時間：2023-06-21 09:05:35
導(dǎo)語：在土地有關(guān)的法律的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
“讓我們把稻子收起來都等不及”
施堯村是南昌市近郊的一個農(nóng)村，隨著南昌市城市建設(shè)的擴(kuò)展，這個村的土地大部分被企業(yè)和政府征用，到2002年8月，這個村僅剩下最后一塊約85畝的耕地。2002年8月20日，村委會突然召集十幾戶耕地承包人開會，宣布政府將在這塊土地上興建農(nóng)民公寓，同時宣布了對承包戶的補償標(biāo)準(zhǔn)，被占用的土地按每畝4000元給予補償。這一決定立即遭到村民們的強烈反對。
從2002年8月28日到9月16日，村民主要就補償費過低和事前沒有向他們協(xié)議、公示的問題多次向村委會提出交涉，但沒有結(jié)果。9月26日，村委會租來3臺推土機，在村負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下開進(jìn)了就要收割的稻田。轟鳴的機器碾壓過正在成熟的稻田，85畝耕地就這樣消失了，近5萬斤稻谷也同時埋進(jìn)了土里。
“還有十來天就收割了，連讓我們把稻子收起來都等不及？這一季的稻子長得真好，有這么長的穗子。推土機開進(jìn)去的時候很多人都流了眼淚。”村民們站在工地上一邊比劃著一邊對記者說：“那時我們還不知道這塊地連審批手續(xù)都沒有辦。”
農(nóng)民公寓是違法占地嗎？
2002年初，與施堯村相鄰的下堯村、絲網(wǎng)塘的大部分土地，陸續(xù)被外商投資的象湖源、威尼斯花園房地產(chǎn)項目征用。為了安置兩村農(nóng)民拆遷戶，政府有關(guān)部門決定興建象湖農(nóng)民公寓。2002年7月18日，青云譜區(qū)政府召集了一次有城建局、土地局和施堯村負(fù)責(zé)人參加的會議，會議決定在施堯村85畝耕地和另一塊農(nóng)用地總計149畝的土地上興建農(nóng)民公寓，并同時決定給村委會每畝5萬元的補償費。這次會議內(nèi)容以紀(jì)要形式發(fā)給了有關(guān)單位。此后不久，施堯村與下堯村簽訂了興建農(nóng)民公寓的有關(guān)協(xié)定。
“這是村與村之間的用地交換，不是政府征地，并沒有改變土地所有權(quán)性質(zhì)，所以我們當(dāng)時沒有按照征用土地的方式去報批。”施堯村村委會負(fù)責(zé)人對記者說。而原青云譜區(qū)農(nóng)民公寓領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人也認(rèn)為：“這塊土地的使用是在市政府的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，并獲得了南昌市城市規(guī)劃局的規(guī)劃許可證。沒有辦理土地審批手續(xù)，是因為拆遷安置的時間限制和無力繳納有關(guān)費用。至于村委會在用地前未向農(nóng)民協(xié)商，那是村委會的事情。”
南昌市土地局一位負(fù)責(zé)人說，根據(jù)國家有關(guān)法律，無論以何種形式占用農(nóng)村土地，尤其是耕地，都應(yīng)在與承包人協(xié)議后，依法先辦理土地審批手續(xù)，然后才能使用土地。這位負(fù)責(zé)人補充說，目前這塊土地的審批手續(xù)，他們正在向國土資源部和國務(wù)院補辦。
“我們的訴訟為何一次又一次被駁回？”
施堯村征地訴訟案訴訟過程一波三折。在起訴之前，村民們開始是聯(lián)名向各級政府上訪，但沒有結(jié)果。2003年4月7日，共有43名村民以行政訴訟形式向青云譜區(qū)人民法院起訴村委會，要求施堯村村委會召開村民會議，公布村務(wù)、財務(wù)，撤銷此次占地的補償決定。兩個月后，青云譜區(qū)法院將村民起訴駁回。法院在行政裁定書上稱，根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關(guān)法律規(guī)定，被告施堯村村委會是群眾性自治組織，是不合適的被告。
此后村民們又向南昌市中級人民法院狀告村委會，被法院以同樣的理由駁回。2004年1月，村民們再次向南昌市中院提出起訴，這次起訴不僅被告改成了青云譜區(qū)政府、青云譜鄉(xiāng)政府，訴訟請求也改變?yōu)橹灰髢杉壵鍪菊鞯亍⑼恋匮a償和安置方案。2月11日，南昌市中院再次駁回村民起訴，理由是農(nóng)民公寓用地沒有改變土地所有權(quán)性質(zhì)，不屬于政府征地；現(xiàn)有法律、法規(guī)并未規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用也需有關(guān)政府對征地和安置補償方案進(jìn)行公告。
“其實我們主要是想告村委會，我們要獲得失去土地前的知情權(quán)和失去土地后應(yīng)有的補償。”村民代表在獲知訴訟又一次被南昌市中院駁回后深感失望：“我們的訴訟為何一次又一次被駁回？告來告去也告不了村委會，法律怎么保護(hù)我們的利益？”
兩個不能忽視的“模糊”
法律真的無法制約村委會，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益嗎？從第一次起訴村委會被法院認(rèn)為是不合適的被告，到第三次法院認(rèn)為法律未規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需要公告，法院駁回起訴似乎都有合法的理由。法律是否存在“盲點”？這起訴訟案引起廣泛關(guān)注的同時，更引發(fā)法律界人士和有關(guān)專家的思考。有關(guān)人士認(rèn)為，兩個“模糊”現(xiàn)象是造成這種結(jié)果的主要原因之一。
長期從事土地征用審批工作的南昌市國土資源局土地利用管理處處長王治齊說，征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)在法律上規(guī)定模糊。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行土地補償，缺少具體的可操作且能區(qū)別對待的有關(guān)條款。
近年來，我州各級各部門認(rèn)真貫徹落實土地管理法律法規(guī)政策，嚴(yán)格耕地保護(hù)、節(jié)約集約利用土地，依法管理土地，有力地推動了全州城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)了全州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。但是從年土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查和國家土地督查成都局例行督查我州土地利用管理情況看，有的縣在土地利用管理上有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，違法用地現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，突出表現(xiàn)在：違反土地利用總體規(guī)劃、未報即用、未批先用、邊報邊用、違法占用土地；違法轉(zhuǎn)讓、出租、買賣土地；不嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓招拍掛政策，不執(zhí)行土地出讓金收支兩條線管理，擅自減收免繳土地出讓金和耕地開墾款；違法辦理土地登記；制訂出臺違反土地管理法律法規(guī)的優(yōu)惠政策。依法整頓土地管理秩序,規(guī)范批地、管地、用地行為,進(jìn)步加強土地執(zhí)法監(jiān)察工作，現(xiàn)將有關(guān)工作通知如下：
一、高度重視土地執(zhí)法監(jiān)察工作
土地執(zhí)法監(jiān)察是土地管理的重要手段和措施，管理的最終目的是實現(xiàn)管理者依法管地，用地者依法用地。各縣要高度重視國土執(zhí)法監(jiān)察工作，在當(dāng)前國家擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長、土地供需矛盾日益突出的形勢下，土地執(zhí)法監(jiān)察工作顯得尤其重要。各縣要進(jìn)一步加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，在新一輪機構(gòu)改革中，要充實配強人員，改善土地執(zhí)法監(jiān)察工作裝備，配備必要的監(jiān)察車輛和通訊工具，切實發(fā)揮土地監(jiān)察在巡回監(jiān)察和案件查處工作中的職能作用，確保土地執(zhí)法監(jiān)察工作順利開展。
二、強化土地法制宣傳，增強干部群眾法制觀念
各縣要廣泛深入宣傳土地管理法律法規(guī)和《中華人民共和國刑法》中有關(guān)土地犯罪條款以及國土資源部、監(jiān)察部、人力資源部等五部委出臺的《違反土地管理問責(zé)辦法》（15號令），要把宣傳的重點放在領(lǐng)導(dǎo)層，教育廣大干部模范執(zhí)行國家和省頒布的有關(guān)土地管理的各項法律法規(guī)。紀(jì)檢監(jiān)察、公安、司法機關(guān)要主動支持和協(xié)助國土管理部門搞好土地法律法規(guī)以及相關(guān)法律和規(guī)定的宣傳教育，有選擇地披露和曝光違法用地責(zé)任人的查處情況，提高宣傳實效，形成各級政府依法行政，社會自覺守法的良好風(fēng)氣。
三、加大土地案件查處力度
各縣要加大土地案件查處力度，土地執(zhí)法監(jiān)察工作要貫徹“五個并重，五個為主”的原則，即：農(nóng)村土地和城市土地監(jiān)察并重，以城市和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地監(jiān)察為主；查處土地違法案件和查處責(zé)任人并重，以查處責(zé)任人為主；查處和預(yù)防并重，以預(yù)防為主；外部監(jiān)督和內(nèi)部監(jiān)督并重，以內(nèi)部監(jiān)督為主；面上巡查和重點區(qū)域（工業(yè)園區(qū)、礦山、重點項目建設(shè)區(qū)）巡查并重，以重點區(qū)域為主。各縣對轄區(qū)內(nèi)的違法用地案件，要做到發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，重點查處違反規(guī)劃批地用地、未報即用、未批先用、違法土地登記；弄虛作假，核發(fā)土地證書；擅自減免土地出讓金、耕地開墾款和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。對土地違法行為查處不力或不依法查處的，州國土資源局將實行下查一級，處罰上收一級，土地收益和罰沒收入全部解繳州級財政。要建立土地動態(tài)巡查責(zé)任制，分片包干，責(zé)任到人。要提高土地違法案件的發(fā)現(xiàn)率、制止率、查處率。
第一條 為了加強土地執(zhí)法監(jiān)督，制止土地違法行為，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
第二條 在我省行政區(qū)域內(nèi)使用土地的單位和個人必須遵守土地管理法律、法規(guī)，接受土地管理部門的監(jiān)察。
第三條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對土地監(jiān)察工作的領(lǐng)導(dǎo)，保障土地管理法律、法規(guī)的貫徹實施。
第四條 土地監(jiān)察工作實行專業(yè)監(jiān)察與群眾監(jiān)督相結(jié)合，處罰與教育相結(jié)合的原則。
第五條 處理土地違法案件，必須以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，做到事實清楚，證據(jù)確鑿，定性準(zhǔn)確，處理公正，程序合法。
第六條 處理土地違法案件，土地管理部門應(yīng)與司法機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)協(xié)調(diào)和配合；涉及規(guī)劃、城建、房管、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等部門或軍隊的土地違法案件，應(yīng)會同有關(guān)部門或軍隊進(jìn)行查處。
第二章 土地監(jiān)察部門及其職責(zé)
第七條 各級土地管理部門為土地監(jiān)察部門，其職責(zé)是：
（一）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的貫徹執(zhí)行情況；
（二）監(jiān)督檢查本轄區(qū)土地的開發(fā)、利用、保護(hù)和權(quán)屬變更的情況；
（三）監(jiān)督檢查各類建設(shè)用地審批的情況；
（四）監(jiān)督檢查土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和土地使用權(quán)終止的情況；
（五）監(jiān)督檢查土地費用的收繳、管理、使用情況；
（六）受理對土地違法行為的控告、檢舉，調(diào)查處理土地違法案件；
（七）向違法行為人所在單位或其上級機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)提出行政處分建議；對依法應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任的人員，向司法機關(guān)提出追究刑事責(zé)任的建議。
第八條 土地管理部門履行監(jiān)察職責(zé)，可采取下列措施：
（一）查處土地違法案件時，有權(quán)對有關(guān)單位和個人進(jìn)行調(diào)查，詢問當(dāng)事人、有關(guān)知情人，收集與案件有關(guān)的材料，有權(quán)進(jìn)行現(xiàn)場勘測；
（二）責(zé)令違法者停止土地違法行為。對拒不停止違法行為占地施工的，可查封其施工設(shè)備和建筑材料。
第九條 各級人民政府土地管理部門應(yīng)根據(jù)工作需要設(shè)置土地監(jiān)察機構(gòu)，配備必要的辦公設(shè)備和交通工具。
第十條 土地監(jiān)察機構(gòu)是同級人民政府土地管理部門的行政執(zhí)法監(jiān)督機構(gòu)，受同級人民政府土地管理部門領(lǐng)導(dǎo)和上一級土地監(jiān)察機構(gòu)指導(dǎo)。
第十一條 土地監(jiān)察人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地法律、法規(guī)和有關(guān)政策，通曉業(yè)務(wù)，忠于職守，清正廉明，秉公執(zhí)法。
第十二條 土地監(jiān)察人員履行監(jiān)察職責(zé)時，須佩戴標(biāo)志，持有土地監(jiān)察證件。
土地監(jiān)察證件由國家土地管理局統(tǒng)一監(jiān)制，縣級以上人民政府核發(fā)。
第三章 土地違法案件的管轄、立案和處理
第十三條 土地違法案件是指違反土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，依法應(yīng)追究法律責(zé)任的案件。
第十四條 省土地管理部門負(fù)責(zé)全省的土地監(jiān)察工作，管轄本行政區(qū)域內(nèi)的下列案件：
（一）跨市、縣行政區(qū)域的土地違法案件；
（二）在本行政區(qū)域內(nèi)有重大影響的土地違法案件；
（三）省人民政府和國家土地管理局交辦的土地違法案件。
第十五條 市、縣（區(qū)）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地監(jiān)察工作，管轄除由省土地管理部門管轄的其他土地違法案件。
第十六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)處理本行政區(qū)域內(nèi)的居民非法占用土地的案件。
第十七條 上級土地管理部門有權(quán)處理下級土地管理部門管轄的土地違法案件，也可以把自己管轄的土地違法案件移交下級土地管理部門處理。
下級土地管理部門對其管轄的土地違法案件，認(rèn)為案情重大需要上級土地管理部門管轄的，可以報請上級土地管理部門處理。
第十八條 受理案件應(yīng)填寫《土地違法案件立案呈批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后立案。
案件受理條件：
（一）有明確的行為人；
（二）有違反土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的事實；
（三）依照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的；
（四）本部門有管轄權(quán)的。
重大、復(fù)雜的案件，立案后應(yīng)抄送上一級土地管理部門備案。
經(jīng)審查不符合立案條件或不屬于本單位管轄的，應(yīng)書面通知案件提起人。
第十九條 土地違法案件立案后，應(yīng)當(dāng)及時確定承辦人。承辦人不得少于兩人。重大、復(fù)雜的案件可組成辦案小組。
案件承辦人員和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與本案有利害關(guān)系或與本案當(dāng)事人有其他關(guān)系，可能影響公正查處案件的，應(yīng)當(dāng)回避。
承辦人員的回避，由案件有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作出決定。案件有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的回避，由上一級土地管理部門或同級人民政府決定。
第二十條 土地管理部門應(yīng)在立案后三日內(nèi)通知行為人，行為人可在接到通知之日起五日內(nèi)書面陳述意見。行為人未在法定期限內(nèi)提出陳述意見的，不影響案件的調(diào)查和處理。
第二十一條 承辦人辦理土地違法案件，應(yīng)在批準(zhǔn)立案之日起三十日內(nèi)辦理完畢。因特殊情況不能按期辦理完畢的，經(jīng)有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長辦案期限，但延長期限不得超過一個月。
第二十二條 經(jīng)立案調(diào)查，認(rèn)定不構(gòu)成違法的，應(yīng)予以撤銷案件。撤銷案件應(yīng)報請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并書面通知行為人和案件提起人。
第二十三條 案件提起人認(rèn)為未予立案或撤銷案件錯誤的，可在接到通知之日起五日內(nèi)，向上一級土地管理部門申請復(fù)查。上一級土地管理部門應(yīng)在接到復(fù)查申請之日起三十日內(nèi)做出復(fù)查決定，送達(dá)案件提起人和未予立案或作出撤銷案件的土地管理部門。
第二十四條 經(jīng)立案調(diào)查認(rèn)定有違法行為的，土地管理部門應(yīng)及時發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》，送達(dá)當(dāng)事人。
第二十五條 案件調(diào)查審理結(jié)束后，承辦人應(yīng)提出《土地違法案件調(diào)查審理報告》，報土地管理部門審議結(jié)案，分別情況予以處理：
（一）土地違法行為，經(jīng)查證屬實，依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，由土地管理部門制作《土地違法案件行政處罰決定書》；
（二）認(rèn)定侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，制作《土地侵權(quán)行為處理決定書》。
決定書應(yīng)送達(dá)當(dāng)事人。
第二十六條 承辦人在案件處理完畢后，應(yīng)當(dāng)填寫《土地違法案件結(jié)案報告》，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)結(jié)案，并將辦案過程中形成的文書、圖件、照片等編目裝訂，立卷歸檔。
重大、復(fù)雜的案件和上級交辦的案件結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將下列文書報上一級土地管理部門備案：
（一）《土地違法案件行政處罰決定書》；
（二）《土地侵權(quán)行為處理決定書》；
（三）《土地違法案件結(jié)案報告》。
經(jīng)復(fù)議機關(guān)復(fù)議和人民法院審理的案件，應(yīng)附復(fù)議決定書副本和人民法院判決書副本。
第二十七條 對依法應(yīng)當(dāng)給予行政處分的人員，由土地管理部門向其所在單位或上級機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)提出行政處分建議。
所在單位或者上級機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)作出的行政處分決定，應(yīng)抄送提出行政處分建議的土地管理部門。
第二十八條 土地管理部門在處理土地違法案件時，認(rèn)為違法行為構(gòu)成犯罪的，應(yīng)將案件及時移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十九條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到《土地違法案件行政處罰決定書》之日起十五日內(nèi)向上一級土地管理部門申請復(fù)議。當(dāng)事人對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以在接到《土地違法案件行政處罰決定書》之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。在法定期限內(nèi)既不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行的，由作出處罰決定的土地管理部門提出《土地違法案件行政處罰強制執(zhí)行申請書》，連同案卷副本送交人民法院，申請強制執(zhí)行。
第三十條 當(dāng)事人對土地侵權(quán)行為的處理決定不服的，可以在接到《土地侵權(quán)行為處理決定書》之日起十五日內(nèi)，向作出處理決定的上一級機關(guān)申請復(fù)議；當(dāng)事人對復(fù)議不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。
第四章 獎 懲
第三十一條 符合下列條件之一的單位和個人，由人民政府或土地管理部門給予表彰、獎勵：
（一）貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)成績顯著的；
（二）在開發(fā)、利用、保護(hù)土地方面成績顯著的；
（三）土地監(jiān)察工作成績突出的；
（四）檢舉、揭發(fā)和制止土地違法行為，成績顯著的。
第三十二條 土地監(jiān)察人員在查處土地違法案件中，徇私舞弊，玩忽職守，濫用職權(quán)的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十三條 拒絕、阻撓土地監(jiān)察人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
全國土地日
市國土局：
根據(jù)XX市國土局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)開展第1*個全國“土地日”宣傳活動的通知》精神，現(xiàn)將我局開展第十五個全國“土地日”宣傳活動情況匯報如下：
一、高度重視精心組織
按照省、市國土資源部門要求，我局黨組高度重視，認(rèn)真準(zhǔn)備,召開會議,專題研究和部署開展宣傳活動的內(nèi)容和具體措施,成立了以分管局長為組長,各股室負(fù)責(zé)人為成員的宣傳工作領(lǐng)導(dǎo)小組,全面負(fù)責(zé)此次宣傳工作。并行文下發(fā)《關(guān)于開展第十五個全國“土地日”宣傳活動的通知》文件到全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所，要求認(rèn)真開展緊扣主題、講求實效、形式多樣的宣傳活動。
二、宣傳活動形式多樣
（一）我局從6月20日起就開始到全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)督促和指導(dǎo)宣傳工作，并根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況,本著求真務(wù)實的精神,在所轄區(qū)的繁華地段、集貿(mào)區(qū)、村莊交通道張貼和懸掛宣傳標(biāo)語。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所還組織召開了群眾座談會和村級土地信息員聯(lián)席會等，充分宣傳目前的土地政策和有關(guān)規(guī)定，在建制鎮(zhèn)還設(shè)立“6.25”土地日宣傳咨詢臺，接受群眾的咨詢、做好解釋工作。
（二）為了使我縣土地管理工作能上一個新的臺階，我局以“6.25”土地日為契機,一是及時編印了《國土資源管理法規(guī)宣傳手冊》500余冊，分別贈送給縣委、縣政府、人大、政協(xié)、縣直各單位、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo),使領(lǐng)導(dǎo)干部了解土地管理政策。二是同時印發(fā)了旌德縣第15個全國“土地日”宣傳材料，重點宣傳了“基本農(nóng)田保護(hù)制度、農(nóng)轉(zhuǎn)用報批手續(xù)，什么是建設(shè)用地、宅基地的審批，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)怎樣用地”等內(nèi)容。三是在縣城繁華地段設(shè)立大型土地法律法規(guī)及礦產(chǎn)資源法律法規(guī)知識咨詢臺，發(fā)放宣傳材料3000份，提供法律咨詢70余人次，宣傳展板8塊。四是在縣城梓山廣場、西馬路、和平路懸掛了“節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展”等土地日宣傳標(biāo)語。五是集中3天時間利用宣傳車到全縣10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城主要街道來回循環(huán)播放有關(guān)土地法律法規(guī)知識，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等重要決策性文件。六是通過旌德移動公司發(fā)送手機短信,“土地日”宣傳標(biāo)語：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策”、“落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅決遏制亂占耕地現(xiàn)象”和“合理開發(fā)利用礦產(chǎn)資源，促進(jìn)礦業(yè)經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展”。七是通過旌德縣電視臺在黃金時間播放有關(guān)土地法律法規(guī)宣傳活動專題片，并在播放贊助電視劇的時間內(nèi)播放滾動字幕廣泛向人民群眾宣傳。八是為進(jìn)一步暢通法律法規(guī)宣傳渠道，擴(kuò)大宣傳面,我局還在網(wǎng)站上將所有行政法規(guī)、國土資源法規(guī)、政策，各項制度，涉及與老百姓生產(chǎn)生活密切相關(guān)的政務(wù)公開的內(nèi)容公開，任何人任何時候都可以點擊查詢。確保了國土資源管理工作深入人心，提高人們對保護(hù)和合理利用土地、礦產(chǎn)這一基本國策的法律意識。
關(guān)鍵詞：土地資源 管理 法律價值 應(yīng)用 研究
實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益的平衡是衡量土地有效管理的標(biāo)準(zhǔn)，同時也是衡量法律制度對土地管理是否具有價值。國家是土地管理的主體，承擔(dān)著土地資源管理的重要手段。利用法律對土地資源進(jìn)行有效管理主要表現(xiàn)在對土地資源的利用和規(guī)劃，土地使用權(quán)制度的完善等多方面[1]。法律價值有效管理重點是對土地資源利用進(jìn)行市場調(diào)節(jié)。土地資源有效管理涉及到經(jīng)濟(jì)、民事、行政等制度，必須要協(xié)調(diào)完善這三種制度才能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的有效管理。
1 土地資源有效管理分析
土地是人們賴以生存的根本，我國人口眾多，由于以往沒有注意土地資源的有效管理，出現(xiàn)土地資源浪費嚴(yán)重。對土地資源進(jìn)行有效管理成為目前面臨的重大問題。與土地資源相關(guān)的法律法規(guī)是由于土地資源稀缺，提高土地資源有效管理而出現(xiàn)的，人們按照法律要求獲得土地資源是受到法律保護(hù)的[2]。隨著時間的推移，法律法規(guī)的實施效果不明顯。沒有實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益三者之間的合理規(guī)劃，也沒有達(dá)到土地資源有效管理的要求。在這種情況下，實現(xiàn)土地資源的有效管理要利用法律調(diào)整好土地資源的生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)效益三方面的內(nèi)容。協(xié)調(diào)這三個方面的管理，能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)土地資源的有效利用。其中優(yōu)化配置流程見圖1。
圖1 土地有效利用結(jié)構(gòu)
其中，土地的經(jīng)濟(jì)效益決定因素在于土地的用途、土地的地理位置以及土地的產(chǎn)出等，在很多情況下土地有很多利用方式。土地社會效益的決定因素在于養(yǎng)育人類的功能，那么決定土地的社會因素有人口數(shù)量、生產(chǎn)效率以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。土地的生態(tài)因素在影響生態(tài)系統(tǒng)的因素，也取決于土地利用過程中涉及的法律、經(jīng)濟(jì)等原因。利用法律對土地進(jìn)行有效管理要明確土地資源效益的相互關(guān)系，土地資源的有效管理是實現(xiàn)土地效益最大化的保證，體現(xiàn)了法律公平價值[3]。正確處理環(huán)境保護(hù)和社會發(fā)展的關(guān)系，要公平的對待人們的各種需要，單純的強調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展忽視環(huán)境保護(hù)，不能達(dá)到土地資源的有效利用。正確處理好環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能時間土地資源的有效利用，實現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
2 土地資源有效管理存在的法律困境
隨著與土地資源有效利用相關(guān)的法律制度不斷推行，總結(jié)關(guān)于土地資源有效利用的法律規(guī)范可以分為四個層次。第一，憲法規(guī)范確立了土地公有制和土地使用權(quán)兩項基本制度，任何組織或者個人都不能侵占買賣土地和采用其他形式轉(zhuǎn)讓土地。第二，土地行政法律規(guī)范，主要包括土地行政規(guī)范、土地行政行為規(guī)范、土地行政救濟(jì)規(guī)范等，是關(guān)于土地行政管理體制的內(nèi)容，體現(xiàn)在土地保護(hù)和耕地保護(hù)以及建筑管理等方面[5]。第三，土地的民事法律規(guī)范主要包括民法中不動產(chǎn)權(quán)利的法律規(guī)范和土地管理法中土地物權(quán)的法律規(guī)范。土地是一種重要的不動產(chǎn)，《民法通則》和《物權(quán)法》中有關(guān)財產(chǎn)權(quán)的范圍、取得、變更和行使等內(nèi)容，都是適用于土地使用權(quán)的規(guī)制。第四，經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范，主要包含土地利用規(guī)范以及國家的經(jīng)濟(jì)行為規(guī)范，財政法律規(guī)范、稅收法律規(guī)范、價格法律規(guī)范等。第五，刑事的訴訟法律規(guī)范要規(guī)定，要加大打擊土地違法行為的力度，訴訟解決有關(guān)土地利用提供法律依據(jù)。
土地資源的有效利用效率不高，社會效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及資源效益出現(xiàn)失衡，其中難點在于法律制度的基本價值公平和效率的選擇。管理制度的維護(hù)和認(rèn)可依賴社會主張的價值觀念。目前可利用的土地資源稀缺，不同主題之間會產(chǎn)生利益沖突。土地資源的生產(chǎn)過程要通過一定的方式分配使用，獲得人們的生產(chǎn)和分配占有預(yù)先決定的，產(chǎn)品的分配在人們生產(chǎn)體系和分配體制占有重要地位，不同主體之間存在生產(chǎn)利益的沖突。土地的產(chǎn)權(quán)制度按照共有財產(chǎn)的私有化模式，能夠有效的解決土地問題，實現(xiàn)對土地資源的有效管理[5]。法律制度在土地資源管理中也存在單調(diào)性，法律制度的可行性差，任何制度都是靜態(tài)不變的，產(chǎn)權(quán)制度是一種重要的法律安排制度，單一性的管理和法律制度的可行性差都是影響土地資源有效管理的法律問題。
3 法律制度在土地資源管理中的實施
一方面，對土地資源進(jìn)行有效管理能夠明確規(guī)范土地利用的合理性，土地資源的有效管理是自上而下的過程，下級的規(guī)劃政策必須要服從上級，在利用規(guī)劃和實施這方面要動國家的實際出發(fā)，充分發(fā)揮地方政府的積極性，地方經(jīng)濟(jì)在土地利用中受到損失要提供經(jīng)濟(jì)補償。采用公眾參與的形式，公眾可以表達(dá)自己的意見，對土地的合理利用具有很重要的作用。另一方面，土地的有效管理要加強土地利用的法律監(jiān)督機制，健全各個方面的追求責(zé)任，對土地資源利用的違法現(xiàn)象要嚴(yán)格追求法律責(zé)任。
結(jié)束語：
對土地資源的有效管理受到各個方面的關(guān)注，建立法律管理機制需要不斷的探索研究。土地資源的有效管理，強調(diào)了環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會三者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，法律機制能夠有效的協(xié)調(diào)這三者之間的關(guān)系，達(dá)到合理利用的效果。
參考文獻(xiàn)
[1] 廖建求.土地資源安全風(fēng)險的法律克服[J].中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011，11（4）
[2] 崔光明.關(guān)于我國土地資源可持續(xù)利用法律體系的思考[J].東華理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012，
[3] 黃靜芳.我國土地資源可持續(xù)利用的法律研究[D].重慶大學(xué)，2005..
（一）執(zhí)行退出土地案件類型的表現(xiàn)：
一、土地承包合同落實不夠，造成土地侵占案件。1、約自1998年至1991年我國的土地政策制定還比較滯后，土地升值較慢，加之農(nóng)民還要交較重的“三提五統(tǒng)”費用，農(nóng)民耕種土地的積極性不高，個別農(nóng)戶把自已耕種的土地未經(jīng)村委同意，私自轉(zhuǎn)給他人耕種，不收任何費用，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地升值較快，特別是去年中央提出五年內(nèi)取消三提五統(tǒng)費用，農(nóng)民耕種土地的積極性提高，原轉(zhuǎn)給他人耕種土地的人，便想要回轉(zhuǎn)出的土地，而被轉(zhuǎn)人不同意轉(zhuǎn)回，形成土地糾紛。2、近幾年政府加大土地開發(fā)力度，使大片鹽緘土地變良田，個別村民乘機侵占集體土地，形成村民與集體、村民與村民之間的土地糾紛。
二、土地被國家征用后，以前在征用土地上耕種的人以種種理由拒不退出，形成退出土地案。
（二）強制退出土地適用的程序
由于強制退出土地直接影響到被執(zhí)行人及其親屬或其他人的生產(chǎn)、生活，影響面較廣、抗拒的因素較多，容易引起矛盾激化，所以在具體采取措施時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序辦理。
一、應(yīng)由院長簽發(fā)強制退出土地公告。責(zé)令被執(zhí)行人或其他占有在指定期間自動退出。指定期間應(yīng)該多長，法律沒有明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體給出一個合理的時間，如被執(zhí)行人拆除建筑物需要一定的時間，而在此期間，執(zhí)行員還可以對被執(zhí)行人及其親屬等多做說服教育工作，盡量促使其主動退出，消除對立情緒，緩解矛盾。
二、被執(zhí)行人逾期不退出的，強制退出。強制退出時，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或他的成年家屬到場，被執(zhí)行人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。
三、強制執(zhí)行過程應(yīng)當(dāng)制作執(zhí)行筆錄，筆錄采取記敘的方式，將整個執(zhí)行情況記錄在案，由在場人簽名或蓋章。
四、在強制退出過程中，應(yīng)禁止無關(guān)人員進(jìn)入執(zhí)行場所。遇到被執(zhí)行人以暴力或其他方法阻礙執(zhí)行的，應(yīng)及時制止，必要時可按《民事訴訟法》第102條的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
五、在強制退出中如需雇傭他人搬遷或拆除的，所需費用由被執(zhí)行人承擔(dān)，拒不承擔(dān)的，按金錢給付執(zhí)行程序強制執(zhí)行。
六、強制退出土地后，法院應(yīng)即時將土地交付申請執(zhí)行人占有或管理，并記錄在案。
（三）執(zhí)行中不同處理
一、強制執(zhí)行與細(xì)致的思想工作相結(jié)合，認(rèn)真解決案件中的實際問題。在對被執(zhí)行人講明其應(yīng)履行的法定義務(wù)及不履行的后果后，還要弄清被執(zhí)行人究竟為什么抗拒法律，不履行生效法律文書所確定的法律義務(wù)，找到原因所在并予以妥善處理，就能達(dá)到事半功倍的良好效果。一般被執(zhí)行人不履行法律義務(wù)的理由，是不充分的，主要是由于法律意識談薄，加之依靠所在單位內(nèi)有個別領(lǐng)導(dǎo)的支持，具統(tǒng)計，在涉及土地執(zhí)行案件中，有80%的案件與所屬單位內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系，有的還是所屬單位內(nèi)主要領(lǐng)導(dǎo)，他們利用土地糾紛案件，擴(kuò)大自已的影響，袒護(hù)一方當(dāng)事人，煸動一些群眾，阻礙法院的執(zhí)行。對這種情況，在采取強制執(zhí)行的措施前，要首先向該單位領(lǐng)導(dǎo)講明有關(guān)的法律規(guī)定及阻礙法院執(zhí)行的后果，必要時要向該單位上級領(lǐng)導(dǎo)反映情況，取得該上級機關(guān)的支持，與該單位上級領(lǐng)導(dǎo)一同做工作，這樣有利于案件的順利執(zhí)結(jié)。但也不排除被執(zhí)行人確有困難的情況，這就要求執(zhí)行人員在執(zhí)行過程中，要充分了解調(diào)查核實案件中的情況，做到心中有數(shù)，在法律許可的范圍內(nèi)多做一些工作，并盡可能地解決一些實際問題，使被執(zhí)行人不通過強制執(zhí)行而能自覺的履行義務(wù)。因為退出土地案件，特別是農(nóng)村退出土地案件，有的涉及村內(nèi)的宗族予盾和隱藏在內(nèi)部的權(quán)力紛爭，處理不好很容易引起群體抗法和集體上訪案件。
2004年5月在執(zhí)行一件土地退出案中，法院判決被執(zhí)行人退出侵占申請人承包的土地，執(zhí)行人員了解到，被執(zhí)行人家有六口人，因為該村內(nèi)多年未調(diào)整土地，被執(zhí)行人只耕種四口人的土地，被執(zhí)行人退出土地后，只剩余二口人的土地，而現(xiàn)退出的土地是前幾年因多種原因申請人讓被執(zhí)行人耕種的，如果強制被執(zhí)行人退出土地，就意味著被執(zhí)行人四口人無地可耕種。同時，執(zhí)行人中還了解到，該村委內(nèi)部人員在審理該案時就出具了完全相反的證據(jù)，根據(jù)該案的特殊性，執(zhí)行人員在做被執(zhí)行人工作無效的情況下，沒有采取強制措施，而是與當(dāng)?shù)劓?zhèn)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系，協(xié)助法院解決被執(zhí)行人缺少耕地問題。后經(jīng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)做工作，村里從其他集體土地上為被執(zhí)行人劃出了土地，使該退出土地案圓滿解決。
二、準(zhǔn)確地掌握法律事實，以不變應(yīng)萬變。退出土地案件從最終的結(jié)果來說都是一樣的，就是將應(yīng)當(dāng)侵占的土地退出，但每個案件的具體情況都不一樣。這就要求執(zhí)行員在不同的案件中找出各自的工作突破點，對癥下藥。同時要掌握好以我為中心。這個“我”就是法律，也就是執(zhí)行所依據(jù)的發(fā)生法律效力的判決書和調(diào)解書。掌握了法律就掌握了主動權(quán)，就能對被執(zhí)行人提出的無理要求或有偏差的說法予以駁斥，使其按照法律所規(guī)范的要求去做。
（四）導(dǎo)致退出土地案件執(zhí)行難的原因及對策
一、審判中未及時追加當(dāng)事人，延誤執(zhí)行時間的情況。在審判時，審判人員已經(jīng)查清當(dāng)事人雙方所爭議的土地被其他人占有使用權(quán)用，而不及時追加，至使判決書無法履行，進(jìn)入執(zhí)行階段，執(zhí)行人員查明情況后，追加被執(zhí)行人，而延誤判決書的履行時間。這就要求審判人員在審理中查清主體的情況下，及時追加當(dāng)事人，為以后的執(zhí)行創(chuàng)造條件。
二、判決表述不清，內(nèi)容與事實不符。只有依法準(zhǔn)確裁判，才能確保裁判文書的可執(zhí)行性，法官在裁判時力爭做到讓當(dāng)事人心服口服，減少當(dāng)事人因不服判決而產(chǎn)生抵觸情緒，相應(yīng)地也就減少了許多執(zhí)行阻力。尤其是在制作判決、調(diào)解或裁定等法律文書時一定要措辭得當(dāng)、明確具體、完整無誤。退出土地案件判決、調(diào)解書中，一定要確定好所退出土地的四至，個別案件的侵占人已侵占土地多年，在這個時間內(nèi)土地的四鄰可能已發(fā)生了變化，所以審判人員不能簡單的以當(dāng)事人陳述和有關(guān)合同中規(guī)定的四鄰來確定爭議土地的四至，而應(yīng)進(jìn)行實地堪驗和調(diào)查，確定爭議土地的確切位置，為以后的執(zhí)行工作打下基礎(chǔ)。同時，由于土地是一種特殊的執(zhí)行標(biāo)的，與其他執(zhí)行標(biāo)的相比，缺乏必要的特性，所以在執(zhí)行退出土地案中，不能簡單的以申請人指定的土地來進(jìn)行執(zhí)行，必須要邀請當(dāng)?shù)鼗鶎宇I(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員進(jìn)行協(xié)助，準(zhǔn)確的確定執(zhí)行土地的位置。
自1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化以來，實行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭為對象和以高收入家庭為對象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時對已購公有住房的用地從土地法律制度方面實行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。但是，由于這種針對城鎮(zhèn)職工家庭已購公有住房土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中是存在著一定的漏洞的。本文對已購公有住房土地法律制度實施過程中出現(xiàn)的，弄虛作假騙購公有住房用土地的現(xiàn)象，及國家土地權(quán)益讓渡形成的隱形的利益平均和按住房座落位置標(biāo)定地價的10％收取土地出讓金的規(guī)定，造成大量國有資產(chǎn)流失的弊端問題進(jìn)行一定的探討。并建議通過完善和修改現(xiàn)行對公有住房土地的法律制度，來杜絕其存在的弊端及防止國有資產(chǎn)的流失。
關(guān)鍵詞：已購公有住房、土地法律制度、土地使用權(quán)、土地收益、國有資產(chǎn)流失
自1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始實施，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝弧€人三者合理負(fù)擔(dān)的體制和住房實物福利分配的方式改變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。實行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭為對象、具有保障性質(zhì)的適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的問題，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時對已購公有住房的用地的土地法律制度方面實行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。這種對城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的土地法律制度，從立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正確的。但是，由于這種針對城鎮(zhèn)職工家庭的已購公有住房的土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中，是存在著一定的漏洞的。本文僅對已購公有住房土地法律制度在實施的過程中出現(xiàn)的弊端及需要完善的問題進(jìn)行一定的探討。
一 已購公有住房土地法律制度及土地使用權(quán)的歸屬
已購公有住房的土地法律制度，是指關(guān)于調(diào)整對已購公有住房用地進(jìn)行配置，占有、使用、收益和處分的法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定。他包括現(xiàn)行的1994年7月18日國務(wù)院頒發(fā)實施的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)實施的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制改革加快住房建設(shè)的通知》、1999年5月1日建設(shè)部的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、1999年7月15日財政部、國土資源部、建設(shè)部 《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》、1999年1月1日實施《中華人民共和國土地管理法》、1990年5月19日國務(wù)院實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等一系列法律法規(guī)等規(guī)定。
國家對已購公有住房實行的是政策優(yōu)惠制度。除對已購公有住房實行按工齡折扣、稅收減免等優(yōu)惠的法律制度外，這種優(yōu)惠的法律制度主要體現(xiàn)在已購公有住房的用地法律制度方面。這種住房的用地主要是行政劃撥的方式供應(yīng)的土地和由職工所在單位經(jīng)出讓方式取得的公有住房使用的土地① 。對于實行行政劃撥和由所在單位經(jīng)出讓方式取得的供應(yīng)土地的優(yōu)惠法律制度，在已購公有住房的優(yōu)惠法律制度中占主要成分。國家對已購公有住房實行的土地法律制度的實質(zhì)，是在城鎮(zhèn)土地歸屬國家所有和職工所在單位享有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，將占有、使用、有限收益和有限的處分的權(quán)利從土地所有權(quán)和所在單位享有的土地使用權(quán)中分離出來，讓渡于城鎮(zhèn)職工家庭。也就是說主要是國家土地收益利益的讓渡。這種利益的讓渡也就是形成這類房屋與普通的商品住房在價格方面明顯區(qū)別的主要原因。
對于已購公有住房土地的使用權(quán)從法律層面釋義的性質(zhì)來看，是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。使用人的這種權(quán)利因是根據(jù)法律規(guī)定或合同約定產(chǎn)生（1），必須在法律規(guī)定或合同約定的范圍內(nèi)行使該權(quán)利。所以，土地使用權(quán)他是派生于土地所有權(quán)的，是具有物權(quán)特性的。而物權(quán)是指權(quán)利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權(quán)利（2）。但是，國家不可能親自使用全部土地，有必要設(shè)立用益物權(quán)的方式，使公民或法人取得對國有土地的使用權(quán)（3）。可見，這種土地使用的價值是設(shè)定在國家土地所有權(quán)之上而實現(xiàn)的，屬于民法中他物權(quán)性質(zhì)。這種土地使用權(quán)權(quán)能的目的是為實現(xiàn)土地的使用和收益的價值的，此又為用益物權(quán)性質(zhì)（4）。從這方面來講，國家土地所有權(quán)中的土地使用及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬國家的，所在單位享有土地使用權(quán)及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬單位的。但是，國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，將土地使用的收益讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭，是從社會的整體利益方面考慮而實施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已購公有住房的成本內(nèi)，是含有國家讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭的應(yīng)當(dāng)由國家享有的，因土地所有權(quán)派生的使用、收益等利益和所在單位經(jīng)出讓方式享有的土地使用收益的。所以，已購公有住房的成本中，不是不含與市場調(diào)節(jié)價的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的，而是同樣含有與市場調(diào)節(jié)價的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的。只是國家為了解決城鎮(zhèn)職工以及中低收入家庭住房的問題，通過住房法律制度的規(guī)定，將其中的土地使用權(quán)和收益的利益讓渡給了城鎮(zhèn)職工的家庭而已。這就是已購公有住房的價格與普通商品住房的價格從外觀上出現(xiàn)明顯差異的內(nèi)在原因。為什么已購公有住房的價格具有巨大的吸引力，能驅(qū)使相當(dāng)?shù)囊徊糠秩讼敕皆O(shè)法去爭取，主要原因就在于此。在這種情況下，對城鎮(zhèn)職工家庭實施的已購公有住房法律制度的過程中，在行使土地使用權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利時，尤其是行使有限收益權(quán)和有限的處分權(quán)利② 的過程中，就明顯的出現(xiàn)了所存在的弊端。
二 已購公有住房土地法律制度的弊端
（一）對弄虛作假騙購公有住房用土地的行為沒有有效的控制和處罰機制。
1已購公有住房價格明顯低于已購公有住房本身的價值和普通商品住房的價格，這就促使相當(dāng)一部分人想方設(shè)法創(chuàng)設(shè)條件去購買。如權(quán)力者利用權(quán)力、有關(guān)系的利用關(guān)系、夫妻感情未破裂的夫婦通過假離婚等等創(chuàng)設(shè)條件去購買公有住房。造成這些實際上不應(yīng)當(dāng)享受優(yōu)惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面積。甚至出現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了不應(yīng)當(dāng)享受法律制度優(yōu)惠人群水平的現(xiàn)象。這些人員在占用大面積住房的同時，又享受了與他們住房面積相同，人口較多的職工家庭所享受一樣的土地優(yōu)惠利益。這就形成了他們這些人享受的土地優(yōu)惠利益，與人口較多的職工家庭和購買普通商品住房的人享受的土地優(yōu)惠利益之間就出現(xiàn)了明顯不平等的情況。這類人通過騙購公有住房而獲得的土地優(yōu)惠利益，實質(zhì)上是在損害國家土地收益利益上取得的。他們這種行為本質(zhì)就是一種損害國家利益的行為。但是，從國家對已購公有住房的土地法律制度的規(guī)定上來看，對這種行為是沒有明確有效的控制機制和處罰機制進(jìn)行控制和處罰的。
2按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價向職工家庭出售的，由職工所在單位購買的普通商品住房。這類住房是職工所在單位按國家的有關(guān)房改優(yōu)惠政策，將房屋購買后向職工進(jìn)行出售的。這種住房的用地雖是用出讓方式取得的土地使用權(quán)，但在向職工出售時是根據(jù)國家契稅征免法律制度，職工的職務(wù)、級別及其工齡等按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行折扣后，將房屋按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠出賣給單位職工家庭的，其中就含有國家向職工家庭提供的土地優(yōu)惠利益，通過職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益和職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益。在這種情況下土地使用法律制度同樣是適用對城鎮(zhèn)職工的土地優(yōu)惠法律制度的。雖然職工對所購買的住房持有百分之百所有權(quán)，但是，這個土地出讓金卻是由單位支付的，這時的土地使用權(quán)是單位的，按收益物權(quán)的原則土地使用權(quán)的收益應(yīng)當(dāng)歸屬單位并不歸屬購房人。但是國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，根據(jù)住房制度和土地使用法律制度的規(guī)定，通過職工所在單位將土地使用權(quán)及其收益讓渡給了職工家庭使用（5）。因此，城鎮(zhèn)職工家庭的這種土地使用收益，是建立在國家和職工所在單位讓渡土地利益的基礎(chǔ)之上取得的。在這種情況下騙購這類住房的情況而出現(xiàn)的土地法律制度的弊端，與上述是一樣的。
一、土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的理論分析
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指以種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)目的，對國家或集體所有的農(nóng)用土地占有、適用、收益的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營者的土地承包經(jīng)營權(quán)能否由繼承人繼承在其產(chǎn)生之初就引起各界激烈的爭論。
上世紀(jì)80年代初，農(nóng)村土地承包制剛剛推廣，由于當(dāng)時法律規(guī)定不是很明確，大部分學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)是不可以繼承的。也有學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)能否繼承取決于其承包土地的類型。《物權(quán)法》出臺后，對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性做了明確規(guī)定。 既然是物權(quán)，那么按照有關(guān)物權(quán)的理論，土地承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)然可以自由轉(zhuǎn)讓，依法繼承。《物權(quán)法》28條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)。”農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)的確定，使它具備了自由流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)。因此，當(dāng)土地承包經(jīng)營權(quán)人死亡時候，其繼承人可以按照繼承法規(guī)定取得繼承權(quán)。
繼承法雖然沒有直接規(guī)定權(quán)利可以作為繼承內(nèi)容，但分析土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)就會發(fā)現(xiàn)，其以土地財產(chǎn)利益為內(nèi)容的積極財產(chǎn)權(quán)權(quán)利。權(quán)利能否被繼承關(guān)鍵看它是否屬于財產(chǎn)權(quán)利，是否具有財產(chǎn)屬性。由此可見，土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)成為農(nóng)民了一項重要財產(chǎn)權(quán)利。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的現(xiàn)實困境
從土地承包制度推行后，有關(guān)法律一直都沒有看到對與土地承包經(jīng)營權(quán)繼承問題的明確態(tài)度。無論是1993年的《農(nóng)業(yè)法》、2003年實施的《農(nóng)村土地承包法》、還是2007年實施的《物權(quán)法》，對于其的繼承問題仍然采取回避的態(tài)度。法律沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承做出明確規(guī)定其根本原因是農(nóng)村土地制度中的“人人有份”制度與國家賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)制度安排存在著內(nèi)在的矛盾。另一個重要原因就是對于實踐中由此產(chǎn)生的一系列問題存在擔(dān)心。
在實踐中，一是關(guān)于承包地的用途，容易出現(xiàn)繼承人為非農(nóng)業(yè)人口或者繼承人不在被繼承人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織情況。這些繼承人可能喪失對于繼承的承包地實際進(jìn)行經(jīng)營管理的可能性，容易導(dǎo)致土地的拋荒，或者繼承人不適當(dāng)?shù)奶幏殖邪兀瑢?dǎo)致承包地的用途轉(zhuǎn)化。二是土地進(jìn)一步零碎化，土地承包過程中由于公平原則，本來就導(dǎo)致了土地的零碎化，土地承包經(jīng)營權(quán)繼承過程中，如果被繼承人死亡后存在多個繼承人的情況下，這些土地又會在個繼承人之間分配，這就進(jìn)一步導(dǎo)致了土地了零碎化。不利于土地的規(guī)模化經(jīng)營，嚴(yán)重影響了農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這是與農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營的初衷相違背的。
此外，還由于各權(quán)利人利益關(guān)系、各繼承人在承包關(guān)系中的法律地位、土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛問題，也是承包經(jīng)營權(quán)繼承中存在的現(xiàn)實問題。
三、解決相關(guān)問題的對策
明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承，這是解決土地承包經(jīng)營權(quán)繼承問題的關(guān)鍵。在我國，土地是保障農(nóng)民生產(chǎn)和發(fā)展的必要生產(chǎn)資料，讓農(nóng)民擁有完整的土地承包經(jīng)營權(quán)是我過農(nóng)民的一項基本人權(quán)。我們應(yīng)該保障農(nóng)民的這種權(quán)益，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。
土地承包經(jīng)營權(quán)繼承制度的完善是一個十分復(fù)雜的問題，要結(jié)合我國的現(xiàn)實和相關(guān)的法律法規(guī)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該完善關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)繼承相關(guān)的制度，從我國的實際和維護(hù)我國法制的統(tǒng)一出發(fā)，對于現(xiàn)行的法律進(jìn)行修改。法律上應(yīng)該明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的基本原則；明確土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承的客體；明確土地承包經(jīng)營權(quán)繼承的主體。
對于土地承包經(jīng)營權(quán)繼承中出現(xiàn)的各種糾紛可以采取多種方式解決。如：當(dāng)事人協(xié)商解決、調(diào)解解決或者訴諸法律。
[關(guān)鍵詞]企業(yè)；投資；土地；抵押
一、關(guān)于土地抵押的相關(guān)規(guī)定
《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定：抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)可以抵押。
《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押；第一百八十二條規(guī)定：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押；第一百八十三條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；第一百八十四條規(guī)定：土地所有權(quán)以及除法律另有規(guī)定可以抵押以外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押；第一百八十七條規(guī)定：以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
《土地登記辦法》規(guī)定：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。 符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書和他項權(quán)利證明書，辦理土地抵押權(quán)變更登記。經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請土地抵押權(quán)變更登記。權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起十五日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。
《國土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》規(guī)定：一、企業(yè)間以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)。二、企業(yè)之間訂立的主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)方企業(yè)可以依法取得的出讓國有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押。設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。三、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保必須依法辦理抵押登記。
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關(guān)于審批企業(yè)間土地使用權(quán)抵押主合同有關(guān)問題的批復(fù)規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院的決定依法履行行政許可的職責(zé)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對企業(yè)間土地使用權(quán)抵押的主合同進(jìn)行審批不屬于銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)行政許可的事項。同時，企業(yè)間土地使用權(quán)抵押，不屬于銀行業(yè)金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。因此，銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)不宜對企業(yè)間土地使用權(quán)抵押的主合同進(jìn)行審批。
國土資源部關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知規(guī)定：以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。