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導語：在房地產企業經營分析的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
1國內外研究現狀
彭羅斯在《企業成長理論》中說明了企業的競爭力來源于企業本身所含有的資源，具體說是企業所擁有的效率較高的特殊資源。[1]企業在市場競爭中獲得領先就必須擁有較多的這種特殊資源。房地產企業的這種特殊資源主要包括消費者資源、投資者資源、土地資源等。房地產企業擁有這些特殊資源越多，其競爭能力越強，占有的市場份額越大。根據波士頓公司的BCG 模型理論，其理論的核心是根據市場需求和其他各項因素來確定出各項資源的需求量。[2]房地產企業需根據市場需求量來進行決策，如供大于求，將不利于房地產企業的利益。
普拉哈拉德和哈默爾的觀點主要是利用核心能力理論來解釋企業競爭力來源。[3]房地產企業競爭力的強弱與企業本身的能力有關，房地產企業能力越強，競爭力越強。這種能力是評價房地產企業競爭力強弱的標準，具體來說，房地產企業核心能力還包括營運能力和償債能力。
MHMeye和JMutterback將核心競爭力分解為三個維度：產品技術能力、分析和關注消費者需求能力、分析和協調各部門的能力。[4]房地產企業的發展與其技術能力息息相關，質量過硬的房產更能吸引消費者。這就要求房地產領導者具有較強的控制組織能力。范莉莉設計核心競爭力評估維度，主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。[5]
房地產企業的競爭力強弱與資源利用率有關，資源利用率越強，競爭能力越強。房地產企業的資源利用率可以從其盈利能力營運能力和償債能力反映。
陳靜根據企業文化凝聚力的功能、指導的功能、激勵的功能、約束的功能、互動的功能，增強企業的核心競爭力，分析企業競爭力的影響因素。[6]房地產企業的競爭力與企業的自身文化有關。良好的企業文化，可以增加員工對企業的認同度和忠誠度，增加員工的工作積極性，有利于房地產企業的長期發展。馬東生等闡述了戰略資源、企業知識、組織學習和企業文化和集成是企業競爭力要素[7]。房地產企業的競爭力與其戰略管理決策有關，設定科學可行的戰略管理目標，并進行合理的控制保證實行，有利于房地產企業的發展。
時希杰、吳育華根據系統思想建立了基于三個層次的指標體系，分別包括市場表現、技術水平和服務態度。[8]房地產企業中的龍頭，如從萬科的財務報表可以看出其在房地產行業中的地位、市場占額和技術水平等綜合實力指標。
總體而言，國內外關于企業競爭力的分析和研究，已經有了一套相對完整的體系。國內外有關企業競爭力的研究主要涉及如下幾個方面：①企業競爭力的界定；②企業競爭力的來源；③企業競爭力的影響因素；④提高企業競爭力的對策。
2房地產企業競爭力影響因素分析
房地產企業競爭力的影響因素與房地產企業自身的盈利能力、營運能力和償債能力有關。房地產企業自身的盈利能力越強，其在整個行業中的?爭力越強；房地產企業自身的盈利能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。房地產企業營運能力越強，其在整個行業中的競爭力越強，反之越弱。房地產企業償債能力越強，其在整個行業中的競爭力越強；房地產企業償債能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。
下文將從盈利能力、營運能力、償債能力對保利地產、萬科、金地集團展開分析。
21盈利能力分析
從表1中我們了解到，2011―2014年金地集團凈資產收益率相對其他三家公司而言是最差的。這說明金地集團的開發力度不大，導致凈資產收益率無法得以提升。保利地產2012年的額外融資股本乘數下降，凈資產收入率下降，在公司努力開發和提高銷售效率的同時，凈資產回報率也在上升。2013年由于宏觀政策的影響，凈資產收益率有所下降。萬科2011―2014年凈資產收益率總體來說還是比較平穩的，這可能與萬科不斷進行技術創新、擴大開發力度有關。
22營運能力分析
從表2我們可以了解到，保利地產在2011―2014年的總資產周轉率相對于萬科和金地集團而言是較低的。這是因為保利地產實施擴張型的政策，使得各項費用的支出增加，從而導致保利地產的總資產周轉率無法提高。萬科的總資產周轉率在2011―2014年相對于金地集團和保利地產而言是最高的。這是因為萬科實行了循序漸進的發展方針，各項費用合理支出和分配。金地集團在2011―2014年的總資產周轉率相對于萬科和保利地產是處于最低位置的。這說明金地集團需要創新技術和更新管理理念和制度，制定出合理的發展戰略。同時金地集團在擴大資產規模時也應更加重視操作風險，這樣才能提升金地集團的總資產周轉率，增強其營運能力。
23償債能力分析
從表3我們可以了解到，2011―2014年的保利地產的資產負債率相對于萬科和金地集團而言比率最大，這說明保利地產采取了擴張型的發展戰略。保利地產的資產負債率在2011―2014年較穩定，這說明保利地產在實施擴張性戰略的同時也注重了資產的穩定。萬科的資產負債率在2011―2014年一直保持在67%左右，雖然萬科的資產負債率波動幅度穩定，但相比保利地產而言其資產負債率是較低的，這說明保利地產的償債能力要優于萬科。金地集團2012年的資產負債率相對2011年有所下降，這是因為2012年金地集團的負債增加，從而導致資產負債率下降。
3結論與建議
隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業面臨著越來越激烈的市場競爭，而當前我國大多數房地產企業的風險管理意識相對薄弱。房地產企業為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風險管理，提高風險防范意識，吸收先進的風險管理理念，強化企業的風險管理實踐，尋求適合企業經營現狀的風險管理模式，著力于提高企業的核心競爭力。
1房地產風險管理基本內容
房地產經營風險的主要類型。房地產經營受許多不確定性因素影響，往往會產生較大的風險，房地產經營風險主要分為系統風險和個別風險。系統風險即為市場風險，是一種不可控的經營風險，主要包括購買力風險、周期風險、利率風險、政策風險，市場供應風險、變現風險等。房地產企業在經營過程中同時也存在可控風險，個別風險即為能通過投資組合分散抵消的可控風險。房地產經營個別風險主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、未來運營費用風險、持有期風險等。
房地產經營風險管理。房地產風險管理是指房地產企業在經營過程中對可能遇到的風險及時進行預測、識別、評估，在科學分析的基礎上有效處置風險，合理規避風險，爭取以最低成本實現經營風險最小化，確保企業的經濟利益，促進房地產企業健康長遠發展。風險管理的本質是加強對不確定性因素的管理，這種經營過程中的不確定性一方面會給房地產企業帶來威脅和挑戰，另一方面也會給企業帶來極大的發展機遇，房地產企業加強風險管理不僅要做到將經營風險降到最低，還需幫助企業尋求更多發展機遇。風險管理體系包括風險管理計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析、風險應對措施、風險監控等內容，風險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業在進行風險管理時需做到及早發現風險、及早采取措施規避風險，適當的風險規避措施有利于降低企業風險管理的成本，增加企業的經濟效益。
房地產風險管理目標的設置必須立足于房地產企業的發展目標，在充分考慮到企業內外部環境的前提下，不斷調險管理目標，風險管理目標一般分為損失前目標和損失后目標兩種。事前目標的設置必須充分考慮到企業經營的經濟性、合法性，增強全體員工的風險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風險損失帶來的負面效應，履行相應的社會義務，承擔相應的社會責任。事后目標的設置應充分考慮到企業的生存問題，保證企業具有適當的盈利能力，確保企業具有穩定的收益，幫助企業盡快渡過難關，保障企業日后具有長遠發展的能力，盡可能減少風險損失帶來的負面影響，為企業樹立良好的社會形象，確保房地產企業的社會效益和經濟效益。
2金融危機給中國房地產企業帶來的影響
金融危機給中國房地產企業帶來的風險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產企業面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風險。金融危機會帶來變現風險，不利于刺激消費需求，房地產項目投資減少，市場成交量銳減，抗風險能力較弱的房地產企業往往會因金融債務問題瀕臨破產。金融危機往往會增加未來經營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產行業的投資需求，房地產市場供大于求，屬于買方市場，給房地產企業帶來了極大的資金成本壓力。
金融危機給房地產投資帶來的機遇。金融危機導致市場的不確定性，也給中國房地產企業帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產貶值國內有利于國內部分實力較強的企業到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設立房地產投資基金的方式，在中國中小城市的房地產市場進行股權投資，創造良好的投資效益。
3金融危機下我國房地產企業開發經營狀況
企業表面盈利，實際風險增長。當前我國大多數房地產企業盈利數據較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態勢，多數房地產企業表面盈利上升，但實際經營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應債務，我國房地產行業普遍存在資金鏈壓力大、償債風險大等問題。我國房地產企業盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產企業的利潤增長貢獻來自于非主營業務增長，房地產企業的主營業務盈利能力堪憂。
房地產企業經營面臨諸多風險。金融危機往往會導致房地產企業經營能力下降，從而增加企業投資決策、建設投入等戰略風險，給公司增長、股東價值、商業模式的核心能力帶來極大的負面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業自身的經營管理不善往往也會給房地產企業帶來巨大的經營風險，使得企業面臨巨大的生存危機，另外企業內部控制體系對房地產企業經營至關重要，因此當企業內部控制體系和內部業務流程出現問題時也會給房地產企業帶來經營風險。金融危機引發的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業帶來資不抵債的財務風險，增加企業的融資難度，部分房地產企業缺乏足夠的流動資金維持企業正常運轉，甚至會出現資金鏈斷裂。
4加強房地產企業風險管理的相關措施
及時監控市場變化評估經營風險。房地產企業在經營管理過程中需認真分析市場經濟環境，實時監控市場變化，及時識別企業在經營管理中的風險，對經營風險做出準確評估并進行科學系統分析，采取合適的風險應對措施，制定嚴密的風險應對方案，合理規避風險。
加強內部風險防范。房地產企業進行開發建設項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業需重視對市場需求預測和競爭情況的分析，確保房地產相關項目決策的科學性和合理性，盡可能減少因企業經營不善帶來的經濟損失。企業管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業的投資效益。企業經營者需重視多方案的設計和選擇，加強合同管理，加強企業與有關部門的協調溝通，制定相應的財務風險警戒線并嚴格執行財務監控警示制度。
建立全面管理體系，增強抗風險能力。房地產企業應在企業戰略上制定有效的風險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業風險。調整經營模式，提高經營管理的標準化水平，明確項目定位，細分目標客戶市場，盡可能避免因經營管理不善帶來的風險。提高產品價值，整合價值鏈，提高企業的核心競爭力，增強企業的競爭優勢，提高企業的抗風險能力。
在房地產企業經營發展的過程中，稅收籌劃作為一種理財活動主要指的就是，納稅人在是相關法律允許的范圍內，為了促使自身經濟利益實現最大化而在開展的納稅事項安排，在系統的安排下促使自身的經濟利益得到最大化。另外，企業管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內合理使用手段，促使企業經濟效益的提高，從而使企業能夠和諧穩定的發展。
一、房地產企業中稅收籌劃的意義
在房地產企業經營發展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對企業的經濟效益以及社會效益都有著一定的影響。在房地產企業對相關的各項財務進行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內對稅收籌劃進行合理安排，促使其相關行為的規范性，對正確的決策進行制定，從而使房地產企業在整個投資以及運營的過程中擁有合理性、合法性，相關的財務活動能夠健康有序的發展，實現經營活動的良性循環。在實際運用的時候，對稅收籌劃的合理利用可以促使房地產企業在發展過程中精打細算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費的情況從根本上得到減少。
另外，作為一項相對較為復雜的系統工程，稅收籌劃在房地產企業中涉及到了生產經營、設立以及銷售等各個相關環節。其中，就稅收政策而言，其在一定的時間內擁有規范性、嚴密性以及適用性等特點，房地產企業在實際運營的過程中想要促使稅收籌劃相關方案得到實現，就需要在法理允許的基礎上對自身的財務核算、財務管理以及經營管理進行促進和提高。因此，對稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會計核算行為的規范，促使在財務核算得到進一步的加強，從而使企業在經營發展中的經營管理得到促進。
二、房地產企業經營管理決策中稅收籌劃的應用
1.從房地產企業營銷手段方面進行分析
隨著時代的不斷進行和發展，我國在近幾年聯系頒布了一系列有關房價控制的政策，這就促使了我國房地產行業在發展過程中日趨激烈。在這樣的社會大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費者情緒受到了嚴重的影響，從而導致房產成交量不斷降低的情況出現。針對這種情況，本文列舉了一些方案。
方案1：在企業經營促銷的時候開展買房送車的活動，其中設定房子的定價為200萬/套，汽車的價值為20萬/輛。針對這一方案進行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產企業的收入大致為180萬元。
方案2：在企業經營促銷的時候開展打折促銷活動，其中設定房子的定價為200萬/套，在活動期間購買就可以享受原價10%的優惠。針對這一方案進行分析，客戶如果購買了一套房子，那么房地產企業的收入就是200×（1-10%）=180萬元。
針對這兩種方案進行分析，從銷售的角度上來看，兩個方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個方案通過對納稅的計算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產企業實際經營開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發，都需要對方案2進行選擇。
2.從房地產企業投資方式方面進行分析
房地產企業在實際運營發展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進行獲取利潤之外，還會通過對外投資的方式促使自身經濟利益的提高以及降低自身的經營風險。其中，房地產企業在開展投資決策的時候，一般情況下會對兩種方法進行采用，其一就是房產投資聯營的方式，相關的投資者可以參與投資利潤的分紅，進行風險的共同承擔；其二就是房地產企業在投資的過程中以房產進行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進行聯營風險的承擔。針對這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關的方案進行簡要闡述。
方案3：已知某房地產企業在進行資本注冊的時候相關資金為2000萬元，其中，企業辦公大樓的價值大致為500萬元，如果這家房地產企業想要對自身規模進行進一步的擴大，促使自身利潤的增加，那么企業相關的管理高層就決定進行開展對外投資。針對以上的條件進行方分析，如果這個企業運用辦公大樓進行投資活動的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對這一情況單單從房產稅的方面進行考慮，如果從共擔風險的方式來看，該企業需要繳納的房產稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔風險，只拿固定收入的方法進行分析，該企業所需要繳納的阿房產稅為：600%×12%=7.2（萬元）。
通過對這兩個方法的對比可以很明顯的發現，不共同承擔風險相較于共同承擔風險來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風險的角度而言，共同承擔風險的方法的風險系數相對更高。因此，在進行對外投資的過程中要結合實際情況，針對不同的問題進行綜合考慮，從而為自身企業的穩定發展提供保障。
關鍵詞 房地產開發 籌資風險 企業
籌資風險也被稱作財務風險，指的是企業在經營過程為了維持企業運行或擴大企業經營范圍，借入資金而給企業的財務帶來不確定性的影響。通常情況下，企業進行籌資的目的都是為了擴大企業經營規模，滿足企業在資金方面的需求，便于企業更好地操作運營，提高企業的經濟收益。
一、房地產開發企業籌資過程中存在的風險
（1）房地產企業資本結構不合理。企業資本結構指的是企業在運行過程中，不同資本之間的關系和比例。房地產企業的資本結構關系對房地產企業的籌資決策有著重要影響。由于，房地產企業資本結構存在不合理情況，因此，房地產企業在運行過程中的資金運轉可能出現問題，導致房地產企業到還款日期會無法歸還欠款，從而引發籌資風險。房地產開發企業資本結構會受到融資方式、期限、金額等因素的影響，并且房地產企業的基本機構也會對其未來一段時間的財務狀況產生影響。
（2）籌資方式不合理。企業要想進行投資，必須要有足夠的資金作為后盾，因此籌資是企業經營的第一步，而對于房地產企業來說，負債籌資是其在籌資過程中比較常用的一種方式，這種籌資方式通常都需要房地產企業付出一定代價。房地產企業在投資決策時，因為缺少科學論證和相應的市場調查，在投資上過于盲目，將會導致企業的大量固定資產處于閑置狀態，無法及時盤活資金。在激烈的市場競爭環境下，房地產企業為了獲取資金，需要盡快銷售房屋，實現資金回籠，在銷售過程中經常未對客戶的信用等級進行考核，從而導致大量的賬款無法按時收回，情況嚴重時可能會出現大量的壞賬和死賬。此外，一些房地產企業缺少嚴格的監督制度，在企業的資產發生損失時，對相關人的處罰達不到懲戒作用，從而導致企業中的大量資產發生流失。以上原因，都會使房地產企業面臨較大損失，長時間下去，將會導致企業無能力償還其欠下的債務，從而使企業面臨破產危險。目前，在我國企業在運行過程中可以選擇的籌資方式有發行債券、發行股票、銀行貸款等。不同的融資方式存在的弊端和優點各不相同，房地產企業在進行籌資過程中，如果選擇了不合理的籌資方式，不僅會導致企業的利益受損，同時會增加額外開支，對企業的資金周轉造成不良影響。
（3）房地產企業的經營風險。企業在經營過程中存在的風險，主要指的是企業在經營過程中所潛在的風險，其主要表現形式為無法確定的稅前利潤。雖然，籌資風險并不等同于經營風險，兩者混為一談。但是，從實際情況來看，經營風險會對籌資風險造成一定程度的影響。在企業的經營方式轉變為股權融資方式時，企業的總風險將會通過經營風險的形式呈現出來，并且這一風險需要所有股東承擔。如果，房地產企業經營過程中獲取的利潤無法支付其因為融資而產生的利息，企業中所有股東的收益都會受到影響，情況嚴重時，企業將無能力償還債務，從而導致企業破產。
二、防范房地產企業籌資風險的合理措施
（1）在企業內部建立合理的資本結構。房地產企業在運行過程中，需要建立一個科學、合理的資本結構，從而實現對房地產企業籌資風險的防范。在房地產企業可以承擔籌資風險范圍內，降低企業的總資本，只有合理的資本結構，才能使企業得到穩定的發展。房地產企業如果都為股權資本，沒有負債資本，雖然避免了籌資風險，但是這種資本結構會導致企業經營成本過大，影響企業經濟收益。反之，如果企業的負債資本過高，雖然企業在經營過程中可能會取得更高的經濟收益，但是其在經營過程中的風險也會變大，經營不好，極有可能會導致企業破產。基于以上原因，房地產企業在運營過程中，應當要制定出一個與自身情況相符的資本結構，對籌資風險和籌資成本進行權衡，對利與弊進行合理分析，從而使企業能夠獲得更好的發展。
（2）籌資方式的選擇要合理。房地產行業與一般行業相比，其風險更大，因此在籌資方式的選擇上必須要謹慎，一種合理的籌資方式，不僅可以降低房地產企業在籌資過程中的風險，而且也是引進外援的一種合理方式。房地產企業在籌資過程中，采取權益資本還是債務資本，對于房地產企業來說是一種選擇，債務資本和權益資本的優勢和劣勢已經顯而易見，要想實現合理籌資，就必須要做好兩者的權衡，使兩者之間的配比處于最佳狀態，這樣不僅可以最大化房地產企業的價值，而且也可以實現對房地產企業籌資風險的合理控制，將其控制在合理范圍內，并從多種籌資方式中選擇一個最佳的方式。
（3）強化經營風險意識。房地產企業要想獲取長遠發展，在經營過程中就必須要全面、充分考慮企業籌資過程中可能遇到的風險，增強防范籌資風險意識。房地產企業領導在工作中需要提高自身的綜合能力，使決策的預測性和科學性都能夠得到提高，最大限度避免企業領導決策出現失誤而引發的風險。房地產企業中的財務管理人員在工作中，應當將籌資風險防范貫穿整個財務管理，對企業中各個部門的資金流動情況進行監管，同時需要建立一個合理的財務管理機制，通過系統、科學的方法對房地產企業在籌資過程中的風險進行防范。
（4）應用穩健的信譽策略。房地產企業要想在激烈的市場競爭中存活下來，就必須要學會如何保護自己，應用穩健的信譽政策，確保客戶都具有較強的支付能力，通過這樣的方式，雖然企業的盈利能力無法達到最強，但是也會好于一些負債企業在經營過程中因為償債壓力過大，最終導致企業被迫清算要好。要想實現這一目標，房地產企業在運營過程中，對投資項目的預測必須要科學合理，對企業自身的實力進行客觀分析，在選擇上要理性，確保企業發展的穩定性。
（5）籌資決策要科學合理。在房地產企業建立合理的籌資決策機制，可以使決策的合理性得到進一步提高，從而使決策風險降到最低。一方面需要對籌資流程和方式進行適當規范，對籌資是否可行進行詳細研究，在分析上盡量選用定量計算方法進行，并且在扭轉決策上采用科學的決策模型，避免籌資決策出現失誤，從而引起財務風險；另一方面，在籌資決策，考慮籌資風險、機會、發展、目標的同時還需對財團的匹配因素進行合理分析，也就是針對企業投資項目或經營所需資金的情況進行籌資，避免籌資不足或籌資過度的情況，確保企業的資金處于良性循環，使企業的發展能夠得到財務支持。
三、結束語
房地產企業要想取得穩定的發展，在籌資上就必須與其規模相匹配。房地產企業在籌資過程中，避免不了會面臨一定風險。房地產企業在經營過程中，必須要正確認識籌資中存在的風險，對風險進行預防。除此之外，房地產企業在籌資過程中，方案的選擇必須要合理，將風險控制在合理范圍內，盡量降低資金成本。由此可見，房地產企業需要正確認識風險、規避風險，提高房地產企業的綜合競爭力。
參考文獻
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關鍵詞：房地產企業；資本結構；影響因素；對策
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年6月18日
一、資本結構影響因素
資本結構是指企業各種資金的構成及其比例關系。資本結構是企業籌資決策的核心問題。資本結構有廣義和狹義之分。廣義的資本結構是指企業全部資本價值的構成及其比例關系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結構是指企業各種長期資本價值的構成及其比例關系，尤其是指長期的股權資本與債權資本的構成及其比例關系。資本結構影響因素主要有以下幾個方面：
（一）償債能力。雖然債權人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產生項目投資所需的現金，其總資產負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產負債率也就越低。
（二）經營能力。經營能力與資產負債率負相關。當房地產公司經營能力較強時，速動資產較多，企業經營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業經營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業的經營能力反映公司對資產有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉越快，運用資產取得收益的能力越強，對企業長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業的經營能力強，也會減少債權人的風險憂患，提高公司債務融資的可能性并降低融資成本。房地產市場與宏觀經濟環境變化息息相關，運行存在周期性變動，對房地產企業經營管理能力的要求較高，而企業經營能力又會直接影響公司的資產負債率。一旦房地產公司的入市時機和投資方向出現偏差，就可能導致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業的債務壓力，經營風險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風險能力就越強，也就更傾向于利用債務融資產生正的財務杠桿效應。
（三）盈利能力。盈利能力與資產負債率負相關，但顯著性不強。一是當前我國市場經濟不太完善，法律制度不夠健全。企業與銀行、政府、其他相關利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業能否獲得銀行貸款，能否獲得經營資本，從而促使企業的規模增長，增加市場對該企業經營的信心；二是目前國內商品房需求量很大，而我國房地產公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現實基本相符。因此，由于我國房地產上市公司盈利方式和負債性質的原因，盈利能力對資本結構所產生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企業規模。企業規模與資產負債比率正相關，其原因主要是目前國內房地產企業包括房地產上市公司，在其各種債務融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業較小企業更為穩定。規模大的企業使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產開發資金來源的“其他資金”中，絕大多數是購房者的定金和預付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規模大的房地產企業更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產企業的產品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產業最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規模較大的房地產企業。
二、房地產企業資本結構存在的主要問題
（一）融資結構不合理。資本結構理論與實踐表明，企業應以內源融資為主。然而，近十年來我國房地產企業的融資結構則以外源融資為主，房地產行業在實現盈利增長的同時并沒有伴隨現金的流入。企業自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業后續發展資金的內部融通。雖然外源融資比重大有利于企業在短時期內擴大企業規模，同時也加大了企業的財務風險。
（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。而且房地產企業融資渠道單一使得資產負債率偏高。隨著經濟形勢和行業需求的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的陸續出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。
（三）資產負債率偏高。資產負債率是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。我國大部分房地產公司擁有的權益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產開發所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高，經營風險較大。這個比率對于債權人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標過高，債權人可能遭受損失。
（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業通過債券融資難度較大，中小型房地產企業很難涉足，其主要原因是我國對企業發行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應的政策導向，企業從銀行貸款相對容易，所以也導致我國房地產企業債務中債券比重極小。據統計，房地產企業的債務融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預售貨款，而預售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產信托，這種方式在房地產企業的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產企業資金來源中約占不足1%的比例。
三、解決對策
（一）擴大企業規模，創立企業品牌。加速企業整合，擴大企業規模，實現品牌效應。目前，我國房地產企業普遍存在規模小、形象差的問題，使得企業防范風險能力偏弱，由于企業規模有限，企業無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業由于資金上的限制使得企業內部融資比例也偏少。所以，擴大企業規模，創立企業品牌是關鍵。首先，房地產企業如果希望獲得較大的開發項目，其實力、資質都是有明確要求的，規模小、形象差的企業很難得到好的發展機會，所以房地產企業要提高企業規模，創立企業品牌實現形象經營；其次，房地產行業對于資金要求比較高，企業項目開發時間較長，在項目開發過程有可能出現各種風險，規模小、形象差的企業沒有能力預測風險，不能很好地防御風險；最后，規模小、形象差的企業融資比較困難，融資規模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產企業必須擴大規模、創立良好的品牌形象。提高企業規模就要加速行業整合，加速低質企業破產，加大行業間的兼并，通過整合減少房地產開發企業數量，擴大企業規模，以實現企業規模經濟效益。通過行業整合使企業信用度提升，使更多企業具有發行企業債券，再融資的能力。
（二）擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產行業的宏觀調控政策，使房地產開發企業資金饑渴狀態表現更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發展。房地產企業應改善企業償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產業進行項目開發一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構建房地產項目融資方式。
（三）降低資產負債率，使資本結構趨于合理。房地產企業資產負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業，可以通過適度的財務杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業運用激進的財務杠桿，甚至超出企業可承受范圍，一旦投資項目出現問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應會加劇企業風險，使企業陷入財務困境。我國大部分房地產開發企業資產負債率都在70%以上，資產負債率過高易引發信用危機，引起經營風險。提高企業的償債能力，擴大企業規模，都有利于降低企業的資產負債率。改善企業資本結構應該從改善企業融資結構入手，改善融資結構的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協調；③提高企業內部融資能力，使內部融資成為企業融資的重要手段；④實現多渠道融資，降低企業對于銀行的依賴程度。
（四）提高風險控制能力。房地產行業處在一個不斷變化的經營環境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經營風險。負債經營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大企業的財務風險，威脅其償債能力和股東權益，嚴重的甚至使企業始終陷于絕對的債務鏈中導致破產或被兼并。所以，應加強企業經營風險和財務風險的控制，積極應對國家宏觀環境的變化，防范風險。提高風險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風險；加強現金流量控制管理；完善資金管理系統；加強全面預算的管理和考核等。
（五）提高資產盈利水平，強化企業自我積累能力。企業一般采取的融資順序是：內部融資、債務融資、發行股票。即企業總是盡可能地利用內部積累資金來投資，其次是進行債務融資，直到因債務融資導致企業可能發生財務危機時，最后才考慮發行股票。因此，企業應優先考慮內部融資。企業資產盈利水平低下、缺乏效率是導致企業債務不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業資產盈利水平，增強內部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業的自我積累。
主要參考文獻：
(一)資本結構不合理，資金成本高、負債率高
房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。
(二)不重視成本和費用的管理，不重視預算
我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。
(三)內部控制制度不完善
大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系，使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。(四)財務人員素質不高，財務管理意識淡薄房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。
二、解決對策分析
(一)加強財務管理，降低資金成本
房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。
(二)建立完善的財務制度，加強內控管理
我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。
(三)建立財務預算體系，強化財務的管理職能
房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。
(四)加強財務人員的專業水平，提升綜合素質
提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。
三、結束語
【關鍵詞】房地產；企業；全面預算；管理；體系
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
房地產企業的預算管理很重要，影響到房地產正常經營的各項工作，同時，預算也是確保房地產企業在進行投資的時候能夠科學有效的前提。因此，房地產企業需要實施全面預算管理工作，最大程度的提高預算管理水平。
二、房地產企業全面預算管理理論概述
合理、有效的控制現金流量才能保證房地產企業持續、穩定的發展，在方法上要求公司從粗到細，步步為營。很多企業房地產企業對全面預算管理認識不清，主要是沒有仔細分析全面預算管理的特殊性。房地產企業全面預算管理具有現金流量為基礎，以工程項目核算為核心以工程形象進度為節點三個典型的特點，這也是區別一般企業全面預算管理的特點。全面預算管理是企業在戰略目標的指導下，對未來的經營活動和相應的財務結果進行充分、全面的預測和籌劃，并通過對執行過程的監控和執行情況分析考評，進而及時指導經營活動的改善和調整，最終實現企業價值最大化的戰略目標。房地產企業全面預算管理模式的選擇一般以現金流量為核心，具體操作時可依據產品生命周期的不同階段細分。在實際操作時公司往往結合自身情況，綜合運用各種現代的全面預算管理模式并創新。房地產企業基于公司戰略規劃和年度經營目標，確立關鍵業績指標(KPI)，以KPI為基礎結合各責任中心的職能，分解KPI構建二級指標體系。以關鍵業績指標KPI為核心依據集團各子分公司的業務特點和各職能部門的不同職責分配不同的預算目標，并將預算目標以貨幣的形式分解到各責任單位及其內部結構甚至是個人。
三、全面預算管理在房地產企業經營發展中的作用
全面預算管理是指以目標利潤為導向,將企業的所有經營活動都納入預算管理,即對企業全體人員、全部業務、全部過程實施預算控制和管理。
房地產企業預算包括經營預算(包括項目開發成本、銷售費用、銷售收入和租賃收入,期間費用預算、稅金等其他業務預算)、資本預算(包括固定資產購建、短期投資、長期投資等預算)、籌資預算(包括長短期借款及利息預算)和財務預算(包括現金預算、預計損益表、預計資產負債表)。企業應根據年度收入、經營發展需要、業務活動需要等來編制預算。編制預算時須堅持收支平衡、統籌兼顧、保證重點等原則,不得編制赤字預算。
預算首先是為房地產企業發展戰略做準備,編制企業預算應明確預算在企業經營過程中起到的重要作用。全面預算管理在房地產企業經營發展中的作用為；
1、有利于企業總體目標的實現；
2、用來作為評價房地產開發企業管理業績的標準,反映房地產開發企業的經營管理水平；
3、有利于加強房地產開發企業內部各部門之間相互協調和溝通,提高公司的工作效率；
4、有利于幫助房地產開發企業改善未來的經營狀況,降低經營風險。
四、房產企業的全面預算管理現狀
1、內部人員對全面預算管理缺乏認識，全員參與度不高
目前許多房產企業內部人員對全面預算管理缺乏認識，全員的參與度不高。雖然全面預算管理體現的是財務收支的預算，但是不能因為這個而認為預算管理就是財務行為，只是專門由財務部門的相關人員負責預算的控制和制定就可以了或者甚至認為全面預算管理就只是由財務管理人員來控制和負責資金的進出行為等。每個項目組成員在支出款項時并不知曉具體能夠核準的金額、需要列支的項目，同時支出款項并未在項目組預算編制人員那里登記，致使各編制預算的部門執行數額與財務核算金額無法一致，根本無法實現預算所應具有的作用。另一方面，全面預算管理和預決算的管理、項目工期的管理以及全體員工等都是密切相關的，它是全部管理的一種集中表現。假設預算編制與項目的工程進度沒有緊密結合，容易造成現金存量多而浪費或者現金不足而影響工程正常進行。
2、全面預算管理的制度不夠完善
如今，很對房產企業和他們實施的項目的各項預算管理均是松散型的，其中基層實施和上層目標缺乏實質的交流和合作，造成預算管理所涉及的上下級之間，部門之間，部門內部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問題的出現，這歸根到底直接的影響因素是因為企業內部未建立一支強有效的全面預算管理組織的體系。
3、全面預算管理中的數據合理性不夠
目前，當房地產市場還處在調控的關鍵時刻且正處在前期的火爆時刻中時，由于不少房地產企業沒有真正的調研、考察過國家的調控政策，也沒有真正的分析過項目區域內實際的需求等，因此預算依據不夠充分、論證相關資料過少并且做出的很多預算的指標沒有很好的跟房地產企業的外部環境相容，從而導致全部預算指標的體系較難被市場所接受、預算的指標也缺乏彈性和對房地產市場的應變力、預算失去了其指導作用。其中最典型的做法是房地產企業對銷售情況盲目的樂觀，當限購政策出臺時，就出現了回款不暢，從而導致了財務風險。
4、全面預算管理跟企業戰略管理的聯系力度不夠
全面預算管理跟企業戰略管理的聯系力度不夠，就會使企業內部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長期利益，導致短期的預算指標和企業的長期發展戰略未能很好的適應，而且各個預算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預算不利于房地產企業的長期發展戰略實現。另外由于在房地產行業中缺乏標準的、規范的預算，因此較多的房產企業都習慣使用單項預算，導致公司在實施戰略時缺乏相應的支持，公司戰略和預算的聯系力度不夠。
五、全面預算管理體系建立
1、編制內容
預算編制內容是開展各項經濟工作的價值尺度，標準和依據。企業根據企業實際，發展需求，管理需要，以業務預算為基礎，以經營創效為目標，開展了營業收入預算、營銷預算、利潤預算、現金流量預算、資本性支出預算、費用預算、質量安全、人均收入等各項內容的預算。項目管理論壇。
2.、編制方法
采用“盤點與測算相結合”的方法。由于施工行業的特點，目前建筑類企業理論上還沒有一個完整的模型來編制預算，這就需要根據企業自身特點制定符合實際的預算編制方法。企業的全面預算主要以“盤點與測算相結合”的方法，重在盤點，對市場跟蹤項目的盤點，對合同儲備量的盤點，對已施工合同收入的盤點，對存貨的盤點，對固定資產的盤點等。只有盤清家底，采用連續性銜接的編制方法，才能正確預測未來經營活動成果。當然，在盤點的基礎上對只在當期發生的指標(如人力資源、技術開發、期間費用等)要參照前兩年歷史數據，結合企業產權結構調整及改制情況，本著降低、節約、內部挖潛的原則合理編制。總之就是要區分預算指標哪些是已落實的，確保的，哪些是沒落實的，測算的。也就是哪些是實的、哪些是虛的。這樣才能根據未落實的項目有重點地開展各項工作。
3、編制步驟分三步：第一步，以利潤表各項要素內容為基礎，編制與利潤表有關的業務預算，如合同簽約額預算、收入預算、各項費用預算等、形成預計利潤表;第二步，以經營活動現金流量表各項要素內容為基礎，編制與現金流量有關的業務預算，如內部應收款預算、應收賬款預算、應付賬款付算、人力資源成本預算等，形成經營活動現金流量預算表(總部結合資本預算及籌資預算形成現金流量預算表);第三步，根據預計利潤表、現金流量預算表及與資產負債表要素內容有關的業務預算，如存貨預算、固定資產預算形成預計資產負債表。項目管理者聯盟。
4、編制程序。從上年10月份到下年1月中旬，為預算編制時期。企業應根據“由上而下、由下而上、三上三下、綜合平衡、逐步修訂”的原則，以戰略目標為導向，以指導性目標為依據，參照歷史數據，開展預算調研，進行雙向溝通。
5、預算執行
預算目標責任層層落實。企業預算文件后，層層落實目標責任，按經營管理層次及職責分工，簽定承包責任書。責任書中明確規定其所要完成的各項經營管理指標及考核規定，真正使預算指標層層落實到位。應對承包責任書履行情況進行效果檢查，實施嚴格考核，開展風險控制，以確保預算目標的完成。
六、當前房地產企業實施全面預算管理的思路
1、提高對房地產企業全員對于全面預算的重視
要動員相關部門、人員的全面參與。房地產企業全面預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理、物業管理等各個部門，涉及項目開發經營活動的方方面面和各個環節，因此，，房地產企業全面預算講究的是部門合作、共同努力。應在預算管理委員會的組織下，各相關部門人員共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況，分工編制預算，具體是：營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算；前期研發、工程、供應等部門負責開發成本項目預算；人力成本、培訓費等由人力資源部負責預算；財務部負責稅費及其他費用等預算，并擔負最后的匯總、分析任務。
2、構建實施房地產企業全面預算的軟硬件環境
一是要完善全面預算管理制度。當前房地產企業可結合已有的管理制度、內部控制制度、審批制度等，制定科學合理高效的全面預算制度，必要時可引入咨詢公司在全面了解企業需求的前提下進行設計。二是要設置專人進行此項工作。如企業可專門設置預算管理委員會辦公，或者授權財務部門代行全面預算管理委員會辦公室的職責，全面負責企業的全面預算工作，并配備專職人員進行相關工作，各業務部門也要有一定級別的員工兼職或專職負責此事，以便落實責任，提高效率。
3、注重全面預算指標與企業戰略的統一
預算管理與企業戰略緊密結合，使全面預算成為實現房地產企業長期發展戰略的基石。預算管理是對計劃的數字化反映，是落實企業發展戰略的一種有效手段。房地產企業在實施預算管理之前，應該進行市場調研和企業資源分析，明確自己的長期發展目標，以此為基礎編制各期的預算，這樣可以使企業各期的預算前后銜接起來，從而避免預算工作的盲目性，確保預算平穩順暢的實施。
七、結束語
房地產企業的資金流動比較的頻繁，同時資金的流動數目也比較大，所以，對于房地產企業來說，實施全面預算管理變得極其的重要，建立了全面預算管理體系之后，房地產企業才能夠提高其預算管理的水平，保證資金的合理流動和使用。
【參考文獻】
[1]張清.全面預算在房地產企業運用現狀及對策[J].財經界(學術版),2011
【關鍵詞】房地產業；企業管理；統計工作；作用；問題；創新思考
追溯至今，世界房地產業形成已有了上百年的發展史，其最初是隨著西方發達國家的城市化進程相伴而生的，從產生到完善，其間經歷了漫長而曲折的發展過程，最終形成了目前我們所看到的房地產業結構合理、房地產業比較成熟、房地產業投資資本運營化及與新技術相結合的發展現狀。我國房地產業形成于上個世紀八十年代，其間經歷了從無到有、從小到大、由弱到強、由不規范到理性發展的各個發展階段，特別是隨著我國房地產市場的逐步完善和成熟、投資資本運營化及與新技術相結合等因素的影響，我國房地產業得到了迅猛的發展。統計作為一門通過收集、整理和分析數據來認識社會和自然現象數量特征的方法論科學，已被逐漸應用于企業管理中，并逐步成為了一項重要的管理工作。目前，隨著房地產業的進一步發展，統計工作在深化房地產市場調控、穩定商品住房價格、促進房地產市場健康平穩發展、加強企業管理、提高企業經濟效益和提升企業市場競爭力等方面正起著越來越重要的作用，但在統計工作中也伴隨著一些問題，各房地產企業應對其問題及時采取切實有效的措施加以解決，加強統計工作的創新，以充分發揮統計工作對房地產業發展的重要作用。
一、房地產企業統計工作中所存在的問題
房地產統計工作的目的是為企業經營決策管理提供相關統計信息，依據這一系列統計信息能夠有助于房地產企業對風險防范和抵御能力的提高，這就決定了統計工作必然會在房地產企業管理工作中充當著十分重要的角色。但近年來，由于受到各種因素的影響，以至于房地產企業管理中的統計工作存在著大量的問題，這將在很大程度上制約著房地產企業的發展。通過調查研究分析指出，目前我國房地產企業的統計工作主要存在著以下幾個方面的問題。
1、房地產企業統計制度缺乏完整性
近年來，我國加強對房地產企業各項制度的不斷改革，這一系列改革的成功與否，將對房地產企業適應市場經濟要求及提高企業經濟效益有著重要的意義和影響。目前，隨著市場化改革的快速推進，房地產企業管理工作已逐漸步入規范化和正規化，現行的統計工作也不僅僅局限于原有的報表型統計模式，而是更多的為房地產企業管理決策提供相關統計信息作為事實依據。但從各企業現實情況來看，絕大部分企業統計制度都缺乏完整性，其主要表現為：一是統計范圍過于單一，房地產業是從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務集多種經濟活動為一體的綜合性產業，但目前我國房地產業統計范圍卻僅僅局限于房地產開發，沒有形成一套完整的制度體系；二是統計指標設計重投資輕經營，現行的房地產企業統計工作大部分都是以投資為主，而對企業的經營狀況卻缺乏相應的統計工作，這顯然是統計制度上的不足，必然會對房地產企業的發展產生重要的影響。
2、房地產企業統計制度缺乏可操作性
目前，我國房地產企業管理中的統計制度仍然沿用的是全面定期統計報表制度，但隨著房地產業的快速發展，我國房地產企業與日俱增，各項房地產統計數據也隨之急劇增加，致使全面定期統計報表制度的操作性難度大大增加。其主要表現在以下幾個方面：一是房地產企業統計基層表收集難，雖然房地產企業數量在逐年增多，但統計工作人員卻沒有得到相應的補充，由于統計工作人員的缺乏，往往會出現一個工作人員同時從事多項工作的現象，另外有部分房地產企業沒有專業的統計人員，將統計報表工作安排給其他崗位的工作人員來做，這些原因都大大增加了搜集統計基層表的難度；二是房地產企業統計基層表按時上報難，目前企業統計基層表通常是在月底前上報統計局，從而確保統計工作的有序進行，但由于種種原因，往往導致統計基層表無法按時上報；三是房地產統計報表填報難， 也許有人會認為填報表是件比較容易輕松的工作，其實并非如此，填報表是一項既繁瑣又復雜的工作，要想填好統計局的一套報表，必須得下足功夫才行，致使統計報表填報難的因素主要有報表指標太多太細、邏輯關系較復雜以及報表指標搜集難等。
3、統計工作人員的業務水平普遍不高
房地產管理中的統計工作雖然能為房地產企業提供大量的數據信息，幫助企業做出正確的管理決策，并有助于企業對風險的及時防范，對房地產企業的發展有著越來越重要的影響，但大部分房地產企業仍然沒對統計工作給予高度的重視。從目前房地產企業統計工作的從業人員來看，只有少部分企業安排了專業的統計人員去從事企業的統計工作，而大部分企業統計人員是以此作為一項兼職工作，并非專業的統計工作從業人員，由于這部分的統計工作人員沒有經過系統的理論學習，缺乏足夠的專業知識和技能，對統計工作的統計制度和方法缺乏系統的認識和了解，這不僅體現統計工作人員的業務水平普遍較低，致使統計工作效率的低下，更不利于房地產企業管理中統計工作的創新。
二、統計工作在房地產企業管理中的作用
隨著市場化改革的深入，房地產領域內的競爭日益激烈，要想取得競爭優勢以確保企業能夠得到持續發展，必須采取切實有效的措施提升自身的競爭力。而統計工作作為房地產企業提升自身競爭力的一種重要手段，其對房地產企業管理起著越來越重要的作用。其作用主要表現如下：
1、為企業財務工作提供依據
財務管理目標是企業組織財務活動、處理財務關系所要達到的根本目的。而各房地產企業要想進行有效組織財務管理工作，必然需要大量統計信息作為財務工作的依據，通過統計工作的進行，將又多又細的各項數據歸納總結，使得在進行財務工作時對所需數據一目了然，既提供了相關依據，又提高了工作效率。同時，統計工作還能為財務管理提供大量的財務風險數據，通過對相關財務風險數據的研究分析，能幫助房地產企業及時發現潛在的財務風險，大大提升了企業的財務風險能力。
【摘 要】近年來，隨著國家對經濟體制的不斷改革以及市場化改革的快速推進，房地產業已逐漸成為拉動經濟增長的支柱產業。房地產企業統計工作作為對房地產業經濟現象數量方面進行搜集、整理和分析的一種調查研究活動，其工作的開展對我國房地產企業的發展起著非常重要的作用。本文試通過對目前房地產業發展的研究分析，既指出了統計工作在房地產企業管理中的作用，也指出了當前企業統計工作中存在的一些問題，同時提出了關于創新企業統計工作的幾點思考。
【關鍵詞】房地產業；企業管理；統計工作；作用；問題；創新思考
追溯至今，世界房地產業形成已有了上百年的發展史，其最初是隨著西方發達國家的城市化進程相伴而生的，從產生到完善，其間經歷了漫長而曲折的發展過程，最終形成了目前我們所看到的房地產業結構合理、房地產業比較成熟、房地產業投資資本運營化及與新技術相結合的發展現狀。我國房地產業形成于上個世紀八十年代，其間經歷了從無到有、從小到大、由弱到強、由不規范到理性發展的各個發展階段，特別是隨著我國房地產市場的逐步完善和成熟、投資資本運營化及與新技術相結合等因素的影響，我國房地產業得到了迅猛的發展。統計作為一門通過收集、整理和分析數據來認識社會和自然現象數量特征的方法論科學，已被逐漸應用于企業管理中，并逐步成為了一項重要的管理工作。目前，隨著房地產業的進一步發展，統計工作在深化房地產市場調控、穩定商品住房價格、促進房地產市場健康平穩發展、加強企業管理、提高企業經濟效益和提升企業市場競爭力等方面正起著越來越重要的作用，但在統計工作中也伴隨著一些問題，各房地產企業應對其問題及時采取切實有效的措施加以解決，加強統計工作的創新，以充分發揮統計工作對房地產業發展的重要作用。
一、房地產企業統計工作中所存在的問題
房地產統計工作的目的是為企業經營決策管理提供相關統計信息，依據這一系列統計信息能夠有助于房地產企業對風險防范和抵御能力的提高，這就決定了統計工作必然會在房地產企業管理工作中充當著十分重要的角色。但近年來，由于受到各種因素的影響，以至于房地產企業管理中的統計工作存在著大量的問題，這將在很大程度上制約著房地產企業的發展。通過調查研究分析指出，目前我國房地產企業的統計工作主要存在著以下幾個方面的問題。
1、房地產企業統計制度缺乏完整性
近年來，我國加強對房地產企業各項制度的不斷改革，這一系列改革的成功與否，將對房地產企業適應市場經濟要求及提高企業經濟效益有著重要的意義和影響。目前，隨著市場化改革的快速推進，房地產企業管理工作已逐漸步入規范化和正規化，現行的統計工作也不僅僅局限于原有的報表型統計模式，而是更多的為房地產企業管理決策提供相關統計信息作為事實依據。但從各企業現實情況來看，絕大部分企業統計制度都缺乏完整性，其主要表現為：一是統計范圍過于單一，房地產業是從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務集多種經濟活動為一體的綜合性產業，但目前我國房地產業統計范圍卻僅僅局限于房地產開發，沒有形成一套完整的制度體系；二是統計指標設計重投資輕經營，現行的房地產企業統計工作大部分都是以投資為主，而對企業的經營狀況卻缺乏相應的統計工作，這顯然是統計制度上的不足，必然會對房地產企業的發展產生重要的影響。
2、房地產企業統計制度缺乏可操作性
目前，我國房地產企業管理中的統計制度仍然沿用的是全面定期統計報表制度，但隨著房地產業的快速發展，我國房地產企業與日俱增，各項房地產統計數據也隨之急劇增加，致使全面定期統計報表制度的操作性難度大大增加。其主要表現在以下幾個方面：一是房地產企業統計基層表收集難，雖然房地產企業數量在逐年增多，但統計工作人員卻沒有得到相應的補充，由于統計工作人員的缺乏，往往會出現一個工作人員同時從事多項工作的現象，另外有部分房地產企業沒有專業的統計人員，將統計報表工作安排給其他崗位的工作人員來做，這些原因都大大增加了搜集統計基層表的難度；二是房地產企業統計基層表按時上報難，目前企業統計基層表通常是在月底前上報統計局，從而確保統計工作的有序進行，但由于種種原因，往往導致統計基層表無法按時上報；三是房地產統計報表填報難， 也許有人會認為填報表是件比較容易輕松的工作，其實并非如此，填報表是一項既繁瑣又復雜的工作，要想填好統計局的一套報表，必須得下足功夫才行，致使統計報表填報難的因素主要有報表指標太多太細、邏輯關系較復雜以及報表指標搜集難等。
3、統計工作人員的業務水平普遍不高
房地產管理中的統計工作雖然能為房地產企業提供大量的數據信息，幫助企業做出正確的管理決策，并有助于企業對風險的及時防范，對房地產企業的發展有著越來越重要的影響，但大部分房地產企業仍然沒對統計工作給予高度的重視。從目前房地產企業統計工作的從業人員來看，只有少部分企業安排了專業的統計人員去從事企業的統計工作，而大部分企業統計人員是以此作為一項兼職工作，并非專業的統計工作從業人員，由于這部分的統計工作人員沒有經過系統的理論學習，缺乏足夠的專業知識和技能，對統計工作的統計制度和方法缺乏系統的認識和了解，這不僅體現統計工作人員的業務水平普遍較低，致使統計工作效率的低下，更不利于房地產企業管理中統計工作的創新。
二、統計工作在房地產企業管理中的作用
隨著市場化改革的深入，房地產領域內的競爭日益激烈，要想取得競爭優勢以確保企業能夠得到持續發展，必須采取切實有效的措施提升自身的競爭力。而統計工作作為房地產企業提升自身競爭力的一種重要手段，其對房地產企業管理起著越來越重要的作用。其作用主要表現如下：
1、為企業財務工作提供依據
財務管理目標是企業組織財務活動、處理財務關系所要達到的根本目的。而各房地產企業要想進行有效組織財務管理工作，必然需要大量統計信息作為財務工作的依據，通過統計工作的進行，將又多又細的各項數據歸納總結，使得在進行財務工作時對所需數據一目了然，既提供了相關依據，又提高了工作效率。同時，統計工作還能為財務管理提供大量的財務風險數據，通過對相關財務風險數據的研究分析，能幫助房地產企業及時發現潛在的財務風險，大大提升了企業的財務風險能力。
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2、提高企業管理水平
隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業要想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，提高自身管理水平是關鍵，管理水平的高低往往決定了企業發展的方向及持續時間，為此企業管理水平的重要性顯而易見。房地產企業管理中的統計工作貫穿于企業經營的全過程，將經營過程中產生的各項數據都記錄下來，而這些數據將真實體現出企業該階段的經營狀況。另外，通過統計工作，不僅為企業管理者提供了及時準確的相關信息，還為各企業管理部門創建了一個信息資源共享平臺，有助于企業管理水平進一步提高。
3、預測企業經濟發展動態趨勢
當今社會是一個經濟社會，經濟社會的最主要載體是企業，而房地產企業作為拉動經濟增長的支柱，對社會經濟的發展具有重要影響和意義。目前企業發展的關鍵是管理，而制定和實施經營戰略是現代企業管理中最重要的部分，對企業的生存和發展有著決定性的作用。而統計工作作為貫穿房地產企業經營的全過程，其記錄的各項數據為企業管理決策提供了依據，不僅有助于企業管理水平的提高，更幫助企業清楚認識到經濟發展動態趨勢，明確房地產也的發展方向。
4、建立完善的企業信息系統
企業信息工作是整個信息工作的重要組成部分，亦是企業管理工作的重要組成部分，其中企業信息工作主要以統計信息和會計信息為主。就目前情況來看，大部分房地產對會計信息過于重視，而對統計信息卻缺乏重視，但實際上統計工作往往相對重要，統計工作主要以搜集、整理及分析數據為主，通過對企業經營過程中各種數據的搜集統計，幫助房地產企業建立一個完善的信息系統，以便于為企業管理提供有效依據，從而促進房地產企業管理水平的進一步提高。
三、創新房地產企業統計工作的幾點思考
隨著改革開放后國家對經濟體制的不斷改革和對企業發展的重視，使得我國各行企業得到迅速發展。現今我國房地產企業經營的主基調為：發展、轉型、管控、突破，為得到進一步的發展，各企業在實行標準化、集約化管控模式的同時，也需注重統計工作的創新，讓統計工作更好的服務于企業管理。下面就如何創新房地產企業統計工作做出了一些思考。
1、創新統計機制，促進企業發展
對于每個房地產企業來說，發展是根本，對于統計機制在房地產企業管理中的重要性不言而喻。目前，傳統的統計機制顯然已不能適用于現代的統計工作，必須注重統計機制的創新，在創新中應以企業為核心，以市場為依托，構建符合企業發展狀況和市場化變革要求的統計機制，如通過建立健全企業統計的相關管理制度，設立專項的統計管理部門，明確企業各管理部門的統計職責等切實有效的措施，來保證統計信息的系統性和完整性，確保統計工作的實效性，從而來促進企業的發展。
2、創新思想觀念，實現企業轉型
隨著房地產領域競爭的日益激烈，絕大多數房地產企業面臨高度的生存壓力，特別是今年來國家對經濟的宏觀調控及市場化改革，為適應現代房地產企業的發展要求，各企業應實行戰略轉型，尤其是企業發展戰略和經營模式的轉型。統計工作作為服務于企業管理的一項重要工作，其思想觀念的創新對企業轉型有著重要影響，如通過在統計工作中樹立科學發展觀、市場觀、風險觀等先進思想觀念，以幫助成功實現企業的轉型。
3、創新運行模式，優化管控模式
在市場競爭日益激烈的今天，房地產企業管理中的統計工作已不能僅僅局限于傳統的統計報表模式，應創新出新的統計運行模式來滿足現代房地產企業統計工作的要求。如我國房地產領軍企業恒大地產所實行的運營模式和管控模式就是先進的例子，恒大通過建立集約化中央管理和實行標準化運營模式，實現了集團在高速發展過程中的有效成本控制與風險控制，確保了企業的持續健康發展，這些都值得其他同行企業借鑒。
4、創新服務方向，尋求發展突破
目前，統計工作重心更多的是為企業的經營管理服務，隨著市場化改革進程的加快，房地產企業的生存和發展與外部環境密切相關。要想增強適應外部環境的能力，應在統計工作服務不斷創新，將其服務方向更多地轉向社會各界，從服務對象、服務內容及服務方式上實現根本上的轉變，從而為社會大眾提供更具實效性的統計服務。與此同時，通過統計服務的創新，還能幫助企業發展尋求新的突破。
5、增強統計人員創新意識，開創統計工作新局面
改革創新是時代的潮流，房地產企業管理中的統計工作也需要創新。而創新意識不僅是決定了一個企業創新能力最直接的精神力量，也是企業生存和發展的重要影響因素。在企業管理中，管理者應充分認識到統計工作創新的重要性，并加大統計工作創新的宣傳力度，來提高統計工作人員的創新意識，積極創新，開創統計工作新局面，從而更好的為企業管理服務，實現房地產企業的持續健康發展。
參考文獻
[1]張秀玲.淺析企業統計工作制度改革[J].中國集體經濟,2006(8).
[2]騰達.企業統計在現代企業管理中的作用研究[J].商場現代化,2005(30).
[3]劉增憲.統計工作在企業生產管理中的作用[J].內蒙古統計,2004(2). 貝蔥亂饈叮賜臣乒ぷ饜戮置br>
改革創新是時代的潮流，房地產企業管理中的統計工作也需要創新。而創新意識不僅是決定了一個企業創新能力最直接的精神力量，也是企業生存和發展的重要影響因素。在企業管理中，管理者應充分認識到統計工作創新的重要性，并加大統計工作創新的宣傳力度，來提高統計工作人員的創新意識，積極創新，開創統計工作新局面，從而更好的為企業管理服務，實現房地產企業的持續健康發展。
參考文獻
[1]張秀玲.淺析企業統計工作制度改革[J].中國集體經濟,2006(8).
[2]騰達.企業統計在現代企業管理中的作用研究[J].商場現代化,2005(30).
[3]劉增憲.統計工作在企業生產管理中的作用[J].內蒙古統計,2004(2).
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2、提高企業管理水平
隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業要想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，提高自身管理水平是關鍵，管理水平的高低往往決定了企業發展的方向及持續時間，為此企業管理水平的重要性顯而易見。房地產企業管理中的統計工作貫穿于企業經營的全過程，將經營過程中產生的各項數據都記錄下來，而這些數據將真實體現出企業該階段的經營狀況。另外，通過統計工作，不僅為企業管理者提供了及時準確的相關信息，還為各企業管理部門創建了一個信息資源共享平臺，有助于企業管理水平進一步提高。
3、預測企業經濟發展動態趨勢
當今社會是一個經濟社會，經濟社會的最主要載體是企業，而房地產企業作為拉動經濟增長的支柱，對社會經濟的發展具有重要影響和意義。目前企業發展的關鍵是管理，而制定和實施經營戰略是現代企業管理中最重要的部分，對企業的生存和發展有著決定性的作用。而統計工作作為貫穿房地產企業經營的全過程，其記錄的各項數據為企業管理決策提供了依據，不僅有助于企業管理水平的提高，更幫助企業清楚認識到經濟發展動態趨勢，明確房地產也的發展方向。
4、建立完善的企業信息系統
企業信息工作是整個信息工作的重要組成部分，亦是企業管理工作的重要組成部分，其中企業信息工作主要以統計信息和會計信息為主。就目前情況來看，大部分房地產對會計信息過于重視，而對統計信息卻缺乏重視，但實際上統計工作往往相對重要，統計工作主要以搜集、整理及分析數據為主，通過對企業經營過程中各種數據的搜集統計，幫助房地產企業建立一個完善的信息系統，以便于為企業管理提供有效依據，從而促進房地產企業管理水平的進一步提高。
三、創新房地產企業統計工作的幾點思考
隨著改革開放后國家對經濟體制的不斷改革和對企業發展的重視，使得我國各行企業得到迅速發展。現今我國房地產企業經營的主基調為：發展、轉型、管控、突破，為得到進一步的發展，各企業在實行標準化、集約化管控模式的同時，也需注重統計工作的創新，讓統計工作更好的服務于企業管理。下面就如何創新房地產企業統計工作做出了一些思考。
1、創新統計機制，促進企業發展
對于每個房地產企業來說，發展是根本，對于統計機制在房地產企業管理中的重要性不言而喻。目前，傳統的統計機制顯然已不能適用于現代的統計工作，必須注重統計機制的創新，在創新中應以企業為核心，以市場為依托，構建符合企業發展狀況和市場化變革要求的統計機制，如通過建立健全企業統計的相關管理制度，設立專項的統計管理部門，明確企業各管理部門的統計職責等切實有效的措施，來保證統計信息的系統性和完整性，確保統計工作的實效性，從而來促進企業的發展。
2、創新思想觀念，實現企業轉型
隨著房地產領域競爭的日益激烈，絕大多數房地產企業面臨高度的生存壓力，特別是今年來國家對經濟的宏觀調控及市場化改革，為適應現代房地產企業的發展要求，各企業應實行戰略轉型，尤其是企業發展戰略和經營模式的轉型。統計工作作為服務于企業管理的一項重要工作，其思想觀念的創新對企業轉型有著重要影響，如通過在統計工作中樹立科學發展觀、市場觀、風險觀等先進思想觀念，以幫助成功實現企業的轉型。
3、創新運行模式，優化管控模式
在市場競爭日益激烈的今天，房地產企業管理中的統計工作已不能僅僅局限于傳統的統計報表模式，應創新出新的統計運行模式來滿足現代房地產企業統計工作的要求。如我國房地產領軍企業恒大地產所實行的運營模式和管控模式就是先進的例子，恒大通過建立集約化中央管理和實行標準化運營模式，實現了集團在高速發展過程中的有效成本控制與風險控制，確保了企業的持續健康發展，這些都值得其他同行企業借鑒。
4、創新服務方向，尋求發展突破
目前，統計工作重心更多的是為企業的經營管理服務，隨著市場化改革進程的加快，房地產企業的生存和發展與外部環境密切相關。要想增強適應外部環境的能力，應在統計工作服務不斷創新，將其服務方向更多地轉向社會各界，從服務對象、服務內容及服務方式上實現根本上的轉變，從而為社會大眾提供更具實效性的統計服務。與此同時，通過統計服務的創新，還能幫助企業發展尋求新的突破。
5、增強統計人員創新意識，開創統計工作新局面
改革創新是時代的潮流，房地產企業管理中的統計工作也需要創新。而創新意識不僅是決定了一個企業創新能力最直接的精神力量，也是企業生存和發展的重要影響因素。在企業管理中，管理者應充分認識到統計工作創新的重要性，并加大統計工作創新的宣傳力度，來提高統計工作人員的創新意識，積極創新，開創統計工作新局面，從而更好的為企業管理服務，實現房地產企業的持續健康發展。
參考文獻
[1]張秀玲.淺析企業統計工作制度改革[J].中國集體經濟,2006(8).
[2]騰達.企業統計在現代企業管理中的作用研究[J].商場現代化,2005(30).
[3]劉增憲.統計工作在企業生產管理中的作用[J].內蒙古統計,2004(2).
2、提高企業管理水平
隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業要想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，提高自身管理水平是關鍵，管理水平的高低往往決定了企業發展的方向及持續時間，為此企業管理水平的重要性顯而易見。房地產企業管理中的統計工作貫穿于企業經營的全過程，將經營過程中產生的各項數據都記錄下來，而這些數據將真實體現出企業該階段的經營狀況。另外，通過統計工作，不僅為企業管理者提供了及時準確的相關信息，還為各企業管理部門創建了一個信息資源共享平臺，有助于企業管理水平進一步提高。
3、預測企業經濟發展動態趨勢
當今社會是一個經濟社會，經濟社會的最主要載體是企業，而房地產企業作為拉動經濟增長的支柱，對社會經濟的發展具有重要影響和意義。目前企業發展的關鍵是管理，而制定和實施經營戰略是現代企業管理中最重要的部分，對企業的生存和發展有著決定性的作用。而統計工作作為貫穿房地產企業經營的全過程，其記錄的各項數據為企業管理決策提供了依據，不僅有助于企業管理水平的提高，更幫助企業清楚認識到經濟發展動態趨勢，明確房地產也的發展方向。
4、建立完善的企業信息系統
企業信息工作是整個信息工作的重要組成部分，亦是企業管理工作的重要組成部分，其中企業信息工作主要以統計信息和會計信息為主。就目前情況來看，大部分房地產對會計信息過于重視，而對統計信息卻缺乏重視，但實際上統計工作往往相對重要，統計工作主要以搜集、整理及分析數據為主，通過對企業經營過程中各種數據的搜集統計，幫助房地產企業建立一個完善的信息系統，以便于為企業管理提供有效依據，從而促進房地產企業管理水平的進一步提高。
三、創新房地產企業統計工作的幾點思考
隨著改革開放后國家對經濟體制的不斷改革和對企業發展的重視，使得我國各行企業得到迅速發展。現今我國房地產企業經營的主基調為：發展、轉型、管控、突破，為得到進一步的發展，各企業在實行標準化、集約化管控模式的同時，也需注重統計工作的創新，讓統計工作更好的服務于企業管理。下面就如何創新房地產企業統計工作做出了一些思考。
1、創新統計機制，促進企業發展
對于每個房地產企業來說，發展是根本，對于統計機制在房地產企業管理中的重要性不言而喻。目前，傳統的統計機制顯然已不能適用于現代的統計工作，必須注重統計機制的創新，在創新中應以企業為核心，以市場為依托，構建符合企業發展狀況和市場化變革要求的統計機制，如通過建立健全企業統計的相關管理制度，設立專項的統計管理部門，明確企業各管理部門的統計職責等切實有效的措施，來保證統計信息的系統性和完整性，確保統計工作的實效性，從而來促進企業的發展。
2、創新思想觀念，實現企業轉型
隨著房地產領域競爭的日益激烈，絕大多數房地產企業面臨高度的生存壓力，特別是今年來國家對經濟的宏觀調控及市場化改革，為適應現代房地產企業的發展要求，各企業應實行戰略轉型，尤其是企業發展戰略和經營模式的轉型。統計工作作為服務于企業管理的一項重要工作，其思想觀念的創新對企業轉型有著重要影響，如通過在統計工作中樹立科學發展觀、市場觀、風險觀等先進思想觀念，以幫助成功實現企業的轉型。
3、創新運行模式，優化管控模式
在市場競爭日益激烈的今天，房地產企業管理中的統計工作已不能僅僅局限于傳統的統計報表模式，應創新出新的統計運行模式來滿足現代房地產企業統計工作的要求。如我國房地產領軍企業恒大地產所實行的運營模式和管控模式就是先進的例子，恒大通過建立集約化中央管理和實行標準化運營模式，實現了集團在高速發展過程中的有效成本控制與風險控制，確保了企業的持續健康發展，這些都值得其他同行企業借鑒。
4、創新服務方向，尋求發展突破
目前，統計工作重心更多的是為企業的經營管理服務，隨著市場化改革進程的加快，房地產企業的生存和發展與外部環境密切相關。要想增強適應外部環境的能力，應在統計工作服務不斷創新，將其服務方向更多地轉向社會各界，從服務對象、服務內容及服務方式上實現根本上的轉變，從而為社會大眾提供更具實效性的統計服務。與此同時，通過統計服務的創新，還能幫助企業發展尋求新的突破。
5、增強統計人員創新意識，開創統計工作新局面
改革創新是時代的潮流，房地產企業管理中的統計工作也需要創新。而創新意識不僅是決定了一個企業創新能力最直接的精神力量，也是企業生存和發展的重要影響因素。在企業管理中，管理者應充分認識到統計工作創新的重要性，并加大統計工作創新的宣傳力度，來提高統計工作人員的創新意識，積極創新，開創統計工作新局面，從而更好的為企業管理服務，實現房地產企業的持續健康發展。
參考文獻
[1]張秀玲.淺析企業統計工作制度改革[J].中國集體經濟,2006(8).
[2]騰達.企業統計在現代企業管理中的作用研究[J].商場現代化,2005(30).
[關鍵詞] 房地產 上市公司 資本結構
一、引言
房地產業開發資金投入大,投資回收期長以及房地產價值昂貴等原因,使得房地產企業面臨開發、投資所需資金巨大等問題,因此融資成為房地產業不可回避的一個重要問題。據證券時報在《2009中國房地產上市公司TOP10研究報告》的統計,2008年滬深兩市房地產上市公司的資產負債率在56.86%。這說明房地產業對銀行信貸依存度過高,資本結構不合理。本文通過研究公司的資本結構影響因素,幫助其從整體考慮采用合理的方式籌集資金,調整企業的資本結構;并且幫助房地產上市公司的相關利益方(如企業,銀行等)調整自己的行為。
二、研究方法及數據處理
1.研究方法
筆者采用主成分分析方法提取主要影響因子進行研究分析。其基本思想是,通過適當的線性變換,把多個指標變量轉化為少數幾個綜合指標變量,并使得這幾個綜合指標盡可能地反映原來變量所含信息量,且彼此不相關。
2.變量設計、數據收集與處理
筆者借鑒國內外研究成果并結合國內實際,選取了16個影響我國民營上市公司資本結構的指標作為解釋變量,各指標變量如下:
(1)反映企業規模的指標:總資產與主營業務收入的自然對數兩個指標反映企業規模因素;
(2)反映企業成長性的指標:主營業務收入增長率以及總資產增長率;
(3)反映所有權或股權結構的指標:國家持股比率及流通股比率;
(4)實際所得稅稅率:應交所得稅與稅前總利潤之比;
(5)反映抵押價值的指標:存貨占總資產的比例;
(6)反映非負債稅盾的指標:固定資產折舊與總資產之比;
(7)反映盈利能力的指標:主營業務利潤率、凈資產收益率;
(8)反映短期償債能力的指標:流動比率和流動負債比率;
(9)反映企業經營能力的指標:應收賬款周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率。
本文用賬面資產負債率指標作為被解釋變量,來反映企業資本結構的總體特征。
3.省略),并選擇各上市公司2005年末的數據。
三、模型分析及結果
1.采用SPSS10.0統計分析軟件,得出6個主成分,根據其意義分別定義如下:
主成分 1定義為盈利能力指標;主成分 2定義為企業規模指標;主成分 3定義為經營能力指標;主成分 4定義為非負債稅盾;主成分 5定義為公司償債能力指標;主成分 6定義為公司股權集中程度指標。
假定帳面資產負債率與6個主成分存在線性關系,選取這6個主成分對其進行多元回歸分析,建立回歸模型,如下:
DAR = β0+β1*v1 +β2* v2+β3* v3 +β 4*v4 +β5* v5 +β6* v6+εj
式中:β 0是常數項,βi是主成分的估計參數,Vk是各主成分,εj 為誤差項。
2.回歸模型分析
通過表1,我們可以看到模型擬合優度系數為0.680(調整后為0.567),說明解釋變量基本對被解釋變量進行了釋義。通過表2可以得出:因子2即企業規模與資本結構正相關,因子3經營能力和因子6即公司股權集中程度與資產負債率負相關,另外三個因素(盈利能力、非負債稅盾、償債能力)與資產負債率相關程度不顯著。
3.實證分析總結
由以上分析可以知道,上市房地產公司的資本結構受到公司規模指標、經營能力指標、股權集中程度指標等因素的影響較大,而與盈利能力、非負債稅盾以及償債能力的關系不顯著。
(1)公司規模與其資產負債比率正相關
其原因主要是:目前國內房地產企業包括房地產上市公司,在其各種債務融資渠道中,銀行通過直接或間接貸款成為房地產債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說,大企業較小企業更為穩定,這種情況使得銀行能夠較容易信任,進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說,在房地產開發資金來源的“其他資金”中,絕大多數是購房者的定金和預付款,而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規模大的房地產企業更能獲得消費者的信賴,消費者更愿意購買這些房地產企業的產品,從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此,作為我國房地產業最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說,無論是從直接的還是間接的角度而言,都是偏好于規模較大的房地產企業。
(2)經營能力與資產負債率負相關
和其他上市公司一樣,當房地產公司經營能力較強時,企業經營所需要的資金相對要少一些,因而就可更少地負債。相反,如若企業經營能力較差,則需要更多的運營資金,則可能會更多地依賴于負債融資。
(3)股權集中程度與資產負債率負相關
其合理的解釋是:我國的上市公司中,當公司需要外部融資時,大股東的利益人即管理層偏好于沒有多少約束力,同時又不會動搖大股東控股地位的股權融資,而不是經濟約束力很強的負債融資。公司股權越集中,管理層的這種偏好就越明顯。
(4)非負債稅盾與企業資產負債率效果不顯著
折舊作為會計上收益成本核算的一個要素,是內源融資的一種,兩者負相關說明企業折舊融資的自然性特征。然而,在我國上市企業中,折舊占融資總額的比率偏低。據統計,2002年51家1992年底以前上市公司折舊融資占總體融資的6.25%,而房地產上市由于其行業特點決定了其折舊占融資總額的比率相對其他行業的企業更低,以本文中2003年24家房地產上市公司為例,其折舊融資占融資總額的平均值僅為2.20%,因此造成非負債稅盾和資產負債率關系不顯著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及償債能力與資本結構影響不顯著
這一點可以有以下解釋:
①在當前我國市場經濟不完善,法律制度不健全的情況下,有些企業,尤其是房地產企業獲得銀行貸款的條件并不是以其盈利能力和償債能力為條件的。企業與其他相關利益團體捆綁的程度很大程度上決定了企業能否獲得銀行貸款,能否獲得經營資本,從而促使企業的規模增長越快越大,增加市場對該企業經營的信心。
②在國內商品房需求量很大的環境下,目前我國房地產開發公司主要是資源依賴型公司。全國約3萬多家房地產開發公司,絕大部分為項目公司,即使是上市公司中的優秀代表,更多的是資源依賴型公司而不是效率型公司。房地產公司對土地的爭奪就說明了這一點。因此市場對于其認可主要是看其資源占有程度,有資源就會有投資或借貸,而較少關注其盈利能力和償債能力,這些與我國的現實是基本相符的。因此,在目前情況下,盈利能力和償債能力對于資本結構所產生的影響會由于交易成本的作用,被嚴重削弱。
參考文獻:
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