時間：2023-06-15 17:03:57
導語：在房地產的金融屬性的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
引 言
財政部于2006年2月15日了新的《企業會計準則》，引起了社會各界的廣泛關注。證券界、學術界人士給予了高度的評價，認為這是繼1993年會計改革后又一次具有重大意義的會計改革，標志著中國與國際財務報告準則趨同的企業會計準則體系的正式建立，對于完善我國社會主義市場經濟體制，提高對外開放水平和加速中國融入全球經濟具有重要意義。但也引發了一些投資者的擔憂，投資者擔心與憂慮的問題主要是以下兩個方面：一是公允價值對投資者的決策會產生什么影響，二是公允價值能否成為上市公司進行利潤操縱的工具。筆者就這些問題，對新《企業會計準則》公允價值的差異、應用、影響展開了較詳盡的分析，并融入了個人的觀點及建議以供廣大投資者和財務監管人員參考。
一、公允價值的涵義和本質
（一）公允價值的涵義
公允價值的英文是“Fair Value”，Fair的相關解釋是“公平的，正直的，公正的”，而中文將其翻譯成“公允”，則包含了公正、允當的意思。在會計領域，各國會計準則對于公允價值的定義不盡相同。
國際會計準則委員會（IASC）在1995年6月的第32號國際會計準則（IAS32）中，對公允價值所下的定義是：“公允價值是指，在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債結算的金額”。
我國財政部在2006年2月15日的新《企業會計準則――基本準則》中，對公允價值所下的定義是：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量?！?/p>
（二）公允價值的本質
公允價值與歷史成本并不是對立的概念，它是客觀經濟等環境變化的產物，并隨著客觀經濟等環境的變化，其表現形式也不斷發展，包括歷史成本、現行成本、現行市價、可變現凈值和未來現金流量的折現值。運用公允價值計量，是對經濟環境和經濟實質的反映。
從經濟學的角度來看，最能公允反映一項資產真實價值的是公平交易市場上的價格。由于在一個公平交易（交易必須本著自愿原則進行，清算及其它非持續經營下的價格或強迫交易的價格不是公允價值）的市場上，集中了來自各方面的供給者和需求者，人們通過各自掌握的信息和估計進行競價，從而消除了個別供給者或需求者的偏見。在交易或事項尚未發生時，對市場價值發生變化的資產和負債以當前市場情況為依據進行重新計量，有時在缺乏市場價格時還要應用現值技術。這種計量因為有各種條件的約束，在很多情況下不可能絕對的準確，只能是一個估計金額，即相對公允的價值。在公允價值計量理念下，編制報告日或交易日以后的任何新計量日，企業必須根據報告日的新情況，對各項資產和負債項目進行重新計量，動態地、及時地反映企業各項資產和負債價值的變化，并在報表中予以反映，使報表信息更相關，對決策更有用。
二、公允價值應用的分析比較
（一）投資性房地產應用公允價值計量與原制度差異分析比較
《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規范了投資性房地產，指能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權，已出租的建筑物，持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。
新準則在確認初始計量部分明確規定只有同時滿足下列兩個條件的才能予以確認，一是該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業，二是投資性房地產有關的成本能夠可靠的計量。對后續計量公允價值模式的條件進行了限制，要求只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才能采用公允價值模式，而且還必須滿足以下兩個條件，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場價格及其它相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。該準則為企業的投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本法下投資性房地產比照《企業會計準則第4號――固定資產》有關規定處理和《企業會計準則第6號――無形資產》準則計提折舊或攤消，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，企業才能采用公允價值模式，投資性房地產采用公允價值模式計量時不計提折舊或土地使用權攤銷，以會計期末的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額直接計入當期損益。通過公允價值變動損益對企業利潤產生影響，而不單獨計算。
在舊企業會計制度下，人們將企業投資性房地產作為一般的固定資產看待，對房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，在存貨或固定資產科目中核算，土地使用權用無形資產科目核算，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷費用，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，要計入固定資產賬面價值，而增值后金額不應超過該固定資產的可收回金額，此外的后續支出計入當期費用；減值準備會計期末可按收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產減值準備，并計入當期損益。這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。因為投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，還可能高于其賬面原值的數倍甚至數十倍。以商品房為例，自從國家推出貨幣化分房的政策以來，商品房的市場價格基本都在上漲，近幾年漲勢尤甚。若一個企業進行房地產投資，在舊會計制度下此應按歷史成本記入企業的固定資產，并按其估計使用年限提取折舊。然而當對這個房地產進行多年的折舊后，原本凈值無幾的該房產，依然可以在市場上按現價賣出大于凈值許多的價值。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了機會和空間，極大的損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產作為一般的固定資產計量和提取折舊顯然是不適合的。
《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。第十一條規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，期末將投資性房地產按資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎進行估值，調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益；對投資性房地產轉為自用房地產或存貨，以轉換日公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換日公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，轉換日公允價值小于原賬面價值的，差額計入當期損益，轉換日公允價值大于原賬面價值的，將其差額在已計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積?？梢姡聲嫓蕜t規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，提出以公允價值為標準，這樣對企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾都有益。
（二）金融工具應用公允價值計量與原制度差異分析比較
金融工具，是指形成一個企業的金融資產，并形成其它企業的金融負債或權益工具的合同。
根據《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量的金融工具主要包括：交易性金融資產和金融負債（包括嵌入的衍生工具）。企業為充分利用閑置資金以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等，再如企業不作為有效的套期工具的衍生工具（如遠期合同期貨合同互換合同等），企業可以基于風險管理需要，或為消除金融資產，或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產或金融負債以公允價值計量。這些以公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當期損益。這意味著如果企業能夠較好的把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相悖，其當期利潤就會因此受損。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其它方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量能更好的反映其市場價值。例如，一家上市公司以每股20元的價格在證券市場買入1000萬股股票，到期末該股票漲到40元，如按照歷史成本的計價方法該公司的20000萬元的賬面所得是不能計入當期利潤的，體現在報表中的股票價值仍然是按照20元的成本計價；如果按照公允價值的計價方法，這部分股票將按照40元計價，可為公司增加20000萬元的投資收益。FASB在1988年的第133號財務會計準則（FASB133）《衍生工具和套期保值活動的會計處理》中明確指出：“公允價值是計量金融工具最佳的計量屬性，對衍生工具而言則是唯一相關的計量屬性。”從《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》第七條第一款、第八條第一款、第三十條、第三十二條、第四十條規定都可以看出，新會計準則對金融工具初始確認和計量、后續計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標準的，其實質是要求對交易性和可供出售的金融資產或負債按公允價值進行計量。因此公允價值計量屬性被認為是一把“雙刃劍”與舊準則采用歷史成本法等計量“只報憂，不報喜”致使金融工具報告價值經常被低估的孰低法有很大的不同。其具體表現在以下四個方面：1.新準則對投資的分類不再局限于舊制度按時間長短來劃分短期投資與長期投資，而是從投資交易的目的性和經濟實質反映經濟內容來分類.（即分為：交易性金融資產、持有及到期投資、貸款和應收款項和可供出售的金融資產）而且分類確定后不得隨意變更；2.填補了初始確認和終止的確認標準的空白；3.將舊制度僅在表外披露的衍生金融工具納入表內核算；4.采用了公允價值核算來調整所產生的損益。新準則的確定有利于商業銀行對單只債券的質量研究和市場行情預期判斷以及對市場風險的考慮和防范，不但能夠更好的反應企業真實的財務狀況和經營成果，而且適合我國金融市場發展的客觀需要，還能夠滿足會計報告使用者決策的需要。
三、公允價值的應用是我國市場經濟日趨成熟的標志
（一）公允價值的應用，是我國會計與國際趨同邁出的實質性一步
近年來，國際會計準則及美國等一些市場經濟發達國家的會計準則，紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展方向。因此，其應用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或一個地區、一個組織會計國際化程度的重要標志。我國新的《企業會計準則――基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地應用了這一計量屬性，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性一步。公允價值的廣泛應用，意味著我國傳統意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多種計量屬性并存的計量模式所取代。在基本會計準則中果斷引入并在具體會計準則中廣泛應用公允價值，明確了我國基本會計準則計量的屬性，充分反映了我國會計實現國際趨同的信心和決心。
（二）公允價值的應用，是我國實現資源合理配置和經濟快速發展的需要，也是我國參與經濟全球化競爭的基礎條件
百業低迷，唯地產不破。當前經濟，房地產幾乎成了唯一的亮點。不需要過多論證，這種狀態極度不健康，也不可持續。
然而，房價調控問題之難，難就難在房地產具有居住、投機和抵押物的多重屬性，尤其是在房產的抵押物屬性里，房價下降會導致抵押物貶值，金融機構會形成不良和嚴重的信貸緊縮效應，所以房價不能降。
不能降，只能不停地升，可持續地升下去也不是個事，畢竟實體經濟也需要發展空間。前幾日，華為離開深圳的傳聞沸沸揚揚，是房地產業擠壓實體經濟的一個注腳。
如何破解高房價困局，理論界和實務界討論很多，但并無廣泛認可的辦法。在筆者看來，可能要從長期和短期兩個層面解決這個難題，長期看要去除房地產的質押物屬性，短期內可能不得不飲鴆止渴――再造一個泡沫。
信貸偏好房地產帶來了經濟泡沫化
解決房地產的問題要從高杠桿著手，高杠桿的實質是高負債，咱們就先來聊聊負債。經濟體中有四個部門，國家、金融企業、非金融企業和居民，金融企業負責資金的融通，可大致看做借貸發生的中介平臺，非金融企業是負債方，居民是儲蓄方。
我國是間接融資為主的金融體系，銀行是放貸的主體。銀行歸集居民儲蓄資金，自主進行放貸，自擔風險、自負盈虧。所以，貸給誰、不貸給誰，基本由銀行的信貸偏好說了算。而銀行的信貸偏好由其風險政策說了算，銀行風險政策的特點是什么呢？偏好抵質押和擔保。所以，大量的資金貸給了重資產行業，如鋼鐵煤炭等能源企業、房地產企業、貿易類企業等等。不難理解，土地、房產是主流的抵押物，資源、大宗商品是主流的質押物。
然而，國際金融危機以來，大宗商品價格起起伏伏，整體是大幅下行的趨勢，導致側重于大宗商品質押的行業先后曝出高不良，典型的如貿易融資（鋼貿、煤貿等）、資源型行業（煤炭、鋼鐵等行業）。相反，土地、房產基本是一路升值的，由此，側重于不動產抵押貸款的行業整體可正常還本付息，貸款開始向能提供土地和房產抵押的行業集聚。
問題來了，誰擁有最多的土地？地方政府。所以，銀行對地方政府融資平臺一直是大力支持的，即便監管曾嚴加管控，也未曾阻斷銀行通過影子銀行渠道放貸的決心。除了融資平臺，銀行對地方政府主導的基建投資也是大力支持的，一方面是出于保增長的需要，另一方面也是更為重要的――政府有那么多土地，有啥可以擔心的呢！
信貸資金集中于土地和房產相關領域帶來了經濟的泡沫化和空心化等問題，大量的制造型企業得不到資金支持，經濟結構升級難以奏效。這種局面有沒有風險？對銀行而言恐怕是沒有風險的，至少原來是這樣。有問題而無風險，銀行從自身的理性出發，給房地產相關領域放貸自然是大干快上，畢竟發展才是硬道理。銀行也是上市企業，要對股東負責，需要漂亮的利潤增速和貸款增速數據。
分業監管下的調控干預以失效告終
這時候，就需要“有形的手”來進行干預了。
仔細梳理監管機構文件可以發現，早在2012年8月，銀監會就開始關注銀行同業代付問題的資金投向問題。2013年12月，國務院辦公廳下發《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》（著名的107號文），對影子銀行相關業務做了原則性監管規定。影子銀行的主要流向，自然還是地產和融資平臺。從后續出臺的一系列規定看，銀行同業業務和信托通道業務是嚴加監管的對象。
不過，銀監會剛關上了一扇門，證監會和保監會就為市場打開了另一扇窗。也是在2013年，為抓住資管業務的藍海，監管機構放松了保險資金投資范圍，基金子公司也橫空出世。基金子公司具有萬能通道功能，且沒有資本金監管，業務空間大，借著監管機構對信托嚴加監管的好時機，很快靠低費率打開市場。各類理財和資管資金借助這些新的通道，繼續注入房地產和融資平臺領域。
在影子銀行的輸血支持下，房地產行業渡過了“資本寒冬”的艱難時期。2015年7月股災后，依靠資本市場實現穩增長和調結構的努力化為泡影，政策重回地產保增長和去庫存的路子。2015年下半年，購房首付比例和二套房政策相繼放松，房地產終于在2015年下半年再次迎來快速上漲期。
去除房地產抵押物屬性是治本之策
一直這么下去，是不是也挺好的？還真不是。十多年來，很多生產要素漲漲跌跌，但房價和地價基本就沒跌過，并逐漸成為經濟運行高成本的罪魁禍首，不得不予以解決。權威人士解讀中國經濟，明確提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，這意味著，不到一年的時間內房地產政策可能要再次轉向。
但是，又能轉向哪里呢？金融體系有句名言――大而不能倒。土地和房產作為最大的抵質押物，其份量顯然比最大的金融機構還要大。鐵礦石等大宗商品的降價曾引發全國性鋼貿貸款的大不良，土地和房產一旦貶值，又會帶來多大的不良？不敢想象！所以，土地價格和房價降不得。
這是過去幾年房地產調控的邏輯。漲不得，也降不得，最終的結果只能是漲得降不得。因為價格平盤一段時間總要突破，不能向下突破，自然只能向上突破。于是，“漲一段、停一段、漲一段、停一段”成為房地產市場的常態。從當前一系列政策看，房地產市場又要進入停一段的時期了。只是，不知道停一段之后，是不是還是接著再漲一段。
【關鍵詞】經濟危機；房地產；走勢
一、中國房地產的現狀
伴隨著經濟危機的到來，我國房地產的泡沫終于爆裂了，成交量和房價的大幅度下降，使得想買房的人們繼續保持著觀望的態度。自2007年第三季度以來，房屋銷量已顯著下降，這并非只是長三角地區的現象。盡管今年1月至7月房地產投資增幅超過30%，但如今各地普遍性的情況是，樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚，整體性價量齊跌。
在北京，統計數據顯示，8月份，北京市房屋銷售價格保持高位運行，同比價格指數繼續下行，為108.9%，漲幅比上月回落1.3個百分點；環比價格與上月持平，為今年以來的首次停漲。在上海，開發商拼命促銷而消費者繼續觀望的“看的多買的少”的秋冷景象再次表明了我國房地產業的洗牌才剛剛開始。所謂的“金九銀十”已難以讓房地產市場再現往日的輝煌。在珠三角，在廣州、佛山、深圳、東莞等城市，降價早已成為房地產的主旋律。有分析報告指出，按目前深圳房市的發展態勢，萬科又一輪的促銷，以及即將到來的促銷旺季，表明深圳房價仍將下探，后市仍需調整。在重慶，房地產巨頭金科宣布下調房價，降幅最大的每平方米達1000元。而就在重慶金科宣布降價后的第二天，恒大位于南京的項目率先降價。緊跟著又宣布其全國范圍內的13個新盤，將推出達8.5折的開盤優惠。隨后，武漢光谷一樓盤3期開盤當天，將曾經維持在6500元/平米的均價突然降到4400元/平方米出售，引領了武漢房市新一輪的降價潮。
于是，大家對目前的房地產始終保持著觀望的態度，因為大家不知道房價到底會不會探底，這個底到底在那里？
二、中國房地產業的未來走勢
針對房地產目前的這種低迷勢態，9月15日，央行公布了存準率近四年來的首次下調，希望能夠達到救市的效果，“從9月25日起，除六大行暫不下調外，中小金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點，即由5月份的16.5%下調到15%?！蹦敲催@些政策的側重點對房地產市場有多少影響呢？從實際情況來看，這次“兩率”的調整對房地產業的影響很小，或房地產業受惠機會不大。因為，這次貸款利率下降幅度高的是短期貸款，不論是對于商業性的房地產貸款還是對于個人住房按揭，這次利率的下調可以說是微乎其微。
對于目前國內房地產市場來說，我們既不能說房子造多了，也不能說房子沒人買，最為根本的原因就是房價已經被開發商吊在了天花板上。其實，從目前來看，能買得起房子的人早就已經買了，剩下的都是那些根本就買不起的人，這樣小幅度的利率調整其實對他們來說根本沒有任何的影響。
10月下旬, 財政部和央行同時出臺房地產救市政策，政策包括下調購房契稅稅率、下調貸款利率、免印花稅和增值稅、調整首付比例等。不僅僅是國家出臺相關政策，各個地方政府也在拯救低迷的樓市，那這些救市行為到底起到了多大作用？就像利率下調的效果一樣,新的救市政策的出臺并沒有使得目前房地產市場的頹勢有任何的起色。因此，大批的群眾呼吁：“救市沒用，降價才是硬道理！”
目前，對房地產而言，唯一可以確定的就是需求仍然存在，但是這個潛在的巨大需求何時才能回到市場？在10月29日舉辦的房地產金融峰會上，多數開發商對于救市政策出臺后的市場走勢也持觀望態度，他們大都認為，救市政策肯定有助于穩定市場，但很難預測是否能從根本上改變地產行業目前的窘境。中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹直言：“這樣的環境下，什么樣的政策可以把消費者的信心提升呢？國際金融市場動蕩，怎么能期望房地產市場能夠回到去年的狀態呢？房地產市場目前的表現已經不完全是由商品屬性的供求關系來決定成交了。房地產的資產屬性越來越明顯，大家買漲不買落。所有的房地產企業都必須認清形勢，積極主動地調整企業的發展戰略是上策?！?/p>
今年的11月3日，投資銀行瑞信預測，隨著中國經濟增長的放緩，內地明年房價將下跌10%―15%。同時隨著A股市場的大幅下滑和全球性的經濟危機，使得已經積弱的房地產業進一步受到打擊。交易量的下滑、房屋庫存的持續上升以及未來供應充足等因素的影響，將會倍添樓價的壓力。
可以說，2008年下半年是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免，一系列的“救市”措施無法解決房地產行業內存在的問題，也無法扭轉處于觀望和萎縮的需求。北大金融研究中心預測2009年房地產市場的調整軌跡，一是中期調整，明年行業沒有復蘇勢頭，資金缺口近萬億元。二是短期調整，明年底會出現較為明顯的復蘇勢頭，市場重新走上較為強勁的發展軌道，資金缺口近5千億元。但是該報告傾向性地認為，目前房地產行業不單純是資金供求缺口問題，所以未來出現中期調整的可能性更大。
其實，房地產業的未來走勢誰都不好說，更多的還是要看宏觀經濟的臉色，因為房地產的發展與我國宏觀經濟走勢息息相關，如果宏觀經濟的增速已經放緩，那么房地產業的前景就真的是不容樂觀了！
【參考文獻】
［1］南方都市報 2008.11.6
［2］鄧培樹 《觀望情緒中看中國房產的走向》福建理論學校[J] 2008.5
【關鍵詞】房地產業增加值；帶動作用；問題；建議
一、房地產業概述
（一）房地產業概念
房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業[1]。
（二）房地產業特性
房地產的基本屬性是指事物本身固有的性質，也是房地產所具有的特殊性，房地產屬性有自然屬性、經濟屬性與社會屬性。
1.自然屬性。房地產的自然屬性包括：一是房地相對不可分性；二是不可移動性，即固定性與區域性；三是經久性，即建設的周期長，使用期的長久性；四是土地的不可再生性與稀缺性。
2.經濟屬性。經濟屬性包括：一是商品性，城市土地依據現有法律規定：城市土地使用權具有商品屬性；二是已開發的建筑地段，在土地自然資源上投入了大量勞動，具有價值和使用價值的商品的二重性；三是土地自然資源、建筑地段與建筑物有不可分離的偶性。
3.社會屬性。房地產的社會屬性包括：一是公平性、福利性和社會保障性，即“居者有其屋”，低收入者，無力購、租商品房的人們，通過國家的基本職能——社會保障體系來實現，他們的住房具有社會保障性質，享受國家給予的優惠，體現著社會公平；二是建筑物質整體性與產權多元化的使用分散性。這種矛盾的對立統一，要求與之相適應的新型社會管理模式和物業服務；三是房地產與經濟社會發展的協調性。房地產是經濟社會發展到一定程度的產物。房地產在經濟起飛時期具有先導性，它的發展促進其地產業的發展，同時它又受經濟發展速度和規模制約，二者應該保持協調。過慢會影響經濟的發展，過快容易導致泡沫經濟。
二、房地產業對我國其他產業帶動作用
房地產業涉及的產業鏈長，與其他產業的關聯度高，對其他產業有較強的帶動作用。房地產業的發展需要工業、交通運輸業、采掘業和服務業等第二、三產業的配套發展，這最終使得國民經濟顯著增長。以下從兩方面說明房地產業對其他產業的帶動作用[3]：
首先， 房地產業的影響力系數一般都居于國民經濟各產業排名的后列， 這表明與其他產業相比， 我國房地產業對于國民經其他產業發展的拉動力比較有限， 我們不應過分看重房地產業對國民經濟增長的拉動作用； 但是房地產業的感應度系數一般都位于國民經濟各產業的前列， 這就說明， 隨著國民經濟增長， 其他部門對于房地產業的產品會形成越來越大的需求壓力， 房地產業有可能成為瓶頸產業。由此，我國房地產業對國民經濟的協調發展起著至關重要的作用。值得注意的是，作為與房地產密切相關的建筑業，其影響力系數一般都居于國民經濟各產業的前列， 這說明經濟越發展， 建筑業對其他產業拉動作用就越為明顯；鑒于房地產開發投資和建筑業之間存在的密切聯系，房地產開發通過建筑業對于國民經濟存在著較大的間接拉動作用。
其次， 我國房地產業對其他產業的總帶動效應較強， 但有下降趨勢。1997年、2002 年和2007 年我國房地產業對所有產業的總帶動效應分別為1. 41615、1. 23925和1. 17006。對比房地產業對各產業的帶動效應， 我國房地產業對金融保險業、批發零售業、建筑業的帶動效應較強。我國房地產業發展主要影響原材料型和物質資本型產業， 與房地產業相關的非物質業較少， 這說明我國房地產業還處于粗放型發展階段， 主要通過資本投資和原材料物質消耗拉動國民經濟增長。
從以上分析可以看出，房地產業是國民經濟中不可或缺的產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用，尤其是住房實行貨幣化改革之后，已成為經濟發展中新的增長點，房地產業關聯度也比較高，可以帶動多個產業的發展。但我們也應注意，過分強調或者否定房地產業對國民經濟增長的作用都是不確切的， 應從廣義角度出發， 理性認識房地產業對國民經濟發揮的巨大作用。
三、房地產業存在的問題及對經濟產生的不利影響
中國現階段房地產業發展的主要有以下幾個問題：“一快”：發展速度快；“二大”：開發規模大、交易規模大；“三低”：進入門檻低、專業化產業化低、產業運行素質低；“四弱”：技術創新能力弱、產業管理能力弱、資源集約能力弱、抗風險能力弱。“五高”：房價過高，房價收入比偏高。房地產過快過熱發展會對經濟發展產生消極作用。房價過快上漲，導致城市家庭被動儲蓄，儲蓄率居高不下，消費受到抑制；通過地方融資平臺與銀行系統，吸引大量金融資本進入房地產，實體經濟的資本被分流的同時增加了地方政府財政風險與商業銀行風險；導致城市生活成本高企，產業升級與轉型所需人才外流，城市化進程受阻；房地產投資替代社會養老保險，導致城市收入差距擴大，政府未來的養老保險壓力增加等。房地產業的問題不僅影響到房地產業自身的健康發展，甚至對中國經濟社會的穩定、可持續發展都構成了一定程度的威脅。所以要抑制房價過快上漲，促進房地產業轉型發展。
四、我國現階段房地產業的發展思路
鑒于房地產業在國民經濟中的重要地位和作用以及存在的問題，既要保證房地產平穩適度發展，對國民經濟產生推動作用，切實提高人民居住條件，又要防止房地產過快過熱發展，成為投資投機對象，產生嚴重泡沫，對國民經濟發展產生阻礙作用，對房地產業的發展提出以下幾點建議：
1、規范房地產市場，抑制炒房投機行為。政府需要采取必要的手段對房地產業進行管制。對房地產開發商來講，以降低行業壟斷，實現正當競爭，實現房地產市場的健康發展。對消費者角度來講，政府對房地產業的管制應當是制定質量標準，監管房地產質量和保護消費者的正當權益。政府需要靈活運用稅收工具，抑制炒房投機行為。例如，調整貸款利率，房地產業的商品房交易營業稅、房屋轉讓稅、個人所得稅、契稅和土地增值稅等都是有效的稅收調節工具，都會對房地產業產生直接或間接的影響，在一定程度上抑制炒房投機的行為。而對于購買首套住房等出于生活必須的購房者，應給予適當的政策優惠。
2、優化產業結構。推動企業間良性競爭，提倡企業間聯合兼并，構建良好的產業組織微觀基礎；尊重價值規律和供求關系，推進行業市場化進程，形成有效的市場平臺；鼓勵商品房產業化和技術創新，促進行業整體效率效益的提高；發展和規范房地產業中介服務業，降低交易成本，提高服務質量；建立并完善中央和地方分層次的產業監管職能，提高行業發展的有序性；減少行政性干預，發揮行業協會作用，增強產業發展的活力；完善房地產金融體系，降低風險，壯大房地產金融服務業。
3、加強保障房建設。大力推進保障房，特別是廉租房建設，擴大廉租房的覆蓋面，形成保障房、商品房等居民住房二元結構。從總體上看，我國保障住房在整個住房市場中所占比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。應當加快保障房建設，切實發揮政府職能，高收入者購買商品房，低收入者享受保障房，實現房地產的居住屬性，滿足不同階層人們的住房需求，使“居者有其屋”。
五、結語
通過上述分析我們發現：房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位，房地產業是國民經濟的基本載體，是推動國民經濟增長，加速實現工業化、現代化和城市化的主要力量，是社會經濟大系統的重要組成部分；房地產業過快過熱發展也會經對濟發展和人民生活產生消極影響，深刻了解房地產業與國民經濟增長之間的關系對于正確制訂宏觀經濟政策具有不可估量的作用。
參考文獻：
[1]房地產基本制度與政策.中國建筑工業出版社.2011.
[2]李玉杰，王慶石.我國房地產業對國民經濟其他產業帶動作用研究.山東財政學院學報（雙月刊）2011年第1期（總第111期）.
不明白貨幣的超發和吸納問題，就不可能看懂光怪陸離的全球金融現象，不可能真正弄懂中國樓市和股市的趨勢。可以說，經濟大趨勢無不與貨幣緊密聯系在一起。如果貨幣是水，那么，海綿就好比是水的歸屬地。超發貨幣必須有合適的歸屬地吸納它，以尋求某種平衡，否則，就可能在某些方面泛濫成災。最直觀的一個現象是：當海綿無法吸納多余的水流時，就會溢出來，貨幣也就會進入貶值的軌道。
洶涌的貨幣尋找海綿
1997年以來，全球基礎貨幣的發行增長速度遠遠超過全球的生產增長速度。尤其在2002年以后全球貨幣增長率持續上漲，甚至達到25%，但世界GDP的增長率一直在2%～5%，兩者之間的差距越來越大。巨額的貨幣必然要在全世界各個角落獵取利潤對象。從已經破滅的美國新經濟泡沫、網絡泡沫、股市泡沫，到房地產泡沫，從投機原油到黃金、貴金屬甚至森林資源，全球過剩資金一刻不停地在各地尋找機會，導致各個被投機的商品出現了歷史上從未出現的價格走勢怪現象。
英國學者希勒爾?蒂克延認為：今天有大量過剩資本找不到有利可圖的投資場所，這導致資產價格膨脹和各種金融泡沫。資本主義制度已經危機重重，因此，它需要一種新的策略克服危機，但仍然未找到。
全世界凡是貨幣超發的國家，都在拼命為貨幣找出路――只有吸納掉這些貨幣，才能避免通脹之火熊熊燃燒，點燃起民眾難以遏制的憤怒。美國對強勢美元地位的確立，貨幣化、證券化、債券化道路，以及金融衍生品市場的擴張，為美元找到了充足的海綿。否則，美國多年低通脹的狀況早就被惡性通脹所取代。
貨幣超發之后，就是如何吸納的問題――這種思路貫穿了貨幣趨勢的完整過程。等貨幣超發到一定程度，市場無力吸納時，就會引爆危機，使得大量貨幣在危機中伴隨著財富的縮水而蒸發。如果知道了這一點，就不難理解次貸危機的爆發，也不難理解2005～2007年10月的中國股市大漲和此后從6100多點跌到1600多點走勢的根源。
如果沒有次貸危機對金融衍生品放大的泡沫蒸發，美國如何化解危機？虛擬經濟中盤踞的這些巨大資金一旦涌入實體經濟，任何實體經濟都會被通脹燒毀。因此，次貸危機對美國并非沒有益處，更何況還幫助美國累積了大量住房。這些住房同樣是巨大的財富，它們是用全世界的錢建造起來的，但與購買次級債券的出資人沒有任何關系，次級債券對應的不是房產。
理解了這一點，就不難理解次貸危機的始作俑者――華爾街的投機家們何以鮮有人鋃鐺入獄的原因了。再進一步，如果沒有次貸危機對寄生在金融衍生品中的大量資金的蒸發，就不會有美聯儲連續的定量寬松貨幣政策；如果沒有始于2007年底的中國股市的慘烈下跌和房地產的調整，也就不會有中國龐大的救市計劃出臺。
貨幣超發的恐怖路線：從吸納到蒸發
從貨幣的超發，到吸納再到蒸發，這個路線主導著很多國家的資本市場和經濟大趨勢。中國亦不例外。2009年12月起，中國對房地產進行調控，而幾乎在同時，食品類價格開始快速上漲，個別品種如綠豆、大蒜等，在很短的時間內，漲幅就超過了1倍。
這輪農產品漲價除了供求關系的變化，更是貨幣流向“作怪”使然。貨幣終歸要找到一個去處，當房地產調控時，貨幣出于避險不再大量涌入房地產，就必須流向其他領域――流到哪里，哪里就價格飛漲。
事實上，除了農產品，一些不太引人注目的領域，也在發生“日新月異”的變化。新華社總結出了去年國內十大文化新聞，其中位居第二的是“中國書畫拍賣連創天價”。去年6月3日，中國藝術品拍賣價世界紀錄首次在國內誕生――北宋黃庭堅書法《砥柱銘》以4.368億元總價格在保利春拍會上成交。近現代的書畫杰作拍賣也連創紀錄，其中張大千的《愛痕湖》、李可染的《》、徐悲鴻的《巴人汲水圖》成交價分別達到1.008億元、1.075億元和1.71億元。輿論指出，中國書畫藝術品投資已經進入億元時代。
從書畫的趨勢與貨幣供應量的關系來看，每當貨幣發行過快之時也是書畫拍賣屢創新高之時，書畫的“億元時代”是對通脹的另一個注解。
房地產和股市
――中國的兩大“海綿”
大量投放的貨幣，在中國主要是通過房地產和股市兩大領域吸納，這兩大領域的吸納能力一旦受到限制，就必然促使貨幣流向農產品等領域。國家為了避免民眾對農產品價格上漲反應過于強烈，會小心翼翼地尋求某種平衡。比如，當農產品價格上漲，CPI漲速較快時，對房地產的調控就會放松。而當農產品價格上漲勢頭趨緩時，調控政策就容易變得比較嚴厲。同時，房地產的調控與股市的打壓，在貨幣超發的今天，一般也很難再同步進行――政府必須小心地為貨幣流向找尋出口。
物價上漲是紙幣超發的結果，是貨幣貶值的信號。當CPI持續上漲且漲速加快時，很多人出于對財富縮水的恐懼心理，會積極買房，把紙幣換成資產。在這種情況下的購房行為，實際上相當于被動地投機。這時候的房屋其實已經變成了存款的一種存在形式，確切地說，就是一種金融產品。
當越來越多的人出于避險、增值的需求把資金投入到房地產時，住宅的金融屬性便越來越突出。當房地產的金融屬性取代商品屬性，其功能由相應的居住為主導變成以財富的另一種存在形式為主導。在這種情況下，決定房價的根本性力量，就不再是實際的供求關系。嚴格地說，不僅僅局限于實際供求關系，而是取決于貨幣政策的寬松程度。貨幣政策越寬松，流動性越充足，簡而言之，貨幣供應量越大，房價的上漲速度越快、幅度越大。
凡是房屋的金融屬性突出的國家，很容易引發系統性的問題，而且最終都會拖累金融業，引爆危機。次貸危機后的美國，即為一個典型的例子。
當然，當住房的金融屬性體現得比較充分時，它對貨幣的吸納能力也會大大增強。2010年8月，CPI同比上漲3.5%，漲幅創年內新高，與此同時，房屋銷售量也突然快速上升。民眾出于對貨幣貶值的恐懼，再次蜂擁入市，推動原本已經畸高的房價繼續上行。其實，中國的房價一直都是在這種恐懼心理下推動的，它已經完全脫離了傳統意義上的供需理論。如果不控制貨幣發行量，不從源頭上解決問題，僅僅靠貨幣政策“回收”是無濟于事的。
對于房價而言，調控與否并不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任。這兩條做到了，房價上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調控，一邊加大貨幣投放，等于是火上澆油，不可能真正抑制住房價。泡沫的累積必將破滅，而泡沫破滅后依然是財富的蒸發，留給普通投資者的依然是傷痛，A股的賺錢效應很難保持穩定和持續。
關鍵詞：公允價值；新會計準則；投資性房地產
一、公允價值的基礎理論
（一）公允價值的定義
對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧諘嫓蕜t委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。
（二）目前我國公允價值的適用范圍
雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量?；緶蕜t中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。
二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析
（一）投資性房地產準則制定的背景
房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵啵钟胁蕚湓鲋岛筠D讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。轉（二）新準則中對投資性房地產的有關規定
新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？
（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析
對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。
其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。
參考文獻：
[1]財政部．企業會計準則2006[N]．北京：經濟科學出版社，2006．
[2]謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．
[3]葛家澍．關于會計計量屬性——公允價值[J]．上海會計，2001．
關鍵詞：公允價值 會計事務 影響
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）12-170-02
新會計準則于2007年1月1日在上市公司實行，新準則的一些變化非常引人關注，其中，重新引入公允價值作為會計計量屬性是一個重要的變化，具體體現在金融工具、投資性房地產、非同一控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等準則當中。
一、公允價值概述
（一）公允價值的基本含義
對于公允價值，國際會計準則、英國會計準則、美國會計準則以及中國會計準則的基本含義是一致的，可以歸納為：“在公平交易中,熟悉情況的當事人雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額?！毕鄬τ跉v史成本信息,公允價值信息更多地反映了市場對企業資產或整體價值的評價,更具有相關性,有助于會計信息使用者對未來作出合理的預測和正確的決策。
（二）公允價值產生的背景
在我國，公允價值計量最早在1998年頒布的“債務重組”、“非貨幣易”準則中開始使用，但由于在實際操作過程中出現了上市公司濫用公允價值操縱利潤的情況，因此在2001年修訂會計準則時公允價值被暫停使用。此次新準則體系又重啟公允價值計量，有以下三個主要原因：第一，公允價值應用的環境已經初步形成。公允價值是以市場為基礎的，我國大部分產品已經形成了成熟的公開市場，公允價值能夠得到較好的衡量；證券市場監管機構在提高上市公司運作透明度、清理違規行為、加強舞弊查處等方面做了大量積極有效的工作，廣大投資者對會計信息分析判斷、甄別的能力也有所提高。第二，為了避免出現公允價值被再次濫用于操縱利潤，財政部在新準則制定中對其做好了預防措施，嚴格規范了公允價值運用的前提條件，無例外地強調只有在能夠可靠計量的條件下才可確認。第三，使用公允價值計量可以加強會計信息的決策有用性。公允價值著眼于現在和未來，充分吸收市場價格中蘊涵的信息，能真實反映資產給企業帶來的經濟利益，更確切地披露企業的經營能力、償債能力和財務風險，更好地幫助信息使用者做出正確的決策。
二、公允價值對會計事項的影響
（一）公允價值計量對投資性房地產的影響
《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在非金融資產計量中引入公允價值，企業采用公允價值對投資性房地產進行計量，主要有以下幾個方面的影響：
1.對企業資產結構的影響。新會計準則將“投資性房地產”在資產負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產”、“無形資產”中核算和列報的投資性房地產，統一列入“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”中核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。
2.對所有者權益的影響。企業在對投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益增加。企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。
3.對企業利潤的影響。公允價值模式下，企業在資產負債表按月對投資性房地產的資產價值進行重估，如果投資性房地產升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業當年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。
（二）對非貨幣性資產交換的影響
《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》規定，非貨幣性資產交換同時滿足兩個條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。這兩個條件是：該項交換具有商業實質；換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。如果上述兩個條件不能同時滿足，則仍以換出資產的賬面價值作為換入成本，不確定損益。上述規定特別指出，若交易雙方存在關聯關系，可能導致發生的交換不具有商業實質。由此看來，新準則對滿足一定條件的非貨幣性資產交換，是以公允價值作為換入資產入賬計價基礎，對損益的確認規定也不同。產生的結果是，這一交換將產生利潤，如果換出資產賬面價值與換出資產公允價值差距大，則差額對當期損益的影響也大，對當期資產結構、所得稅費用、凈利潤及凈資產均會產生很大影響。
（三）對債務重組的影響
新準則將原來因債權人讓步導致債務人修改債務條件償還負債獲得的收益全部計入資本公積的做法，改為計入當期損益，對于實物抵債業務，引進公允價值作為計量屬性。由于新準則與舊準則最大的差異是采用公允價值計量并將產生的債務重組收益計入當期損益，進行債務重組，將增加債務人的利潤。一些無力清償債務的公司，一旦獲得債務重組，其重組收益將直接反映在當期利潤表中，可能會極大地提升其每股收益水平。
（四）對企業合并的影響
新準則第12條規定，非同一控制下的企業合并，購買方在購買日對作為企業合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量，公允價值與其賬面價值的差額，計人當期損益。在新準則下，非同一控制下的企業合并，由于資產按公允價值計量，很可能產生商譽。負商譽復核后直接計人當期損益，對正商譽應按照資產減值準則的規定，期末進行減值測試，不允許攤銷。這樣執行新準則后將使資產增加。
（五）對金融工具確認和計量的影響
新準則與舊規范關于金融企業會計制度的差異主要是：第一，在金融工具計量上引入了公允價值計量屬性，公允價值與實際利率攤余法能夠更好地反映市場因素、時間價值，從而更準確地計量各類金融資產或金融負債。第二，金融衍生工具表外業務表內化并一律以公允價值計量，有利于及時、充分反映企業的衍生工具業務所隱含的風險及其對企業財務狀況和經營成果的影響。為了防范衍生金融工具可能產生的金融風險，準則規定衍生金融工具從表外移到表內反映，而且一律以公允價值計量，相關公允價值變動計入當期損益或所有者權益，這改變了原制度的按成本與市價孰低法計量的規定。由于衍生金融工具價格具有不確定性，故執行新準則后，利潤的走向具有不確定性。
（六）公允價值計量對企業納稅的影響
由于現行稅法仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。
（七）公允價值計量對企業經營管理的影響
新會計準則實施后公允價值極有可能成為調節利潤的工具。以投資性房地產為例，引用公允價值計價模式取代歷史成本模式記賬的行為屬于會計政策的變更，在采用公允價值計價的第一年，地產公司將會采取追溯調整的方式對公司財務進行調整，從而使企業的上年度凈資產值得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模。同時對于投資性地產上市公司來說，運用公允價值進行計量意味著要每年重估地產價值，并以市值反映其賬面價值，這為企業將投資性房地產轉換為其他資產的時機選擇提供了決策依據。當企業選擇以成本計價模式進行計價時，無論何時將投資性房地產轉為其他資產均不會產生轉換損益；但是，當企業選擇以公允計價模式進行計價時，不同的時機選擇會產生不同的結果。如果企業所持有的投資性房地產在市場上的交易價格處于一個比較好的上升通道時，則企業應繼續將其作為投資性房地產；反之，當市場價格處于一個下降通道時，應選擇盡快將其轉換為其他資產，避免轉換損失。
三、結語
綜上所述，新會計準則重新引入公允價值作為會計計量屬性，是建立與國際會計準則趨同的企業會計準則體系的重大進程，是適應我國市場經濟發展的需要，公允價值對我國會計事項產生重大影響，對投資性房地產，非貨幣性資產交換，債務重組，企業合并，金融工具確認和計量等方面都有著深遠的影響，在我國會計實務中，公允價值和歷史成本價值將在計量領域平分秋色，擇優并存，而現金流量會得到更大發展和應用。為保證公允價值計量在會計實務中順利實施，要努力建立實施公允價值的良好環境，全面提高會計人員的素質，建立健全與會計準則配套的管理制度。
參考文獻：
1.劉小嫻，許良虎.公允價值概念辨析[J].會計之友，2006（1）
2.寧廷金，季紅.淺談公允價值對投資性房地產的運用及影響.商場現代化，2008（33）
3.劉丹旭.公允價值的影響及應用探索.現代企業文化，2009（1）
4.張連起.新會計準則對企業稅務之影響（二）――“公允價值”的應用對公司納稅的影響[J].中國稅務，2007（1）
近期，地方兩會陸續召開。從各地的政府工作報告看，樓市調控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。特別是2016年底舉行的中央經濟工作會議中，對于房屋居住屬性回歸的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，就顯示了中央層面對于房價調控的決心。
房屋回歸居住屬性需戰略突破
居住是人們的基本需求，房價過快上漲緊密關系到民生問題。一方面，住房是居民生活必需品，而且購買時資金數額巨大，占據居民收入很大比例。特別是近年來，我國經濟增速放緩，居民收入增長也因此受到影響，但是房價上漲幅度卻屢創新高，特別是部分一二線城市房價漲幅遠超居民收入漲幅。另一方面，房價快速上漲會導致有房者與無房者財富迅速拉大，居民貧富分化程度上升，“馬太效應”逐漸凸顯。究其根本住房兼具居住、投資雙重屬性，人們過度看重了投資屬性致使損害到了居住屬性。其實居住屬性才是投資屬性的根基，然而2016年投資屬性過重，部分城市房價過快上漲。
國家財政部研究員張鵬在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這就定調了未來房地產的發展方向。然而對于這個定調，張鵬表示要弄清楚三個問題。第一，現在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物還是權？第三，房子的住和炒有無與總體表現迥異的結構性問題。
針對這三個問題，張鵬表示在戰略上也要形成三大突破。第一，加快推進結構性調控體系的建設和完善，區分區域、區位和功能，優化調控體系。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標；要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展；要大力發展租賃性房地產市場，支持專業化、規?；姆康禺a租賃企業的發展。
第二，要支持房地產市場的健康發展，以市場居住性需求為導向調整和提供房地產供給。房地產市場的健康發展是產業有序、城市提升、市民安居、財政平穩的重要保證，讓房地產市場以居住性需求為導向創新供給體系和經營模式，讓房地產企業立足于提供優秀的住宅產品而不是功能平庸、區位驅動的投資品獲得市場競爭優勢。
第三，要對房地產市場的投資活動堵疏并舉。核心要點是：房地產市場的實物要回歸住，房地產市場的權利可以創造出安全而有效的投資品。例如，房地產以居住作為征免稅的標志，但居住性的房地產的相關權利可以有效的延伸和創新，如抵押貸款支持證券（MBS）或直接的資產證券化產品（ABS）等。
貨幣政策開啟如何影響樓市
中央經濟工作會議中提出房地產的回歸居住屬性， 抑泡沫防風險，建立長效機制總基調之后。央行繼1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回購利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已全面上調，貨幣政策穩健中性的取向再次得到確認。這被市場解讀為“變相加息”。
房地產市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關。而此次央行的貨幣政策的變化是否會對房地產市場產生影響？在張鵬看來，對樓市的影響是間接的，但卻是兩路并進的。從存量資金的載體上看，樓市是存量資金的重要蓄水池，現在要讓蓄水池里的水流動起來，那么一要縮小“壩體”，二要“加壓加泵”。即讓樓市回歸房價收入比的合意區間，并通過房地產稅、加息等作為動力機制。從樓市上漲的動力情況看，原有的邏輯是“債務融資――購買資產（樓市）――再債務融資――再購買資產”，所以房價存在持續上漲的能力，而現在債務融資成本上升，鏈條趨緊，樓市的價格是否上漲要看能否保持在租售比的合理區間，也即資產收益率決定樓市的價格，而不是資產溢價決定樓市的價格。
中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產市場帶來影響。首先，房地產信貸利率可能走高。央行貨幣市場操作利率的上調會影響銀行資金成本，但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察，也并非一定體現在房地產信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產利率的提高有助于擠掉投資性、投機性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。
其次，房地產市場的資金面將趨緊。在“穩健中性”的基調下，雖然央行尚未調整基準利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導市場預期。目前來看，雖然持續、大幅度地全面加息尚缺乏經濟基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進式收緊，已是大概率事件。我國房地產行業是高杠桿行業之一，資金是行業的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產市場資金面帶來較大影響。
房企突破自身局限迎發展
房地產市場是國家大力支持和鼓勵發展的領域，房地產企業也是國民經濟的重要構成力量，但廣大的房地產企業和房地產服務業的從業人員們也不要對此進行過度解讀。要想讓房地產健康穩定的發展，建立長效機制才是行之有效的最好辦法，而不是總用調控政策來對此進行干預。
對于房地產企業來說如何在政策調控不斷加碼的環境下逆勢而上，建立穩定長效的運行機制，在張鵬看來，問題的關鍵在于，如 何讓房地產市場擺脫過度的投資品屬性，如何讓房地產產品在結構上匹配居住性需求，如何讓房地產延伸的投資活動繼續平穩有序，如何讓房地產企業進行有效的風險管控。針對這四個如何，張鵬也提出了房地產企業的四個發展建議：
第一，堅持房地產行業是國民經濟重要構成產業，房地產企業是國民經濟重要構成力量，房地產的產品是全面小康社會堅實物質基礎的理念和信心，突破原有格局，實現自我創新，積極按照中央的精神進行轉型發展，將房地產市場和房地產價格有效的區分出來。房地產企業能夠在商品房交易中掌握定價權，這是由需求端的極度分散性、新房市場占據主導，以及房地產企業不斷提升的集中度所共同決定的。這也就使得房企掌握定價權的背景下，漲價源于供不應求，降價出于資金鏈緊繃。
第二，以功能性房地產市場為重要發展方向，以保障性房地a市場為關鍵基礎條件，以匹配營改增、房地產稅、資產證券化改革為產品特性條件，堅持房地產行業的供給側結構性改革，實現房地產行業良性發展和市場的平穩運行。
【關鍵詞】公允價值；房地產價值計量；問題
中國的房地產的騰飛源自2003年，這是由于2002年國家在金融和土地利用管理方面出臺了一系列政策，這些政策給房地產的開發與經營帶來巨變：獲取土地使用權的方式變了；企業自身資本金的比例上升；房地產開發經營業務鏈分割重整。
這些變化需要給房地產開發商帶來很大挑戰，為了應對挑戰，他們選擇重新計量自己的產品，計量屬性主要有五種，在這五大計量屬性中，除了公允價值具有雙重性之外，其余四種屬性相對單一，很難滿足房地產復雜的交易需要。
公允價值之所有雙重性是基于：一方面它是真實交易下的價格，可信度高；再者它也可以是在假設交易下的估計價格。這一點可以讓公允價值盡可能滿足不同形式交易下房地產價值的計量，為房地產發展提供便利；
一、公允價值在房地產價值計量中的積極作用
隨著房地產市場的快速發展并逐漸走向成熟，以及會計準則對公允價值計量的不斷完善使得房地產價格可以被可靠計算。因此，公允價值在房地產價值計量中的作用功不可沒。
（一）公允價值真實反映房地產的價值
公允價值促進了房地產價值的形成，在早期房地產市場不發達時，公允價值幫助人們發現了房地產的價值，刺激了人們把房地產作為一項資產持有的熱情，同時，對于自用型和改善型房地產也起著價格尺度的作用，使得房地產交易信息透明化。這些信息有利于其他利益相關者作出正確的決策。
（二）公允價值提高了房地產企業融資能力
伴隨著公允價值計量的引入，房地產賬面價值通常會提升，其中提升的部分會以投資收益的形式在財務報表中體現出來，企業的內在價值也隨之增加，即提高了企業的融資能力，進而緩解了企業資金緊張的壓力。
（三）公允價值更具相關性、可靠性和及時性
歷史成本計量屬性是以市場因素固定不變為前提，但由于我國市場經濟的迅速發展，所有因素都是劇烈變化的，因而該計量屬性無法適用。公允價值信息能夠迅速地反映市場對企業價值的評價，并在財務報表中體現，因而它的相關性、可靠性和及時性便有了進一步提升。
二、公允價值在房地產價值計量存在的問題
（一）缺乏相應的市場環境和客觀的評估機構
目前，我國的市場經濟仍然發展不完善，相應的，房地產交易市場也存在很多不足，因此，大多數房地產企業使用公允價值作為計量屬性時，客觀的市場價值很難發現，導致部分大型房企自己根據需要確定所謂的公允。
確定公允價值的因素有很多，相關獨立的評估機構是重要因素之一。投資性房地產公允價值的評估被引進新《企業會計準則》中，但是新準則禁止房地產企業私自對其進行評估，規定需要聘請專業評估師或評估機構進行評估。這在一定程度上增加了評估費用和它的專業性，但是我國目前缺乏房地產價值評估的人才和機構，這導致大部分房地產企業仍然根據自己的利益來計算自己房子的公允價值。
（二）缺乏對應的監管機制
由于我們國家目前對企業定價權的過分放縱，再加上對哄抬物價，關聯方交易，虛假交易的打擊力度不大，懲罰缺失等問題，企業完全可以不受任何懲罰的確定自己的公允價值，這樣的公允沒有公道可言。究其原因有以下幾個：
1、缺乏有效的法律制度
歐美國家法律的法律體系嚴密，我國法制的進程還比較緩慢。為了確保房地產交易秩序正常運行，建立一套嚴密的法律體系是非常重要的。除了法律體系，還有我國的法律的處罰力度不夠，這導致違法成本較低，阻礙了公允價值是真正的公允。
2、缺乏有效的社會監督
由于目前各大會計事務所生存艱難，為了謀求自身利益，部分事務所便喪失職業道德，出具虛假報告，再者，目前很多會計師事務所自身水平有限，我們國家對國外的事務所的進入又保持著一定的芥蒂，這些導致我們的社會監督不到位。
（三）采用公允價值事，在實際操作過程中存在一定難度
1、采用公允價值計量的條件苛刻
采用公允價值計量必須滿足兩個條件：一是，活躍的房地產市場；二是，企業可以在交易頻率高的市場獲得同類房地產市場的價格和相關信息。
2、市場環境的有效性
良好的市場環境對房地產價值計量結果的公正性有直接的影響。市場環境若失去有效性，獲取的公允價值便不“公允”，房地產企業操縱利潤的現象會不斷出現。因此，秩序井然且較為活躍的市場環境和公平公正的相關機構，才可以保證公允價值計量真實反映房地產價值。
目前，這兩個條件在我國仍不完備，所以公允價值執行起來難度較大。
三、對公允價值計量存在的問題的應對建議
（一）建立評估公允價值的政策和機構
首先，提高評估人員自身的水平、素質和專業性。一方面，嚴管考試制度，杜絕考試作弊。資產評估師是對資產進行評估的關鍵人物，可以直接影響評估結果的公平性、公正性，所以選拔人才的環節不容忽視；另一方面，加強繼續教育。應該抓好對評估人員的繼續教育，定期傳播職業操守，增強風險意識和社會責任感，在思想上杜絕徇私舞弊，保證公正廉潔。
其次，規范評估程序，完善評估機構。除了運用法律對其進行監管之外，我們還應該根據我國政府出臺的相關政策、法規條文對其進行嚴格審核。對于評估機構，應該加強機構內部控制，對違反規則的人員嚴厲處罰，建立一套完整的制度體系，讓評估師在工作過程中有法可依。
（二）尋找合適的方法，結合市場環境
1.公允價值的確定應結合房地產的相關指標
利用租金和售價的比例、房地產空置率等指標對公允價值進行合理的引導，讓公允價值正確反映房地產的價值。
房地產空置率：指在某一階段空置的房屋面積與房屋總面積的比值。依據國際慣例，這個值在5%至10%的區間內屬于正常，可以促進社會經濟有序發展；在10%至20%之間則屬于危險區，說明空置的房屋太多，房子賣不出去，此時需要采取措施加大房屋銷售力度，以保證房地產行業和國民經濟正常發展；超過20%為積壓區，意味著房地產市場面臨著巨大的阻力。國內許多地區出現一棟棟賣不出去的樓盤，這些地方被稱為“空城”、“鬼城”，毫無疑問國家經濟因此會受到嚴重影響?？罩寐实母叩团c公允價值有著直接的關系：空置率低，則公允價值高；反之，公允價值低。
四、結語
綜上所述，可以得出公允價值雖然有很大的優越性，但是也存在很多的局限性。不過對于目前的的房地產市場狀況而言，公允價值依然是可行的、有效的，只是在運用過程中需要警惕其中存在的問題。這就要求我們把公允價值和其他四種計量屬性結合起來，并積極響應政府出臺的一系列政策，在最大程度上規避公允價值帶來的風險，讓它體現出房地產最合理的價值。
【參考文獻】
[1] 錢林芳.會計準則變遷與會計計量屬性選擇研究[J]. 經貿實踐. 2016（08）
[2] 宋東籬.公允價值計量屬性研究[J]. 會計師. 2016（09）