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導語：在房地產增值稅納稅籌劃的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、 土地增值稅籌劃的重要性
截至2006年末，稅務局對房地產企業一般只是按銷售收入的1%預征。2007年初了國稅發【2006】187號文《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對房地產企業土地增值稅進行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業稅、企業所得稅成為對房地產開發企業利潤影響最大的三個稅種。清算初始，全國各地稅收管理機關對清算細則的把握均有所不同，經過幾年的摸索經驗，國家稅務總局針對各地土地增值稅清算過程中出現的問題進行了更為細致的規定，清算標準也愈加嚴格。因此，房地產企業提前進行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負擔、實現企業利潤最大化，顯然刻不容緩。
二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討
1、靈活運用減免稅優惠政策及臨界點進行納稅籌劃。
房地產開發公司開發項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產公司應認真考慮的問題。
按照稅法有關優惠政策的規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定的四級超率累進稅率計稅。對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。因此，企業應力爭將普通標準住宅增值率控制在20%之內，享受國家的免稅政策。
再就是“20%的增值額”即臨界點，也可以在此進行納稅籌劃。如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發成本中包括的可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，以高質低價來占領市場。
2、 適度延伸產業價值鏈，跨行業利潤轉化。
對集團化的房地產企業來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、裝修、設計、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業不能采取核定征收企業所得稅，而其他行業則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴格，此種方法應注意“適度”，在合理的成本增加范圍內操作。
3、 期間費用轉移到房地產開發成本。
房地產開發企業發生的期間費用除利息支出外都不按實際發生數扣除，而是以土地價款和開發成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。按照規定，屬于公司總部發生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為扣除項目，其實際發生數對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應設置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經營收入來源，卻有大量的期間費用發生，這在企業所得稅方面不占任何優勢。例如，企業可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產項目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產項目的工程管理，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么其有關費用可以分攤一部分到房地產開發間接費中去。而開發間接費屬于開發成本的組成部分，不僅可以作為扣除項目金額扣除，而且可以作為加計扣除20%的計算基數，從而達到節稅目的。
4、 采用合適的利息支出進行納稅籌劃。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的5%以內計算扣除，用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*5%
但是，如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*10%
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。
一、開發方式的納稅籌劃
1、以房地產進行投資聯營
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發企業2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產開發公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產開發公司簽訂《合作建房合同書》，合同規定：甲單位提供建房用地，房地產開發公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優惠政策免征土地增值稅。
兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發企業可節省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。
3、企業兼并轉讓房地產
企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產開發企業是內資企業，2009年為B公司開發3萬平方米得商業大廈。
方案一：直接銷售商業大廈
A房地產開發企業待商業大廈建成后銷售給B房地產開發企業，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉讓房地產
A房地產開發企業將大廈建成后，首先分立一個C企業，而后，C企業被兼并到B房地產企業，B企業支付給C 企業的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規定，C企業通過上述兼并將商業大廈轉移到B企業，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產開發企業轉讓商業大廈可節省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。
4、房地產的代建房行為
房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產開發費用的納稅籌劃
房地產開發費用，按《實施細則》第七條一、二項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發費用按《實施細則》第一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#
3、財政部規定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）*20%
其中，此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享有此項政策，取得土地適用權未經開發就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.
例如，某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納有關稅金（營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進行納稅籌劃，那么企業的增值稅核算為：
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產開發的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%
應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發商開發一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發過程中各項費用支出為開發成本的30%，其他應交稅金為營業稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#
增值率=62470/147530=42%
應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。
參考文獻：
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[2] 施建剛.房地產開發與管理[M] 上海： 同濟大學出版社 2004年
[3] 中國注冊會計師協會. 稅法[M] 北京：經濟科學出版社 2010年 243～246
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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[2]陳艷華.房地產開發項目開發前期及開發期間的納稅籌劃.財會研究.2010(03):247-248.
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 企業價值最大化
1 概述
2013年2月20日，國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，既打擊了那些投機行為，又規范了房地產市場的運作，隨著“營改增”的進一步深化，房地產企業如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產稅務籌劃都是企業獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運用稅收的各種政策以獲得稅收節約、提高企業利潤需要房地產企業加以分析和研究。
筆者認為房地產企業涉及的稅種多、稅負重，不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產企業應該在增值稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項稅收優惠政策，這樣不僅減輕企業稅收負擔，而且能夠在一定程度上實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。
2 房地產企業涉及的主要稅種的納稅籌劃方法
由于房地產行業的特殊性，整個運營過程主要涉及兩個方面：開發環節和銷售環節。在這兩個環節中，涉及的稅種主要是企業所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅等。
2.1 房地產企業所得稅的納稅籌劃方法
①適當調節營業收入。房地產企業應納稅申報前將預收賬款從營業收入中扣除，因為預收款不管是否確認都需納稅。如果房地產企業有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業所得稅的。
②將業務招待費轉化為其他的費用。稅法規定“企業發生的業務招待費可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業收入的0.5%”，如果發生的業務招待費超過限額，企業可以將超過的業務招待費轉為會議費，無需支出了還得納稅。
③公益捐贈籌劃。首先，從捐贈對象上看，企業應優先選擇那些可以全額扣除的捐贈對象；其次，如果無法選擇捐贈對象，可以捐贈到紅十字會等公益組織中，在后期做好資金流向監督。最后，如果超過了稅法規定的扣除比例時，可以將捐贈分跨到兩個會計年度。
2.2 房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法
①“臨界點”籌劃法。稅法規定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，否則應將其全部增值額按規定計稅”。在制定商品房的銷售價格時不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業的土地增值稅，這樣在20%以內可以扣除，降低企業稅收負擔。
②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產企業受客戶的委托進行房地產開發，完工后客戶給予房地產企業一定的代建房屋報酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產企業在開發之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進行開發。
③合作建房方式籌劃法。稅法規定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業投入資金而帶來的稅賦，同時延長企業的現金流，降低企業為獲取資金而進行借貸所帶來的風險。
2.3 房地產企業營業稅的納稅籌劃方法
對營業稅進行納稅籌劃時，應考慮以下幾點：對按政府規定價格出租的廉租房、房地產企業自建自用的房屋、企業用自己的廠房等向其他企業投資入股的，不征收營業稅。
房地產企業可實施以下措施：
①銷售不動產適用的是5%營業稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時，應該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時降低稅負。
②如果房地產企業在開發的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發，這樣就會適用3%低稅率繳納營業稅。
2.4 房地產企業房產稅的納稅籌劃方法
房產稅是以房產為征稅對象，是對房產所有人征收的一種稅。根據房產稅暫行條例，房產稅的征稅依據有從價計征和從租計征，從價計征房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，適用1.2%的稅率；從租計征以房產租金收入為房產稅的計稅依據，適用12%的稅率。如果企業出租房屋既要繳納營業稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的一項資產承包出去或將其對外投資，則會減少稅費。
3 萬科A納稅籌劃方案
3.1 公司基本情況及經營稅負情況
萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業住宅開發企業，也是被人們所熟知的具有代表性的地產藍籌股。總部設在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實現銷售金額1934.2億元，營業收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。
從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負率增加了3.83%，而進行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現。
表3.1 公司經營稅負情況
3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析
3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析
下面將著重通過萬科A因對外捐贈而享受的稅收優惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：
2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項基金”、“春天里行動”、“社區故事：happy社區十年行”、“公益行動”等項目對外捐贈83588.02萬元。
2012年萬科A的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業的負擔。
經過納稅籌劃，可以將捐贈的金額分為兩個會計年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業形象，也降低了企業的稅收負擔。
3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析
表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況
從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業的稅收負擔，影響企業的盈利。
目前萬科A欲建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為400萬元，開發土地的費用為200萬元，新建房及配套設施的成本為980萬元，與轉讓房地產有關的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價格出售。根據稅法規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產企業的增值率為20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據稅法的規定，應該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企業稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。
經過納稅籌劃，將該批住宅的價格定為2390萬元，則該房地產企業的增值率為20%，根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業減少稅收支出104萬元。經過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。
3.2.3 萬科A營業稅的籌劃分析
2012年萬科A在深圳開發了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價格包括裝修費用，需要繳納營業稅及附加1650萬（30000×5.5%）。
經過納稅籌劃后，將裝修費從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費為5000萬元。假設該裝修公司代收此款項的手續費收入為10%。那么企業應繳納營業稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業稅負。
3.2.4 萬科A房產稅的籌劃分析
①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應繳納房產稅86.4萬（720×12%）。
經過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費。籌劃后，萬科A每年應繳房產稅變為按房屋余值的1.2%繳納，即應繳納的房產稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節稅83.88萬元。
②對普通房產可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產，其原值為2000萬元，如按房產原值計征房產稅，房產原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應交房產稅為48萬元（400×12%）。
經過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產作價2000萬投資入股到企業甲，萬科A以房產投資入股，其房屋的所有權已發生變化，其應交的房產稅應由擁有房屋產權的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業稅金及附加和企業所得稅，所以萬科A在這一項目中的稅負為零。
綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，去實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。
參考文獻：
[1]王湯.淺談企業納稅籌劃系統[J].黑龍江對外經貿，2007，10：20-23.
【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目
一、背景情況
房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。
就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法
（一）規避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。
（二）增加土地增值額中的扣除項目
轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。
（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。
再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。
三、結語
國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。
參考文獻：
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關鍵詞：增值稅稅制改革；房地產開發企業；納稅籌劃
一、增值稅稅制改革對房地產業的影響
（一）對房地產業稅負的影響
宏觀稅負是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個國家稅負水平的重要指標。2015至2018年我國宏觀稅負率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負率為17.69%。2018年的宏觀稅負率為17.37%，同比下降0.08個百分點。相比較而言，房地產業宏觀稅負率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產業面臨著較為沉重的稅負壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個百分點，說明“營改增”政策的實施對房地產業的納稅起到了一定的減負效果，并且對降低我國整體稅負起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調低1%的房地產業增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數據可以看出房地產業宏觀稅負又有所降低。經過對以上房地產開發企業稅負及經營狀況分析數據可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負擔，房地產開發企業的稅負率仍然遠高于國家整體的宏觀稅負，在稅制改革階段，房地產開發企業依然存在不小的稅負壓力。
（二）對房地產開發企業現金收支的影響
從眼前的利益來看，可以直接影響到企業日常的現金收支。稅制改革對房地產開發企業的影響基本體現到了其各個項目上的投資情況。房地產開發企業作為以接收建筑安裝服務為主要建設成本的行業，需采購大量的建筑材料及機械設備來開發工程項目。“營改增”三年多來的稅制改革，相關行業在稅目和稅率上都有不斷地變化和調整，由于采購和建安成本的進項稅可以用于銷項稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業在銷售環節的現金流出。
（三）對房地產開發企業營業利潤的影響
從長遠的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業整體的營業利潤。政府推行“營改增”政策并進行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產開發企業的納稅成本以及納稅負擔進一步降低，使房地產開發企業獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節流資本投入到企業其他的項目中去，來擴充企業的發展項目。
二、納稅籌劃必要性分析
從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個行業的產業結構調整。通過對房地產開發企業進行系統的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構建和充實增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動國家稅收法律政策的優化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對稅收監管，通過有效地稅收籌劃，企業可以合理地降低稅負，自然會規避偷稅、逃稅的行為，對于國家的稅收也是一種保障。從企業角度上來講，現有大多數財務人員都擅長于賬務處理，對稅務的知識了解不夠全面，想要達到納稅人原所具備的專業水平還有一定的困難，因為他們很難將財務、稅務、政策統一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導納稅籌劃思路，可以為房地產開發企業繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進而規范企業的經營活動和會計核算能力，提高財務從業人員水平，從而降低納稅風險和營業成本，最終為企業創造出更大的價值。
三、納稅籌劃思路
房地產開發企業的增值稅納稅環節主要在開發建造和銷售環節，所以納稅籌劃也應從上述這兩個方面著手。
（一）在開發建造環節多獲取進項稅額
在房地產建造環節，企業首先考慮的是如何節約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應將如何在建造環節多獲取進項稅額作為籌劃的目標。例如，在采購工程材料時，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時，企業應優先選擇一般納稅人的企業購進工程材料。再如，在選擇建造方式時，企業應根據具體的資金投入數額，權衡多方面的稅率，合理利用相關行業的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務公司，房開企業只負責購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務所取得的進項稅。
（二）與規模較大的企業合作，盡量開具增值稅專用發票
從進項稅抵扣的角度進行來講，房地產開發企業在購進貨物或者接受勞務時，一定要盡可能取得正規的增值稅專用發票，才能在納稅環節進行有效的抵扣，所以企業應盡可能和一般納稅人身份的供應商、建筑企業、勞務派遣企業進行合作。若合作方為小規模納稅人，則應盡量要求其申請代開專用發票，以達到正常抵扣的要求。同時應注意辨別專用發票的真偽，為避免稅負加重，一定要非常小心謹慎。
（三）加快銷售環節的轉型升級
目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費者群體越來越青睞于購買精裝房。根據現行稅收政策規定，房地產開發企業開發樣板房、精裝房的所有費用無論數額大小，均應計入其建造成本，進項全部可以抵扣（建安、設計等成本均可納入抵扣項目），而裝修費用在房產成本中所占比例非常可觀。因此為吸引更多的消費者同時拓寬進項稅的抵扣途徑，企業可以適當擴大精裝房的建設比例，逐漸發展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業，成功轉型升級，從而能夠進一步提高企業的產業競爭力。
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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