時間：2023-07-09 08:54:07
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
會計核算在房地產(chǎn)中是十分重要的。會計核算的主要工作目的是對企業(yè)的日常經(jīng)營進行財務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長遠生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、審計，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過會計核算，實現(xiàn)財務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。
二、會計核算在房地產(chǎn)中的主要內(nèi)容
不同企業(yè)會計核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產(chǎn)的核算、對成本的核算以及對房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內(nèi)容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產(chǎn)會計核算在對固定資產(chǎn)方面，需要對固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業(yè)的利益。
三、房地產(chǎn)會計核算中存在的問題
(一)會計核算的科目設(shè)置比較復(fù)雜
會計科目指的是在經(jīng)濟活動中的詳細分類設(shè)計。會計核算在設(shè)置會計科目的時候，依據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，對會計活動進行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會計科目同樣是基于法律法規(guī)進行的。房地產(chǎn)資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。
(二)會計核算在財務(wù)風(fēng)險披露方面有一定的不足
新會計準則認為，財務(wù)風(fēng)險應(yīng)該是指企業(yè)在活動中，其預(yù)期財務(wù)和實際財務(wù)因為企業(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報的風(fēng)險，包括投資風(fēng)險，籌資風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險等。對于這些風(fēng)險，房地產(chǎn)在投資時，更應(yīng)該小心謹慎，規(guī)避風(fēng)險?；谶@些因素，房地產(chǎn)需要更進一步完善其相關(guān)會計制度，做好財務(wù)管理工作，保障其收益。
(三)收益評價指標(biāo)難以反應(yīng)企業(yè)的真實業(yè)績
房地產(chǎn)投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業(yè)績波動，在建設(shè)期間業(yè)績比較差，當(dāng)房屋完成驗收出售之后，預(yù)收款項計入收入，使得凈利潤指標(biāo)難以反應(yīng)其真實的經(jīng)營情況。
(四)會計核算在合作建房方面也存在一定的問題
土地和建設(shè)資本來源不同，因此往往會出現(xiàn)利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會提高自己的經(jīng)營成本。這樣的行為是對開發(fā)成本有弊的。
四、房地產(chǎn)會計核算中存在問題的解決策略分析
針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會計核算科目問題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進行設(shè)計，使得會計核算是有意義的。通過設(shè)置會計核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問題。其次，要建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項工作。建立健全完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的能力，降低風(fēng)險。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財務(wù)制度的完善。
五、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：新形勢房地產(chǎn)企業(yè)困境對策研究
中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱、房價虛高的勢頭，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，國家從 2010年開始就相繼出臺了很多的宏觀調(diào)控政策，這些政策的出臺給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新一輪的行業(yè)大調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭格局也發(fā)生了重大改變，一些中小企業(yè)紛紛破產(chǎn)，房地產(chǎn)中介裁員，商品房成交量不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展陷入低谷。面對困境，房地產(chǎn)企業(yè)須認清形勢，控制成本，尋求自保，規(guī)避風(fēng)險。保障安全、謀求發(fā)展是新時期房地產(chǎn)企業(yè)生死攸關(guān)之際的應(yīng)對策略。
一、加強成本管理，不斷提高成本預(yù)測、控制水平
為了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原則明確，保證各項工作順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制應(yīng)執(zhí)行"全面管理、目標(biāo)管理、主動控制、持續(xù)改進"的原則。目標(biāo)管理原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)成本管理遵循計劃---控制---核算---調(diào)整的流程，各項成本均設(shè)定目標(biāo)計劃，在計劃內(nèi)支出和控制，并依據(jù)計劃目標(biāo)來考核成本管理績效。主動控制原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)所有與成本支出相關(guān)的人員都應(yīng)提高成本控制意識，主動做好成本的事前、事中和事后控制。持續(xù)改進原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)將降低成本、提高利潤變成永恒的主題，對成本控制工作常抓不懈、精益求精，不斷總結(jié)已完成項目成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)，仔細核算和分析各類成本分項指標(biāo)，及時積累充實成本管理知識，不斷提高成本預(yù)測、控制水平。
二、發(fā)展專業(yè)化戰(zhàn)略，形成核心競爭力
房地產(chǎn)項目開發(fā)的價值鏈中的各環(huán)節(jié)主要包括投資策劃、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、營銷管理和物業(yè)管理等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)價值鏈分析和確定自身的優(yōu)勢和劣勢，充分利用自身資源和社會外部機會，盡量縮短自己的業(yè)務(wù)范圍，將企業(yè)的自身優(yōu)勢業(yè)務(wù)作為核心業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中企業(yè)自身最擅長、最富有價值的環(huán)節(jié)來開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，而把企業(yè)自身不具有優(yōu)勢的業(yè)務(wù)可以選擇外包給專業(yè)公司來完成，建立起專業(yè)化優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心競爭力，從而快速提升企業(yè)的實力，迸一步積累企業(yè)的發(fā)展實力。
三、保障自身安全，注重現(xiàn)金流量
對企業(yè)而言，安全大于一切，是生存與發(fā)展的基礎(chǔ)保障。而企業(yè)的安全與否不在于其規(guī)模大小，固定資產(chǎn)多少，而在于其財務(wù)狀況是否良好。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其項目運營只靠自有資金基本無法實現(xiàn)。因此現(xiàn)金流對于企業(yè)而言比利潤率更為重要，是維持企業(yè)生命的血液。在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)"量價齊跌陷入低迷，陸續(xù)出現(xiàn)市場"拐點"說，大部分消費者都在"持幣觀望市場逐漸轉(zhuǎn)為理性。成交量急劇減少，銀行貸款緊縮，種種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)資金緊張。若不重視現(xiàn)金流入，及時回籠資金，則會造成資金鏈斷裂，企業(yè)走向困境。
(一)規(guī)避風(fēng)險，理性決策
由于 2009年至 2010年房地產(chǎn)市場異?；鸨麧櫬屎芨?，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得高額的利潤率盲目拿地擴張，投入巨額資金，使企業(yè)的資金鏈趨緊，依賴銀行貸款維持周轉(zhuǎn)。但在現(xiàn)今宏觀調(diào)控下這種發(fā)展模式已不再適用，國家對房產(chǎn)市場由扶持變成抑制，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式困難，資金回籠緩慢，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在項目確定前，對項目所處地區(qū)的市場、環(huán)境及自身經(jīng)濟狀況進行充分的研究、分析和工作，合理安排投資規(guī)模，使投資更加趨于理性化。雖然目前房地產(chǎn)市場低迷，但隨著中國城市化進程的不斷加快，城市人口不斷增長，房地產(chǎn)市場潛力仍然巨大，只要房地產(chǎn)商理性決策，運用合理方式規(guī)避風(fēng)險，就能逆市而上，提高成交量，增加現(xiàn)金流，促進發(fā)展。
(二)拓展金融渠道，進行融資創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)織極探索金融渠道，擴大融資規(guī)模。如發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，適度放開債權(quán)型外商投資，分散金融風(fēng)險，降低對銀行信貸與股市融資的依賴，向民間資本開發(fā)。對房地產(chǎn)企業(yè)進行籌資管理，用絕對值與相對值法分析資金成本，選擇資金成本較低的使用資金，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得成功的方法。在銀行信貸緊縮下，現(xiàn)在有些開發(fā)商遭遇資金周轉(zhuǎn)的問題，通過開盤前團購的途徑，走民間融資的方式獲取開發(fā)資金，即使用購房者資金建設(shè)，又不用考慮后期的銷售問題，不失為一種好的"避險"方法。
四、 塑品牌重營銷，謀求自身發(fā)展
(一)樹立品牌優(yōu)勢，實施差異化發(fā)展戰(zhàn)略
品牌戰(zhàn)略是國家經(jīng)濟發(fā)展程度的重要標(biāo)志，是各行業(yè)競爭的主要形式，樹立品牌優(yōu)勢是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。大力推行品牌戰(zhàn)略力度，在產(chǎn)品設(shè)計、營銷、服務(wù)模式上打造核心競爭力，讓品牌創(chuàng)造更大的附加值。對占大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，拼實力，拼規(guī)模，拼品牌都比不過大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)。宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)企業(yè)的一次重新洗牌，許多實力稍遜、管理不善的企業(yè)將在這一輪競賽中出局。在此背景下，中小企業(yè)應(yīng)另辟蹊徑，創(chuàng)自己特色，開發(fā)有很強產(chǎn)品或地域特色的產(chǎn)品，在某個特定領(lǐng)域做強，能以明顯差異化產(chǎn)品占據(jù)市場的一席之地。
(二)重視營銷創(chuàng)新，推崇綠色發(fā)展
21世紀是全球綠色經(jīng)濟發(fā)展時代，促進綠色發(fā)展是生態(tài)文明企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，在我國創(chuàng)建兩型社會和發(fā)展低碳經(jīng)濟背景下，只有房地產(chǎn)企業(yè)堅持綠色發(fā)展的方向，才能促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
開發(fā)商要充分認識到房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)已進入新的歷史發(fā)展時期，要積極配合國家調(diào)控政策，既追逐利潤又勇于承擔(dān)責(zé)任，加強質(zhì)量管理，做好市場營銷創(chuàng)新。實施營銷理念創(chuàng)新，謀求企業(yè)的長期利益與可持續(xù)發(fā)展。進行營銷方式創(chuàng)新，綜合運用人文營銷、知識營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、綠色營銷、合作營銷、服務(wù)營銷、社會營銷等營銷戰(zhàn)略。
五、總結(jié)
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營、信用體系的完善，銀行改革的推進，金融體制的深化、房地產(chǎn)企業(yè)要合理避開目前發(fā)展的低谷、挖掘自身資源的潛力，加速資金周轉(zhuǎn)、降低融資風(fēng)險、拓寬發(fā)展渠道、實現(xiàn)環(huán)境資源的損耗與補償?shù)牧夹匝h(huán)，使企業(yè)與社會效益的共同協(xié)作規(guī)范房地產(chǎn)市場、最終實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的良性的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，資金投入較大，財務(wù)管理風(fēng)險問題日益凸顯，財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)著重要的地位，加強財務(wù)管理工作能夠有效的規(guī)避風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)真正實現(xiàn)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
1.開發(fā)周期長、資金投入大
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中會投入較多的資金，當(dāng)前地價較高，決定著企業(yè)需要大量資金的支撐，在具體的房屋建造施工過程中，資金的順利周轉(zhuǎn)也十分重要，必須運用不同的融資方式進行資金投入。
2.開發(fā)風(fēng)險大
房地產(chǎn)具有投資大、周期長等特點，在具體的開發(fā)活動中會出現(xiàn)很多不確定的因素，都會給企業(yè)投資帶來一定的影響，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大。投資決策準確性也會影響企業(yè)的發(fā)展，盡可能的避免投資失誤，應(yīng)提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)，保證投資決策的科學(xué)性，使企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1.缺乏完善的財務(wù)管理機制
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏財務(wù)管理機制，給企業(yè)造成了一定的影響，使企業(yè)的正常運營受到了一定的制約。在資金方面，資金的籌資力度不夠，因房地產(chǎn)在項目的開發(fā)中都離不開資金的支撐，項目開發(fā)周期較長，會出現(xiàn)很多不確定因素，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金投入力度不夠，無法延長資金鏈，資金的周轉(zhuǎn)不夠，不利于項目的建設(shè)。在審計監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)審計監(jiān)督力度不夠，審計監(jiān)督部門之間無法協(xié)調(diào)，沒有嚴格履行審計監(jiān)督規(guī)章制度，使審計監(jiān)督工作不能夠有效的開展，也因企業(yè)沒有對審計監(jiān)督引起重視，導(dǎo)致審計監(jiān)督無法發(fā)揮應(yīng)有的職能，而且審計監(jiān)督管轄的范圍有限，還有部分審計監(jiān)督管理人員職責(zé)意識不強，素質(zhì)不高，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的開展。
2.融資渠道單一
一般房地a企業(yè)是向金融行業(yè)借款來籌集資金，融資渠道有限。但部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽較低，只能通過部分銀行以及金融機構(gòu)獲取資金，導(dǎo)致融資極為困難，融資渠道單一，無法實現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)競爭較強，對于房地產(chǎn)民營企業(yè)來說更加不利，一般銀行會偏向于給國企提供資金支持，使大部分民營企業(yè)得不到融資，融資渠道有限，便阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
3.成本管理
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上存在著較多的問題，成本管理力度不夠，不能夠?qū)Τ杀竟芾磉M行實時監(jiān)管，使企業(yè)的成本投入增加，無法實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益同比增加。成本管理模式傳統(tǒng)，無法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，沒有將成本管理落實到各個環(huán)節(jié)中，比如在工程造價方面忽略了項目開發(fā)之前以及設(shè)計之前的造價管理，工程造價與各個工作步驟嚴重脫節(jié)，增加了企業(yè)成本資金投入，企業(yè)的經(jīng)濟利益受損。
4.缺乏高素質(zhì)的財務(wù)管理人才
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)普遍較低，由于企業(yè)沒有設(shè)置較高的門檻，無法保證財務(wù)管理人員的學(xué)歷性以及專業(yè)性，在財務(wù)管理方面容易出現(xiàn)失誤。企業(yè)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度較低，導(dǎo)致財務(wù)管理人員無法提高自身的素質(zhì)，給財務(wù)管理工作帶來了影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效途徑
1.健全財務(wù)管理機制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的完善財務(wù)管理機制，樹立資金管理意識，使資金能夠增值，加強資金的投入力度，延長資金鏈，還應(yīng)對資金進行嚴加管控，避免資金出現(xiàn)亂開支的情況，完善財務(wù)部門的職責(zé)，與資金相關(guān)的工作只能通過財務(wù)部門實行，其他部門不可參與資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強審計監(jiān)督，使部門之間能夠有效的進行協(xié)調(diào)，部門應(yīng)履行規(guī)定，使審計監(jiān)督工作能夠有效的開展，企業(yè)應(yīng)對審計監(jiān)督工作引起重視，通過審計監(jiān)督與指導(dǎo)提高財務(wù)管理水平。
2.實行多元化的融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的實行多元化的融資渠道，制定科學(xué)的融資方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信譽問題，才可以得到資金提供方的信任，不斷的拓寬融資渠道，得到大量資金支持，更好的進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，使工程能夠有序進行。另外企業(yè)也可憑借自身較好的信譽，向資本市場以及非銀行金融單位等來尋求資金投入，完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，有效的降低籌資風(fēng)險。
3.加強成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財務(wù)管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預(yù)算工作，加強成本管理，明確可控與不可控費用。財務(wù)管理人員應(yīng)定期制定出來成本分析文本。企業(yè)應(yīng)對成本進行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對企業(yè)工作中的各個步驟進行預(yù)算，有效的防治財務(wù)風(fēng)險，加強成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.加強財務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度
新時期對于財務(wù)管理人員提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對人才的投入力度，培養(yǎng)財務(wù)管理人員專業(yè)的理論知識與實踐經(jīng)驗，必須在保證人員掌握理論知識的基礎(chǔ)上提高實踐能力，保證每個人員都能夠接受到培訓(xùn)，為人員實行激勵機制與考核機制，提高人員工作的積極性，根據(jù)考核的結(jié)果進行合理的獎懲，確保每一名財務(wù)人員都能勝任崗位工作。高質(zhì)量的財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保障。
參考文獻：
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要性
稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點工作之一，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理與會計核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因為多交稅而減少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強經(jīng)營管理水平與會計核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險意識不強
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險是指企業(yè)在實際的稅務(wù)籌劃活動中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動的實際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候沒有樹立風(fēng)險意識，對稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險沒有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險出現(xiàn)時不能很好地規(guī)避風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊
稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實際，與企業(yè)的實際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會計知識，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)工作的風(fēng)險，稅收政策經(jīng)常改動將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性
稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動來減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨立開來，沒有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長遠目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施
（一）樹立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識，做好風(fēng)險預(yù)警工作
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測的行為，這種預(yù)測的行為本身具有一定的風(fēng)險性，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境中，每時每刻都瞬息萬變，經(jīng)濟形勢的發(fā)展，法律政策的完善，都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來一定的風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險意識，做好風(fēng)險預(yù)警工作，建立風(fēng)險監(jiān)督機制，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理進行評估，才能應(yīng)對不斷變化的市場環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹立風(fēng)險的意識，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險。
（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專業(yè)技能
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，對稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)的思想。加強稅法知識學(xué)習(xí)，同時樹立依法納稅、合法節(jié)稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專業(yè)知識，全面了解與經(jīng)營、投資、籌資活動相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項財務(wù)活動中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時俱進
21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應(yīng)，及時調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，擴大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一為延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，實現(xiàn)跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。
（成都傳化置業(yè)有限公司，四川 成都 610500）
摘 要：近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的機遇，也帶來的更多的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要投入大量的資金進行運轉(zhuǎn)。但是，又由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長、流動性差等特征給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來了很多困難。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道等相關(guān)專業(yè)知識，分析其融資風(fēng)險，并提出相應(yīng)的防范對策。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)項目；融資風(fēng)險；防范對策
中圖分類號：F293.3
文獻標(biāo)志碼：A
文章編號：1000-8772（2014）16-0105-02
一、引言
從1998年開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行了多次宏觀調(diào)整，房地產(chǎn)市場也在反復(fù)的支持與抑制當(dāng)中得到穩(wěn)定的發(fā)展。由于城市化進程的不斷推進以及各方面利益的驅(qū)動，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的如火如荼，一批批萬科、恒大之類的大型房地產(chǎn)企業(yè)登上舞臺。我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險的理論研究深度在不斷的加強，從最初的定性研究到現(xiàn)在的定量、模型研究，并且逐步深化到各個層面，給融資風(fēng)險管理帶來了一定的方向性引導(dǎo)。但是在宏觀經(jīng)濟的調(diào)整下，房地產(chǎn)項目開發(fā)依舊面臨著一系列的融資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目融資主要通過銀行借貸、上市融資、房地產(chǎn)債券融資、信托融資以及合作開發(fā)等，雖然融資渠道很多，但是卻存在諸如違約風(fēng)險、法律風(fēng)險、政策風(fēng)險等一系列風(fēng)險。只有在不斷拓寬房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道的同時，分析融資所存在的風(fēng)險，才能在發(fā)展中不斷解決融資風(fēng)險問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資風(fēng)險分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的融資風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的融資風(fēng)險種類較多，但是主要可以分為兩大類，即外部風(fēng)險以及內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險主要會受到社會大環(huán)境的影響，企業(yè)在外部風(fēng)險的背景下，往往處于被動狀態(tài)，只能努力調(diào)整自身發(fā)展?fàn)顩r來適應(yīng)該種風(fēng)險，達到規(guī)避風(fēng)險的狀態(tài)。比如，政策風(fēng)險（國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整）、經(jīng)濟風(fēng)險（宏觀經(jīng)濟調(diào)整或者房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整）以及自然風(fēng)險（火災(zāi)等對房地產(chǎn)項目的損害）等。內(nèi)部風(fēng)險則主要是由房地產(chǎn)企業(yè)自身管理以及決策所造成。雖然內(nèi)部風(fēng)險在風(fēng)險識別過程中較為難識別，但是相對于外部風(fēng)險來說較為容易控制。比如，信用風(fēng)險（融資后不履行融資協(xié)定的責(zé)任）、決策風(fēng)險（房地產(chǎn)企業(yè)決策機制不健全）、經(jīng)營風(fēng)險（缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人才）、管理風(fēng)險（缺乏科學(xué)管理機制）以及合作風(fēng)險（合作過程中的違約）等。這些風(fēng)險都可以通過企業(yè)自身各方面的調(diào)整，主動采取措施來進行規(guī)避。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險存在的原因
1.融資渠道運用不靈活
正如上文所述，房地產(chǎn)在進行項目開發(fā)的融資過程中，理論上擁有很多種渠道，但是企業(yè)對于這些融資渠道的操作并不是太靈活，僅僅局限于較常規(guī)的方式。銀行貸款往往是企業(yè)的首選融資方式，這種方式融資成本低、風(fēng)險程度也較低，但是對銀行的過分依賴會帶來一定的市場風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險。一旦銀行政策出現(xiàn)調(diào)整，企業(yè)就會面臨著融資風(fēng)險，造成項目資金短缺。此外，房地產(chǎn)企業(yè)往往會采用預(yù)售的方式進行融資，這種方式可以在投資者、開發(fā)商以及銀行之間形成一定的擔(dān)保抵押，降低融資風(fēng)險。但是，企業(yè)往往存在經(jīng)營管理不善的因素，引發(fā)資金鏈的斷層；投資者也會存在違約的現(xiàn)象，引發(fā)后續(xù)很多繁雜的手續(xù)問題。項目的停滯不僅影響著企業(yè)的發(fā)展，也影響著投資者的利益。以上是最常用的兩種融資渠道，合作開發(fā)的融資方式也較為普遍，但是其他融資方式在項目開發(fā)過程中很少用到，這樣就會導(dǎo)致風(fēng)險較為集中。
2.融資風(fēng)險管理機制較差
在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，融資風(fēng)險管理是其風(fēng)險管理的一個重要組成部分。在實際管理中，由于項目管理人對融資風(fēng)險管理利害的忽視以及相關(guān)管理人員的專業(yè)分析水平不足等原因，造成融資風(fēng)險管理機制不健全。風(fēng)險管理的內(nèi)容主要包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險分析以及風(fēng)險策略，完善的風(fēng)險管理機制可以使項目開發(fā)部門能夠很好的規(guī)避風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)風(fēng)險管理在融資風(fēng)險管理機制的建設(shè)上存在的問題主要表現(xiàn)在程序不規(guī)范、機構(gòu)不完善以及人力資源不協(xié)調(diào)等方面，這些因素影響著融資風(fēng)險管理的各個環(huán)節(jié)。
3.融資法律法規(guī)不健全
由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起，國家在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)方面還存在著一定的欠缺，很大程度上對開發(fā)項目的融資是采取宏觀調(diào)控的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道規(guī)范較少，這也是導(dǎo)致融資渠道運用不靈活的原因之一。比如對于信托融資渠道，很多學(xué)者認為國家對于該種融資渠道的規(guī)制門檻過高，在法規(guī)制定上過于強調(diào)其嚴格性，缺乏一定的可行性。此外，對于一些實務(wù)中所出現(xiàn)的現(xiàn)象，相關(guān)法律法規(guī)會有漏洞或者空白；對于同一種情況，有時候會出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險的防范對策
（一）創(chuàng)建多元化的融資渠道
1.不斷提高常用融資渠道能力
針對銀行貸款、預(yù)售房產(chǎn)、合作開發(fā)這類較為常用的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強其融資能力。企業(yè)要提高自身的信譽，信譽是企業(yè)的無形資產(chǎn)，企業(yè)只有通過不斷提升自身的競爭力，在行業(yè)中規(guī)范自己的行為，在市場中建立自己的品牌，才能不斷的創(chuàng)造企業(yè)信譽。多數(shù)企業(yè)會通過建設(shè)企業(yè)文化來贏得自身的信譽，比如萬科、綠地等，在銀行貸款、合作開發(fā)等融資方式中贏得對方的信任，獲得更多的融資機會。
2.拓寬其他融資渠道
房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道還有很多種，比如債券融資、上市融資、信托融資等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證基本融資渠道的基礎(chǔ)上不斷尋找其他融資渠道，提高融資能力。針對上述融資渠道，企業(yè)主要努力方向在于提高企業(yè)自身競爭力。可以看出，其他融資渠道無論是在法律的規(guī)定上還是在民眾的期許上，對企業(yè)融資門檻都較高，企業(yè)只有通過不斷提升企業(yè)實力，不斷實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，才能達到融資門檻，進入融資市場，創(chuàng)建出多元化的融資渠道。
（二）健全融資風(fēng)險管理機制
1.程序規(guī)范化
要提高開發(fā)項目的融資風(fēng)險抵抗能力，就必須首先將融資風(fēng)險管理程序規(guī)范化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從風(fēng)險管理的基本內(nèi)容下手，對融資風(fēng)險的識別、評估、分析以及策略分別進行程序化規(guī)定。尤其是在對內(nèi)部風(fēng)險的識別與評估上，一定要進行嚴格的控制。因為外部風(fēng)險我們無法控制，只能被動的接受，內(nèi)部控制則可以主動進行調(diào)整。在整體規(guī)劃下，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)這對每一次具體的融資進行針對性的風(fēng)險評估，針對性的提出風(fēng)險策略，降低融資風(fēng)險率。
2．引進融資風(fēng)險管理人才
管理者水平高低直接決定了融資風(fēng)險管理的質(zhì)量，因此人才是融資風(fēng)險管理的關(guān)鍵所在。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷引進高水平人才，建立人才庫。無論是在理論研究上，還是在工作實踐中，都要對人才進行投資。對在職人員也要加以專業(yè)性的培養(yǎng)，比如聘請相關(guān)專家進行座談會講座、組織工作培訓(xùn)、開展實戰(zhàn)模擬演練等等。
（三）完善融資外部制度環(huán)境
1.不斷完善房地產(chǎn)融資立法
房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展需要良好的制度環(huán)境予以支持，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)不斷完善融資立法。比如，對于《證券法》、《擔(dān)保法》的完善等。此外，針對實務(wù)中的一些法律空白以及法律沖突也要進行分析研究，避免對融資管控的不適當(dāng)，也避免企業(yè)規(guī)避法律責(zé)任。企業(yè)也應(yīng)當(dāng)針對相關(guān)法律法規(guī)，制定合理的融資策略。
2.相關(guān)政府部門要加強對融資的扶持
房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資離不開政府的支持，有了政府的支持才能更好的促進房地產(chǎn)金融的健康、穩(wěn)定發(fā)展。政府在出臺各種優(yōu)惠政策的同時，也應(yīng)當(dāng)對融資進行有效的監(jiān)督，創(chuàng)建公正、客觀的監(jiān)督機制，尤其是對中介機構(gòu)的監(jiān)督。在無形之中，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資形成一定的指導(dǎo)作用。
四、結(jié)論
連貫的資金鏈條對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，擁有良好的融資系統(tǒng)能夠很好的保證資金鏈的連貫。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷建立多元化的融資渠道，同時建立完善的融資風(fēng)險管理機制，提高抵御風(fēng)險能力。政府部門也要為其營造良好的外部環(huán)境，不斷推進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
[1] 金萍，房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風(fēng)險分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013（12）.
任何行業(yè)都存在周期波動現(xiàn)象,房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài),這三種狀態(tài)同時也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個波動周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生供過于求時,就會使房屋空置率高,房價變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮景象時,說明房屋供不應(yīng)求,這時房價會迅速增長,房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時,房地產(chǎn)市場的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個周期,這個周期是長期的并具有循環(huán)的特性。也就是說,這個周期發(fā)生在很長的一段時間內(nèi),短期只會表現(xiàn)一種狀態(tài)。
復(fù)蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言,可細分為復(fù)蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴張階段,由于社會經(jīng)濟活動的擴張導(dǎo)致對空間的需求增加,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動頻繁。房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的頻繁出現(xiàn),會創(chuàng)造許多新的就業(yè)機會和增大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求,刺激了社會經(jīng)濟的發(fā)展。在收縮階段,房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)不景氣、衰退的局面,這個時候房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟活動之間的關(guān)系惡化,房價下降、房屋空置率居高不下,最終出現(xiàn)經(jīng)濟下滑,導(dǎo)致社會對空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替,房價起始原點上揚,經(jīng)歷了擴張和收縮兩個過程,最后落回價格原點,構(gòu)成了一個循環(huán)周期,這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去,就形成了房地產(chǎn)的周期波動。
2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場周期波動的經(jīng)營措施
(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營一種特長主業(yè)之外,同時再經(jīng)營一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè),以實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化,既可以利用資本運作得以實現(xiàn),又可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計應(yīng)以價值為導(dǎo)向,具體情況具體對待,業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出,多元化業(yè)務(wù)組合是以主營業(yè)務(wù)為中心的,輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用,任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營都不能凌駕在主營產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè),會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。當(dāng)然主營業(yè)務(wù)也不是一成不變的,推陳出新也是非常好的想法,但不可操之過急,一定做好充分準備穩(wěn)定過渡。②輔助主營業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)必須是為主營業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)超出了這個范疇或者與主營業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系,就不能稱之為業(yè)務(wù)組合,而是多產(chǎn)品的經(jīng)營。③易于經(jīng)營原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營上,輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營業(yè)務(wù),即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營,不得過分將時間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上,減少對主營業(yè)務(wù)的關(guān)心。
作為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營助手,在遵守以上原則的前提下,可從降低成本、占領(lǐng)市場、提高主營業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā),不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如,香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響,這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌,極大的波動風(fēng)險依然沒有撼動“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面,其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后,房地產(chǎn)市場不景氣,處于收縮和衰退階段,這個時候“恒基地產(chǎn)”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實現(xiàn)整個企業(yè)內(nèi)部重組,利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢,有效地抵御了周期波動風(fēng)險,使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過難關(guān)。“恒基地產(chǎn)”的成功影射了一個道理,采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險的一項重要舉措。
(2)資本動作策略。①從“恒基地產(chǎn)”的經(jīng)營策略可以看出,并購與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流?！昂慊禺a(chǎn)”在遇到市場出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下,通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營,減少了對主營業(yè)務(wù)的過度依賴,有效規(guī)避了周期波動風(fēng)險。而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的擴張階段,可以實現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段,并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定,降低周期波動帶來的企業(yè)風(fēng)險。③財務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險上的應(yīng)用。財務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下,利用企業(yè)間的合并,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,揚長避短。有的企業(yè)有大量內(nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機會；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機會。在經(jīng)營不利的情況下,就可考慮企業(yè)之間融資,揚長避短,充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢。此外,當(dāng)并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時,風(fēng)險分散化的目的就會達到。
(3)土地儲備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲備結(jié)構(gòu),它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動帶來的風(fēng)險,從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場和獲得未來的長足發(fā)展。目前,在房地產(chǎn)競爭如此激烈的條件下,如何進行土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問題。筆者總結(jié)了三個思考點如下：
①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制,能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長期的戰(zhàn)略計劃。就土地儲備而言,戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲備,以便滿足市場恢復(fù)高漲時的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值,從多種渠道獲得土地資源,保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達的信息平臺,能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì),積極參與招標(biāo)、拍賣工作,爭取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區(qū)域,重點區(qū)域存在重要的商機,但并不是每個企業(yè)都有機會競爭到重點區(qū)域的土地。因此,在實際操作當(dāng)中,還應(yīng)注意一些不被人們重視,卻存在巨大潛質(zhì)的土地,如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 存在問題 對策
一、前言
內(nèi)部控制是單位為了實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，保護資產(chǎn)安全、完整，確保會計信息可靠，在合理分工的前提下，在單位內(nèi)部采取自我調(diào)整、自我約束、評價和控制的一系列方法和程序。近些年來雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是其投資數(shù)額大，周期長的特點也給企業(yè)內(nèi)部控制帶來了一定的困難。內(nèi)部控制是企業(yè)加強管理，提高競爭力的有效手段，良好的內(nèi)部控制制度能為企業(yè)營造良好的環(huán)境，如果不重視內(nèi)部控制，必然會影響房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有非常重大的意義。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認識不足，風(fēng)險意識淡薄
目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏對內(nèi)部控制的正確認識，理解片面。內(nèi)部控制作為一種制度不能直接為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，它是通過對各部門經(jīng)濟活動的調(diào)控，在實施過程中逐漸體現(xiàn)出來的。有些房地產(chǎn)企業(yè)認為內(nèi)部控制制度可有可無，只把精力放在崗位、分工的設(shè)置上，缺乏長遠眼光；有些房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部控制制度，但是執(zhí)行力度不夠，在實際工作中通常都是敷衍了事，態(tài)度散漫。此外，隨著市場經(jīng)濟的日漸成熟，各種未知的、已知的風(fēng)險也逐漸涌現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往對競爭引起的外部風(fēng)險比較敏感，卻很少意識到企業(yè)由于內(nèi)部控制不當(dāng)帶來的風(fēng)險。比如，房地產(chǎn)企業(yè)投資新項目時，不進行風(fēng)險評估就草草了事，導(dǎo)致中途出現(xiàn)諸多問題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計核算和資金管理方面都存在問題，導(dǎo)致企業(yè)會計工作混亂、信息失真現(xiàn)象嚴重，極大的破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量投入資金，一般采用預(yù)售的方式銷售房屋，在較短時間內(nèi)付款的情況很少，這樣導(dǎo)致在進行會計核算時，有些細節(jié)就難以顧及，也加重了收入確認方面的難度。另外在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，缺乏對資金的有效管理，沒有對資金使用的方向、用途編制預(yù)算方案，或者是不按照實際情況編制預(yù)算方案，使資金的使用方向偏離整體軌跡，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，造成巨大損失。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不到位
當(dāng)前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在單位里建立起內(nèi)部審計機構(gòu)，但是該機構(gòu)和人員并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，缺乏獨立性，職能有相當(dāng)大的一部分與財務(wù)部門的工作重疊，甚至在有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)里由財務(wù)人員兼任審計人員，顯然無法起到監(jiān)督、約束的作用。在外部監(jiān)督方面，我國目前已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督、審計監(jiān)督、社會監(jiān)督的一套監(jiān)督體系，但是各部門監(jiān)督標(biāo)準不一致，功能交叉重復(fù)，缺乏有效的溝通，管理比較混亂，也沒有真正發(fā)揮作用。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策
（一）提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制的重視，引進風(fēng)險機制
內(nèi)部控制是一個過程，它不是僅針對某個環(huán)節(jié)、某個部門的控制，需要企業(yè)全員的參與才能發(fā)揮效力。其中單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮的作用是不容忽視的，沒有領(lǐng)導(dǎo)的支持，內(nèi)部控制只能流于形式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要不斷的更新思想，充分認識到加強內(nèi)部控制的重要性，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)情況制定內(nèi)部控制制定。另外，企業(yè)要及時把握內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化，防范風(fēng)險，適時引入風(fēng)險評估機制。比如利用SWOT分析法來評估企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)，分析各因素變化給企業(yè)帶來的風(fēng)險，減少損失。
（二）建立有效內(nèi)部控制方法
首先，要加強業(yè)務(wù)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置要遵循不相容職務(wù)相分離的原則，權(quán)責(zé)明晰，這樣可以有效遏制串通舞弊現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)錯誤和問題時，能細化到個人。其次，嚴格執(zhí)行授權(quán)批準控制，房地產(chǎn)企業(yè)在處理各項業(yè)務(wù)時，要經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)批示，重大事項需要經(jīng)過集體討論決定。最后，要完善財務(wù)控制。主要包括會計系統(tǒng)的控制、預(yù)算控制和財產(chǎn)保全控制，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)統(tǒng)一會計制度建立適合企業(yè)發(fā)展的會計制度，財務(wù)部門實行崗位責(zé)任制，建立起高效的控制體系。企業(yè)要加強預(yù)算控制，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況編制預(yù)算方案，合理使用資金，節(jié)約資源，另外引進財務(wù)信息系統(tǒng)，為各級用戶設(shè)立權(quán)限，及時更新信息，確保資產(chǎn)的完整性和安全性。
（三）完善資金管理
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大、風(fēng)險高的行業(yè)特點，必須完善資金管理，才能有效的提高資金的利用率，從而降低風(fēng)險。在管理資金的過程中，要重視對現(xiàn)金流的管理，觀察分析財務(wù)報告中現(xiàn)金凈流量及相關(guān)指標(biāo)，預(yù)測企業(yè)面臨的危機，更好的規(guī)避風(fēng)險。若是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷上升，而現(xiàn)金流量卻在減少，可見企業(yè)的實際效益下降，要引起領(lǐng)導(dǎo)的重視，當(dāng)利潤額超過現(xiàn)金凈流量時，表明企業(yè)披露的利潤不真實。與利潤額相比，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量更能反映企業(yè)的財務(wù)狀況，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時評估現(xiàn)金凈流量，早日采取措施。
（四）加強審計監(jiān)督力度
為了保證內(nèi)部審計真正切實發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持單位內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性，避免受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門的影響，獨立、客觀的進行監(jiān)督、檢查。審計人員要敢于發(fā)現(xiàn)問題，對于內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)，要分析原因，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映，并提出改善的建議。同時也不能忽視政府監(jiān)督、社會監(jiān)督的作用，各部門要加強交流，通力合作，做好本部門的工作，將房地產(chǎn)企業(yè)置于內(nèi)外部監(jiān)督的系統(tǒng)內(nèi)，提高企業(yè)效益。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；預(yù)警
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動受政治、經(jīng)濟、政策導(dǎo)向、社會文化、自然環(huán)境等諸多因素的影響，存在較大的不確定性。美國2007年爆發(fā)次貸危機，導(dǎo)致房地美和房利美兩家占美國房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)一半的最大房屋按揭公司被美國政府接管，雷曼兄弟公司破產(chǎn)，美林公司被收購等，進而席卷世界各地，引起全球金融危機。及時對可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警，成為政府機關(guān)、經(jīng)濟學(xué)界、投資人和企業(yè)共同關(guān)注與研究的重點，美國次貸危機爆發(fā)使財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究變得更為意義重大。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本類型
我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、資產(chǎn)負債率高的特點，其財務(wù)風(fēng)險的不確定因素多，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
（一）資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，面臨按期償債風(fēng)險
開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。如果資產(chǎn)負債率過高、資本結(jié)構(gòu)不合理，就會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負擔(dān)沉重，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。在借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)將到期能否償還及高利率風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動。資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利的財務(wù)風(fēng)險。
（二）利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的變動必然會產(chǎn)生利率風(fēng)險，包括支付利息過多的風(fēng)險、投資發(fā)生虧損的風(fēng)險和不能履行償債義務(wù)的風(fēng)險。加息會增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難，使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。同時，成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。
（三）過度依賴銀行貸款，帶來再籌資風(fēng)險
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進行融資。房地產(chǎn)公司為了擴大投資規(guī)模，獲取更多的投資項目，大量向銀行貸款。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度，造成資金緊張，給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動，加大了籌資風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別、發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險基本表現(xiàn)
企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險之前都會有一些征兆，提供給我們一些信息。只有具備對各種財務(wù)風(fēng)險加以識別和監(jiān)測的能力，才能將風(fēng)險的損失程度降到最低。
（一）宏觀方面的表現(xiàn)
企業(yè)的應(yīng)收賬款減少，流動資產(chǎn)減少，銀行透支依然，說明企業(yè)的發(fā)展后勁不足，債務(wù)嚴重，到期償債能力差，企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財務(wù)風(fēng)險問題必然在不久的將來暴露出來；自有資本在總資本中的比重有所下降，說明企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機；虧損侵蝕了全部自有資本，而且還吃掉了一部分負債，則屬于資不抵債，必須采取果斷措施。
（二）微觀指標(biāo)上的表現(xiàn)
從企業(yè)收益指標(biāo)來看，如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損，說明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機信號。從財務(wù)指標(biāo)來看，一是資產(chǎn)負債率。該指標(biāo)表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來源的結(jié)構(gòu)，通常該比率以低為好，該比率過高意味著負債過多，財務(wù)風(fēng)險過大。二是現(xiàn)金比率。該指標(biāo)反映企業(yè)的貨幣資金與短期投資占流動負債的比例，它是以極其謹慎的態(tài)度分析企業(yè)的即刻償債能力，一般而言，現(xiàn)金比率越高，短期內(nèi)債務(wù)人的債務(wù)風(fēng)險越小。
三、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效地財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系
財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量大，周期長，其財務(wù)風(fēng)險的防范，主要應(yīng)從以下幾個方面著手。
（一）樹立風(fēng)險意識，從思想上重視財務(wù)管理
長期以來，財務(wù)管理的內(nèi)容僅限于營運資金管理。激烈的市場競爭和生存壓力將迫使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)變過去陳舊的管理觀念，樹立明確的危機意識和理念，將危機預(yù)防放在首要位，真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平，首先要提高財務(wù)人員的財務(wù)管理素質(zhì)，改變其以往進行財務(wù)決策時的經(jīng)驗決策和主觀決策為科學(xué)決策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)水平，學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)上的知識。加強市場分析和調(diào)研，將戰(zhàn)略管理與危機管理緊密結(jié)合在一起，既要進行著眼未來的戰(zhàn)略調(diào)整，適時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營方向和策略，又要開展維持企業(yè)日常運轉(zhuǎn)的危機管理，促進業(yè)務(wù)有序發(fā)展。
建立一套系統(tǒng)有效的危機管理機制，包括靈敏的預(yù)警系統(tǒng)、預(yù)控系統(tǒng)、實施系統(tǒng)、總結(jié)系統(tǒng)、恢復(fù)系統(tǒng)，使企業(yè)盡快重新走上良性發(fā)展的軌道。
（二）建立健全合理的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)架構(gòu)
為使財務(wù)預(yù)警功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織架構(gòu)，包括財務(wù)信息收集—傳遞機制、財務(wù)預(yù)警分析組織機構(gòu)、財務(wù)危機分析機制以及財務(wù)危機處理機制。
預(yù)警指標(biāo)的選取是財務(wù)預(yù)警中最重要的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)兩部分，最終在財務(wù)和經(jīng)營數(shù)據(jù)中得到反映的風(fēng)險是可以進行量化的，因此可以使用定量指標(biāo)來衡量；有些風(fēng)險是無法量化的，因此需要使用定性指標(biāo)來衡量。一方面，企業(yè)需建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算。為準確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況及投資計劃等，以數(shù)量化形式加以表達，建立企業(yè)全面預(yù)算。另一方面，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)最具有代表性。反映資產(chǎn)獲利能力的有總資產(chǎn)報酬率、成本費用利潤率等指標(biāo)；反映償債能力的有流動比率和資產(chǎn)負債率等指標(biāo)；經(jīng)濟效率高低直接體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理水平，反映資產(chǎn)運營指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及產(chǎn)銷平衡率；反映企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ挠袖N售增長率和資本保值增值率。
（三）結(jié)合實際采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險策略，防范財務(wù)風(fēng)險
在建立了風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系后，企業(yè)對風(fēng)險信號監(jiān)測，通常采用的風(fēng)險策略有：
1、進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人員進行市場調(diào)查，及時了解市場容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)勢、劣勢等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。
2、加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險有其自身特點，如投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢的相關(guān)性以及房地產(chǎn)市場的不完全競爭性等，這些都決定了房地產(chǎn)投資極易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響。針對其可能面臨的風(fēng)險，可以單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制：合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究；運用投資組合理論，合理進行投資組合；采用風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險；積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 現(xiàn)狀 方法
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，能夠充分帶動經(jīng)濟。基于此，稅收籌劃具體實施階段，力求充分考慮國民經(jīng)濟實際，發(fā)展水平方面來說，才能實現(xiàn)彼此相適應(yīng)。近年來，我國出臺若干政策，宏觀予以有效調(diào)控。房地產(chǎn)公司角度來說，要想實現(xiàn)自身行業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟利潤提升，籌劃工作需要充分落實，只有這樣，競爭力方面，才能得到不斷增強，才能真正提高自身經(jīng)濟效益。
一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃概述
關(guān)于稅務(wù)籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)能夠得到優(yōu)化，實現(xiàn)良好管理。對于企業(yè)納稅人來說，規(guī)范指導(dǎo)作用，降低稅務(wù)支出，公司各項財務(wù)目標(biāo)，能夠得到充分實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)公司，實際開展稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，組成部分較多，比如說，避稅如何開展，怎樣實現(xiàn)節(jié)稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)，要想實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過開展稅收籌劃，繳納稅務(wù)意識方面，能夠得到有效提高。與此同時，通過較為科學(xué)合理稅務(wù)籌劃，經(jīng)濟效益方面來說，能夠?qū)崿F(xiàn)不斷增長。企業(yè)核心價值方面來說，能夠得到充分凸顯。經(jīng)營管理模式角度而言，通過較為科學(xué)有效稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)明顯改善。從我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來說，得到優(yōu)化升級，投資方向方面，實現(xiàn)更加合理。
二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀
（一）專業(yè)性不足問題
稅收籌劃人員來說，普遍存在素質(zhì)不高問題。房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，難以實現(xiàn)較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業(yè)，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時，稅務(wù)籌劃人員具體工作環(huán)節(jié)，稅務(wù)規(guī)定存在不熟悉問題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實現(xiàn)良好開展，經(jīng)常容易出現(xiàn)脫離實際狀況。
（二）內(nèi)容界定難以清晰
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃實際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進行漏稅，成為違法行為，社會難以實現(xiàn)和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實現(xiàn)有效吻合。對于房地產(chǎn)公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實施環(huán)節(jié)，稅負高低盡管非常重要，但是同時應(yīng)該考慮違規(guī)行為。比方說，企業(yè)所得稅較為關(guān)鍵，稅收籌劃要想有效開展，需要嚴格控制所得稅。然而，對于房地產(chǎn)企業(yè)，普遍容易予以忽視。從利潤降低方面予以考慮，實質(zhì)上，公司利潤方面來說，反而得到一定程度降低。
（三）風(fēng)險意識不強
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想真正實現(xiàn)較為良好稅收籌劃，籌劃風(fēng)險需要力求嚴格控制。稅收籌劃活動實施階段，受到外部不良因素作用，實際收益難以達到目標(biāo)，和預(yù)想收益之間對比，普遍存在一定出入。通常來說，內(nèi)部各項事務(wù)管理方面存在風(fēng)險，經(jīng)營方面存在一定風(fēng)險，同時稅收政策方面存在一定風(fēng)險。然而，稅收籌劃環(huán)節(jié)，普遍存在風(fēng)險意識不足問題，重視程度不夠，風(fēng)險一旦出現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險難以落實。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方法
（一）養(yǎng)成風(fēng)險意識，加強風(fēng)險預(yù)警
對于稅收籌劃來說，屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要工作，通過開展合理有效稅收籌劃，企業(yè)能夠充分預(yù)測各項事務(wù)開展。然而，風(fēng)險性問題不容忽視。尤其面對目前市場經(jīng)濟，經(jīng)濟形勢方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，風(fēng)險普遍存在?；诖?，風(fēng)險意識方面，需要予以充分樹立。風(fēng)險預(yù)警工作等方面，需要充分貫徹落實。與此同時，風(fēng)險監(jiān)督機制方面，也應(yīng)力求實現(xiàn)科學(xué)有效建立。
（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質(zhì)
通過開展合理有效稅收籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠?qū)崿F(xiàn)較為良好財務(wù)管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業(yè)技能，同時具備一定綜合素質(zhì)。企業(yè)人才招聘環(huán)節(jié)，專業(yè)技能方面，應(yīng)該不斷加強重視。專業(yè)技能培訓(xùn)應(yīng)該充分到位，企業(yè)人員應(yīng)注重加強這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進步，稅務(wù)籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業(yè)道德同樣較為關(guān)鍵，需要不斷加強員工這方面培養(yǎng)。理財理念同樣不容忽視，因而應(yīng)引導(dǎo)其依法納稅，同時能夠做到合法節(jié)稅。
（三）關(guān)于稅收籌劃，應(yīng)與時俱進
目前處于21世紀，信息呈現(xiàn)爆炸增長。房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要充分關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟形勢，掌握當(dāng)前出現(xiàn)變化。對于國家政策，需要充分了解存在何種變動。只有這樣，稅務(wù)籌劃工作實施階段，才能對其予以時刻調(diào)整。風(fēng)險方面問題，才能得到充分減少。關(guān)于稅收籌劃，工作具體實施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺，同時具備長遠目光。只有這樣，市場一旦發(fā)生重大變化，反應(yīng)才能及時，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時調(diào)整。對于稅務(wù)籌劃風(fēng)險，才能真正實現(xiàn)有效降低，從而充分促進企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)收益等方面，才能充分實現(xiàn)有效擴大。
四、結(jié)語
本文著重探討稅收籌劃實施階段，對于房地產(chǎn)公司來說，存在何種實際問題，同時闡述一定解決措施。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，各個行業(yè)來說，能夠充分帶動經(jīng)濟。只有實現(xiàn)良好稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)才能充分保持旺盛活力，作為基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)公司來說，才能真正實現(xiàn)提高自身效益，稅務(wù)成本方面，也能得到充分節(jié)約。關(guān)鍵競爭力方面，也能得到不斷提升。參考文獻：
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