房地產投資項目的財務可行性評估方法

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一、房地產投資財務可行性投資的重要性

房地產開發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它的行業(yè)特殊性體現(xiàn)在：具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長，因此影響項目投資結果的因素預估存在很大的難度；涉及到的關系部門、行業(yè)眾多，收費項目煩雜，各地方相應政策不同和未來國家政策規(guī)劃和調控存在不確定性；成本的可比性低，涉及行業(yè)較多，開發(fā)成本和采購成本難以準確客觀評價；法規(guī)適用存在差異、專門法規(guī)多，地方政策不同；涉稅風險較高，稅種多，計算復雜關聯(lián)性強。房地產開發(fā)項目可行性研究是在項目投資前對各種相關項目影響因素進行科學的預測和評價，綜合國家政策、經濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場供求、產品定位、企業(yè)的戰(zhàn)略和綜合能力等各種條件的假設和評估，需要深入的調查、全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較、根據財務指標綜合評價得出結論性意見，由此提供是否投產和如何投資的科學依據，并通過其指導方向和建設過程中管控，以實現(xiàn)投資效益。

二、當前的房地產財務可行性評估分析存在的問題

1.房地產項目投資可行性分析效果的影響因素分析存在極限性和盲目性。企業(yè)領導對國家未來調控政策和經濟環(huán)境的判斷及分析存在極限性，以及對企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展過于樂觀和盲目，房地產項目投資的財務可行性分析首先對國家政治、經濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場需求、產品定位、消費群定位的分析，其次是對具體項目的預測，包括收益、現(xiàn)金流預測、企業(yè)籌資等綜合實力的預估，多數房地產企業(yè)領導不重視具體因素分析，憑以往的房地產開發(fā)經驗和個人的主觀臆斷，盲目決策項目投資，缺少科學依據和系統(tǒng)方法，甚至企業(yè)鑒于以往房地產的發(fā)展趨勢，行業(yè)的騰飛猛進，對項目投資財務可行性分析關注不夠，未研究可行性效果的影響因素的評估和假設是否客觀，對敏感性指標體系的風險分析不足、不透、不深，項目投資財務可行性分析喪失了參考價值。缺乏綜合評價、系統(tǒng)論證、科學的方法。

2.多數房地產開發(fā)企業(yè)都缺乏一套完整的項目投資財務可行性評估的系統(tǒng)，可以全面、完整體現(xiàn)財務可行性分析的邏輯性以及敏感性動態(tài)分析系統(tǒng)，據以判斷企業(yè)的項目投資因敏感性因素的變動對投資效果的影響，多數開發(fā)商根據項目招投標的指標和項目規(guī)劃框架要求，缺少全面的信息歸集和整理，多方案的系統(tǒng)論證比較，缺失項目投資的不可行研究分析，忽略了不利因素和負面因素對項目可行性分析的影響，用逆向思維論證不利因素對項目投資的影響，從正反面考慮項目投資的可行和不可行因素分析，通常以EXECL方式羅列編制，沒有固定的方式和方法，存在片面性和主觀性，特別是在互斥比較的項目投資時，無法進行橫向、綜合評價對比分析，選擇最優(yōu)投資方案，增加企業(yè)的機會成本。3.缺乏行業(yè)精英和財務知識的綜合性人才。房地產開發(fā)企業(yè)的項目投資，一般情況是通過政府土地招牌掛的信息和規(guī)劃條件進行綜合評估，需要考察的因素繁多，時間又較緊急，項目的相關信息數據不透明、調查不足，很難收集完整和準確的市場信息，而信息的誤差和缺失是項目財務可行性分析的計算基礎和依據，關鍵是房地產項目財務可行性分析涉及工程技術、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、財務等等多方面的專業(yè)知識，目前大部分房地產開發(fā)企業(yè)由投資部或財務部負責編制財務可行性分析，編制人員多數只是某一方面人才，不能從全局的角度考慮問題，顯然存在個人業(yè)務或專業(yè)素質的不足，財務可行性分析評估在以往房地產迅速增長時期，投資決策基本由企業(yè)高層決定，項目財務可行性分析的要求和參考價值往往沒有真正研究和考量，財務可行性分析的編制人員素質不高，甚至項目的財務可行性分析在行業(yè)發(fā)展期形同虛設，只是一個投資流程和大概投資收益框架。

三、影響房地產項目投資可行性分析

效果的因素分析財務可行性評估分析的計算指標都是基于對評估結果有影響因素的預測下的大概值，包括宏觀外部環(huán)境和內部環(huán)境，不論是國家政策和經濟環(huán)境還是地方法規(guī)以及企業(yè)能力等等影響因素都很難準確預估和判斷，而且影響財務可行性分析的因素數以百計，包括定性指標和定量指標，主要有以下幾點。

1.受國家政治、經濟環(huán)境的影響，房地產行業(yè)是國家財政收入的主要來源，是國家經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，關系到整個國家的經濟、金融、國民的生活水平，隨著房價的迅速增長和兩極分化的矛盾激化，國家對行業(yè)的管控政策越來越多，不同城市的管控越來越細化和具體，以保證國家經濟穩(wěn)定平衡的發(fā)展。

2.行業(yè)發(fā)展趨勢影響，房地產行業(yè)不可能再象以往的速度增長和樂觀，行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是未來的趨勢，也是房地產企業(yè)的綜合實力的競爭時代，項目投資的成敗影響企業(yè)的未來。

3.市場供求關系的影響，隨著房地產行業(yè)的健康發(fā)展，房地產行業(yè)經濟泡沫終究會過去，市場的未來主要以供求關系決定，合理、全面、綜合的評估的供需關系決定價格定位，消費群定位、產品定位、企業(yè)定位等，影響房地產項目開發(fā)的投資效益。

4.項目特點的影響，每一個項目投資都具有獨特性，受項目所在地的影響非常大，對具體項目的預測包括銷售預測、開發(fā)成本預測、運營費用預測、財務費用預測以及稅負和現(xiàn)金流的影響，甚至項目所在地的風俗文化等等，影響因素的客觀和準確關系到財務可行性評估分析的客觀性和可靠性。

四、提高項目投資財務分析可行性的措施

1.對影響財務可行性分析的因素充分探討。國家發(fā)展規(guī)劃及調控政策的預測，通過國家的政策和國民經濟未來發(fā)展的經濟形勢，結合房地產業(yè)的走勢，客觀公正、實事求是的評估本項目所在城市的需求，對項目進行綜合、全面的定性分析和評價，通過企業(yè)中高層開會討論項目具體情況和未來預測，集思廣益。充分的市場調研，房地產企業(yè)每一個項目投資都具有獨立性和特性，對項目所在地的房地產歷史資料進行總結和分析，包括地域文化以及消費群分析，全面深入的市場調研是項目投資的基礎，指導和科學評估是消費群開發(fā)、價格定位和銷售預測等因素確定的依據，針對投資項目的所在地，對項目區(qū)域的房地產行業(yè)發(fā)展和國家的房地產政策，結合市場調研的情況對項目進行的市場評估。企業(yè)的戰(zhàn)略和產品定位，房地產的定位和企業(yè)戰(zhàn)略深受國家對行業(yè)調控的影響，適應和符合國家房地產政策將是未來房地產企業(yè)發(fā)展的關鍵，健康完善的房地產行業(yè)的正常發(fā)展是國家的調控目標，房地產企業(yè)以往的片面、樂觀的盲目戰(zhàn)略將不再可能，行業(yè)將回歸理性，主要是體現(xiàn)在項目投資的產品定位上更加理智、謹慎和客觀，項目的獨特性和區(qū)域性決定每一個項目都務必單獨定位，包括資本定位、投資回報率定位、營銷策略、消費群體等產品的綜合定位。企業(yè)中高層領導重視敏感性因素的影響，在國家經濟、社會經濟、行業(yè)發(fā)展、技術建設以及企業(yè)的戰(zhàn)略等評估，通過各種預測的指標，是否客觀、合理、全面、科學、公正，企業(yè)是否滿足假設條件的資源，集體研究對這些環(huán)境因素的評估是否存在偏差，是否存在過于樂觀或保守，是保證投資項目的財務可行性分析客觀的計量依據，企業(yè)中高層人員對不確定因素的定性分析是財務可行性分析的前提。

2.財務可行性分析的系統(tǒng)方法。在各種宏觀指標和定性指標的分析下進行具體的財務可行性評估制定，財務可行性分析評估是對項目整體概況進行梳理，投資信息匯總，保證可行性的基礎數據準確符合客觀實際，運用會計原理，進行定量的評估測算項目投資的可行性，是在對項目評估的大量假設條件下進行的，如對項目投資建設周期、銷售周期、銷售面積，銷售定價、資金回籠、銷售進度；開發(fā)成本、營銷成本、管理成本、稅金預測、資金成本等等假設條件下進行合理的計算，通過可行性分析的主要指標：項目盈利情況、現(xiàn)金流的預測，利用專業(yè)系統(tǒng)工具，通過固定公式、勾稽關系和關聯(lián)性、邏輯性的套表，提供項目投資的盈利指標以及敏感性因素變動影響結果，如投資收益率、IRR、NPV等收益性指標進行項目投資的篩選，另一方面通過對現(xiàn)金流的預測，結合企業(yè)籌資能力和實力，合理配置項目投資資金，充分利用杠桿，保證項目運營的資金鏈，并作為項目執(zhí)行過程中的管控指導工具。

3.重視敏感性分析及臨界點分析。財務可行性分析的敏感性分析是企業(yè)盈虧臨界點，通過對財務可行性的敏感性分析，主要是在保守條件下，測算財務可行性的臨界點和邊際成本分析，即售價敏感性分析、建安成本敏感性分析、土地價格敏感性分析，敏感性分析是警示界線，是項目投資成敗的標志，同時也是企業(yè)投資風險承受力的極限，是投資決策重點分析內容，通過邊際成本的分析在項目開發(fā)過程中管控成本，保證項目按財務可行性分析的方向和目標保持一致。

4.培養(yǎng)綜合能力的投資團隊。財務可行分析報告需要各方面的專業(yè)人才，在綜合考察和判斷下假定達到預測結果的各種指標，所涉及的知識包括政治學、經濟學、管理學、會計學、法學、心理學、金融學、建筑學、統(tǒng)計學等多個學科，對編制可行性研究人員進行有計劃、有組織、多渠道的培訓，充分發(fā)揮編制人員的積極性和創(chuàng)造性，成為房地產開發(fā)經營的多方面知識的復合型人才，甚至需要對宏觀環(huán)境、經濟環(huán)境、城市環(huán)境、行業(yè)分析等具有戰(zhàn)略遠見的人才，才能多角度多方位地運用各專業(yè)知識，取得全面、科學、合理符合客觀實際的基礎數據，確保項目投資財務可行性分析的可靠性和結論判斷。房地產項目開發(fā)投資是一個政策性強，流動性差，地域性明顯，關系重大，要求嚴格，投資和消費周期長，投入資金巨大，投資風險大的特殊行業(yè)，項目投資通過專業(yè)團隊進行全面定性影響因素和定量影響因素的綜合考證分析，運用科學系統(tǒng)的方法，保證房地產公司項目投資在經濟上、技術上、客觀上可行，實現(xiàn)投資目的，規(guī)避投資風險，提高企業(yè)的競爭力，為房地產投資企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供保障，促進房地產企業(yè)健康發(fā)展。

作者:李子純 單位:安華置業(yè) （深圳 ） 有限公司