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關鍵詞：房地產開發企業；組織設計；組織結構設計
中圖分類號：C93文獻標識碼：A
一、引言
房地產行業是視創新為生命的行業，房地產業已經邁入全方位創新的時代，組織結構創新和管理創新是房地產企業創新的重要體現。良好的組織結構是企業最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業家得到最公平、最有效的回報，并促使企業不斷提高其核心競爭力和保持可持續發展。鑒于此，根據組織管理理論和實踐研究成果，結合企業發展現狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應企業實際情況的組織結構
模式，對于房地產開發企業健康發展意義重大。
二、房地產開發企業組織管理常見的問題
識別房地產開發企業組織管理中存在的主要問題，是進行房地產開發企業組織結構研究的基礎。房地產企業，尤其是中小型房地產開發企業，組織管理的水平普遍較低，企業普遍存在組織結構層次、部門設置不合理，職能定位不清，集、分權不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結起來問題主要分為三類，即結構問題、職能問題和流程問題。
結構問題主要指結構層次過于單一、決策層龐大、部門設置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權不合理，橫向結構交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎管理薄弱，員工素質較低，管理僅僅局限于技術層面的管理，業務部門沒有很好地發揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務部等相關部門的接口關系不清晰；企業無系統的信息管理規定，信息化管理程度較低等。
三、房地產開發企業組織設計總思路
組織設計是一個系統工程，它必須結合企業自身實際，針對企業組織管理存在的問題，從總體上進行系統縝密的全過程分析。在房地產開發企業的組織設計中，應提倡建立以流程為中心、以顧客為導向的理念。在進行組織設計之前，首先分析企業的主導業務流程與工作內容，然后考慮組織結構設計方案。同時，在組織設計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業進行各項業務的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設計包括組織目標分析、流程分析、職能分析、組織結構設計、崗位設計、管理規范設計、運行制度設計等主要環節，如圖1所示。（圖1）
組織結構設計是組織設計中體現成果的關鍵性環節之一。由圖1可知，組織結構設計是在組織模塊設計之后，對各組織部門應當如何組織在一起，形成何種結構形式，以及部門之間的關系如何等問題進行解決的過程。組織結構設計的一般步驟包括組織結構選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結構圖，如圖2所示。（圖2）
房地產開發企業組織管理存在的問題與其組織設計缺乏規范、科學、適應性是分不開的。近年來房地產行業保持持續快速發展，許多企業在發展初期生搬硬套的組織結構已在很大程度上不能滿足企業壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設計是形勢所趨。
四、房地產開發企業組織結構設計建議
（一）關于組織結構選型的建議。企業的結構形式與其發展規模關聯很大。總體而言，房地產開發企業現存組織結構不外乎以下四種：U型組織結構（職能制）、M型組織結構（事業部制）、矩陣式組織結構和H型組織結構（子公司制）。職能制或叫部門制，根據其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產開發企業組織結構選型可參照表1實施。上述組織結構形式中，總監部門制是當前中小型房地產開發企業發展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的。總監部門制是指總經理和部門經理之間增加“中心”層次，中心負責人稱為“總監”，一般可設置財務總監、行政總監、營銷總監、研發設計總監、工程總監等，各總監直接向總經理負責，級別相當于公司副總經理。（表1）
當前專業管理公司的發展空間越來越大，并且也逐步得到開發商以及社會的認可。從市場發展趨勢來看，房地產開發企業會逐漸回歸自己的發展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔當起資源整合與優化運作的正統角色。因此，未來估計一些大型企業會選擇專業管理公司制的組織模式，這會對傳統的房地產開發商的組織機構設置產生重大影響。
（二）關于決策層次的建議。一般而言，決定企業發展方向的重大決策、經營政策由高層集權管理，技術問題、專業問題、客戶問題由一線專業人員或基層管理人員在現場做出反應。高級經營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經理、決策委員會成員、與相關決策問題有重大聯系的職能中心總監及外部專家；一般經營決策由公司總經理或總經理授權的職能中心總監或其他高管人員決策，采用部門經理會形式進行；對于一般業務決策，職能中心內部事務由中心總監負責，部門經理在授權范圍內負責相關事務。
（三）關于管理組織主框架的建議。以房地產開發經營的核心環節確定管理組織的主框架。市場開發環節應以房地產與建筑技術為核心，具體工作可實行課題制；生產建設環節以施工技術、工程質量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環節應以計劃監督、成本控制、資金結算管理為核心；銷售環節以銷售執行為核心，可以借鑒專業管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質量管理、日常辦公服務為核心。
（四）關于組織結構圖的建議。針對中小企業的部門制組織結構（直線型或直線職能型），主要關注點是組織部門設置的合理性，部門的數量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經理之下可設置若干副總（含總工），分別協助總經理分管生產、銷售、財務和行政人事等；虛線表示可根據需要設置項目部。（圖3）
針對在本地從事開發的中型及中大型房地產開發企業，采用總監制組織結構模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發流程劃分為市場開發、生產管理、銷售管理三大模塊，將有關資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產基本組織結構是由市場開發中心、生產管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構成，如圖4所示。（圖4）
針對主要在本地實施多項目開發的大型企業，除了實施設有項目部的總監制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數不多的多區域開發的大型房地產企業集團，子公司制或事業部制應該是考慮的方向。由于大型企業數量少，業務領域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結構圖。
（五）關于組織結構調整與完善的建議。精簡、集約開發流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發業務鏈條；根據企業實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環節信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發環節外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經營決策上，從而更快捷地適應市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發環節，強化企業的市場化導向和成本控制意識；建立并尊重規范的體系化管理，加強信息技術在組織管理中的作用。
五、結語
組織設計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產開發企業組織結構設計提出的建議，旨在為其組織設計與優化提供借鑒和指導，而并非制定一成不變的標準，因為組織設計的過程實質上是一個組織變革的過程，它是把企業的任務、流程、權利和責任進行有效組合和協調，并根據市場和客戶群的變化，不斷進行優化和變革，以達到大幅度提高企業的運行效率和經濟效率的目的。房地產開發企業應根據各自發展和變革的需求實際，采納上述相應建議，建立良好的組織，實現簡化流程、降低成本、培養人才、提高效率的目標。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
參考文獻：
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[2]柳林會.房地產開發企業組織結構及其發展研究[D].上海：華東師范大學，2006.
[3]司云聰.企業集團組織架構的類型、特點及其有效性分析[J].北京：商場現代化，2007.
兩年以上工作經驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）
居住地：深圳
電 話：138********（手機）
E-mail：
最近工作 [2 年4個月]
公 司：XX房地產開發有限公司
行 業：房地產開發
職 位：營銷主管
最高學歷
學 歷：本科
專 業：房地產經營管理
學 校：深圳大學
自我評價
為人處事認真踏實，有很強的責任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現場工作經驗，負責海外大型項目的預算及成本管控工作，積累了豐富的項目經驗。
求職意向
到崗時間： 一個月內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 深圳
期望月薪： 面議/月
目標職能： 部門主管
工作經驗
2009/8—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年4個月]
所屬行業： 房地產開發
營銷部 營銷主管
1.在《XX別苑》項目擔任營銷主管工作，主要負責：
2.案場管理，保證案場流程規范，監督案場制度的執行，負責幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；
3.負責人員招聘、確定崗位分配及管理；
4.組織銷售人員進行市場調研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；
5.參與定期營銷方案的制定、參與產品定價方案的討論、制定；
6.負責銷售人員的業務培訓（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續、入住流程、房產證下發手續等）負責銷售人員考核工作；
7.負責成交、交款、催款工作的統計，與各有關部門協調相關工作，制作報表；
8.所帶團隊銷售業績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務。
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2008/7--2009 /7：XX物業有限公司 [ 1年]
所屬行業： 物業管理/商業中心
商業物業管理（客戶服務、行政管理） 物業管理經理/主管
1、負責商鋪的日常管理、協調處理投訴及安排協調維修工作；
2、協助開發商商業管理部門對業主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；
3、協助開發商商業管理部門操作商鋪招商工作；
4、協調商務區對于商業街及商業綜合體的行政管理規范；
5、參與協調和執行各級領導的參觀及考察工作；
6、監管小區會所工作。
教育經歷
2004/9--2008 /7 深圳大學 房地產經營管理 本科
證 書
2007/7 國家注冊二級建造師
2007/6 國家造價員資格證
2006/12 大學英語六級
2005/12 大學英語四級
【關鍵詞】房地產開發企業；設計管理；界面管理
1. 引言
隨著競爭的日益加劇，房地產開發企業為了滿足自身發展和客戶不斷增長的需求，房地產開發企業之間及其與上下游企業間戰略合作逐漸增多，組織間合作形式也呈現多元化發展的趨勢；房地產企業也增加了對境外設計單位的引入，境內外設計單位協調配合工作量逐漸加大；商業地產、旅游地產理念和實踐不斷興起，房地產產品也出現了多樣化轉變，設計工作的系統性和科技含量不斷提高。這使得房地產開發項目的規劃設計工作變得前所未有的復雜化和系統化，由信息因素、目標差異、文化差異及專業分工不同造成的設計管理過程中的矛盾沖突日益凸顯，因而梳理房地產開發企業設計管理各階段各參與方關系，清晰地劃分出各方責權利的界面，并對界面矛盾加以合理引導和管理是十分必要的。
2. 房地產開發企業設計界面管理及其特征
2.1房地產開發企業設計界面管理
界面一詞最早出現于工程領域，用于描述機械、設備加工過程中所形成的接觸表面。界面這一概念較好地描述了各模塊、各要素之間的連接狀態，因此逐漸被引入組織管理的范疇，管理中的界面是指為完成某一任務或解決某一問題所涉及的企業之間、各職能部門之間、各成員之間，或各種程序、流程、結構之間信息、物質、能量等要素的交流、溝通狀態[1]。界面管理就是設計并保持一種良好的界面環境，使得跨界面的交流、協調、合作能夠有效進行。其中，界面環境由信息交流途徑、作業銜接條件、促進合作的規則和制度等要素構成。
設計過程是一個資源整合的過程，各參與方之間信息、物質、能量的流動普遍存在，同時由于設計過程各方信息粘滯、文化制度差異等問題的存在，也就造成了設計界面及其矛盾和沖突的普遍存在性。房地產開發企業設計界面管理是指在設計的各階段識別參與企業之間、企業內各組織部門之間及部門成員之間在信息、物資、財務等要素的交互狀態，合理設計劃分界面，保持良好的界面環境，解決界面雙方（或多方）在專業分工與協調之間的矛盾，使得跨界面的交流、協調、合作能夠協調有序地進行，提高房地產開發企業設計管理能力，促進其戰略目標的順利實現。
2.2 房地產開發企業設計界面管理特征
（1）復雜性。房地產企業設計界面管理的復雜性主要體現在兩個方面。其一，設計階段的參與者趨向于來自各個不同的公司，這導致了過程中組織方面的高度復雜性以及這種復雜性不斷增加的趨勢[2]。房地產開發企業的設計界面管理不僅包含對房企、設計院、施工單位之間的企業間界面的管理，還包含與環評單位、國土資源局等政府部門之間界面的管理，各參與方的組織結構與要素流動方式存在較大差異，使得其彼此間界面管理較一般的企業間界面管理和企業內部界面管理復雜得多。此外，房地產開發設計項目具有一次性和動態性的，進一步增加了房地產開發企業設計界面管理的復雜性。
（2）網絡性。從系統論的觀點來看，設計過程是將對于各模塊和部件開發做出貢獻的所有參與者們在系統層次上結合到一起，并確保價值鏈從開始到結束不斷裂，基于設計全過程價值鏈形成了界面群[3]；從組織論的觀點來看，在企業組織結構上存在橫向或縱向的組織界面，為了維護整條價值鏈形成了基于整合設計全過程價值鏈的界面群。兩類界面相互交錯，形成了一個有機的界面網絡，使得房地開發企業設計界面網絡性凸顯。
（3）信息依賴性。設計項目的實施與管理的過程本質上是一個信息生產、、共享、運用、創新的過程，設計界面管理的重點是知識信息管理，使項目各方信息互通，是基于信息的管理。然而由于設計過程中個參與方處于不同的組織和部門，造成了各方間信息的不對稱性，在信息交互和溝通中又存在信息粘滯，給界面管理造成了極大地障礙。因此，房地產開發企業設計界面管理具有信息依賴性，并且其網絡性加大了這種依賴性。
3. 房地產開發企業設計界面形成動因分析
3.1 信息因素
在房地產開發項目設計過程中存在大量的信息交互，使得各參與方時刻處于龐雜的信息中。然而各參與方通常對自身核心能力領域的信息較為關注，對于其他領域的信息缺乏了解的主動性和愿望，造成流程化的設計信息滯留在信息源周圍，形成信息粘滯。信息粘滯的產生造成了信息溝通渠道受阻，相應的決策點決策信息不全面，從而對界面雙方關系及整合界面的工作早成影響，形成界面矛盾。
3.2 專業差異
隨著科技的進步設計工作的復雜性大幅度增加，完成設計工作所需要的技能也越來越多，設計過程中的專業化分工也就逐漸加劇。在不同企業之間存在著業務范圍與核心能力的差異，在同一企業內不同部門間存在專業性的差異。因此，各參與方在合作過程中對要素整合、資源分配等問題進行處理都會基于自身專業知識的積累考慮，無可避免的帶有專業色彩，甚至界面雙方之間會產生一些背道而馳的做法。
3.3 管理因素
由管理因素造成的界面管理問題主要體現在兩個方面。一方面由于組織分工不當，管理中的責權利界面劃分不清晰，工作任務分配不明確，造成了參與方不了解自身責權利所在，不清楚與其他各方的協作管理，是管理中產生界面問題的主要原因。另一方面，在房地產開發項目整個工作中由于工作流程設計不合理，造成前后端工作銜接不當，存在工作流程真空地帶，也是引發界面問題的一個重要原因。
3.4 目標認知差異
設計過程中個參與方均在同一任務網絡下整合資源已達成既定的總體目標，但在任務框架內部各參與方之間的目標存在差異性，同時在一個組織內部的不同管理層次上的目標也存在差異性。這些目標都要在統一管理框架進行權衡和考慮，勢必會造成大量的界面矛盾。界面矛盾激化時，各部分可能只顧追求自身利益最大化而無暇顧及整體利益，這一點在經濟學上也可以得到解釋[4]。
4. 基于協調機制的房地產開發企業設計界面管理
4.1 管理模式的優化創新
組織的意外理論揭示了這一觀點，組織一次復雜任務的最好辦法就是確保技能的多樣性（技術的分化）對于任務的復雜程度來說是適宜的，然后將整體化和協調化層次（管理功能）與分化層次相匹配。因此，確保復雜設計任務能夠順利實現的最好辦法就是處理好設計過程中的一個重要矛盾，提高專業化水平和減少界面關系的矛盾。這就要求對設計管理的管理模式進行優化創新，合理設計組織結構，減少界面矛盾，提高管理效率。
（1）選擇合理的管理模式。合理的管理模式是指符合項目專業化程度的組織架構方式，管理模式的選擇包含兩層含義，一是房地產開發企業的設計管理組織架構，二是指設計總體管理模式的選擇。對于房地產開發企業而言其設計管理的組織架構主要有職能式、項目式、矩陣式及混合式等，房地產企業應根據企業規模、項目具體情況及資金情況的因素選擇合理的組織架構形式，并且該架構方式不應是一成不變的，應該在設計個階段選擇適合的組織建構形式。設計總體管理模式主要是指房企與設計單位之間的合作方式的選擇，主要有設計總承包模式、設計總體總包管理模式和設計總體模式三種，三種模式在合同關系、角色定位、工作階段和服務范圍等都有諸多差異，企業應根據自身專業能力、項目情況選擇合適的管理模式。
（2）構建流程導向型組織。界面設計的對象是流程，在傳統的組織形式下流程是支離破碎的，分布于各個部門當中，造成了信息不對稱、信息粘滯及協調難度大等問題的產生，引發界面矛盾。流程導向型組織是指以業務流程為主導維，以職能服務中心為輔助維的一種扁平化的組織[5]。在流程導向型組織中，將滿足客戶需求列為首位，以流程為中心設計界面，式設計管理組織趨于扁平化，利用先進的信息技術和現代的管理手段，打破職能部門間的隔閡，使得信息流和物流等在水平方向和垂直方向順暢流動，消除界面矛盾，提高界面管理效率。
（3）設計任務模塊化的并行管理。傳統的設計程序是一種串行模式，各參與方獨立完成自身工作將成果傳下下游企業，信息流動方式為單向流動，不利于信息的交互及溝通，早期設計無法與后續環節良好銜接，無法形成整個設計過程的集成管理。因此，在設計工作的界面設計中，應根據各參與方自身特點，將總體設計工作劃分為若干相互獨立的工作模塊并行進行，項目協調者利用先進的信息系統在各模塊之間不斷溝通，以確保各模塊之間的良好銜接。
4.2 基于信息技術的設計界面溝通機制
在房地產開發項目中，各參與方通過接收前后端的設計信息以將其投入進行合理地連接形成一個完成整體，并按照統一的時間表進行工作在相應的時間內提供正確和完整的設計信息確保項目的良好運行。因此，在整個設計流程中保證信息的高效流通，減少界面雙方之間信息不對稱性，克服信息粘滯的障礙，是確保房企設計過程各參與方利用信息聯系成為一個有凝聚力的設計團體的必要條件。所以在房企設計界面管理中，必須全面考慮其網絡性及信息以來性的特征，從信息流的角度考慮設計界面的協調、溝通機制。
（1）確保信息溝通的有效性，創造界面雙方提供溝通動力。設計活動需要持續的信息交換和溝通，這一過程需得到有效管理，引導界面雙方信息差異和溝通矛盾，達到目標一致性。首先要健全信息反饋機制，確保信息傳遞的有效性。如要求設計方對設計任務書、設計合同及清單等形成正式的反饋意見，并以正式文件形式進行反饋，以確保其理解開發商設計意圖。其次，確立以顧客滿意度和客觀需求的為導向的總體目標，使各參與方在總體目標下引導各方利益方向的一致，增加各方溝通的動力。
（2）建立設計管理信息化平臺。房地產企業設計階段各參與方之間文化背景及思維習慣間存在較大差異，需要一個網絡化的平臺及標準化的語言作為工具促進各方的交流溝通；同時，流程化組織的建立及設計任務的模塊化并行管理都需要有信息系統的支持，所以建立設計管理的信息化是必要的。設計管理信息化平臺可以高級邏輯選擇技術、數據庫系統及WEB技術作為技術支持，以圖紙、合同及任務書等作為溝通的標注化語言，促進設計信息的動態化和可視化。房企可以該系統連接設計各參與方形成一條信息鏈，通過設計管理方、設計院對信息的添加、使用、維護，相關專家進行建議，房企的成本部、 工程部及營銷部的監控，對整條信息鏈整合和維護，促進房企設計管理知識及經驗的積累和共享。
參考文獻：
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論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。
隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。
一、房地產行業稅收征管存在的問題
(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力jil生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產行業稅收管理的建議
針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。
(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。
(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證"的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。
(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。
關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制
中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當前房地產行業的研究背景
我國房地產行業始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發展中，雖然中間經歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發展，在我國經濟的發展中占有十分重要的地位，同時也是經濟發展的晴雨表。很多行為在房地產行業中越來越規范，制度也越來越公開透明。但是房地產業內的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業的核心競爭力成了房地產業迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產開發商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產行業中立于不敗之地，因此房地產項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發項目經濟效益的重要條件。只有具備了成本優勢，才有相當的核心競爭力，才能在當今的競爭中優勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現為房價上漲過快，這也是房地產業發展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產企業如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產開發項目的成本就處于非常重要的戰略地位。
二、綜述房地產開發項目成本控制相關理論
（一）項目策劃階段
1、做好相關市場調研，利用足夠的時間細心進行房產項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。
2、科學開展房地產項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產項目決策的重要依據之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規劃設計階段
有關統計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發商（投資人）控制的比較薄弱的環節。設計是非常重要的一環，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益。
1、推行設計招標，擇優選擇設計單位
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
2、開展限額設計，有效控制造價
由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。
（三）招標階段
1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優勝的房地產項目組織和房地產項目經理。現在好多的房地產項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由于單位中高層管理者違規操作房地產項目管理不正規的建設單位。
2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。
3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。
2．加強成本計劃執行情況的檢查與協調，項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。
（五）竣工結算階段
竣工結算上報審計的流程調整。增加重復審計環節。有較多專業分包工程的房地產項目的綜合審計與單項審計合并匯總，預防重復計算的發生。單位工程結算的完成后實行相關控制部門會簽制度，在最終的成本控制環節讓其發揮作用。最后是財務部門的財務決算，系統的對房地產項目從立項到竣工交接所發生的各項費用進行統計匯總、對比。
由于社會公共資源配置的不均衡、城鄉二元結構、地方依靠土地財政、一刀切的制度安排、部分地區先上車后補票的行業管制政策等都造成了房地產業的一系列問題：（1）各類需求畸形上升，房價居高不下，市場泡沫化嚴重。（2）土地財政依致使土地浪費和使用違規，滋生了腐敗。（3）強勢消費型物業扎堆建設，導致供給結構失衡，與產業發展和城市功能的結合度低。（4）房地產行業魚龍混雜，房地產開發與運營相分離，產品良莠不齊。
二、房地產企業的全新發展模式
（一）物業類型的綜合化開發
房地產企業應該認識到我國住宅保有量與家庭總戶數接近1：1，現在存在的是物業類型結構上的不均衡，應該改變地產開發以開發住宅為主的產品供給模式，以市場需求為導向，拓展開發產品的類型。見下表：
（二）產品結構適應現代生活環境和生態主題
（1）家庭結構的變化
住宅產品的設計要適應中國家庭年齡結構和老少撫養模式在變化，采用“鄰居型”“合住型”等分而不離的住宅設計，使“4+2+1”家庭結構既能相對獨立地生活，更加注重產品設計智能化便捷性、安全性、舒適性。
（2）低碳環保的生態要求
房地產企業要遵從生態文明的要求。一是加強開發節能環保項目。二建立綠色建筑行業認定標準。三是提高建筑附件和結構質量，延長建筑壽命。此外，施工工藝上推廣住宅工業化，實現了土建裝修一體化、生產經營社會化、形成有序的工廠的流水作業，減少在建造過程中的污染問題。
（三）運用現代化管理手段
房地產企業如果要獲得持續的發展機會，必須在管理和服務上下功夫，同時要運用現代信息管理技術，創新管理方法，提升管理效率。
（1）實現房產運營“大數據”管理
大數據時代，房地產企業整理和挖掘有效信息，實現智能化家居、智慧型社區、配套服務、環境監測與客戶數據聯系對接，尋求新盈利點。
（2）推進信息化現代企業管理方法
房地產企業充分借用信息化和數據化處理工具，加強互聯網的運用，實現互聯網+房地產開發模式、戰略調整、盈利模式、業務流程梳理、現代營銷的全方位對接，充分運用互聯網思維，解決企業管理有效實現計劃、組織、指揮、協調和控制等各項職能。
（四）價值鏈前后兩端越來越重要
傳統的房地產開發價值鏈主要集中在中間環節土地的獲取、房產的建設、物業的銷售三個環節，呈現的是一個哭泣曲線，未來房地產企業獲得長期的發展必須戒掉依賴銀行貸款的金融運作模式，同時隨著房地產總量供不應求時期逐步成為過去，整個房地產行價值鏈可能呈現出一個微笑的曲線（如下圖所示）：
如圖所示：①未來發展模式更加注重項目論證、產品設計，遵從并引領現代人生活方式；②提高物業服務質量，堅持完成好房地產開發最后一公里居住環境、社區配套、物業服務將會成為突顯產品價值的主要載體，房地產企業要向后期服務環節延伸。③注重金融運作，可以通過借殼將旗下地產資產在香港H股上市，以此解決開發商債務融資的成本上升、運作空間受限等問題；房地產企業以成立或參與成立房地產私募基金的方式，由專業金融機構對房地產業特定項目進行投資業不失為一個好辦法；以債務型、權益型、股權證券型三種類型為主的房地產投資信托（REITs）也為房地產企業融資提供了一種好的方式。
關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規范房地產開發項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產出
生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。
(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應
投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。
(四)在建設方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產項目評價中的市場調研
房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。
2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。
三、房地產項目評價的內容、方法
(一)制定設計評價指標
房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。
(二)對項目整體規劃的評價
在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。
(三)項目的財務分析
房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統的財務評價指標
財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。
綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。
參考文獻：
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[2]巫世峰.房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).
【關鍵詞】房地產開發；造價控制；各階段
引言
通常來說，房地產開發企業都有意識控制房地產建設項目工程成本造價，但在實際造價控制實施中，卻常常無從下手或不得要領，往往將工作重點僅僅放在房地產建設項目施工階段的成本造價管理，而忽視房地產建設項目各階段工程造價的控制和管理問題。在實踐中，房地產建設項目的成本造價控制管理，可以說是對房地產建設項目各階段工程造價的實時控制和管理，是全動態監控和全過程監控，尤其是要對項目實施過程中的各階段變更嚴格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產建設項目合同變更影響整個項目造價。
1前期投資決策階段的控制措施
前期投資決策階段主要包括房地產項目的立項和可行性研究報告的編制和報批。因為可行性研究報告的批復同意意味著項目可以進行正式的開發建設，所以與此相對應的工程造價控制工作主要是編制好投資估算和項目的經濟效益測算。由于房地產項目屬于固定資產投資的范疇，首先要對項目的總投資支出進行估算，即對房地產開發項目的成本進行估算。它包括房地產企業在開發經營房地產項目過程中所發生的全部支出，主要包括：土地費用、前期費用、建安成本費用、配套工程費用、銷售費用、管理費用、財務費用和稅金。通過對項目的成本估算得出項目的總支出，然后根據當前的房地產市場的銷售價格（可通過市場調研可以獲得某區域房地產市場均價作為參考）就可以算出項目的預期利潤是正還是負，為項目可行性研究報告提供最重要的一項數據參考。當然，通過本階段的投資估算也為整個項目后續的造價控制提供了指標依據，即估算投資指標為整個項目最終控制指標，任何后續變更都不能突破此指標，否則將造成項目虧本。
2方案設計階段的控制措施
2.1設計方案的比選和優化
可行性研究批準后就可以進行項目的方案規劃設計了。此階段根據項目的初步設計構想，做出兩到三個規劃方案進行比選。根據企業內部及市場參考指標，綜合估算出不同規劃設計方案成本，在最大限度滿足設計條件要求的情況下選擇最經濟的方案。在確認初步規劃設計方案后，方案優化就是設計階段的造價控制的首要任務，其對后續的施工建設成本有著決定性的影響。方案設計優化不僅要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如實踐中，房地產企業拿到的項目用地現狀是坡地，那么在規劃設計方案時就要充分考慮利用現有地形，因地制宜，規劃設計獨具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實際施工中土方的開挖量，降低了前期場地平整工程的成本，從而從源頭上控制項目成本造價，節省投資。
2.2對施工圖設計階段實行限額設計
限額設計就是根據已經批準的設計任務書和投資估算和設計概算來控制施工圖設計。實踐中，由于設計公司考慮問題的單一性，往往僅從設計角度考慮建筑項目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項目造價。因此，在這一階段的成本控制和造價管理工作中，第一，房地產企業（包括內部設計管理部、成本管理部和現場項目管理部）要牽頭對設計中影響建筑工程造價的重要部位和技術方案進行專題調研，通過收集最新的技術方案資料，組織專家進行方案論證等手段，最終選擇技術上可行經濟上又合理的設計方案。第二，作為實行限額設計的最直接有效措施，房地產企業在委托設計公司施工圖設計時，在滿足設計規范和建筑安全的前提下，要對建筑物一些重要的技術經濟指標做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設計合同中，同時在設計合同中約定超出限額設計后相應的獎懲措施，強化設計公司的經濟責任。
另外，施工圖設計深度不夠是當前房地產開發項目施工圖設計中存在的一大共性問題。頻繁的設計變更造成了項目工程造價的失控、成本增加。因此房地產企業和設計公司的積極協作配合，細化設計方案，可最大限度為避免設計變更增加留下隱患。
縱觀整個項目成本造價比重，設計階段決定了房地產項目建筑安裝成本造價的70%以上，所以設計階段是決定整個項目成本的關鍵階段。優良的工程設計是有效控制工程造價的前提和關鍵，房地產企業和設計公司一定要通力協作、密切配合，共同打造出既經濟又合理的設計方案，為后續項目的實際施工運作打下一個良好的基礎。只要雙方本著認真負責的態度、講究科學的方法，一定可以將造價控制在較低的水平上，提高設計質量、有效降低項目成本。
3招投標階段的控制措施
3.1完善的招標文件
編制一份盡可能完善的招標文件。現在的房地產施工項目都通過招投標方式來選定施工單位，簽訂合同進行施工。招標文件作為合同文件的組成部分，其內容將對后續的合同簽訂、執行以及招投標工作的成敗將產生重要影響。
3.2明確的合同價款方式
在招標時應明確選用確定合同價款的方式。對工期較短、工程量不大且施工技術相對簡單的單項工程應盡可能的采用固定價格合同方式；對于工期較長、工程量大且施工技術相對復雜的單項工程應盡可能采用可調價格合同或固定單價（工程量清單）合同方式。對于施工工藝相對簡單、工期短、工程量難以事前確定、現場相應的簽證工作較多的工程項目，采取成本加酬金的方式。對于甲方擬準備指定分包的工程項目，在總承包合同中明確規定指定分包工程范圍、工程內容、需要總包單位配合管理的內容以及相應指定分包合同價款的確定和支付方式，合理規避以后的合同實施時的不確定風險。合同價款是整個工程合同中最敏感、最核心的內容，招標時，合同價款方式確定不當或確定的不合理都會直接影響工程最終結算造價。
3.3具體的合同條款
在招標時應明確告知投標單位，后續合同簽訂時合同條款的具體內容，如合同雙方權利義務、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗收及違約爭議處理等內容。只有在招標時將可能后續影響工程造價之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導致項目實施過程中“無法可依”，造價控制被動失控。
3.4資質審查
通過選擇那些資質優、能力強的施工企業和項目經理參與投標入圍，避免選擇哪些資質不佳、能力一般僅通過掛靠的施工隊伍參與投標，為保障項目的工期和質量提供堅實基礎。
總之，通過招投標方式選擇施工隊伍、確定合同價格，可以有效減少后續施工和竣工結算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項目的順利進行又有效地降低了工程造價成本。
4施工階段的控制措施
通過招投標程序簽訂施工合同選擇施工單位后項目就進入到工程施工階段。首先，房地產企業派駐現場的管理負責人應該具有綜合的專業技術技能、豐富的合同管理經驗特別是房地產項目實際管理經驗。而企業內部需嚴格明確各環節項目管理審核流程，避免因內部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項目現場管理，這是在施工階段有效控制工程造價的組織保證措施。其次，施工期間的造價管理的重點是如何避免因甲方原因造成的費用增加項目的出現（即索賠）以及如何事前或事后采取及時有效的對應措施，防止費用增加超出預算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導致乙方提出索賠。這可以通過在招標文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時間，同時甲方在內部管理中加強對各付款審核環節控制；第二、關于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應該慎重對待、認真研究，經綜合比較分析后再決定是否實施。特別是變更的內容和提出時間應盡可能在項目實施以前，如果是正在實施的項目提出了變更一定要有相關的論證和審批流程，并且嚴格執行。否則隨意的變更就會造成造價的失控。第三、項目管理人員應對現場發生的影響造價的事項進行清晰準確的記錄，并且請相關聯的人員和單位確認簽字蓋章，為后續的反索賠做好充分的物證準備，從而避免人為失誤造成的費用增加。
總之，在施工階段造價控制的關鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規劃，對項目施工過程中變更的發生要有預見性和積極的應對措施和方法，充分理解合同條款和招標文件的規定內容，變被動應對為主動控制，從而有效控制和降低工程造價。
5竣工結算階段的控制措施
這個階段主要控制措施是房地產企業要建立一套完整的辦理竣工結算的制度流程和辦法。比如：結算流程應規定由乙方先行申報結算報告（乙方同時承諾此結算價為截至本結算報價承諾書提交之日起，今后不再向甲方追加此項目的任何費用），甲方項目部預算部門進行初步審核，然后根據不同結算金額提交甲方不同級別管理部門進行二次復審，超過一定金額的工程項目還要請第三方外部審計以嚴格項目成本控制等等。通過一套完整的結算審核流程來避免結算過程中的錯項和重復計算項目，同時甲方的預算部門和審計部門的專業人員要確實負起責任，充分利用自己的專業技術知識來發現結算中的問題和錯誤并加以糾正。
6結語
工程成本控制工作是一項系統工程，它貫穿與房地產開發項目的全過程。前期設計階段是房地產成本控制和造價管理的關鍵階段，中期招標施工階段是房地產成本控制和造價管理的保障階段，后續結算階段是房地產成本控制和造價管理的完善階段。每個階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴格控制工程成本造價，房地產開發鏈條上涉及的各個單位部門通力合作、協調配合、精益求精，房地產企業就一定能夠按預期目標控制工程成本造價，項目取得良好的經濟效益。
關鍵詞：房地產企業 成本管理
房地產成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產行業整體水平進一步提升的關鍵。對國民經濟水平的提升具有重要的影響。
一、房地產成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產開發主要是從拿地開始，對于房地產項目開發建設具有重要的影響。房地產開發與土地有著直接的關系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產企業經濟效益以及后續項目的開展。成本管理參與到房地產企業拿地擴展過程中，是對房地產企業投資項目可行性的分析。成本管理能夠對房地產開發前期進行成本調研，預測經濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產企業開發提供數據參考。成本管理人員需要根據土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調研不夠充分的時候，對后續工作的開展將會產生重大的影響。土地成本調研工作更多的是參照原有資料進行的成本數據測算。不能夠及時的發現土地成本內在信息，這樣對于是否值得投資產生影響。
（二）規劃設計階段
前期拿地擴展階段是對房地產企業計劃可行性的確定，規劃設計階段是對前期階段的延續。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規劃方案的制定需要對房地產行業進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優化調整工作。在這個過程中對后續開展的工作范圍進行劃分。依據材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產企業產品的經濟效益，要不斷的對初步設計進行完善，降低產品成本造價成本。重視階段性房地產成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設計。成本控制環節的開展能夠有效的降低房地產規劃設計階段的變動，保證成本控制管理的穩定性發展。規劃設計在房地產成本管理中要充分的發揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產企業進行工程造價管理，控制投資建設的重要參考依據。當出現設計變更的時候就會造成成本超支情況的發生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產企業對于設計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設計變更是對施工設計的修改工作，對于工程建設的開展具有重要的影響。多數企業成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。
（四）動態成本管理水平較差
為了進一步加強房地產成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執行的情況，并且明確工程項目執行是否存在成本超支的情況。一旦發生成本超支并且導致風險的出現，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產企業更多的將動態成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發生的實質，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產企業項目工程建設動態成本管理具有嚴重的滯后性特點。
二、完善房地產成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強化調研工作的開展
成本調研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發展是調研工作的重要影響因素，對于調研工作應該確認目標群體、產品等位等方面。針對市場經濟效益以及技術指導等方面都要進行深入細致的調查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產企業投資建設的重要參考依據。
（二）制定多元化的設計方案
設計方案是房地產企業開展的重要方面，在設計方案的制定上應該保證建設方案與經濟增長方案相互統一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設計方案的制定，并且需要經過專家對設計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設計方案的實用性。例如限額設計，33層高的住宅，每平米建設成本在設計階段就要限制在一個標定值之內（如2800元/平）。設計單位要按此價格開展設計，不得突破。經濟合理的設計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設計方案進行對比選擇創新較強，品質較高的設計方案。只有保證設計方案的成本經濟才能夠實現房地產成本管理水平的進一步提升。
（三）強化設計標準，控制成本差異
設計變更等情況的發生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產項目工程設計的過程中設計變更較為常見。因此要對設計過程中存在的問題要進行補充，根據市場變化的情況制定統一的設計標準。設計統一標準需要根據項目品質進行及時的調整。施工現場質量問題與組織結構問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。
（四）建設成本管理信息化系統，進行動態成本管控
1、信息化系統要和企業的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現有的成本管理流程上升華，而不能脫離現有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統操作界面和原理應簡單易學
房地產成本管理涉及成本、合約、設計、工程甚至市場、財務等相關部門，絕不僅僅是房地產成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統要嚴格執行，成為成本管理的必要工具
當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到
成本管理信息系統當中，這樣才能使得成本管理信息系統成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態成本。
三、結束語
政府對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，在一定程度上限制房地產發展的同時，使房地產過熱恢復到理性本質。整體行業的回歸性使房地產銷售價格平穩，使更多的房地產企業將發展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產企業獲取更大的經濟效益。保證房地產行業競爭優勢得到充分的發揮。對房地產成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產企業在面臨宏觀調控的過程中也能夠提升自身的經濟效益。
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