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當前房地產保有環節稅收在稅收制度和征收管理等方面存在比較嚴重的問題，嚴重影響了稅收發揮調節收入分配差距的作用，不利于房地產資源合理分配，同樣不利于稅收征管效率的提高。
（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現行的房產稅和城鎮土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮和工礦區征稅，并未將廣大農村地區納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農村地區經濟的不斷發展，農民收入水平不斷的提高，農民私人房產日漸增多，城鄉差距正在不斷的縮小。但是，按照現行規定的征稅范圍，企業有可能因城市與農村的地域區分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業間稅負不公，不利于城鄉企業間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機關、人民團體、軍隊自用的房產和土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對于個人所有非營業用的房產免征房產稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮土地使用稅的優惠，這就導致了房地產居住行為長期基本處于無稅負狀態，多數房產投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計稅依據不合理現行的房產稅按照房產原值一次減除10％－30％后的余值作為計稅依據，按照1．2％稅率繳納房產稅。由于房產的賬面原值為建造價值，當房地產完工后，其建造價值為永恒的固定數額。因此，考慮到房產后期的升值因素，房產的賬面原值無法隨著房產市場價值的增加而增加，房產稅亦無法隨著房產市場價值的增加而增加，使得房產稅計稅依據缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據，一方面，其從量計征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟發展和社會進步，土地價值必然逐步提高?，F行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計稅依據同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發揮對土地資源的配置作用。4．重復征稅嚴重現行稅收制度按照土地和房產分設獨立稅種，對于土地征收城鎮土地使用稅，再對于房屋征收房產稅，對土地從量計稅，對房產從價或從租計稅，對房產價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產稅。即土地價值在承擔了城鎮土地使用稅之后，城鎮土地使用稅進入土地價值，成為房產價值的組成部分，再一次征收房產稅。因此，房產稅與城鎮土地使用稅依據存在著重復計稅。
（二）稅收征管方面存在的問題1．財產登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規范私人財產申報登記制度，現有的一系列財產申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產登記管理制度的缺乏。房產稅稅源點多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產的登記資料及變動情況，導致稅務機關對納稅人的稅源監控不到位，容易出現征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現象嚴重，嚴重削弱了稅收征管的力度。2．房產評估體系不完善現行房產稅的征收，需要對相關房地產的價值進行科學評估。我國目前房地產評估業起步晚，有待進一步規范和成熟。我國現有房地產估價師執業人員的數量遠遠不能滿足房地產估價的需要，房地產評估制度還不健全，使得房地產的價值評估工作相當困難，從而增加了稅務機關稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機制不健全在房地產稅收的征收過程中，納稅人和稅務機關經常會就房地產評估價格發生爭執，當前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機制，相關部門應該加快研究制定出有關方案，保證房地產稅收的順利征收。
二、房產稅試點改革效果評價
（一）試點改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點地區，開始對居民個人住房征收房產稅。上海市試點的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產的市場價格計算繳稅。重慶市房產稅試點的征稅對象包括獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計稅依據是房地產交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。
（二）試點改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點，將個人住房納入了征收范圍，是房地產稅收在房地產保有環節的補缺［4］，為下一步全面改革積累了經驗，有利于進一步完善房地產稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產稅改革實際上僅是對個人非營業用房恢復征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規模小，對稅收體系影響較小。兩市房產稅試點改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項減免稅措施，實際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計。第二，對收入分配的影響有限。試點地區的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調節作用的實現。
（三）改革中存在的問題試點地區效果不明顯的主要原因是試點地區的稅制要素設計不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨棟別墅和高檔住宅征收房產稅。二是稅率偏低。上海市執行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實際執行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標準。三是計稅依據不合理。兩市計稅依據均不是評估價值，而是采用了房地產的交易價格。四是稅收優惠過寬。兩市均規定了多項減免稅措施，例如上海市規定人均60平方米的免稅面積。
三、積極推進房地產保有環節稅制改革的基本思路
目前，國際上關于房地產保有環節稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產稅，其特點是對房產和地產分別征稅；另一種是綜合房地產稅，就是對房產和地產合并征稅，按照統一的稅基和稅率征稅。考慮到我國目前的實際情況是：第一，對房產和地產課稅的實質不同［6］。對土地的課稅實質為收取租金，其稅制的設置應當遵從地租原理。而對房產課征的房產稅屬于真正的稅收，應該按照稅收的原理實行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟的發展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產和地產合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認為，近期我國不動產保有環節稅應當采取分類房地產稅模式。
（一）房產稅改革建議1．逐漸對居民非經營住房恢復征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財產，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務設施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務。根據多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應該繳付更高的房產稅［7］。對非經營性住房恢復征收房產稅，提高房地產保有環節的稅收負擔，引導民眾進行合理住房消費，不但有利于緩解收入差距擴大的問題，促進稅收公平實現，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財政收入。房產稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進的改革路徑，在相關配套制度完善、試點地區取得成功經驗后，將房產稅征收范圍逐步擴大，將征收對象由城市居民住房等擴大到廣大農村地區［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產稅從房產稅改革試點來看，把存量房納入房產稅征稅范圍有以下優勢［9］。第一，實現稅收公平的目標。第二，有利于擴大稅基，增加地方財政收入。第三，將存量房納入房產稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產稅對商品房市場價格的調控，促進房地產市場資源的合理配置，促進房地產市場健康發展。因此，對于個人住房應不予以區分存量房屋與增量房屋都征收房產稅，對于僅擁有的唯一住房，應以特定數額的人均面積進行優惠限定，超過面積的部分應予計稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產稅改革后應統一采用比例稅率形式，并應綜合考慮各地的經濟發展水平、房地產市場發展情況以及居民平均收入水平的差異，規定全國統一的房產稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權限，允許地方政府根據本轄區的實際情況，因地制宜地在上下限內自行選擇并確定稅率水平。4．實行從價計征實行從價計征即以房地產的評估價值為計稅依據。無論是經營用房產還是非經營用房產，無論是企業房產還是個人房產，房產稅的計算依據應統一為房產評估價值。房產評估價值應由政府認可的權威評估部門，運用科學的方法評估確定，并根據市場及其他外界因素變化情況進行定期調整。5．減免稅管理我國房產稅的開征，應當明確界定稅收優惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎上，設置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產設定人均免稅面積，可以規定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。
（二）城鎮土地使用稅改革建議1．對居民非經營住房用地恢復征稅配合房產稅的改革，在對于居民非經營住房恢復征收房產稅后，借鑒房產稅對于城市居民非經營性住房征稅的經驗，對于城市居民非經營性住房用地恢復征收土地稅。2．統一為比例稅率但允許選擇稅率水平在適用稅率方面，改革后的城鎮土地使用稅應統一采用比例稅率形式，建議規定全國統一的稅率變動上下限，允許各地確定適用稅率水平，以適應較長時期內不同地區經濟發展變化的需要，并使各地有較大的選擇空間。3．計稅依據為土地評估價值在計稅基礎方面，借鑒房產稅的改革經驗，將城鎮土地使用稅的計稅修改為以土地評估價值作為計稅依據，為房產稅和土地使用稅的進一步改革打下制度基礎。在計稅方法方面，將城鎮土地使用稅的從量計征方法修改為從價計征方法。
關鍵詞：房地產企業；房產稅；土地稅；難點
近年來，隨著房地產的快速發展，房地產業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產業的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產企業繳納的稅款中，房產稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規范和不正確的問題。
一、目前房土兩稅的常見疑難問題
（一）土地稅的納稅義務截止日期
目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產證辦理完畢的日期為截止日期。
（二）房產稅的計稅依據問題
即房產原值的確定依據。目前房地產企業對房產原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據。還有一種情況，即物業公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現象，這時房產稅、土地稅的納稅主體、房產原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。
（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應繳納？應如何繳納？
二、關于房土兩稅的分析和建議
要解決和規范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。
（一）城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間判定
根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，一是對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間.由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。
財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關爭執的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準。在實際計算過程中，稅務機關應要求開發商提供具有政府有關部門批準資質的單位出具的實測建筑面積。
還有兩個問題須注意，1、在開始確定應稅土地面積時，應扣除企業自用的房產占用的土地面積。2、如果物業用房有對外出租的房產，應合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。
（二）自用房產的計稅依據判定
稅務機關應要求開發企業提供自用房產真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應以建設方和施工方結算的工程金額做為參照，由具有資質的中介機構出具審定結論。
根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第8號）規定，自建房屋，自建成次月起繳納房產稅。委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續次月起繳納房產稅：在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。
根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，“對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”房產原值不僅包括地價，還應包括開發成本及費用。文件最后規定“本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行”。執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，地價計入房產原值征收房產稅的原則和新文件是一致的，應繼續執行。換句話說，執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，原來地價如未計入房產原值征收房產稅本身就是錯誤的，應按規定予以調整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執行。執行新準則企業，地價和房產原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產原值征收房產稅，文件公布后才需按規定將地價計入房產原值征收房產稅，也就是和執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業適用稅法得到了統一。這與《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關于房產原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”的規定并不矛盾。
（三）地下停車場應區分不同情況判定是否繳納房土兩稅
1.地下車庫產權歸屬界定問題，有三種情形：
（1）停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售或出租。
（2）如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有。
（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發商無權出售。
2.地下停車場的建造形態，有兩種情形：
（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。
（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。
3.根據《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號文件的規定，結合上述情況加以說明：
（1）房地產企業能辦理地下車庫產權證，擁有完全產權，應按開發產品處理，除非房企將地下車庫轉做自有資產對外出租，否則不征房產稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應征稅款的50%征收土地使用稅。
（2）地下停車場應作為公共配套設施處理，產權歸全體業主，如果小區業主需要使用該停車位，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，根據財稅[2005]181號的規定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。此時，應比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應征收土地使用稅。
1、房屋出租業涉及的稅種較多，納稅人特別是個體納稅人對此知之甚少。按照現行稅收政策規定，納稅人出租房屋應納以下幾種地方稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅或個人所得稅。另外，凡在房產稅和城鎮土地使用稅開征范圍內出租房屋的還應繳納房產稅和城鎮土地使用稅，凡簽訂房屋租賃合同的還應繳納印花稅。據我們調查統計，個人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不從事其他經營活動。稅務部門在進行稅法宣傳時，往往忽視了對這個群體的宣傳，他們也根本不關心稅收，好象稅收與他們無關。正因如此，他們一般不能積極配合稅務部門的征稅行為，更談不上主動到稅務部門申報納稅。
2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務部門很難掌握，這給稅務機關確定計稅依據帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面偽造一份假合同提供給稅務機關，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉載自[文秘站網-找文章，到文秘站網]明的房屋租金，專門用于欺騙有關部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協議，這種情況為數不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務機關都有權核定其營業額，但因核定的營業額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務部門的征管工作帶來了被動。
3、城鎮土地使用稅的計稅依據不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務機關難以掌握城鎮土地使用稅的確切計稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權的、閑置的臨街房地產出租出去，往往只是其擁有使用權的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨注明這片出租土地的面積，這就使稅務機關在征收城鎮土地使用稅時無據可查，給征收工作造成困難。
4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費用以少繳稅款?，F行稅收政策規定，對房屋租金收入中包含的水電費、電話費等，凡單獨計價的可予以扣除。部分納稅人正是看準了這一規定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費用的金額，想用此方法達到少繳稅的目的。但事實上，據我們了解，大約90的承租人的水電費、電話費等都是由其自己直接交到有關部門，與出租人和房屋租金沒有關系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費用。
5、某些出租人和承租人在結算房屋租金時不采取貨幣結算方式，這又給稅務部門的征稅行為設了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務或支付了某種商品，以勞務和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務部門提供準確無誤的憑據以證明其支付的勞務、商品的價值或費用的金額。稅務部門需要核定房屋出租業的計稅營業額，這無形之中就給稅務部門增加了工作量。
6、相當一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務人員。他們不以實施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業應納的各項稅款，與稅務人員軟磨硬泡，或者托關系、找門路向稅務人員說情，或者通過社會各個方面向稅務人員施加壓力，想方設法、千方百計，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實的情況下，公安機關也拿他們沒辦法，況且我們的日稅工作也不可能都靠公安機關的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實。
針對目前房屋出租業稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應著重采取以下措施：
1、進一步加大稅法宣傳力度，全面增強全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經濟法制化的要求還相差甚遠，稅法宣傳工作依然任重道遠。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣傳的同時，還要注重于各種網絡媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領導干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳?？傊?，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，增強稅法的威懾力。
2、做好與有關部門的協調工作，使之能積極配合我們稅務部門的工作。聯合房管部門和工商部門做好房屋出租合同的管理工作，要求出租雙方必須要簽訂正式的真實的房屋出租合同，從源頭上堵住房屋出租業稅收流失；聯合土地管理部門搞好出租房屋所占用土地面積的認定。在基本掌握了出租房屋的座落地點、租金、出租房屋占用土地面積、出租人等資料后，再逐一進行分析，分類別為其建立
關鍵詞：環境保護 綠色稅收體系 專項環境稅
環境稅又稱生態稅，是對所有能夠體現保護生態環境和自然資源為目的的各種稅收的總稱，所以又被稱為綠色稅收。它既包括以環境保護為主要目的而專門征收的稅收(狹義的環境稅)，也包括其他并非以環境保護為主要目的，但客觀上起到環境保護作用的稅收。
一、現階段我國綠色稅收體系存在問題
我國作為發展中國家，在經濟起飛階段環境問題往往被人們忽略，導致我國目前的綠色稅收體系很不完善，不僅沒有單獨開征的環境稅，現有的起到綠色稅收作用的稅費體系也只是由過去的環境稅費政策拼湊而成，主要包括資源稅、消費稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅等，在實行過程中這套綠色稅收體系存在著種種問題。
(一)資源稅
我國現行資源稅是一種級差資源稅，資源的價格體未能考慮資源的外部性和可持續性，未能實現資源的社會成本定價和可持續成本定價。而且我國現行資源稅征稅范圍太窄、收入規模過小，調節功能乏力。從總量上看，我國地大物博，自然資源種類齊全，可開采和利用的自然資源范圍十分廣泛。但現行資源稅僅有石油、天然氣、煤炭、其他金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦和鹽等7種產品，可以說僅限于不可再生的礦產品和鹽類，而對可再生資源(如水資源、森林資源等)大部分都沒有征稅，不能充分發揮資源稅對保護自然資源、保護生態環境的作用。同時現行資源稅單位稅額過低，且一經確定數年不變，不能反映礦產品市場價格的變化和礦山企業的盈利狀況，容易造成對資源的盲目開采和過度開發，加重環境負擔。
(二)消費稅
部分消費稅稅目設計不合理，例如對汽車的消費稅設計就不盡合理。首先，我國目前的汽車消費稅是以排量為標準征收，沒有考慮燃料狀況等與生態環境密切相關的因素，體現不出促進資源循環利用、大力發展環保經濟政策取向。其次，汽車消費稅在生產環節而不是在消費環節征收，而且實行價內稅，與消費者在其購買、使用或保有環節需親自繳納的稅費相比，并不能使消費者直接感受到消費稅的政策調整。
(三)城鎮土地使用稅和耕地占用稅
城鎮土地使用稅和耕地占用稅目前存在的主要問題是稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用，因而難以遏制因濫用土地而對環境所造成的破壞。我國現行城鎮土地使用稅和耕地占用稅稅額遠遠低于土地的市場價格，而且在實踐中部分地區存在有意壓低稅率的現象。
二、如何完善我國現行的綠色稅收體系
伴隨著環境污染與生態破壞的日益加劇，政府介入生態環境問題已經成為世界各國的共同選擇，而綠色稅收作為政府解決環境問題的最重要的財政政策工具，在保護生態資源與遏制環境污染方面發揮著日益重要的作用。因此，進一步完善我國現行的綠色稅收體系，充分發揮綠色稅收在解決環境問題方面的重要作用無疑具有重大的理論與現實意義。
(一)完善我國現行稅制結構中與環境保護相關的稅種
我國現行的綠色稅收體系是在長期的實踐過程中逐漸發展完善的，它奠定了我國綠色稅收體系繼續發展的基礎，而且實踐證明這些稅種在推動環境保護、促進自然資源的合理開發利用方面發揮了重要作用。建設和完善我國的環境稅收體系，應該將進一步完善我國現行的綠色稅收作為一項重要內容。
1 資源稅。我國應加快建立一般性質的資源稅，弱化其原有的級差調節功能，向所有自然資源開采單位和個人普遍征收，最終實現政府通過征稅調節自然資源的供給和需求，進而影響自然資源配置的目的。進一步完善資源稅的具體措施主要包括以下幾方面：
第一，擴大資源稅征稅范圍，先將水、森林和草場等可再生但已遭到嚴重破壞的資源納入征稅范圍，以解決我國目前嚴重缺水、土壤沙化、水土流失等問題，繼而擴大到所有礦藏和非礦藏資源，待時機成熟后，將土地、海洋、地熱、動植物等資源納入征收范圍。
第二，提高資源稅的征收標準，以矯正資源過低的價格。目前，在理順資源價格體系的同時，適當提高資源稅的征收標準是很有必要的。對污染程度不同的資源可實行差別稅率。對非再生性、非替代性、稀缺性的資源要課以重稅。
第三，完善計稅依據。對從量定額征收的應稅資源的計稅依據可由現行的銷售或使用數量改為實際開采或生產數量，這樣既可以使納稅人能夠從自身利益或市場需求出發合理開采資源，提高資源的開發利用率，同時又便于源頭控制稅收，防止稅款流失。
2 消費稅。擴大消費稅征收范圍，提高消費稅稅率，對一切自然資源的消費和污染生態環境的消費行為一律征稅，并設計較高的稅率。將一些容易造成環境污染的消費品納入征稅范圍，如電池、一次性產品(如剃刀、飲料容器、塑料袋等)。
此外，在繼續實行對不同排氣量的小汽車適用差別稅率的基礎上，應對使用“綠色”燃料的汽車減免消費稅，以促使消費者和制造商做出有利于降低污染的選擇。
3 城鎮土地使用稅和耕地占用稅
為有效發揮城鎮土地使用稅和耕地占用稅對土地使用的調控作用，必須提高稅率，遏制由于濫用土地造成的生態環境破壞。對那些征用耕地而實際未用的實行加成征收，以體現懲罰。
(二)開征專項環境稅
綠色稅收體系是由多個稅種組成的集合體，環境稅是一個重要組成部分。從國際經驗來看，我國開征專項環境稅是必然趨勢。我國在開征專項環境稅時，必須注意以下幾方面的問題：
第一，稅種選擇。開征專項環境稅是一個循序漸進的過程，必須根據我國面臨的生態環境問題以及國家的環保政策逐步推行。目前我國在生態環境保護方面面臨的最緊要的問題是水污染和大氣污染，其次是固體廢棄物污染，所以對稅種的設計主要以水污染稅、大氣污染稅和固體廢物稅為主。
第二，稅率設計。原則上，環境稅稅率的確定應以地方生態環境質量標準為準繩，因為一個地區的最優生態環境質量水平不會與另一地區的相應水平相同。但這里的“地區”應是一個足以容納由污染及其控制所帶來的收益和成本的區域，即所謂的“主體功能區”。因此，全國統一的環境稅稅率顯然不明智，把環境稅作為地方稅也不盡合理。比較合理的做法是中央政府對環境稅每個稅目制定不同的稅率體系，對每一個稅目，把全國分為合理的幾個主體功能區，對每個區域設定不同的稅率。
從目前情況來看，中國的環境保護稅稅率適宜以定額稅率為主，采用A+x方案，即A為固定稅率，歸中央所有，
體現出公平性；x為彈性稅率，各地方根據自己的實際情況決定x的高低，從量計征，而且應根據污染程度的高低，對x采用累進稅率。當然，隨著污染防治技術的不斷發展，治理污染的邊際成本也在不斷變化，應適時調整稅率，力求征稅后的企業邊際成本等于邊際社會成本。
在設計稅率時，還應該考慮到生態稅的長期和短期影響的不同。如果政府的目標是為了在較長時期內實現一定的環境目標，而不是為了在短期內將生態稅收作為政府的一項新生的收入，就應該將生態稅稅率設計得較低一些。這樣容易使生產者在逐步適應新的稅種過程中，樂于投資于對生產過程或投入品的技術或產品替代，消費者也可以適應新稅種的開征逐步調整消費模式。這樣，在較長的時期內就可發揮生態稅的預期作用。
第三，稅基選擇。環境稅的稅基設計主要考慮的因素有污染的范圍、污染物的生命周期、污染源的監測成本和實際操作的可行性等。國際上通行的計稅依據一般有下列三種選擇：以污染物的排放量為稅基、以污染企業的產量為稅基、以生產要素或消費品中包含的污染物數量為稅基。
以污染物的排放量為稅基的方法較好地體現了“污染者付費”原則，此時環境稅的征收與污染物排放量直接相關，有利于激勵企業引進污染治理設備，減少廢物排放。以污染企業的產量確定稅基時，可以節省對個別污染源監測的成本。并與增值稅、消費稅相結合，避免增加征管部門征稅和企業納稅的負擔。但是，在這種情況下，企業要想減少污染排放量，就勢必減少產量，這有可能導致資源配置偏離最優狀態。當生產要素或消費品中包含的污染成分與污染物排放量之間存在因果關系時，就可以選擇以生產要素或消費品中包含的污染物數量為稅基。這種方法覆蓋面廣、征收簡便，并且它是在生產鏈的起始環節征收的，可以對污染物的產生起到一定的預防作用。但是這種方法存在明顯的缺陷，即只要使用了可能造成污染的原材料，不管是否造成污染，都要納稅，這既不合理也不公平。
綜上所述，根據中國的具體情況，對排污行為，包括工業廢水排放、二氧化硫排放等，可以實際排放量為課稅依據；對工業固體廢物、一次性難降解塑料包裝物應以納稅人的應稅銷售收入或銷售數量為稅基。
(一)房地產稅收的內涵及目標
1.房地產稅收調控工具｡房地產稅收政策是調控房地產業的政策工具,目前我國房地產稅收體系中有11個相關稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產而設置的稅種,如房產稅､土地增值稅､城鎮土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產相關的稅種,如營業稅､所得稅和城市建設維護稅(見表1)｡
房地產稅收政策與行政調控手段相比,具有規范性､靈活性､基礎性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現宏觀調控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產開發與經營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產交易｡稅收調控與調控供應結構､金融信貸限制等調控手段相比也有其明顯的優點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產投機需求的同時,盡量使其他行業受到較小影響,同時稅收管理執行部門與房地產行業沒有直接的利益關系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡
2.調控目標｡政府對房地產課稅,目的主要包括增加政府收入､經濟增長､物價穩定､收入均等和產業結構調整等｡根據丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當工具數大于或等于目標數,才能保證政策目標的實現｡由于政策目標呈現多元化,會出現目標之間的不相容｡房地產政策目標之間的沖突一是經濟增長和物價穩定的矛盾,體現在當房地產行業處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產行業以及相關行業,銀行信貸規模迅速擴大,于是出現物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩定｡二是經濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優惠政策又會導致高收入者憑借自己經濟實力和優惠政策大量從事房地產投資､投機,致使房產兩極分化嚴重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產運行周期中表現得非常突出｡
(二)回顧近年來我國房地產稅收的調控政策
2005年以來,針對房地產投資規模過大和部分城市房地產市場價格上漲過快的問題,國家對房地產投資實施了一系列的宏觀調控,其中,房地產稅收政策和征管方式也進行了多項調整和規范｡其主要措施有:對營業稅征收的3次調整,對個人住宅轉手交易所得征收個人所得稅,對房地產稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮土地使用稅的征收標準和對房地產開發企業清算征收土地增值稅｡具體來看:
第一,對房地產開發環節的稅收調整,通過引導投資導向來調節供給｡比如2006年規定將房地產開發企業所得稅按預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率征收,并且按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導投資導向,不鼓勵資金再進入房地產市場,同時也顯示出調控政策針對住房供應結構的引導｡2007年規定房地產開發企業土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復到房地產開發企業原有的應繳納的稅負水平,對壓縮房地產開發企業利潤空間有較大作用｡
第二,對房地產交易環節的稅收調整,通過控制和引導需求來實現｡比如2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構,穩定住房價格的意見》,規定從2006年6月1日起,對購買住房
二､房地產稅收調控對房地產價格的影響
(一)理論分析
1.以房地產供給為核心的傳導機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業稅､個人所得稅以及對房地產開發企業征收土地增值稅｡它的影響是:當政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設下新的市場均衡中的供求表現為均衡價格的提高,同時市場數量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產市場調控的影響最可能的結果是引起房地產價格的進一步提高,而房地產的供給數量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產稅收政策對抑制房價增長的效應是有限的,但對控制房地產規模擴張可能有一定作用｡
2.以房地產需求為核心的傳導機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負向消費者轉嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉嫁往往是比較容易實現的｡而向需求方征稅稅負幾乎是不可轉嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負的增加可能會引起需求下降,從而導致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規模擴張得到雙抑制的宏觀調控目標[2]｡
(二)實證分析
2005年以來的房地產稅收政策調整雖然取得了一定的成效,但與人們的預期還有很大差距,房價總體上呈現快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產銷售價格同比增長指數來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩定增長態勢(見圖1)｡
造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調控來講,主要有幾個原因｡
1.稅收政策調控主要作用于供給方｡從我國房地產市場的供求狀況來看,在房地產的開發和銷售環節征稅,只會提高房地產的價格,而不會降低開發商的利潤,也不會對房地產商品的供給產生影響,反而使房地產的投資性需求上升｡
2.稅收政策對新房交易缺乏應對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產的二手房轉讓交易環節｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡
3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經濟范疇,在理論上的區別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調控功能｡目前,我國涉及房地產稅收占房地產開發成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴重影響了房地產稅收政策的順利傳導,嚴重阻礙了政府通過稅收對房地產市場的調控｡
三､房地產稅收調控對房地產業稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產稅收收入
1.房地產稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現能力增強｡2004年以來,隨著房地產業快速發展,與之相關的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據稅務部門統計,2004-2008年海南省房地產地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業稅收實現能力(每百元增加值實現的稅收總收入)來看,房地產稅收實現能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡
2.房地產稅收彈性系數和協調系數較高｡從近年來房地產稅收對房地產業增加值和房地產投資的彈性系數來看,海南省房地產稅收增長高于經濟總體增長｡除2006年房地產稅收超常增長外,其余年份的房地產稅收對房地產增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產稅收對房地產業增加值(剔除2006年)和房地產投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經濟增長現象(見表4)｡
從房地產稅收協調系數(產業稅收比重/產業GDP比重)看,海南房地產稅收貢獻也高于經濟貢獻,2004-2008年房地產稅收協調系數平均為2.75(見表5)｡
3.房地產主要稅種受政策調控影響較大｡我們以稅收政策調整的主力房地產營業稅､房地產企業所得稅､城鎮土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮土地使用稅稅收政策效應最為明顯,在2008年提高征收標準后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節節攀升,在2007年由“預征”改為“實際清算式”后,實現額上升至3億元,而在2008年房地產市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產企業所得稅在2006年“將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產企業所得稅增長主要是由于2007年房地產市場熱,房地產企業大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對城鎮土地使用稅､土地增值稅和企業所得稅,契稅和房地產營業稅的政策效應對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額,我國對房地產開發企業在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一降低到1%”,所以政策調整效應還未完全釋放｡由于銷售房地產營業稅占到房地產營業稅比重達到80%-90%,房地產營業稅的增減主要受到房地產市場銷售的影響,而對房地產營業稅的稅收調節政策主要集中在二手房轉讓環節,所以對房地產營業稅影響并不大(見表6)｡
(二)局限性:房地產稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國的房地產稅收調控只是在現有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產稅收體系的改變,使得房地產稅收的實現仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產稅收被西方發達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產的資源性要素作用沒有得到應有的重視,使得房地產稅收對經濟的調控作用仍顯不足｡
2.房地產稅收波動較大,增長缺乏可持續｡海南省房地產從2006年下半年開始升溫,房地產稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現90.77%的增長｡這種增長一直延續到2008年第三季度,第四季度隨著房地產市場疲軟房地產稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產稅收已呈現負增長｡房地產稅收受制于宏觀環境的影響因素太大,房地產稅收增長缺乏后勁,也可從房地產稅收對房地產增加值彈性系數逐年下降得到證明(見圖2)｡
3.從結構上看,房地產領域稅賦結構仍不合理,重流轉､輕保有｡房地產保有環節的稅收目前只有城鎮土地使用稅和房產稅,與房地產轉讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數據來看,兩稅各年數額基本平穩,并沒有隨著房地產市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調整也很少,除2008年城鎮土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡
四､進一步完善房地產稅收調控政策的對策建議
(一)短期政策調整:著力發揮稅收對房地產需求的調控作用
應充分發揮稅收在房地產消費環節和保有環節的調控作用,控制房地產市場的投資需求｡當前稅收調控的重點應該是區分房地產的消費性需求和投資性需求,在房地產消費環節和保有環節實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環節,可對居民的消費性購房給予減免契稅的優惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優惠政策｡在保有環節,首先要改變房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據,按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀反映房地產價值和納稅人的負擔水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產稅和城鎮土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產市場健康發展[3]｡
(二)長期政策調整:逐步將房地產稅收重點由供給方征稅轉向需求方征稅
按照征稅環節的不同,可分為三個部分構建我國的房地產稅收體系,即房地產取得稅類､房地產轉讓稅類､房地產保有稅類(見表8)｡目前我國房地產在稅種設計上缺乏系統性的考慮,使得某些環節存在稅種之間交叉重疊,產生重復征稅的現象｡改革的主要目標:征稅環節后移,大幅度提高房地產保有環節和取得環節的稅負水平,適當減輕交易環節稅收｡[4]
1.房地產取得環節｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據,改“從量計征”為“從價計征”,以體現耕地質量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產交易產權交易征收印花稅的規定,避免重復征稅｡
2.房地產交易環節｡一是取消房產稅和城鎮土地使用稅,由物業稅代替｡現行稅制中對房產從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產價值中所含地價既按價值征收了房產稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業所得稅和個人所得稅,稅率根據所轉讓房地產持有時間的長短有所區分,時間越長稅率越低,導致房地產短期投機行為｡
3.房地產保有環節｡對土地､房產開征統一的物業稅,計稅依據以各類房屋的重置價格為基礎,參照當地市場價格水平確定,為了避免重復征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅,由營業稅､所得稅來調整｡征收物業稅使養房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養房的成本,增加出租量｡同時,物業稅歸屬地方稅種,有利于調動地方財政積極性｡開征物業稅應循序漸進,首先對生產､經營性房地產實施新的物業稅,同時廢除原相關的房地產稅;然后適時對非生產性､非經營性的高檔居民住宅開征物業稅;最后擴展到對所有非生產性､非經營性的居民住宅全面開征物業稅｡
4.房地產租賃階段｡房地產稅收改革不能僅限于持有環節和交易環節,可以對房屋租賃､廉租房､經濟適用房等制定相關的稅收優惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優惠,這樣可逐步改變人們的住房需求彈性,購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導人們進行租房消費｡
(三)完善房地產相關配套制度,促進稅收改革
房地產稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統一協調好各個部門才能完成｡一是完善房地產登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權屬及面積臺賬;強化房地產產權登記,盡快實行房屋和土地產權證書合一制度｡二是建立房地產估價制度,包括建立評估機構,探索評估方法,培養評估人員等｡三是完善房地產定價制度,實行房地產交易價格申報制度｡四是規范土地市場,加強政府對土地供應的調控｡五是盡快建立起全面準確的房地產信息資料和監控系統,為科學征稅提供依據｡
參考文獻:
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(一)海水的初級利用階段。海水經抽調后，鹵度在2～5之間可供養殖。主要由各鹽業企業的內部養殖公司自行養殖或者以承包的形式租賃給個人養殖，養殖的海產品主要有對蝦、鱸魚、梭魚、梭子蟹、青蛤、溢蟶等。在此階段，根據現行的稅收政策，僅對企業實現的租賃收入征收營業稅金及附加，租賃收入計入其他業務收入或營業外收入征收企業所得稅。XX年埕口鹽場34萬公畝對外承包面積實現營業稅金及附加49萬元，魯北化工實現營業稅金及附加19萬元，企業所得稅按現行規定實行減半征收。對屬于個人的養殖收入屬于免稅范疇，不征收個人所得稅。因此在海水利用的初級階段，政策性減免稅項目較多，實現稅收較少，稅負相對較低。
(二)海水的中級利用階段。養殖區的海水蒸發后濃度升高，海水鹵度達到在12～15之間，主要產生養殖和化工兩種經濟效益。
(三)飽和鹵水的綜合利用。鹵度約達24以上的鹵水即稱為飽和鹵，飽和鹵水的作用主要有兩方面：
(四)辦公生活區?？傮w上看，鹽業生產企業的水面區域屬于免征城鎮土地使用稅的范疇，只有少量的辦公生活區符合征稅條件，稅收較少。
二、海水資源綜合利用中稅收征管存在的問題
(一)各稅種沒有做到全面管理。稅務人員存在重申報輕管理的現象。通常情況下，企業對資源稅、房產稅、土地使用稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等較容易掌握的稅費計提較及時準確，而對租賃營業稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種重視程度不夠。
(二)稅收管理沒有做到精細化。根據調查的情況，發現很多稅收管理員的管理水平不足，對企業的全盤情況了解較少，沒有對海水綜合利用各階段產生的稅收情況有一個詳細的把握。
(三)企業存在故意偷逃稅行為。特別是利用液體鹽生產高端化工產品方面，企業主要通過兩種途徑達到偷逃稅目的：一是大企業集團間的鹽業生產企業與利用液體鹽化工企業之間屬于關聯企業的性質，鹽業生產企業無償向化工企業提供飽和鹵水，視為自用，不做銷售處理，不計提稅金，二是有償使用飽和鹵水，但記賬時通過非飽和鹵水入帳，不計提稅金。
(四)延伸征管不到位。海水養殖產品大部分屬于免稅產品，但是當地的一部分經營業戶以集中收購海產品后轉賣經營為業，形成了很多豐年蟲卵專業戶、海產品專賣店等納稅業戶，基層征收單位往往忽視了對這部分業戶的稅收管理，造成稅收流失。
三、加強稅收管理的建議與對策
(一)對大企業實行專人管理。挑選業務素質較高的稅收管理員專門負責大企業管理，在宣傳稅收政策、開展納稅輔導的同時，詳細了解企業的生產經營狀況，掌握各環節的稅收情況，前移管理關口，充分發揮稅收管理員稅收宣傳員、信息采集員、納稅輔導員、納稅評估員、稅收監督員的五員角色，加強管理，搞好服務。
關鍵詞：房地產稅制；稅種設置；稅制改革
一、我國現行的房地產稅收制度
隨著城市房地產稅的取消，內外資房地產稅制的統一，我國房地產稅制的改革進入了一個新的階段。當前，我國房地產稅制涉及的稅種主要有11個，包括直接以房地產為課稅對象的稅種五個，與房地產緊密相關的稅種也有六個。具體到房地產的各經營流程上分別有：(1)在土地征用的過程中，房地產開發商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅。(2)在開發建設的過程中，開發項目施工企業和裝飾工程施工企業須交納的營業稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。(3)在銷售轉讓環節，房地產開發商須交納銷售不動產營業稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。(4)在保有環節，如果自營，房地產持有者須交納房產稅、土地使用稅；如果出租，房地產持有者須交納營業稅、房產稅、企業所得稅或個人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。
二、國外房地產稅制分析
1 稅種設置。國外房地產稅收體系因經濟體制、稅制以及經濟發展目標不同而有所差別，但都把房地產稅收作為地方政府的主體稅種，其稅種設置基本相同，可以劃分為以下三大稅類。
(1)房地產保有稅。房地產保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征的稅收，其目的在于合理調節政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財產稅，包括了一般財產稅和個別財產稅?，F今各國課征的土地稅，以及對土地、房產一起征收的房地產稅或不動產稅，計稅依據為土地、房屋或者不動產的評估價值，對特殊用途的實行減免措施。
(2)房地產所得稅。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收。從各國征收房地產取得稅的實踐來看，一般依房地產的取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼受取得。房地產原始取得其主要的法律事實是新建房屋。對原始取得課稅，開征的稅種主要有：不動產取得稅、登錄許可稅等。房地產繼受取得是通過某種法律事實而取得房地產所有權的方式。對房地產繼受取得征稅依其是有償或無償而有所區別。
(3)房地產流轉稅。房地產流轉稅是指政府在房地產權利發生轉移時，就其所得或增值收益向各方當事人征收的稅賦。從世界各國稅制來看，主要分三類：①征收所得稅。②征收所得稅和資本利得稅。④征收所得稅和土地增值稅。
2 國外先進房地產稅制的基本特點
(1)堅持“寬稅基、簡稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基。一般來說，各國或地區除對公共事業、宗教、慈善機構的不動產實行免稅外，其余的不動產均為征稅對象，同時還包括與房地產相關的一些經濟行為。簡稅種，顧名思義就是簡化稅種，較少地設置房地產稅種。低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，總體稅負水平也較低。在這種原則下，一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅現象的發生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。
(2)在稅收結構上，重視對房地產保有的征稅。大多數國家都比較重視對房地產保有的征稅，對保有階段的不動產價值稅和不動產租賃稅往往確立較高的稅率，這種稅收結構極大地鼓勵了不動產的流動，刺激了土地的經濟供給，既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置。
3 通過稅收優惠或補貼保障社會公平。隨著經濟的迅速發展，房地產市場價格持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。
三、我國現行房產稅制的主要問題
1 稅費種類繁多，且設置不合理。我國現行的稅費體系中存在著稅費設置不合理、重復征稅和收費項目過多等不規范現象，一方面，我國現行稅收制度中涉及房地產方面的稅種達11種之多，遍布于房地產的各個環節，突出表現是對擁有房地產的，既征收土地使用稅，又征收房產稅，對出租房屋取得租金收入的，則按同一金額征收房產稅和營業稅，兩個稅種設計計稅依據完全相同，屬于對統一稅基的重復征收。
2 稅制結構不合理。輕保有稅，重流轉稅。從征稅環節來看，我國現行房地產稅收主要集中在房地產的流通交易環節，而在房地產占用、保有期間設計的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面，房地產交易環節的稅費過于集
中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動整個房地產市場的上揚，另一方面，房地產占用、保有環節的稅費種類過少，使得大多數使用者近似無償取得土地，土地閑置和浪費的現象日趨嚴重。
3 計稅依據和稅率設計不科學，導致稅負不公。我國現行房產稅的計算依據分為從價計征和從租計征。從價計征是房產原值減除10％～30％的余值按1.2％的稅率計征，這種折余價值依據的是歷史成本，并不能反映房產的市場價值，從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。
四、國外房地產稅制對我國的啟示
1 規范稅費征收，嚴格控制房地產行業的收費規模?！岸悶橹?，費為輔”是各國稅制的共性，國外一般要繳納的房地產規費僅占房地產價值的2％左右。并充分遵循“誰受益，誰納費”的公平原則，我國應改革現行行政事業性收費體制，根據市場經濟要求科學地協調稅費關系，建立合理的租、稅、費體系。首先，加快稅費調整，改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目亦可考慮保留，實行基金化管理。
2 全面調整稅基、稅種、稅率，建立稅負公平的房地產稅制體系?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的原則對改革我國房地產稅制有積極的借鑒意義。在稅基方面，自我國住房分配制度和公用住房制度改革以來，城市個人購房規模增大，且大部分公房已轉變為個人財產，按照寬稅基的原則，城市自有居住用房、事業單位用房都應納入征稅范圍。稅種方面，應按照少稅種的原則，借鑒國外的稅種制定方法，合并、刪除某些稅種。稅率方面，我國稅率偏高，稅負過重。商品房交易中，單位購房或個人購買非住宅用房要繳納契稅、印花稅，合計稅率為3.03％；二手房交易中，單位售房或個人轉讓高檔住宅及非住宅要繳納營業稅及其附加、印花稅，合計6.05％。
3 科學設置房地產各環節的稅負水平。根據國際上“重保有稅，輕流轉稅”的成功經驗，我們一方面可通過減少開發及轉讓環節的稅種來降低該環節的稅負水平，另一方面對保有階段的稅種進行調整并重新設置。具體可以在以下幾個方面著手：(1)降低取得及流轉環節稅負水平。針對房地產開發費用負擔過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整。(2)重新設計合理的保有環節稅收。將原來的房產稅和城鎮土地使用稅合并，在房地產保有階段統一征收，以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收；采用規定的稅額標準每年征收。
為進一步整頓和規范征管秩序，強化稅收征管，堵塞稅收漏洞，確保完成年初縣政府下達我鎮的稅收目標任務，增加財政收入，我鎮將集中開展一次稅收專項檢查活動。結合我鎮實際，特制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為指導，進一步規范稅收征管秩序，增強全民依法納稅意識，切實維護稅收法規的統一性、嚴肅性、完整性，實現公平稅負，促進全鎮財政收入的穩步增長，保持全鎮經濟社會平穩較快發展。
二、檢查范圍
稅源建設平臺（土地使用稅、印花稅），政府投資工程項目（含安置點）的銷售不動產，政府建房、土地整理、政府實施的新農村建設工程，車輛使用稅（含出租車）、餐飲業營業稅，對企業的財政補貼，取得土地使用權、享受補貼未納稅的項目，鎮直企業事業單位對外出租房屋（房產稅、營業稅等）以及一次性稅收等納稅情況。
三、工作目標
依據此次開展稅收檢查范圍內容，具體目標如下：
1、個體工商戶：核定個體工商戶的營業額，做到應征盡征，不留死角。
2、重點工程項目：按項目施工單位已收工程款足額繳納稅款；
3、房屋租賃業：主要對業主年租金收入足額征收有關稅收，依法納稅；
4、政府性建房：依法補繳稅款；
5、政府性出租經營收入：依法補繳稅款；
6、城鎮土地使用稅和房產稅等：依法檢查及時征收入庫；
7、本鎮范圍內一次性工程：與工程實施主體對接，確保稅收不流失。
四、組織領導
為加強此次稅收專項檢查工作的力度，及時研究解決檢查中出現的問題，我鎮成立了由鎮長任組長，分管財貿、分管紀檢、分管工業園區建設、分管城鎮建設的分管領導為副組長，鎮財政所、國稅分局、地稅分局、工商所、等部門主要負責人為成員的領導小組，領導小組下設辦公室，辦公室主任由財政所長擔任，負責對此次稅收專項檢查工作的全面了解。
五、實施步驟
1、檢查動員階段（11月1日－11月6日）
制定實施方案，召開稅收專項檢查工作動員大會，廣泛宣傳，促進納稅人依法誠信納稅。
2、自查補報階段（11月7日－11月17日）
凡屬我鎮、園區內的企業（單位），認真開展自查補報、補繳工作；屬于縣直單位的，由縣國稅、地稅、交通等部門開展檢查。
3、重點督查階段（11月18日－12月5日）
縣稅收專項檢查督查組，對鄉鎮、園區開展的稅收專項檢查情況進行督察，同時進行納稅指導。
4、總結整改階段（12月6日-12月15日）
總結經驗，查找不足，針對存在的問題認真加以整改，完善稅源管理信息化系統，加強對重點稅源地監控，研究制定財稅部門與有關部門協調配合的稅收征管長效機制。
六、檢查方式
本次檢查采取自查申報與檢查核實相結合、全面檢查和重點檢查相結合、核查相關資料與深入調查相結合的辦法進行檢查。
七、工作要求
1、統一思想，提高認識。此次稅收專項檢查是為了規范和整頓我鎮稅收征管秩序，打擊各類涉稅違法活動，維護稅收法規的權威性和嚴肅性，確保我鎮財政收入的穩定增長的一項重要措施。開展稅收檢查是把已經發生的稅收收繳上來，而不是收過頭稅。同時，通過此次稅收檢查打擊偷漏稅行為，實現企業間的公平稅負，能使企業在平等的條件下公平參與競爭，有利于優化我鎮的經濟發展環境。因此，開展稅收專項檢查工作與支持中小企業發展并不矛盾。各相關單位務必統一思想，充分認識開展此次稅收清查工作的重要性和緊迫性，在思想和行動上與市政府保持高度一致，采取切實有效措施，調動一切積極因素共同把此次稅收專項檢查工作抓緊抓好抓出成效。
2、廣泛宣傳，密切配合。要采取多種形式，利用標語、橫幅等多種形式廣泛宣傳此次稅收專項檢查工作的范圍、目標、重點和措施，同時加強對稅收法律法規、政策和開展稅收專項檢查工作重大意義的宣傳，通過設立舉報電話、郵箱，鼓勵和發動群眾積極主動提供線索，在全鎮營造濃厚的稅收專項檢查氛圍。
在稅收專項檢查過程中，各相關單位既要各司其職，又要密切配合。稅務部門要身先士卒、勇挑重擔，要科學合理的安排好人員，選派思想品質好，業務素質高的人員參與。財政部門要全面了解稅收專項檢查工作的進展情況，對存在的問題提出解決的建議，為政府當好參謀。其他各相關單位要按照稅務部門的要求選派得力人員積極參加這次稅收專項檢查工作。國土、建設、工商等部門要為本次檢查提供詳實的數據，并按要求選派人員參加。公安、紀檢部門要全程介入這次稅收專項檢查，對涉嫌偷逃稅收違法犯罪的企業或個人嚴厲打擊。
論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。
隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收?，F結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。
一、房地產行業稅收征管存在的問題
(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力jil生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產行業稅收管理的建議
針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。
(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。
(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證"的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。
(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。