時間：2023-10-12 09:45:52
導語：在物業相關法律知識的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
（赤峰學院 政法學院，內蒙古 赤峰 024000）
摘 要：隨著我國大量法規的不斷修改完善，我國法律體系日趨完備，人們的法律意識也在日益增強。與城市人們日常生活息息相關的無外乎是自己每天都要生活的家園——自己所在的社區，它包括社區的環境衛生、綠化、共用部分的使用、私有部分的維護修善等，這些問題的來源無外乎是物業管理，而我國目前的物業管理是以物業管理區域為基礎劃分的，加上新舊物業的混合存在，人們對社區居委會職能的誤認，導致物業糾紛日益增多，也加大了社區居委會的工作。筆者通過對赤峰市社區和居民的走訪，了解到了赤峰社區物業管理存在的一些問題，從而提出幾方面的解決措施。
關鍵詞 ：物業管理區域；業主管理委員會；居民委員會
中圖分類號：F293.2
文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2015）05-0085-02
本文是赤峰學院第二屆（2014年8月—2015年8月）科技特派員用稿
一、赤峰社區物業管理存在的問題
赤峰地區隨著舊居民小區住宅修善需求的增加、設施設備的老化，人們對環境衛生要求的提高，物業管理問題也隨之增加。面對較難解決的物業糾紛，赤峰的物業問題存在其自己的特點。
（一）物業管理區域劃分不明
所謂物業管理區域是指由物業所在地房地產主管部門在街道辦事處和居民委員會的配合下，根據當地實際情況劃定的并由一個物業管理企業實施統一物業管理的居住區域。一個物業管理區的劃分需要考慮居住物業之間的基礎配套設施，物業管理區域的規模、居民委員會的設立范圍、是否宜于統一整治封閉成一個區域的物業等諸多因素。而目前赤峰地區物業管理區域的劃分存在著不明確，或者說自從物業管理法規實施以來沒進行過統一的物業管理區域的劃分，從而導致一個居民委員會管理若干個物業管理區域，而一個物業管理區域有的由幾個物業管理企業共同管理，這與國家最初設立物業管理區域的初衷相違背。這一現象的出現導致了物業管理難度加大，居民權力難于維護的局面。如赤峰市松山區松洲街道辦事處富貴園社區居民委員會其所管轄區并沒有進行過物業管理區域的劃分，只是確定其所管轄的區域范圍，此范圍的一個物業管理區域有三個物業管理企業在實施物業管理，每個物業管理企業所轄物業均是獨立存在封閉式的一個居住小區，且其管轄街區還存在互不相鄰的情形。從這一現象我們可以發現，有關機關和人士把居住小區和一個物業管理區域混淆了，從而導致物業管理區域劃分的不明確，一個物業管理區域出現了幾個業主管理委員會，各自為政，物業管理存在較大的問題，物業糾紛也日益增多。
（二）物業管理區域內新舊物業交錯存在
隨著近幾年房地產行業開發的風起，赤峰地區許多社區居民委員會所在轄區出現了新舊物業交錯存在的現象。舊小區由于建成年代久遠，當時物業法律規范不完善，建成時物業的大修基金要么沒繳，要么繳納后沒有存放指定賬戶或挪作他用，現在業主的物業出現需要維修情況，但卻無可用的維修基金。道路崎嶇不平，設施設備老化不堪重負，居民的生活苦不堪言，而且許多舊小區居住的是老年人，經濟條件不好，收入較少，維修費用收不上來，出現物業管理維修不到位的情況，最終造成惡性循環，物業糾紛越來越多。而新建成的小區居民情況良好，入住的業主多為年輕人，或經濟條件較好的住戶，新小區建成時既有物業公司接手管理，服務較好，相對于舊小區而言，在現有法規較為完善的情況下，大修基金有統一專門賬戶管理，專款專用，物業糾紛相對較少。這時所在轄區居民委員會會面對很多不同層次的物業糾紛問題，加大了工作和管理難度。
（三）居民缺乏法律知識，解決問題方法不當
每個社區居民委員會面對不同文化水平，不同年齡、不同經濟條件、不同素質的居民，而物業問題又是同每一個人都息息相關的問題，不同的人群有不同的需求，導致出現不同種類的物業糾紛。現在多數居民對物業管理法律知識缺乏，不知如何正確維權，有些人甚至不知道自己在物業管理中享有哪些權利，承擔怎樣的義務，以及如何通過業主委員會進行維權。所以多數人在遇到物業糾紛時，通過拒不繳納物業費來提出抗議，從而導致物業公司的服務質量下降，加劇了問題的惡性循環，但當物業服務企業通過訴訟途徑解決此類糾紛時，居民往往會敗訴。這時居民發現通過拒交物業費而不能解決問題時，往往就會求助居委會。居委會居間調解后，部分居民又拒不履行約定，讓居民委員會也會倍感無力，尤其是那些舊小區問題多，沒有物業管理企業愿意接手，從而居民委員工作難于進行下去。居民的問題也就不可能解決。
（四）社區居民委員會工作人員缺乏相關知識
根據現行法律規定，一個新建小區業主委員會的組成，舊小區業主委員會的改選，物業公司的入住，都離不開居民委員會。隨著時間的推移，物業糾紛的增多，許多居民在物業問題上首先考慮到的就是要到居民委員會反應問題，而一部分物業公司在進駐一個物業小區從事物業管理時，也離不開居民委員會。但由于居民委員會的工作人員缺乏相關的法律知識，在這期間的工作有時會出現失誤，使得居民委員會成為矛盾的焦點，加大了社區工作的難度，也導致簡單的物業糾紛解決不及時。
二、解決赤峰社區物業管理存在的問題的措施
面對紛雜的物業糾紛和赤峰地區物業管理存在的問題，我們應找出正確的方法和措施來杜絕這一現象。
（一）明確物業管理區域的劃分
物業糾紛問題不是小問題，因為它關系著每個人的生活，明確一個物業管理區域，它便于業主組建業主管理委員會，由業主委員會自主管理業主，自主選擇物業公司，減少居民委員會的工作量；明確物業管理區域，便于居住區實施統一管理，作為一個相對封閉管理的物業管理區域，有利改善城市居民的居住環境。這樣就要求赤峰市、縣房地產管理部門在街道辦事處和居民委員會的配合下，根據實際情況劃分物業管理區域。根據我國相關法律規定，劃分一個物業管理區域要考慮一些相關因素，如是否為相對完整的居民區或組團；一個物業管理區域的規模應界定在3-10萬平方米；是否處于一個街區，位置要互相靠近；基礎設施、公共配套設施是否相關；是否與居民委員會的設定范圍一致；新設立的居住區域或組團是否按城市詳細規劃屬于一個物業管理區域。明確了物業管理區域的劃分，會減少居民委員的工作難度，對物業糾紛找出統一有效的解決辦法，維護居民的合法權益。
（二）新舊物業區別對待
上面我們介紹新物業區域的設立，由于現有法律相對完善，管理到位，物業糾紛相對較少，而舊小區遺留問題較多，這樣就要求對新舊物業小區區別對待。對待舊小區政府相應主管機關應主動介入，而不能單獨由居民委員會去解決問題，因為居民委員會的行為不具有強制執行力，會導致工作做了許多卻不見成效，矛盾仍不能緩解。政府主管機關介入舊小區的管理，首先要解決歷史遺留問題，對于沒有繳納大修基金的小區，政府要定收費標準，統一收繳，納入專門賬戶，對于無力承擔此項費用的孤寡老人，可以允許其向相應機構尋求救濟，由國家單獨劃撥費用進行救助；對于業主已繳納大修基金的舊物業小區，如果大修基金被挪作他用或沒存入指定賬戶的，政府機關亦應主動介入，查找大修基金流向，對相關人員追究相應的法律責任，保證大修基金的正常啟動，從而維護廣大業主的利益，減少糾紛發生。解決歷史遺留問題后，新舊小區重新歸入一個物業管理區域，進行統一集中管理。
（三）對社區居民進行普法宣傳，正確維權
隨著社會的不斷進步，人們的法律意識也在不斷增強，但人們對物業管理法規相對了解較少，所以要求居民委員會要對廣大社區居民進行物業管理法規的普及教育，定期進行宣傳，必要時可以安排專題講座，而不是像現在這樣，當業主認為物業公司服務不到位時，以拒交物業費來對抗，我們知道物業公司物業服務不到位針對不同業主，反映出的問題不一樣，有的是維修不及時，有的是衛生打掃不及時，有的是公用照明存在問題等等。所以統一用一個標準來衡量物業公司服務，拒交物業費是不正確的，且拒交物業費往往會造成惡性循環，越拒交，服務越不到位，服務越不到位越拒交，最后會在業主和物業公司之間造成死結，導致物業服務陷于癱瘓，有時甚至會出現流血事件，后續物業公司也不敢入駐，業主的生活嚴重受到影響。也有時是個別業主影響整個物業區域的業主。所以，居民委員會可組織居民學習相關的物業管理法規，遇到物業問題時，通過合理取證、舉證，通過訴訟途徑解決物業糾紛，讓物業公司提高其服務水平，使得業主合法權益最大化。
（四）社區居民委員會吸納相關專業人員
目前我國存在社區居民委員會工作人員缺乏的狀況，工作人員少且多數工作人員都不掌握相關法律知識，針對日益增多的物業糾紛，居委會工作量加大，甚至有些居民連安裝空調出問題都來居委會進行投訴，所以目前社區居民委員會應吸納有相關法律知識的專業人員，這樣能更大限度減少居委會的工作難度，也能最大限度為所在轄區居民服務，提供法律知識咨詢，幫助廣大業主維權。
城市建設發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生，隨著物業管理企業飛速增加，它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。而社區物業管理又是一個相對難以解決的復雜問題，它和人們的生活息息相關，應引起政府和社會各界人士的重視，共同尋求解決之路，增進社會的和諧穩定。
參考文獻：
〔1〕物業管理條例.
〔2〕建設廳關于城鎮居住物業管理區域劃分辦法（試行）.
〔3〕業主大會和業主委員會指導規則.
忙碌的XX年即將過去。回首一年來的工作，感慨頗深。這一年來我在公司各級領導的關心和支持下、在服務中心全體人員的積極努力配合下、在發現、解決、總結中逐漸成熟，并且取得了一定的成績。
一、 提高服務質量，規范管家服務。
自XX、9年3月推出“一對一管家式服務”來，在日常工作中無論遇到任何問題，都能作到各項工作不推諉，負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實，保證公司各項工作的連慣性，使工作在一個良性的狀態下進行，大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計，在“一對一管家式服務”落實的同時，還參加公司組織的各類培訓。主要針對《客戶大使服務規范》、《交房接待人員服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、等進行培訓。培訓后還進行了現場模擬和日檢查的形式進行考核，如“微笑、問候、規范”等。我們根據平時成績到月底進行獎懲，使我的服務水平有了較大的提高，得到了業主的認可。
二、規范服務流程，物業管理走向專業化。
隨著新《物業管理條例》的頒布和實施，以及其它相關法律、法規的日益健全，人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀，而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對小區的日常管理中，我們嚴格控制、加強巡視，發現小區內違章的操作和裝修，我們從管理服務角度出發，善意勸導，及時制止并給出合理化建議，并且同公司的相關部門進行溝通，制定了相應的整改措施，如私搭亂建佛堂、露臺搭建陽光房等，一經發現我們馬上發整改通知書，令其立即整改。
三、加強培訓、提高業務水平
專業知識對于搞物業管理者來說很重要。實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習，學習該行業的法律法規及動態，對于搞好我們的工作是很有益處的。
客服是與業主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表著企業的形象，所以公司一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：
(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業管理首先是一個服務行業，接待業主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以便我們幫助業主解決這方面問題。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領導還是業主見面時都要說“你好”，這樣，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整個物業公司的形象，更突出了物業公司的服務性質。
(二)搞好專業知識培訓、提高專業技能
除了禮儀培訓以外，專業知識的培訓是主要的。公司還定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《蘇州市住宅區物業管理條例》、《蘇州工業園區住宅物業管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等法律、法規、學習相關法律知識，從法律上解決實際當中遇到的問題，清楚明白物業管理不是永遠保修的，也不是交了物業管理費物業公司就什么都負責的，公司還拿一些經典案例，大家共同探討、分析、學習，發生糾紛物業公司承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經驗。
XX年將是嶄新的一年，隨著我們服務質量的不斷提高，小區入住業主的增多，物業將會向著更高、更強的目標邁進，客服全體員工也將會一如既往的保持高漲的工作熱情，以更飽滿的精神去迎接新的一年，共同努力為我們萬科物業公司逸庭服務中心譜寫嶄新輝煌的一頁!
XX年我們的工作計劃是：
一、針對XX年滿意度調查時業主反映的情況進行跟進處理，以便提高XX年入住率。
二、繼續規范各項工作流程，認真貫徹執行各崗位的崗位職責
三、推行《客戶大使服務規范》、《交房接待人員服務規范用語》、《儀容儀表》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、《舉止行為》，提高員工素質及服務水平。
四、全力配合各部門做好房屋交付工作。
在重慶發展的關鍵時刻，市委召開三屆七次全委會專題研究民生工作，提出未來兩年半，本屆市委要切實抓好10件民生大事，加快解決重大民生問題。這是發起“打響民生攻堅戰”的一次總動員，是全面落實“以人為本”科學發展觀的具體體現，也是推動政府職能轉變，科學執政、民主執政和依法執政的本質要求。
一是著力加強民生相關法律法規的宣傳。要多形式、多渠道、多角度加強民生相關法律法規及政策規定的宣傳，將人民群眾希望知道、了解的內容，與生產生活密切相關的法律法規作為宣傳重點。即：重點宣傳與社會和諧穩定、群眾生產生活、民族團結進步等密切相關的法律法規；重點宣傳食品藥品安全、醫患糾紛、衛生防疫、道路交通、校園安全、物業管理、勞動用工等與民生緊密相關的法律法規；重點宣傳戶籍制度改革、基本藥物改革、公租房政策、養老保險、消費者權益保護、人民調解、法律援助、司法救助等服務和促進民生問題解決的法律法規及改革政策。每年要開展不少于2次以上的涉及民生相關法律法規政策的主題宣傳活動，讓民生法律法規政策家喻戶曉、深入人心，為服務和促進民生問題的解決營造良好的法治氛圍。
二是著力加強重點對象的法制宣傳教育。要圍繞市委提出的10件民生工作，發揮好法制宣傳教育的獨特作用，突出抓好重點人群和對象的法制宣傳教育。要進一步加強各級領導干部、執法人員的法律知識培訓和執法培訓，牢固樹立“有權必有責、執法必公正、用權受監督、違法必追究”的法治觀念，推進依法行政和公正司法，提高其依法執政和執政為民的能力和水平；進一步加強村（居）干部的法律培訓，培養農村法律明白人，著力提高其依法化解民間矛盾糾紛的能力；進一步加強刑釋解教人員和社區矯正對象等特殊人群的管控幫教，著力避免其重新違法犯罪，提高其遵紀守法的能力；進一步加強農民工、流動人員的法制宣傳教育，著力提高其依法維權、保護自身合法權益的能力；進一步健全法制副校長制度，落實好中小學每月2節法制課，深化“未成年人零犯罪”創建工作，深入開展針對留守兒童的法制宣傳教育活動，確保每個留守兒童都能受到教育，培育依法平等享有權利的觀念，維護好全市130萬留守兒童的合法權益，讓社會更加公正、更加和諧。
三是著力搭建好服務民生的法制宣傳載體。要站在群眾的角度，研究受眾的心理，探索、完善并選擇最適合的載體和形式，不斷提高法制宣傳教育工作的實效性。要進一步深化每年的“愛民普法宣傳月”活動，要通過實實在在的舉措和服務讓群眾享受到法治的陽光，通過法律援助、法律服務和人民調解等途徑切實解決好群眾的切身利益；要利用婦女維權周、“3.15”國際消費者權益保護日、環境保護日、“6.26”禁毒日、安全生產宣傳月、道路交通安全、“12.4”全國法制宣傳日等主題宣傳活動，持續掀起了學法用法熱潮，使法制宣傳教育更加貼近群眾、貼近生活、貼近實際，使全市廣大公民從中受到法制教育，提升法律素質；要繼續深化“民主法治示范村（社區）”、“百千萬普法示范工程”和“法治區縣”創建工作，利用“法律八進”活動和“唱讀講傳”等載體，努力實現法制宣傳教育的全覆蓋，切實發揮好普法載體在服務和促進民生工作中的重要作用。
1、進一步調整門面布局：我們市場位于市城區城東，地理位置并不十分良好，而且主要以蔬菜水果等鮮令產品為主。對于臨街門面就要挖掘更大的潛力，應以方便周圍社區居民為主，最好還能分門別類。不是臨街的門面，則可以進行固定品種交易場所，來增加商業利用率。尤其是常德市現有市場已經很多，各類超市的競爭激烈，就更要在市場特色經營上下功夫，做好湘西北蔬菜集散地。在調整門面布局基礎上，對貨物倉貯、保鮮、運輸等都要進行合理化布局，宗旨就是最大限度為經營服務、為經營主服務。他們產生了效益，就給市場提供更多效益。倉貯、保鮮、運輸還可以進行靈活經營，不能閑置，也不能獨霸。
2、增加經營主便利措施：在對市場內各經營主的經營情況調查基礎上，增加便利措施，尤其是在物業管理、門面裝修、水電設施、環境衛生、消防安全等與經營主有切身利益方面，提供方便。如在門面裝修過程中，規范裝修模式，強調商業個性，使門面既美觀又有商業效應，在經營戶進行廣告制作、宣傳時，應必須經市場辦審批備案，租用廣告位的，還必須與市場簽訂廣告合同，由市場管理統一布置、安排，來保證廣告內容真實合法性。在物業管理上，主動服務，尤其是水電措施維修，勤查嚴管，平時多檢查，用時才放心。經常進行法律法規宣傳，對經營戶進行相關法律知識培訓教育，利大于弊。倡導文明經商、規范服務，經營戶還可佩帶市場統一發放的服務證上崗，嚴格執行《保護消費者權益法》，保證商品質量，如與消費者發生糾紛時，應在調查基礎上，公正調解。各經營主在進行各種證照進行年檢時，可以提前摸底，征求意見，統一收集后統一辦理，或邀請相關部門工作人員，來市場上門辦理，尤其是《市場交易證》、《稅務登記證》、《租賃合同》、《營業執照》等，處處為經營主著想。對外來流動經營者，更應提供方便服務，俗話說“賺錢就是回頭客”，方便這些人，還可以提高市場知名度和廣告效應，如果能建立這些人經營信息庫，讓他們經營行為隨機性變為固定和長期性，就能帶動市場繁榮和貨物流動，也就增加了市場的經營效益。還應經常與公安部門聯系，對安全隱患進行清查，對外來人口進行排查，對有害于市場經營的個人與團體，提交公安部門處理，對經營主進行經常性防火、防盜、防電教育。尤其是重要火災隱患和重點部位，應與消防部門聯系，勤查嚴防，請他們對經營主進行消防知識培訓，吸取橋南火災教訓。這樣進行溫情管理，加強與經營戶聯系，并在期間排擾解難，既可以穩定經營戶，其經營狀態良好就更會為市場增加效益和人氣。
3、拓展市場信息交流渠道：在廣泛向外地進行信息時，還可以增加對內、對市場經營戶信息交流，如建立信息交流平臺，定期發表市場行情、動態，方便經營業主經營。讓經營主了解各方面情況，綜合分析后，進行經營決策。如商品價位發表、貨物運輸管理信息發表、法律知識宣傳、經營方式宣傳等。可以以板報、市場小報、信息資料等形式，在一定基礎上，還可以增加電子信息發表欄。還可以請求政府支持，利用常德圖文頻道，定時信息。以上不當之處，請見諒！
（一）組織管理不到位。一是未建立合同管理制度。主要表現在：未明確合同授權審批和簽署權限，未建立會計財務部門與合同承辦部門溝通協調機制和合同履行的監督檢查機制，也沒有對合同起草、審核、簽訂、執行、監督等全過程控制；二是未設置具體的合同管理崗位及人員職責，未建立合同管理臺賬和合同管理檔案，合同分散在內部各主辦部門管理，保管又分散在各經辦人手中；三是合同印章使用不規范。如有些單位對簽訂合同使用的印章類型未作統一規定，對外簽訂合同有的使用單位行政公章、有的使用合同專用章，有的使用財務專用章或單位辦公室公章等；四是基層央行普遍未設立專職的法律顧問和公職律師。（二）合同訂立及審核環節管理不到位。1.合同條款約定不完整。一是未明確合同標的、數量、質量、價款、付款條件、違約責任、驗收日期、驗收方法等內容；二是未明確合同的有效期限和合同終止條件，少數裝修改造工程合同沒有對工期作出規定，也未約定款項的支付時間和方式以及收取質保金等內容；三是少數合同缺少關鍵條款，存在一定的法律風險，如某單位分別與兩家公司簽訂辦公樓窗戶改造安裝合同和空調維修保養合同，兩份合同中均未明確安裝（維修）人員的安全事故責任。2.合同簽訂存在瑕疵。一是未對合同主體資質進行考察，部分協議供貨單位未提供資質證明文件；二是少數合同沒有法人代表簽字（用簽章代替）；三是有些存在招標公示期未到即簽訂合同，或存在履約時間早于合同簽訂時間的現象；四是合同簽訂主體不合規。主要表現為：簽訂合同的主體為基層央行內設部門，由部門負責人（未經授權）簽字并加蓋部門印章。3.合同審核把關不嚴。一是有些簽訂的合同未經法律部門審核，或存在先簽訂合同后經法律部門審核的現象；二是少數合同雖經法律部門審核，但仍出現合同條款與招標文件不一致現象。如某單位與某基建項目管理公司簽訂《建設合同招標合同》，約定招標服務費由中標人支付，而招標文件中則確定由招標人支付服務費；三是法律部門審核意見未得到重視。主要表現在：少數基層央行對法律部門提出的修改意見或建議基本不予以采納，且未見理由。4.長期合作對象合同簽訂期限待規范。如基層央行與電信、聯通等網絡運營商存在長期租賃的關系，有些基層央行為減少合同簽訂的次數，一般簽訂的網絡租賃合同約定期限都是幾年以上，合同期限過長，在網絡資費不斷下調的趨勢下，基層央行的利益保護會受到限制，承擔的合同風險會相應上升。（三）合同履行和監控不到位。1.合同變更不規范。一是少數合同重要內容變更未簽訂補充協議。如某單位與物業管理公司簽訂物業服務合同，約定服務事項包括辦公樓保潔、保安、收發管理、綠化管理，但在合同履行期內，服務內容增加了老干部活動室、食堂等保潔工作，而又未簽訂補充協議；二是合同變更未經雙方確認。如某單位與某物業公司簽訂勞務合同，崗位數量由5個改變為4個，變更合同上僅有某物業公司一人簽字（加指印），未見用工方即某單位負責人或被授權人簽字。2.合同履行存在薄弱環節。主要表現：一是未追究違約責任。如某單位與施工單位簽訂的《建筑工程施工合同》竣工日期為2016年9月4日，而實際竣工日期為2016年10月28日，竣工延期了54天，未見三方確認同意的工程延期說明，也未按照合同要求履行違約責任；二是未按合同約定的標準進行驗收，或驗收手續不完善；三是未按合同約定時間付款，或未按規定留存質量保證金等。3.合同后續的跟蹤不到位。目前，基層央行普遍更注重對合同的事前審核，對合同的履行、變更、解除、違約責任、合同風險責任的追究等方面關注不夠，對合同的事中和事后監督管理缺位，未對合同的履行情況及實施效果進行監督檢查和分析，無法保證合同簽訂后的實施效果達到預期目的，同時也無法確認在合同履行過程中如果出現問題，能夠采取有效措施保護自身的利益。
二、基層央行合同管理中存在問題的原因分析
（一）合同管理制度不健全。目前,基層央行的上級管理部門還沒有建立一套統一全面的合同管理基本制度，基層央行在建立和完善合同管理相關制度時，無章可循、無據可依，缺乏上級行系統部署和頂層設計的制度進行統一指導和規范，導致基層央行合同管理工作缺少制度規范，存在著一定的制度性風險。如：對合同履行情況的監督檢查，因缺乏上級行的政策指導，基層央行對做好此項工作的積極性不高，沒有建立合同履行監督檢查機制，也沒有履行監督檢查職責，影響合同履行效果。（二）合同管理職責落實不到位。首先，合同簽訂部門及經辦人員對自身在合同管理中的職責認識不足，認為合同管理應該是法律事務部門或集中采購部門的事情，所以在合同起草、談判等關鍵環節還存在把關不認真、核心條款審讀不仔細，致使條款內容不完整、必備要素缺失、合同后續管理松懈等；其次，基層央行法律事務部門多為兼職人員，日常事務較多，加之合同標的金額較小、合同對象較為固定，受慣有的工作習慣和“熟人”思想的影響，審核合同時容易產生麻痹思想，沒有引起足夠的重視，難免出現一些合同雖經法律部門審核但仍存在瑕疵的現象。（三）合同管理人員法律意識不強。基層央行合同管理人員多為事權部門綜合人員，雖然具有一定的專業技術知識和管理知識，但卻不具備法律專業知識，且缺乏相關法律知識培訓，不能滿足合同管理工作需要，給合同管理帶來風險隱患。還有部分合同管理人員風險意識淡薄，只注重合同起草，忽視合同簽訂、審核、執行等過程控制以及合同檔案管理，導致了無授權簽訂合同、合同條款約定不完整、法律部門意見未采納等現象發生。
80年代的住房改革不僅使得中國社會出現了一個龐大的擁有私有房產的小業主階層，而且使得中國城市地區由過去的單位制格局轉變為基于共有財產基礎上的物業小區治理格局。根據國家有關政策法規的規定，中國物業小區中的共有財產包括兩大部分：一是“物業管理區域”中的“物業共用部位和共用設施設備”；二是小區公共維修資金。具體指：（1）建筑物中由多個所有人共同使用的部分，如樓道、走廊、屋頂、外墻面、地下室、電梯、物業管理用房等；（2）一個物業區域內，除了本建筑區域內產權人外的任何他方不能證明擁有獨立土地所有權、因而其建筑投資進入小區建設成本的附屬建筑物、附加物，如車庫、會所、綠地、甚至包括具有公共產品性質的設施如人防；（3）業主按購房款的2％繳納、歸集起來，用于小區住宅公用部位、公用設施設備維護的資金。
自2000年起，物業糾紛頻發并激化，成為城市社區治理的難題。根據我們從2001年起對200個左右的小區進行的物業糾紛調查：物業與業主們的糾紛導致發生肢體沖突與暴力事件的，占調查個案的1/3，由此而來的上訪、訴訟事件比比皆是，靜坐、示威也時有發生。調研還顯示，全部個案基本都與共有財產權爭議有關，60％的個案牽涉到嚴重的共有財產權爭議。這折射出當前的法律框架和糾紛解決機制在實踐中面臨的嚴峻形勢。
物業小區共有財產的性質獨特，不僅是實踐難題，也是經濟學、政治學、法學的研究難題。就解決物業糾紛而言，《物權法》將是定紛止爭的最有力武器。學者孫憲忠指出：“除物權法外，所有的法律即使是憲法都只是間接和不全面地反映生產關系、經濟基礎的方式，只有物權法通過建立所有權制度等實現經濟基礎的要求，將其直接反映在法律上，從而調整財產支配與交易的秩序。”從法理的角度來說，物權的基本特性即“直接支配性”和“排他性”，對物權人的保護具有“絕對性”。現實中，只有“物權”如此之“硬”法才可能為小區業主對共有財產的權利主張和訴求提供有力的法律保護，特別是保護小業主抵抗公權力對私權利的侵犯。
物業小區共有財產應是法定
要有效地解決基于共有財產權爭議而發生的物業糾紛，其前提是共有財產的權屬界分必須十分明確，但由于建筑規劃、物業區域、建筑類型與投資主體的復雜多樣性，要想在《物權法》中具體規定共有財產權屬的所有內容幾乎不可能。因此，《物權法》“建筑物區分所有權”部分的立法目的首先就要為這種財產權屬界分確立明確的基本規則體系。“物權法定主義”就是這一規則體系的基本原則的體現，這指的是物權的創設以法律規定為限，其種類、效力、變動要件、保護方法等只能由物權法法律規定，并且，在法律之外，不允許當事人自行創設，即當事人之間約定的物權種類不為法律認可。
然而，《物權法》草案第七十六條卻擯棄了法定原則，對當前社會物業糾紛中爭議最大的車庫、會所等采取了“約定優先”的處理方式，規定“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有”。如此，只有全體業主的合法意志表達（經過法定程序、法定投票數）才能行使共有財產權處置共有財產。這樣，關于共有部分財產權屬約定的程序就成為至關重要的一環。有關專家指出，在約定有效的時間、約定有效的方式、約定有效的對象等等繁瑣的確定“有效”之前，一個物業小區的公共設施將會長期處于權屬不清的“真空”狀態，由此而導致的社會混亂和糾紛可想而知。
另一方面，小區公共配套和附屬設施如果以“約定”方式確定產權，那么無論是理論上還是在實踐中，約定的權屬方既可以是社區的部分業主，也可以是一個企業，甚至是社區外的第三方。這不僅可能導致物業設施的用途改變，還可能導致因利益驅使而損害全體產權人利益的約定發生。確實，從近年來的物權行使實踐來看，不合法的約定在現實中經常發生。例如，深圳市開發商依據《深圳房地產轉讓條例》第十三條第二款要求，在附表四中以格式合同的形式要求購房者在買房時必須簽訂四個條款，其中要求：“屋頂使用權以及依據屋頂使用權而產生的收益權、外墻面使用權及在外墻面使用中所產生的收益附著物的廣告收益歸開發商所有”,因此條款引起的訴訟案在深圳兩審后依然以合同約定的理由被判敗訴, 這就是物權約定導致社會糾紛的一個典型例證。與此形成鮮明對照的是，中消協今年已將該條款公布為2006年“3.15”十大霸王條款之七。這生動地說明了全社會對此“物權約定”行為的否定。
業主組織的法律地位
當前的《物權法》（草案）沿襲《物業管理條例》的規定，對業主組織的民事法律地位沒有予以定性，只是在第八十七條規定了“對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提訟、申請仲裁。”顯然，這種規定對于業主組織團體的權利義務只是給予一種被動消極的法律地位，沒有涉及業主組織責任義務的條款，對于業主組織責任缺失時的處置，也未進行專項規定。
有關專家指出，《物權法》的主要內容應是明確物權和權利保護兩個方面，因而應更多涉及當權利無法實施、或得不到保護時，應如何進行保護。例如：小區以三分之二同意票解聘物業公司，物業公司拒不執行時怎么辦？《物權法》應該對此類妨礙權利行使的情況做出相關規定。在整個《物權法》的構架內，在經濟的范圍內怎樣對侵犯業主的行為進行懲罰或者是對業利本身進行保護，這是《物權法》應有的內容。至于怎么行權，應另行制定相關法律法規。《物權法》無需過多設定權利的行使過程和行使形式的條款，因為這屬于民事自治的內容，難于一一規定。我國應仿效港臺地區的《物業管理法》，或者如美國、加拿大的《公寓大廈法》另法規范，此外，還可能需要對基層社區自治制度的內容專門立法。
根本上，使一個民間自治團體既能享有權利又能履行義務，最好的途徑莫過于依法而治。特別是在我國這樣一個公民社會不發達，缺乏依法民主自治傳統的社會，業主自治團體既面臨組織外部產生的權利侵犯，又可能面臨組織內部負責人出現的濫權、瀆職、侵犯全體產權人利益的侵權事件，使業主組織成為法人，承擔民事責任，是最有效的途徑，也是國際趨勢。
業主實踐的經驗將對《物權法》立法做出巨大貢獻
如前所述，小區物業中的共有財產是“不得請求分割的共有”財產，在經濟物品性質上，既不是純粹的公益物品，也不是純粹的私益物品，而是“社區公共物品”。如何確定這類財產的權屬與治理方式，需要汲取實踐經驗，才能成為立法根據，否則會導致法律的沖突與混亂。例如，小區中的人防工程，目前就處于這種法律混亂狀態中。一方面，一些業主根據《人民防空法》第五條：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”主張權利。另一方面，部分地方性法規、地方政府規章和規范性文件卻規定“人防工程系國有資產”。從理論角度，當前物業小區中的人防工程投資一般被公攤到業主，全體產權人成為人防工程的投資者。從使用現狀看，人防工程被政府人防辦、開發商或者物業公司出租獲取商業利益的情況很普遍，具有商業性質。但是，人防工程作為社區公共安全產品的特殊性質，又有特殊管理要求而不能僅僅考慮私人的和短期的利益。所以,僅從投資收益的角度擁有、管理和使用是不符合地方社區公共安全的要求。
進一步講，明晰建筑物的所有權也不能自然解決地方社會治理的難題。具體而言，就是共用部分的治理面臨集體行動的難題，即使在地方自治發達的國家也是如此。如埃麗諾?奧斯特羅姆教授指出的，解決“公地悲劇”、“集體行動的邏輯”、“囚徒困境”的方案，或是“政府方案”或是“絕對私有化方案”，但他們常常導致失敗。從我國的實踐看，物業管理的政府行政模式已被歷史證明是失敗的，目前多數物業小區采用的私有化產權和商業化管理模式普遍存在管理不善現象。
從私有的“物權（財產權）”到“治權”的實踐，在中國社會更是個社會治理難題。社區能否真正實現自治以及自主治理能力，更多地受制于傳統與民情而非法律的規定。人們在自主治理方面缺乏經驗，缺乏能力，卻有集權制度下長期積累的投機能力，這就產生了集權體制下一分權就亂的弊病，為了解決這些問題，不得不求助于重新集權，這又面臨新的集權問題。兩者之間的徘徊，使得中國公民社會發育受阻，公民組織發展舉步維艱。具體到業主組織，常因為缺乏相關法律知識和實踐經驗，阻礙對其財產權和公民權的行使，特別是在權利受到侵犯的業主無法得到法律救濟、行政救濟或其他救濟情況下，常常轉而采取非理。
面對以上難題，小區“共有財產”使得業主們在主張個人權益的同時不得不維護共同利益，業主組織的負責人在社會實踐中學到了動員民眾、采取理性集體行為、遵守規則、維護秩序的能力，也學到了遵循民主法治之途徑、以契約方式依法自治，構建社會和諧的知識和能力。相比較他們對社區物業的實踐和認知水平，當前制定的《物權法》（草案）中的“建筑物區分所有權”部分的內容顯得空洞而蒼白。
俗話說站在巨人的肩膀上能讓你站得更高看得更遠，工作總結就是工作中的一個巨人，在工作中，你只有及時做好了工作總結，你才能更加完整的掌控之前的知識并加以有效的利用，從而能將目光放的更遠。
忙碌的20XX年即將過去。回首客務部一年來的工作,感慨頗深。這一年來客服部在公司各級領導的關心和支持下、在客服部全體人員的積極努力配合下、在發現、解決、總結中逐漸成熟,并且取得了一定的成績。
一、 提高服務質量,規范前臺服務。
自xx年我部門提出“首問負責制”的工作方針后,20XX年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態下進行,大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計,今年前臺的電話接聽量達26000余次,接待報修10300余次,其中接待業主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。
在“首問負責制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規范》、《前臺服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業務規范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,而且每周在前臺提出一個服務口號,如“微笑、問候、規范”等。我們根據平時成績到月底進行獎懲,使前臺的服務有了較大的提高,得到了廣大業主的認可。
二、規范服務流程,物業管理走向專業化。
隨著新《物業管理條例》的頒布和實施,以及其它相關法律、法規的日益健全,人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀,而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對園區的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發現園區內違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發,善意勸導,及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經發現我們馬上下整改通知書,責令其立即整改。
三、 改變職能、建立提成制。
以往客服部對收費工作不夠重視,沒設專職收費人員,由樓宇管理員兼職收費,而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴重影響了收費率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設立專職收費員,將工資與收費率直接掛鉤,建立激勵機制,將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。
四、加強培訓、提高業務水平
物業管理行業是一個法制不健全的行業,而且涉及范圍廣,專業知識對于搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習,學習該行業的法律法規及動態,對于搞好我們的工作是很有益處的。 客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質高低代表著企業的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內容有:
(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業管理首先是一個服務行業,接待業主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以使我們解決業主的問題這方面,陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓,完全是酒店式服務規范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業×號×人為您服務”。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領導不是業主從前臺經過時要說“你好”,這樣,即提升了客務部的形象,在一定程度也提升了整個物業公司的形象,更突出了物業公司的服務性質。
(二)搞好專業知識培訓、提高專業技能
除了禮儀培訓以外,專業知識的培訓是主要的。我們定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《物業管理條例》、《物業管理企業收費管理辦法》等污染法規、學習相關法律知識,從法律上解決實際當中遇到的問題,我們還邀請工程部師傅給我們講解有關工程維修方面的知識,如業主報修,我們應能分清報修位置、基本處理方法、師傅應帶什么工具去、各部分工程質量保修期限是多少,是有清楚了這些問題,才能給業主宣傳、講。讓業主清楚明白物業管理不是永遠保修的,也不是交了物業管理費我們公司就什么都負責的,我們會拿一些經典案例,大家共同探討、分析、學習,發生糾紛物業公司空間承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經驗。
五、組織活動、豐富社區文化
物業管理最需要體現人性化的管理,開展形式多樣、豐富有趣的社區文化活動,是物業公司與業主交流溝通的橋梁。物業公司在往年也組織了大量的社區文化活動,如一些晚會、游園活動,短途的旅游及各類棋類比賽等。得到了全體業主的認可,但是結合現在物業的實際運營情況,0.3元/平方米標準的物業費連日常的管理開支都保證不了,更何況組織這些活動要花費相當大的一筆費用,在這種情況下,我們要克服困難、廣開思路、多想辦法,合理利用園區的資源有償收費開展活動。
我們結合實際情況,聯系了一些電器城、健身器材中心、迎利來蛋糕店、嬰兒早教中心等單位在園區內搞活動,這些公司提負責供完整的一臺節目,園區業主共同參與,寓樂其中,經銷商們不僅發放了禮品,而且物業公司還收取了一定的費用來彌補物業費的不足,
通過一次次的活動,體現了**小區人性化的物業管理,同時也增進了物業公司與業主之間的溝通與交流,并為公司增加一筆收入,據統計自20XX年3月以來以園區內開展活動形式收取現金及實物共計約13850元。
六、清查二期未安裝的水表,追繳經濟損失。
本年度客服部一直配合工程部對二期未安裝水表的住戶進行調查,據資料統計大約有近50家住戶沒安水表,從入住以來一直未交過水費。我們必須抓緊時間將表安裝上,并盡力追回費用。而且在安裝的過程中我們又發現了新的問題,許多卡式水表需換新的電池,面臨這種情況我部抽調出專門人員負責這九棟樓宇的篩查和收取水費的工作。在與工程部的共同配合下目前為止我們已安裝了36戶水表,并且追繳了費用。
七、執行新自來水的水費收費標準,及時調整水價。
在今年7月份全市自來水進行統一價格調整,園區內2000多住戶,我們必須在6月底前挨家挨戶將水費結清,便于7月份水費上調的順利過度。針對這一情況。時間緊任務重。我們及時調整班次,將人員劃分范圍,客服部全體人員停休,加班加點全員入戶收水費。通過大家的共同努力,在不到一個月的時間內我們盡了最大努力完成了這一任務。使7月份的水價平穩的由2.0元/噸上調到2.8元/噸。于此同時我們對于那些從未收過水費的住戶也基本上走完一遍,共查出漏戶約50戶,共計追繳費用約2454.7元。就此問題我部提出要求水費以后按月收取,取代以前一個季度才收一次的規定,減少工作失誤,細查到位每一戶。
八、不辭辛苦,入戶進行滿意度調查。
一、從大局出發，明確街道社區依法治理工作的重要地位
（一）街道社區依法治理是加強社區管理的需要。在社區管理中，各個方面都離不開依法治理，依法治理本身就是社區管理的重要組成部分。只有搞好依法治理，社區管理才能夠真正得到加強。尤其是隨著改革的深化，過去由政府或所在單位包攬的就業、醫療、保險、養老等社會保障事務逐步由社區承擔，社區日益成為市民生活的重要舞臺和社會管理的主要領域。通過開展依法治理，用法律手段為社區管理服務，規范保障社區各項事業的發展，是社區管理的根本要求和重要原則。
（二）街道社區依法治理是維護社會穩定的需要。伴隨著社會人員結構的重大變化和大規模的城市建設，大量離退休人員、個體工商戶，私營業主、下崗待業人員、外來流動人員以及新遷居民涌入社區，匯成數量龐大、身份復雜、流動性強的“社區人”群體。“社區人”個體思想觀念、生活方式、工作職業的差異，使得日常社區管理中出現了多種矛盾糾紛，如普遍存在的下崗再就業、最低生活保障費的發放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等問題，以及因空調噪音、滴水，車輛進出停放等原因而產生的鄰里矛盾，街道社區由此成為了社情民意的綜合反映地和各種矛盾、問題的匯聚地。靠過去那種由街道干部、居委會主任上門做工作的簡單方式已不能適應現實的需要，只有加強依法治理，用法律手段進行管理，才能夠順應民情，妥善解決矛盾、糾紛，確保社區的穩定。
（三）街道社區依法治理是深化基層民主政治建設的需要。社區管理的一項重要內容就是保障群眾依法享有的民利得以充分實現。實現的途徑就是實施依法治理，通過加強街道社區基層組織建設和干部隊伍建設，按照黨的要求和憲法、法律的規定，把社區群眾組織起來，廣泛開展“自治”活動，切實把民主選舉、民主管理、民主監督落到實處。只有這樣，才能逐步實現推進基層民主政治建設和城區法治化的目的。
（四）街道社區依法治理是提高市民生活質量的需要。在人們生活水平普遍得到提高，物質要求基本得到滿足的情況下，人們對精神文化生活有了更高的要求。街道社區為居民辦實事，就是要整合力量，實施依法治理，采取建章立制，整治違章違法，推動法律、醫療、文化等服務進社區的多種形式，實現社區的居所安全、秩序良好、環境優美、文化生活豐富多彩，確保居民安居樂業。
二、街道社區依法治理工作存在的問題和不足
（一）基層少數領導干部對基層依法治理工作的重要性和必要性認識不足，重視不夠，認為是“務虛工作”、軟任務。對該項工作的組織實施僅停留在計劃上，推一下干一下，滿足于應付敷於，沒有真正抓好落實。
（二）區依法治區領導小組每年為數幾次的全體成員會議，只能就依法治區工作的規劃、年度計劃等總體工作研究討論，而基層依法治理的一些專項工作、需要解決的實際問題則不能及時得到協調解決。同時，小組成員均擔任全區相關部門的領導職務，由于工作繁忙，在深入基層了解情況、指導工作投入的精力和力度方面還有待于提高。不能夠更好地發揮本部門在基層依法治理工作中的職能作用。
（三）基層依法治理工作還存在著死角。如以青壯年為主體的外來人員大量涌入社區，受經濟發展大環境的影響，不少外來務工人員無業可就，在管理上造成“真空”，成為管理問題的隱患。有關職能部門缺乏依法治理的工作前瞻性，還未從宏觀上規劃管理，導致職責不清，各自為戰，離基層依法治理工作要求還有一定的差距。
（四）對街道社區依法治理工作指導考核的力度不夠。依法治區領導小組成員參與指導、考核基層依法治理工作的機會不多，目前仍停留在由設在區司法局內的依法治區領導小組辦公室人員負責開展，給基層單位的感覺就是該工作僅是司法行政部門的職能工作，弱化了其工作地位。
（五）相關單位的依法治理工作缺乏工作連續性，重視程度不夠。基層依法治理工作是一項系統工程，方方面面無所不包，涉及到全區各部門、街道、社區。相關單位都有必要明確專人專職或兼職從事該項工作的日常事務，承擔起工作聯絡事宜，但有些單位則是人員得不到保證或經常變動，經費也不能夠保障，漸而使本單位的依法治理工作處于一種可有可無的狀態。
三、齊抓共管，積極開展街道社區依法治理工作
（一）以宣傳發動為先導，構筑工作網絡機制。要在社區內采取多樣形式，廣泛宣傳街道社區依法治理的要求、目的與意義，取得社區群眾的理解與支持。區依法治區領導小組要變一年一次例會改為每季度召開一次會議，便于工作情況的溝通和問題的及時解決。為推動工作開展，更好發揮領導小組成員的作用，可將街道、社區劃分“責任片”，由小組成員定點負責，親臨現場協調指導，強化工作力度。同時，街道要真正把該項工作擺上重要位置，做到有安排、有落實、有成效，逐步形成由街道工委領導、辦事處組織實施、相關職能部門指導檢查、社區內單位密切配合、居民共同參與的街道社區依法治理的工作格局。
（二）以普法教育為抓手，深化法律進社區活動。普法與依法治理在社區的緊密結合，是法制宣傳教育的深化和發展。社區普法活動要緊緊圍繞街道社區依法治理工作，在四個方面下功夫：一是內容進一步貼近社區、服務基層。應就社區管理和社區生活中普遍存在的矛盾糾紛廣泛開展相關法律、法規的宣傳。二是形式進一步以人為本、靈活多樣。通過制作下發《法律知識問答》手冊、舉辦社區說法故事會、法制文藝表演等活動，把法律知識內容融入生活化、通俗化、趣味化的表現形式中，以事喻法、以案釋法、以藝示法。三是隊伍進一步擴大。在原有法律進社區的服務隊伍基礎上，從社區居民中大力召募有志于普法事業的志愿者，讓他們也用所學的法律知識向身邊的人講身邊的法律事，使得學法用法真正成為“尋常百姓事”。四是陣地進一步明確。要將主陣地放在社區居委會。在抓緊開展對街道干部、社區居委會主任系統培訓的同時，努力使居委會做到“四有”：即有一個法制宣傳專欄、配一套法律書籍、建立一支法制宣傳教育志愿者隊伍、每季度興辦一堂法制課。
（三）以社區“自治”為立足點，營造社區法治氛圍。街道、社區居委會不僅要在日常工作中注重依法管理社區事務，還要在貫徹落實相關法律法規的基礎上，訂立符合實際、操作性強的《社區公約》，努力使社區居委會的各項工作有章可循、有法可依。要推廣紅花街道的“民情日記”和夫子廟街道的“百姓百言”、“社區議事園”等好的做法，引導、鼓勵群眾反映社區管理存在的問題、參與社區管理、監督社區事務，使社區群眾切實行使參與“社區自治”的知情權、參與權和監督權，為社區的依法治理工作夯實廣泛的群眾基礎。
（四）以解決“難點”、“熱點”問題為突破口，實施專項治理。在開展街道社區依法治理工作的過程中，要確定治理重點，特別是注意突出社區群眾普遍關注、反映強烈的“難點”、“熱點”問題的整治。如針對、游戲機、不健康網絡、黃色媒介對中小學生的隱蝕，各相關部門采取有效措施實施對校園周邊不法經營活動的取締整治；小區內機動車輛亂停亂放、流動攤販占道經營、環境衛生存在死角等現象，物業管理部門加強疏導管理等。通過這些具體的、實實在在的工作，把街道社區依法治理工作變成看得見、摸得著的實際行為，樹立和維護區委、區政府為民辦實事的良好形象。
關鍵詞：物業管理 問題 相關對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）04（a）-0185-01
為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環境的同時，也帶來種種問題。例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環境等都需要新的管理方式來應對這些問題。物業管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。隨著社會保障體系的發展，人們追求高的生活質量與品質，物業管理勢必經歷一個由發展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進物業管理自身的完善，是不可或缺的一環。
1 物業管理面臨的難題和挑戰
1.1 缺乏專業高素質人員的配備
一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向于高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往“有心無力”。配備高素質物業管理人員也少不了專業技能，如使用電腦系統，善于公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。
1.2 管理人員缺乏專業素質和法律意識
目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不愿意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。
物業管理服務于小區，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。從整體形勢上看，物業管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業管理的發展。
1.3 物業管理中設施、安全、環境等問題
管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住后環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業費為主要表現。
大多數業主對物業管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業無非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業費高收取。因此在物業管理費繳納問題上出現的事情也較多。前面講述業主的問題，使管理企業無形中增加了收費困難，還有問題是物業本身管理工作不合理，業主以服務不周投訴，更有甚者物業公司為謀取利益偷偷設項多收物業費，為了利益使企業形象受損。
2 針對物業管理出現的問題可采取的對策
2.1 依法管理
參考我國物業管理立法的情況，物業管理的相關法律體系所包含的內容有：（1）物業管理對建筑房屋的管理范圍；（2）小區相應配套設備的管理和維護；（3）環境衛生條例的制定；（4）區域安全和消防設施的管理；（4）組織業主，大家共同參與組建物業管理委員會；（5）物業管理人員職責范圍和責任承擔的劃分；（6）策劃宣傳小組，給業主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規的約束和保障，物業管理才能順利開展。
2.2 引入專業化和規范化的管理模式
專業化是指物業管理針對小區具體問題采取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境；小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感；小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，最大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。
規范化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。通過調查業主所需，更好的提高服務質量。
2.3 科技的運用管理
在通訊技術，計算機網絡、多媒體、近遠程控制等現代科技的普及上，為物業管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。科技在物業管理上發揮的最大優勢是建立完整的管理系統，同時大大節約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業管理系統建立后，企業就可以隨時隨地的檢查和監督小區物業管理問題，系統都能把問題及時、準確的記錄，給企業提供可參考資料，使企業能根據相關情況及時制定應對措施。
2.4 政府監管制度的加強
物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府雖在相關領域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業行政人員相應的處事權限，使得一些物業投訴問題告誡無門。政府監管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務于小區業主。
3 結語
物業管理是市場經濟下的產物，只有認真面對物業管理中出現的問題，企業才能意識到問題出現的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關對策。逐步減輕物業管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質和專業訓練，經受住現實問題的考驗，才能使管理企業在適應社會發展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。
參考文獻
[1] 李浩.城市老住宅區物業管理問題與對策研究[D].華中師范大學，2011.
[2] 張進.住宅小區物業管理中的問題及相關對策[J].科技信息，2012（15）：229.