠道在當前金融調控政策下的不足
隨著國家對房地產業進行宏觀調控和金融調控政策的持續升溫，房地產企業融資問題開始凸顯出來，主要表現在：
1.融資渠道過于單一。房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。
2.不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，房地產業在持續走高，房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強。
3.缺乏多層次房地產金融體系，房地產金融市場不發達。就房地產體系而言，目前仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
4.法律不健全，房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系。目前，房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。由于缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
三、完善房地產企業融資渠道的若干建議
我國經濟的持續健康發展，房地產業、房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前房地產融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善房地產企業的融資渠道首先就是要推動房地產金融產品的多元化，形成包括房地產信托投資基金、企業化債券在內的房地產金融產品體系，并且積極研究適合中國國情不動產的證券工具，加快短期融資信用評級系統的建設等。其次就是需要房地產企業積極參與金融市場的創新。相關專家也提出，形成金融產品體系或企業參與金融創新，讓房地產金融多元化從“呼吁”變為“現實”。關于如何構建多元、合理、符合我國房地產市場發展的融資渠道。筆者認為，可以借鑒他國在房地產企業融資方面較為典型和成功的做法，包括房地產信托、企業上市融資、發行企業債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地產信托。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款，或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式―信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：一是股權融資。二是模式債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金已達到國家要求，但是由于某些原因造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。
2.買殼上市融資。上市是無數房地產開發商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數有實力的大型企業才能做到。據不完全統計，在我國兩萬多家房地產企業中只有60家企業實現了在證券市場上市融資，與1400多家上市企業相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產企業，中小型房地產企業要想通過上市融資尤為艱難。
借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關業務和資產。根據證監會第105號文的有關規定，收購方只要置換進去的資金是完整實體、經營穩定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
3.金融資源整合。金融資源整合就是借助投資管理公司的專業優勢，幫房地產公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池。“類基金”投資公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養很多的定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這也正是很多中小型房地產公司可欲而不可及的事情。
投資管理公司一般會在項目確定以后、進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項目負債的情況下優化公司結構，這樣就非常有利于中小型房地產公司的發展，并且它的方式相對比較靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購買欲售物業面積。而出于優化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業面積，此外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產開發商找到投資方。
4.股權出讓融資。股權出讓融資是指企業出讓企業部分股權，以籌集企業所需要的資金。企業進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資，引入新的合作者的過程，但這將對企業的發展目標、經營管理方式產生重大的影響。例如，可以吸引大型企業的投資，大企業投資小企業的方式一般是收購、兼并、戰略聯盟、聯營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權、部分收購企業股權、增資擴股等形式。吸引大企業投資，不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利于中小企業內部管理水平提高、擴大市場等目標實現。需要注意的一點就是，對于那些想完全掌握企業控制權、完全占有企業收益、完全支配企業的生產經營的企業來說，股權出讓融資并非一種適宜的融資方式。
以上幾種方法在房地產融資中都是可行的，房地產企業要想成功融資，要對自己有個清楚的認識，弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。這也需要企業在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。
參考文獻：
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關鍵詞：中小房地產企業；融資渠道
自2008年金融風暴以來，國際經濟遭受重創，各國都用各種方式刺激國內經濟，以期早日走出困境。我國也運用刺激內需來維持經濟穩定，房地產市場也經歷了繁榮時期。隨著國內經濟增速放緩，銀行信貸風險增大，對貸款審批尤其是房地產貸款審批要求更加嚴格。據了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產項目也在2015年開始對房地產項目要求更高，只接一線城市的房地產項目。這對二線城市的房地產來說無疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產企業融資現狀
廣東GDP在全國處于領先地位，其房地產行業也在全國房地產行業中處于優勢地位，其規模和數量遙遙領先于其他城市。以廣東的房地產企業為例，根據廣東房地產網站的數據顯示，目前廣東房地產企業的主要資金來源于國內銀行的融資和客戶的定金及預付金。央行的分析報告表明，房地產企業的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預付金。從融資結構上看，房地產企業的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據這主導地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務杠桿上看，目前房地產企業的資產負債率高于75%，加上經濟增速放緩，房產銷售時間變長，導致房地產企業的資產負債率比其他行業都高。從債務期限結構上看，銀行對中長期的房地產企業貸款收緊，對房地產開發的城市和地段的考量因素增加，以及對開發商的要求提高，致使很多房地產企業無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導致房地產企業融資困難的因素分析
房地產企業的自身原因：房地產企業融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業基礎薄是重要的一點。大部分的中小房地產企業資金實力弱，自有資金少，規模小，抗風險能力弱。在管理上，中小房地產企業管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內部控制制度和嚴格的財務管理制度，導致中小房地產企業的經營不穩定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產企業融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內的評級，大部分中小房地產企業的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴格，容易出現抽逃資金、資金鏈斷裂導致無法償還貸款等情況。這樣導致企業的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產企業。另外，由于中小房地產內部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產企業、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產企業的實際經營情況，導致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經濟環境也是影響中小房地產企業能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內經濟增速一再往下調，各項經濟指標都下滑，很多企業經營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產企業由于其規模小、資本金少、信用風險高、經營不穩定和信息不透明等因素，導致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產的資金回籠，緩解房地產企業的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產企業的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產企業融資困難的另一因素。目前國內的房地產融資主要是銀行貸款，輔之以房地產信托、房地產基金和少量的直接投資機構。房地產信托由于目前剛性兌付要求，結合目前的經濟狀況和房地產企業經營狀況，對房地產項目要求更加嚴格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產信托公司融入資金。而房地產基金和直接投資機構本身數量少，資金量有限，對抗風險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產企業融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產企業融資困難，本文對拓寬房地產企業，特別是中小房地產企業融資渠道提出幾點探討建議。
第一，內外兼修，轉變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產企業來說同樣適用。房地產內部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經營模式、管理模式，規范財務管理，公開公司經營狀況信息，留住房地產方面的專業人才，結合自身的發展，制定合理的發展計劃。
轉變觀念，主要是要轉變經營觀念和融資觀念。房地產企業，尤其中小房地產企業需要發展壯大，需要根據自身實力，制定切實可行的發展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠大目標上，以免導致等不到春天的到來。經營上，許多房地產企業仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰才是未來的主流。中小房地產企業倘若能與大房地產企業甚至是上市房地產公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產企業的資金壓力，提高企業的融資能力，改善經營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產企業的最傳統、最重要的融資方式。在經濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產項目因無法實現融資而放棄。房地產信托、房地產基金已經在國內開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經不符合發展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現新的融資方式，謀求企業的未來。
第二，政府為房地產企業創造融資政策環境。作為市場的設計者、守護者和監督者，政府有責任讓房地產市場健康發展。政府出臺了建立“中小企業融資擔保體系”和“中小企業社會服務體系”的政策，為中小企業提供必要的融資擔保和撮合銀行對中小企業的貸款。另外，政府鼓勵銀行設立專門的房地產產業基金，財政撥款，對產業基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產企業來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產產業基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產企業發展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準入手續少，資金成本相對低的優點。發展直接融資，是房地產企業的不二之選。其一，房地產企業直接對接投資機構，可實現房地產金融脫媒，減少中間環節和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構有各大企業的房地產投資部、企業間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產企業也可以通過發行房地產企業債來實現企業的融資。企業債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔保企業為融資的房地產企業做擔保，放寬審批權限，簡化手續，建立多層次的債權交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產企業的債權評價體系，促進房地產企業的良性發展。
第四，發展房地產聯合開發融資渠道。房地產聯合開發是指多家房地產企業共同開發一個項目，尤其是中小型房地產企業牽手大型房地產企業，進行同一個房地產項目建設。大型房地產企業融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產企業在開發項目時，主動與大房地產企業聯合開發，吸取大房地產企業的優點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術上，都能有所提高。
結合以上分析，房地產融資，特別是中小房地產企業的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結合，結合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業的融資難題，為企業的發展取得新的突破。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產；績效評價
一、房地產企業績效評價的意義
隨著國內房地產市場的逐漸理性，房地產的黃金時代已經落下帷幕。房地產開發企業要想保持足夠的市場競爭力，就需要加強內部的管理。績效評價作為現代企業管理中的一項重要內容，是企業實現規范化管理的必要手段，同時也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業的競爭能力的重要途徑。
績效評價的意義在于：不僅企業的存在和持續發展需要績效評價；管理者實現企業的經營目標也需要績效評價；員工為了體現個人價值也需要績效評價。雖然員工有時對績效評價有猜疑態度或消極情緒，但企業仍需要績效評價，因為無論組織、管理者還是員工都可以從績效評價中獲得益處。
二、建立房地產績效評價體系的原則
（一）與戰略目標匹配原則
企業的戰略目標反映了企業在一定時期內經營活動的方向和所要達到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績效評價體系需考慮與企業的戰略目標相匹配，匹配的績效評價體系可以促使公司戰略的實現。相反，則會阻礙企業戰略的發展。
（二）公開公正原則
確定企業的績效管理目標、評價標準和方法，能讓每一位員工都明白績效管理是在陽光下操作。企業的高層既是績效評價的領導者也是指導者，公司的相關部門既是主管績效管理的部門也是績效管理的執行者。績效管理是為了企業的發展和進步，而不是針對哪一個部門，針對哪一個員工。在績效管理的過程中，每個員工在做好自己崗位本職工作的同時也應積極參與信息反饋。
（三）可操作性原則
這里所說的可操作性主要是指評價指標相關數據的可獲得性和可行性。在績效評價的過程中，可能會根據需要，增加新的指標。但為了新指標而獲取相關數據的投入成本過大時，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標。可行性是指選定的指標能真實反映企業的情況，且指標設計應盡量和現有的統計資料、財務報表相兼容。可操作性應是績效評價指標設計中考慮的重要因素之一。沒有好的操作性，那么再好的評價指標也無用。
三、建立有效的財務績效評價指標體系
考慮到定量指標的主觀隨意性小，本績效評價指標體系主要以定量指標為主，定性指標為輔。定量指標主要從企業一定期間的盈利能力、資產質量、債務風險和經營增長四個方面進行分析和評判。定性指標可以從時間管理和財務融資能力兩個方面考核和評價。
（一）定量指標
1.企業盈利能力狀況指標
凈資產收益率
是企業一定時期的凈利潤與平均凈資產的比率，此項指標主要考核股東投入資本回報能力的高低，同時反映了公司自有資金的使用效率和財務管理的能力。這是反應企業盈利能力的綜合性指標，是一個正向指標。數值越大，資產收益能力就越強。
總資產報酬率
是企業一定時期的息稅前利潤與平均資產總額的比率，此項指標主要反映企業資產運作的效率。數值越大，表明資產運作的效率越高。
2.企業資產質量狀況指標
總資產周轉率（次）
是企業一定時期的主營業務收入凈額與平均資產總額的比率，反映企業對全部資產的利用效率。該指標數值越大，表明資產的周轉次數越多，利用效率越高。
存貨周轉率（次）
房地產企業的存貨是指在建開發產品和待售產品。該指標是企業一定時期的主營業務成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產企業的去化能力和資金回收能力。一般來說，數值越大，表明企業的去化能力越強，資金占用越少。
流動資產周轉率（次）
是企業一定時期的主營業務收入凈額與平均流動資產總額的比率，是反映企業流動性的一個指標。反映企業資產的綜合利用效率和資產質量的高低。
3.企業債務風險狀況指標
資產負債率
是負債總額與資產總額的比率，反映企業的資產中有多少是通過借債得來的。該指標數值越大，風險越高。但數值越小，表明企業管理層利用負債經營比率越小。一般來說，負債率應根據企業的情況保持適度的比率，不要過大，也不宜過小。房地產企業的特點決定了企業的負債率較高，所以風險也大。
已獲利息倍數
是企業一定時期獲得的息稅前利潤與應償還利息金額的比率，是一項反映長期償債能力的指標。數值越大，表明企業的長期償債能力越強。
現金流動負債比率
是企業一定時期的經營性現金凈流量與流動負債的比率，它可以從現金流量角度來反映企業當期償付短期負債的能力。一般該指標大于1，表示企業流動負債的償還有可靠保證。該指標越大，表明企業經營活動產生的現金凈流量越多，越能保障企業按期償還到期債務。但該指標也不是越大越好，該指標過大則表明企業流動資金利用不充分，盈利能力不強。
4.企業經營增長狀況指標
銷售增長率
是企業本年的主營I務收入增長額與上年主營業務收入總額的比率，該比率是衡量企業經營狀況和市場占有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要指標，也是企業擴張增量資本和存量資本的重要前提。該指標越大，表明其增長速度越快，企業市場前景越好。
總資產增長率
是企業本年總資產增長額與年初資產總額的比率，反映企業本期資產規模的增長情況。資產增長是企業發展的一個重要方面，發展性高的企業一般能保持資產的穩定增長。
（二）定性指標
1.時間管理
房地產行業一般開發周期長，資金回收期也長，所以房地產企業在整個開發過程其實就是在和時間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場，及時回籠資金，減少資金使用費。
2.財務融資能力
房地產行業是典型的資金密集型行業，資金是房地產企業整個開發過程的血液。資金不到位，就會錯過合適的拿地機會；資金不足，就會影響辦理相關證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導致企業走向破產。所以，財務融資能力應作為績效評價的重要指標之一。
四、建立財務績效評價指標體系的注意事項
（一）建立合適的評價標準
評價標準是判斷評價對象績效優劣的參照物，是評價指標對應的目標值。通常使用的績效評價標準有：歷史標準（上期實際、歷史同期實際、歷史最好水平）、預算標準、外部標準（行業平均水平、標桿水平）等。房地產企業每個項目都有其自身的特點，建議使用預算標準或行業標桿水平。
（二）選擇適合的評價方法
評價方法是根據評價指標，對照評價標準，形成評價結果的手段。從技術角效法、經濟增加值法、平衡計分卡法等。房地產企業在選擇評價方法時，應結合企業自身的實際情況，綜合考慮評價方法。
參考文獻：
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[2]吳莉娟.淺析房地產企業績效考核體系的建立
關鍵詞：動態財務管理；房地產企業；構建模式
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
一、財務動態管理的含義
動態財務管理是在對企業未來財務經營狀況的預見基礎上，對未來的狀況以及結果做出前瞻性的模擬，專業財務人員運用事先設定好的動態財務指標，通過預先設置好輔助管理工具，使得制約企業財務信息的因素產生變動的一個過程。也是財務管理的一種模式，并且這種管理模式的管理過程是一個整體性的財務信息管理過程。財務動態管理模式在房地產企業中采用實行，其主要方式是在企業的日常管理中，做出正確的判斷，對企業的經營狀況以及目標進行一個可行性的設定，在選用動態財務指標基礎上，通過計算輔助與動態分析方法，對可能影響公司項目狀況的因素進一步作出分析，在預定目標同實時動態的目標對比的基礎上，對制約因素加以改變，以此使得房地產企業財務動態管理的實現。
二、財務動態管理實施的可行性
(一)房產企業有實施的欲望
房地產企業和其他行業企業在資金運作方面相比，其運作的資金是非常大的，僅僅一個樓盤的開發，所運作的資金就達幾億甚至還有幾十億、上百億的，因而，對這些成本資金的控制，是一項非常艱巨的工作。因此，房地產企業迫切需求更好的財務管理模式來對企業資金進行管理和監控。由于財務動態管理模式，能夠實時的了解進行中的項目資金使用狀況，并能夠在與預定計劃相比較的同時將問題環節迅速反映出來，從而促使企業在資金的使用過程中始終能確保其安全性與準確性。
(二)房地產企業具備實施條件
實施財務動態管理，對信息的及時性與實時性有很高的要求，因而實施企業的信息技術水平也一定要具有高度水準，房地產企業也不例外，必須要擁有一套強大的財務信息處理系統。在我國，房地產企業得規模目前還是良銹不齊，但是大部分的企業都擁有強勁的經濟實力，對信息化管理也相當的重視，在其財務管理部門，已經實現了的局域網與計算機辦公。目前實施動態財務管理的話，只需搭建相關的信息網絡、開發相關的軟件。因此，對房地產房地產企業來說，其實施財務動態管理的條件已經具備。
三、財務動態管理模式的構建
(一)構建原理
在房地產企業內實行財務動態管理，其模式的構建是對整個企業都有關聯的一個系統性工程。因此，在模式構建之前，首先要做的便是對系統設計原理的明確，也就是動態財務管理的框架內，通過及時處理和反饋財務數據，將動態財務管理系統構搭建成一個信息平臺，這個信息平臺要能將房地產的項目資金運作情況實時反映出來。房地產企業可以通過這個平臺，將在不同市場環境下目標資金的變化模擬出來，同時還能后及時向系統反饋目標值同動態財務指標的對比結果，將此反映給企業決策者使用，這為房地產企業防范投資風險與市場風險提供了極大的方便。
(二)構建思路
在房地產企業內構建財務動態管理，必須要有一個清晰的構建思路。首先是要對房地產企業的資金使用特點進行了解，根據使用特點制定出一個控制動態財務管理系統的流程。在這樣一個動態管理鏈中，企業內的任何一個資金項目的運作，都將在動態財務管理系統中直接反映出來。這樣一來，房地產企業在財務控制方面，達到了全新的水平。一方面，通過動態財務管理系統，房地產企業對本企業的成本控制水平大大提高了，企業的經濟效益提高了；另一方面，運用動態財務管理系統，能有效地預測企業資金的未來運作情況，有利于房地產企業對公司資源的合理優化配置，使人力、物力、財務都得到合理地使用。
四、財務動態管理模式的系統設計
所謂系統設計，就是要建立一個合適企業的動態財務管理平臺，使得企業的財務管理在同一個系統內都能夠得到實行。
(一)需求分析
首先要明確房地產企業動態財務管理的實施目標和要求，再針對目標和要求，對所要設計的系統應當具備的功能進行確定，從而保證系統功能模塊能夠得到科學合理地設計。一般情況下，房地產企業構建的動態財務管理系統，主要是對企業的財務實現信息化管理。也就是說，在企業范圍內對日常的財務信息查詢、修改，和落實責任，以及預測執行結果等。并且還要能夠實時反饋、統計和分析企業項目的財務具體運作狀況的信息，并對信息作綜合評估。需求分析的明確，為動態財務管理系統的設計提供了正確的準備工作。
(二)系統模塊設置
明確了需求分析后，再根據應當具備的功能需求，進一步的設置財務動態管理系統的功能模塊。對房地產企業來說，系統模塊的設置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企業績效評估等模塊。
(三)系統的運行
動態財務管理系統的運行，是房地產企業構建此管理系統，并用于企業財務管理發揮作用的環節。這一環節包括了一系列小的環節：前期工作的準備、分解財務成本、跟蹤成本管理、評估考核等。這些不同的環節，其工作都是相互聯系相互配合的。通過此系統的運行，使動態財務管理系統發揮了功效。企業的財務管理水平得到提升，企業的資源，尤其是資金得到了合理的配置，促使企業經濟效益大大提高。
(四)系統的集成管理
系統內的每個模塊之間都有其自身的功效，因而選擇合適的數據集成平臺，對每個子模塊之間的信息交流有積極作用，促進了系統的完整性。另一方面，在構建信息管理系統時，采用Access系統進行構建，這對于提高項目管理的科學性有很大幫助，同時也加強了管理的規范性。
五、結語
通過上文的探究和分析，可以看出在房地產企業中采用財務動態管理的可行性以及現實性。財務動態管理的實施不僅是其自身發展的需求，更是房地產企業財務管理的需求，其在房地產企業中的實施具有現實意義。它的實施，不僅對企業財務管理水平的提高有積極作用，同時能夠實時監控企業資金運作，從而使企業的健康持續發展得到有力的保證。
參考文獻：
[1]田林永.當前房地產企業財務現狀及管理建議[J].中國住宅設施,2011(07) .
關鍵詞：房地產行業；上市公司；財務指標；因子分析
中圖分類號：TP301 文獻標識碼：A 文章編號：16727800（2013）002001102
0 引言
房地產行業是各國國民經濟的支柱行業，房地產行業的蓬勃發展將會帶動一系列相關配套行業的發展，如勘探、建筑、裝修、廣告、物業銷售、物業管理、銀行、會計、評估等等。因子分析是多元統計分析中的一種重要方法，已廣泛應用于社會調查、教育測量、心理分析、成因分析、財務分析等各個領域。由于上市公司財務的綜合評價是一個復雜的系統評價過程，其涉及的評價指標因素眾多，傳統的主觀加權方法過分依賴于決策者的主觀經驗判斷，且難以解決評價指標之間存在的相關關系，而因子分析方法能較好地解決上述問題。
本文以房地產行業49家上市公司9項財務指標作為研究對象，運用因子分析模型的方法，結合SPSS統計分析軟件對所選的9項財務指標進行因子分析。通過對比與分析，把握公司在行業內所處位置及優劣環節，以實現房地產行業跨越發展提供理論參考。
1 因子分析模型及SPSS的實現的步驟
（1）對原始數據矩陣先進行標準化處理，計算相關系數矩陣，做KMO檢驗和Bartlett假設檢驗，以確認待分析的原有若干指標變量是否適合做因子分析。
（2）計算相關矩陣的特征值λi和特征向量αi（i=1，2，…，n），確定公因子的個數k，稱βk=λk/∑ni=1 λi為第k個公因子的方差貢獻率，稱γk=∑ki=1 λi/∑ni=1 λi為前k個公因子的累計方差貢獻率。選取公因子的原則是：當前個公因子的特征值大于1或k個公因子的累計方差貢獻率超過85%，取前個公因子代替原來的n個指標。
（3）求初始因子載荷矩陣，一般各公共因子的典型代表變量不是很突出，各指標前幾個公共因子上均有相當程度的載荷值，難以合理解釋其實際意義，所以要進一步進行旋轉，得到旋轉后的因子載荷矩陣。再用k個公因子對原來n個指標進行分類，對每個公因子的意義進行解釋。
（4）根據因子得分系數矩陣，得出各個主因子得分表達式和綜合得分表達式。
（5）對因子得分和綜合得分進行分析，對上市公司或企業進行綜合評估。
2 實例分析
選取中國房地產行業49家上市公司財務數據中9項指標作為研究對象，基于2012年3月31號的數據，用因子分析和聚類分析相結合的方法進行分析。這9項指標是：X1：每股收益攤薄，X2：每股凈資產，X3：凈資產收益率加權（%），X4：每股資本公積金，X5：每股銷售收入，X6：資產負債率（%），X7：速動比率，X8：流動比率，X9：息稅前利潤率（%）。
2.1 因子分析
2.1.1 KMO檢驗和Bartlett假設檢驗
從上表的分析結果可以看出，KMO檢驗結果為0.546，大于0.5，Bartlett球形檢驗的Sig取值0.000，表示拒絕各變量是獨立的假設.因此可以說明因子分析對這9個指標變量有意義，本數據適合做因子分析。
2.1.2 提取主因子和解釋主因子
通過SPSS軟件，按照上面提到的步驟依次對原始數據矩陣進行標準化后得到的方差貢獻率和因子載荷矩陣如表2。
關鍵詞：杜邦分析法 房地產 投資評價 權益凈利率 銷售凈利率
引言
房地產行業在我國已日益成為一個焦點產業，而關于這個行業的各種爭論也是越來越多。尤其是自二零零八年金融風暴以來，中國房地產行業公認的平均凈利率已經降至八個百分點，給公眾留下房地產行業日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，卻有越來越多的企業投資房地產行業，到底是什么動力使得各投資資本對這個似乎利潤微薄的行業如此鐘情呢？如果我們能用杜邦分析法來分析一下房地產行業的真實收益率，便就不難理解其中的奧秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用幾個主要財務比率之間的關系，綜合分析企業的財務狀況，是基于財務角度評價公司贏利能力及股東權益回報水平和企業績效的一種經典方法。其基本手段是將企業凈資產收益率逐級分解為各項財務比率乘積，從而有助于深入分析比較企業經營業績。因為這種財務分析方法最早為美國杜邦公司所采用，故而被命名為杜邦分析法。為簡單起見，我們只截取杜邦系統圖中跟本文相關的頂層關鍵指標部分，見圖表一。
從圖表一中我們可以看出，在杜邦分析原理中，權益凈利率是財務分析的核心內容，直接代表了企業凈資產的獲利能力，而上面提到行業公認僅僅用銷售凈利率來衡量一個企業的獲利能力顯然有失偏頗。
二．案例分析
1. 典型案例
我們選擇中國某具有代表性的上市房地產公司的經營收益狀況進行分析，并簡化處理其二零一零年度的資產負債表和利潤表，分別見圖表二和圖表三。
2.杜邦分析
我們對幾個關鍵指標進行計算，得出如下結果：
通過計算發現，如果單純看銷售凈利率，該企業為8.9%，略高于目前房地產行業通行的8%的銷售凈利率，而根據國家稅務總局二零一零年公布的行業凈利率顯示，我國的全部行業平均凈利率為10%，顯然房地產行業的銷售凈利率低于平均凈利率，更是遠遠低于餐飲、娛樂、交通運輸等行業的平均凈利率。同時我們發現，其總資產凈利率為2.7%，也遠遠小于全國其它行業平均水平。這與眾多資本者熱衷于投資房地產開發看似有些矛盾，似乎也成為房地產行業的業內人士抱怨利潤微薄的有力證明。
然而，通過進一步觀察我們發現，由于強大的財務杠桿，資產負債率達到了70.6%，使得權益乘數高至3.4，根據杜邦分析，權益凈利率等于總資產凈利率與權益乘數的乘積，使得在資產凈利率低至2.7%和總資產周轉率僅為0.3的情況下，權益凈利率一下升高到9.2%，這在資本密集型行業中屬于不低的水平。根據杜邦分析法原理，這個指標才是房地產行業投資收益水平最真實的體現！
三．杜邦分析法在房地產行業投資評價中的應用
1. 建立以權益凈利率為核心的投資思想
從杜邦分析法原理不難看出，銷售凈利率、總資產周轉率和權益系數（即財務杠桿）共同影響著權益凈利率。盡管就單個項目而言考察銷售凈利率是合理的，但是從企業整體盈利角度和最終股東回報角度來講，一味追求銷售凈利率是片面的。對銷售凈利率的過分追求往往會在投資決策時錯失投資機會，導致企業整體投資效率下降，同時降低總資產周轉率，結果使得真正衡量企業經營價值的權益凈利率降低。
因此，從整個企業運營的角度來評價房地產投資，應該追求權益凈利率的最大化，而不是銷售凈利率最大化。
2. 總資產凈利率的提高應當多從總資產周轉率入手
根據杜邦分析法原理，從運營的角度看，企業的權益乘數是相對穩定的，從而總資產凈利率便成了影響權益凈利率的最重要指標，而總資產凈利率的高低取決于銷售凈利率和總資產周轉率。在房地產行業的利潤率幾乎已經公開透明的今天，房地產企業應該把重心放在總資產周轉率的提高上，以提高總資產凈利率，從而提高權益凈利率。從上面的案例中可以看出，該企業的總資產周轉率僅為0.3，資產周轉效率低下，若能提高該項指標，必然會大大提升權益凈利率。
房地產項目開發的周期相對較長，影響資產周轉的諸多因素較多，對總資產周轉率的分析，需要對各項因素進行研究，以判斷影響企業資產周轉的主要問題出在哪個環節，從而去進行改善。
3. 努力提高銷售凈利率不容忽視
從杜邦系統圖中可以看出，銷售凈利率與總資產周轉率共同影響著總資產凈利率。
在銷售凈利率公開透明的今天，有競爭力的企業應當積極提高銷售收入，降低成本費用總額，提高企業凈利潤，以提高銷售凈利率，增強企業競爭力。
4. 權益乘數對房地產行業的影響
權益乘數體現企業的負債程度，反映出公司利用財務杠桿進行經營活動的程度。資產負債率高，權益乘數就大，公司會有較多的杠桿利益，但風險也隨之增高；相反，資產負債率低，權益乘數就小，公司會有較少的杠桿利益，但相應承擔的風險也低。
通過前面的案例可以看出，該家房地產企業是一個典型的利用高權益乘數獲取杠桿利益的例子，在過去的若干年里，這幾乎也成了所有房地產開發企業獲取高額投資回報的公開秘密。隨著國家最近針對房地產行業出臺的法律法規，以及銀行存款準備金的不斷上調，市場上可供應貨幣減少，同時對于售房預付款的各種限制，房地產企業獲得這種財務杠桿的能力也越來越小。通過杜邦分析原理可以看出，一旦權益乘數減小，而銷售凈利率又不能得到有力提升的話，對于權益凈利率的影響將非常大，這種嚴峻的形勢對于房地產行業的發展將是極大的挑戰。
因此，房地產開發企業當務之急應當轉變以銀行信貸為主的傳統融資渠道，積極探索新的融資方法。可選擇的新的融資方法有信托基金、發行債券、發行優先股等，最近在北京等地區又衍生出開發商貼息委托貸款等新型的融資方法。
四．結論
隨著國家各種法律法規的出臺以及銀根縮緊的趨勢，企業的權益乘數將越來越小，而同質化的激烈競爭使得銷售凈利率處于一個低水平狀態，房地產行業面臨著前所未有的嚴峻考驗。
根據杜邦分析法原理，一方面，企業當努力降低開發成本，另一方面，積極打造品牌，實行差異化營銷，打造精品房，提升項目的溢價能力，同時保持良好的運作效率，最大化提高資產的周轉率，通過這些可控因素的運作，積極彌補不可控因素帶來的影響，最大化提高權益凈利率，才能獲得企業最大化的投資回報。
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關鍵詞：商業銀行；房地產；信貸風險；logistic模型
隨著我國社會主義市場經濟的穩定發展，我國經濟進入發展新時期，房地產行業也得到了飛速發展，帶動了中國經濟的騰飛。雖然現在房地產企業發展速度有所下降，但是并沒有影響它在中國經濟中的重要地位以及從銀行中融資的數額。但是房地產行業的不景氣嚴重影響著商業銀行資金的安全，以及中國經濟的長期穩定發展，甚至可能引起銀行的破產和金融體系的崩潰。所以，科學防控房地產信貸風險具有十分重要的意義。
1商業銀行房地產信貸現狀
1.1我國房地產貸款規模不斷擴大
我國金融業自1998年開始對房地產企業加以支持，在金融企業的支持下，我國房地產企業迅速發展，同時，房地產信貸業務逐漸增多，信貸規模不斷擴大。其中，用于房地產開發的貸款數額迅速增長。其原因時我國城市化進程的不斷加快，造成人民對住房的大量需求。房地產企業為滿足人們的住房需求大量開發土地進行建房，于此同時，房地產開發的貸款數額不斷增大。
1.2商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險
我國積極吸取國際金融機構信貸風險的教訓，采取措施對商業銀行房地產信貸風險加以預防，加強政府對房產信貸的宏觀調控，減小商業銀行房產信貸風險。但是，我國房產信貸起步較晚，缺乏豐富的實踐經驗，商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險。例如：我國尚未建立健全的個人征信系統，并且商業銀行仍要加大對貸款人的審核程度，嚴格控制貸款條件。
2房地產信貸存在的風險
2.1我國房產政策對房地產信貸產生影響
房地產行業是我國經濟發展的重要支柱之一，房地產行業的健康發展對我國社會主義市場經濟具有深刻的現實意義。隨著我國房地產行業的迅速發展，為保持房地產企業健康的發展狀態，我國政府積極加強對房地產行業的宏觀調控，各部門均出臺房地產行業的調控政策。房地產行業政策的出臺對商業銀行房地產信貸產生巨大影響。例如，中國人民銀行采取提高存貸款利率的方式，加強對房地產行業的宏觀調控。同時，國家也提出加強對房地產信貸業務的管理，減小商業銀行房地產信貸業務的風險。近幾年，為控制房地產企業發展過快，我國數次提高房產信貸利率，以保證房地產企業的健康發展。但是政府加強宏觀調控，不斷提高房地產信貸利率可能導致房地產企業出現資金短缺的問題，同時，過高的個人房產貸款利率增加了貸款人的壓力，可能造成商業銀行房產信貸業務量的減少。面對國家出臺的新房產政策，房地產企業會根據政策作出相應的調整，這會加大商業銀行房地產信貸風險。
2.2商業銀行房產信貸方式單一，容易出現假按揭現象
目前，我國商業銀行信貸成為房地產企業重要的資金來源，房地產企業呈現高額負債經營的特征，這一特征使得房地產企業的抗風險能力較低。隨著房地產企業數量的不斷增多，企業競爭壓力也逐漸增大，由于國家對房地產行業市場監管力度的加大，一些市場競爭力較小的房地產企業面臨著巨大的資金短缺壓力，甚至出現企業資金鏈斷裂的現象，導致這些房地產企業無力還款，給商業銀行帶來巨大損失。同時，房地產信貸業務容易出現架按揭現象。一些房地產企業的開發商與商業銀行的工作人員相互串通，弄虛作假，通過虛假銷售房產等方式私吞按揭資金。假按揭現象使得大量的社會資金流入房地產行業市場中，對商業銀行房地產信貸業務產生巨大危害。
2.3缺乏完善的房地產行業市場信息系統及信貸風險預警系統
隨著我國房地產行業的迅速發展，我國房產消費需求與房產投資需求發展旺盛，在這種情況下，房地產企業投資者及商業銀行對房產市場容易做出過于樂觀的預測，導致商業銀行及房地產企業容易做出錯誤的經營策略。所以，我國需要建立一個完善的房地產行業市場信息體統，全面統計房地產行業的市場信息，為房地產企業提供科學的決策依據。但是目前我國仍未建立房產市場信息系統。房產市場信息系統的缺失會導致區域房產行業的發展脫離全國房產行業發展，部分區域出現房產市場過熱的現象，一些居民盲目跟風買房增加了商業銀行房產信貸風險。
3 logistic模型實證分析
3.1構建房地產企業信貸風險評價指標
Logistic模型要求商業銀行積極構建房地產企業信貸風險評價體系，首先，商業銀行應建立房地產企業審核的統一指標，加強對房地產信貸風險的控制。行業銀行應加強對企業宏觀分析、企業素質、企業管理能力及企業擔保方式的控制，建立統一的審核標準；其次，商業銀行應積極構建房地產信貸風險的定量指標，全面了解房地產企業的盈利能力、經營發展能力、償還能力及資金流動狀況，加強對房地產信貸風險的控制。
3.2 logistic模型概述回歸分析法是商業銀行普遍采用的信用評價模型，它與數學中的規劃方法一樣，假設已經從樣本變量中提取了一定的指標作為向量，并將這些質變擬作預測貸款者違約概率的可以被解釋的變量，違約率定位P，logistic模型為
如果得出的結果P大于0.5則表明房地產企業信貸風險較高，P小于0.5則表明房地產企業信貸風險較低。
3.3 logistic模型研究對象及樣本選取
第一，研究對象。目前，我國房地產企業資金的獲取主要是通過向商業銀行貸款的方式，房地產企業的經營狀況直接影響銀行的資金流動。商業銀行信貸風險主要由房地產企業違約還款而造成。商業銀行對房地產企業貸款信用的評估對預測信貸風險具有重要作用。因此商業銀行房地產信貸風險的研究對象主要是房地產企業違約還款的概率，銀行通過對違約概率的分析，從而預測銀行房地產信貸風險。在我國社會主義市場經濟體制下，大多非上市房地產企業的公司數據涉及到商業機密，企業數據難以獲得，并且數據具有不可靠性。因此，商業銀行房地產企業信貸風險的研究對象大多是上市的房地產企業。因為上市公司的企業數據容易獲得，并且企業數據具有真實性。所以，將上市的房地產企業作為信貸風險的研究對象具有一定合理性。
第二，研究樣本。研究樣本的選取需要排除遭受自然災害及重大人為事故的上市企業及缺乏數據統計的企業，選取多組正常經營的，具有可比性的房地產企業進行研究。
3.4 logistic模型評估驗證
選取一定數目的研究樣本，通過logistic模型進行研究評估，能夠對上市的房地產公司進行風險預測。并且本模型對非ST公司的預測比較準確，預測準確率在百分之九十以上。而logistic模型對ST公司的預測準確率較低。因為ST公司會采取隱藏不利信息的方式通過商業銀行的財務審核，公司數據不真實。總體來說商業銀行通過logistic模型得出的警戒值P具有較高的可靠性，銀行可以依據P的大小對房地企業開展信貸業務，減小商業銀行房地產信貸風險。
4商業銀行房地產信貸風險防范措施
4.1銀行要加強對房地產企業的監督
銀行可以通過加強對房地產企業的財政狀況及經營狀況等方面的監督，減小房地產信貸風險。一些房地產企業采取弄虛作假的手段包裝自己，通過財務重組及制作假賬等方式來增強企業競爭力，從而順利通過商業銀行的審核。但是，經過包裝的企業數據缺乏真實性和可靠性，加大了商業銀行房地產信貸風險。在房地產企業申請貸款的時候，銀行要加強對對企業財務狀況及發展現狀的審核調查，確保企業在貸款后有能力按時還款，避免信貸風險的發生。
4.2加強房地產企業建設
商業銀行房地產企業信貸危機大多有房地產企業不能按時還款造成。面對這一問題，房地產企業應不斷加強企業建設，提高企業的經營水平，保證企業經濟利益的獲得，使企業在向銀行貸款后有能力按時還款。同時，企業應加強員工的業務水平，不斷提高員工的業務能力，促進房地產企業的快速發展。另外，房地產企業應加強文化建設，加強領導階層的思想道德修養，增強領導階層的守信意識和法律意識，使領導階層在企業經營中重視貸款問題，做到及時還款，減小商業銀行房地產信貸風險。并且，房地產企業按時還款能夠給商業銀行留下好印象，提高商業銀行的信任度，有利于房地產企業的進一步發展。
4.3商業銀行應加強對房產信貸業務的管理
首先，商業銀行應積極重視房地產信貸風險，全面了解房地產信貸風險可能帶來的危害，增強房產信貸風險的防范意識，杜絕過于樂觀看待房產信貸風險的現象，加強對房產信貸業務的管理，理性開展房地產信貸業務；其次，商業銀行應根據自身的資金狀況控制房產信貸規模，確保商業銀行資金的合理配置。同時，商業銀行應依據本地區的房產市場對不同規模的房地產企業采取不同的貸款審核標準，積極支持市場競爭力較高，發展前景較好的房地產企業，對一些市場競爭力較小的房地產企業實施限制性貸款措施，減小商業銀行房產信貸風險。
4.4規范商業銀行房產信貸業務操作
首先，應加強商業銀行房地產信貸業務工作人員的隊伍建設，聘用專業知識完善、業務能力高、風險意識強的人員操作房地產信貸業務，積極組織房地產信貸業務人員參加業務培訓，不斷提高房地產信貸業務人員的房產知識、金融知識和法律意識，加強培養房地產信貸業務人員的業務素質，增強房產信貸業務人員的職業道德。另外，銀行應制定完善的激勵機制，將房產信貸業務人員的工作業績與員工工資及人動掛鉤，激發房產信貸業務人員的積極性，充分挖掘房產信貸業務人員的潛能，不斷提高業務能力；其次，商業銀行房產信貸業務人員要樹立風險意識，重視房產信貸風險，嚴格按照業務程序進行規范操作，保證業務操作的準確性和合法性；最后，商業銀行應加強貸款管理，在房地產企業進行貸款之后，對房地產企業的開發項目進行監督管理，銀行可以為房產貸款開設一個獨立的賬戶，嚴格管理房地產開發商的資金運用及施工進度，全程監督房地產企業在借款期間的用款額度，積極預防房產信貸風險。
4.5建立個人信用體系
現階段，我國商業銀行房地產信貸結構逐步朝個人化趨勢發展，個人買房貸款在商業銀行房產信貸中比例不斷加大。但是，由于我國區域發展不平衡，人口流動過快，銀行難以確定個人的財務狀況，同時，銀行也難以確定借款人是否存在貸款信用問題。因此，減小商業銀行房地產信貸風險有必要建立完善的個人信用體系。
政府應制定相關規章制度對房地產企業及個人的貸款信用加以監督，積極借鑒國外成功經驗，出臺相關法律，建立統一的征信標準，為商業銀行房地產信貸業務提供法律保障，加強建設信貸體系建設。同時，中國人民銀行應出臺統一的貸款信用評估標準，加強對個人資信及資產評估的管理。另外，銀行應積極運用現代網絡技術，實現金融電子化，建立完善的信息數據庫，健全銀行資源共享制度，加快建設個人信用體系。
小結：
隨著我國房地產行業的不斷發展，商業銀行房地產信貸業務逐漸興盛。房地產信貸風險引起商業銀行的高度重視。積極分析我國商業銀行房地產信貸業務現狀，闡述房地產信貸風險來源及房產信貸存在的問題，積極探索減小房產信貸風險的途徑對保障商業銀行的資金安全，促進我國房地產行業健康發展具有重要意義。
參考文獻：