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一、農業(yè)財務管理中存在的問題
農業(yè)財務管理主要分為籌資、投資與分配等，在市場經濟快速發(fā)展下的今天，財務管理工作受到了人們的廣泛關注。因此想要實現長遠發(fā)展，就必須做好管理工作。但是從現實的角度來看，我國的農業(yè)財務管理工作還存在一系列的問題，這樣也就限制了農業(yè)的發(fā)展，所以必須要進行有效的改革與創(chuàng)新，才能真正提高管理的效果。
（一）不能滿足農業(yè)自身發(fā)展的需求。就我國目前的國情來看，所使用的會計核算工作應當要在會計準則基礎上進行調整與補充，但是由于受到市場經濟的影響，目前的農業(yè)財務管理的體制與經營活動依然以《農業(yè)企業(yè)會計制度》為準，這樣就不能滿足使用者的使用需求，最終也就不能保證會計核算工作的質量。
（二）財務管理人員素質水平不高。當前，在我國農業(yè)財務管理工作中，存在著財務管理人員素質水平不高的問題，對農業(yè)財務管理工作制定的提升產生了嚴重的制約作用。財務管理人員素質不高的現象主要表現為：首先，財務管理人員自身認識不足，對于自身工作中存在的問題沒有一個正確的認識，不能及時地對自身工作中存在的問題進行改正；其次，財務管理人員自身綜合素質水平較低，專業(yè)技能水平不高，難以應對農業(yè)財務管理發(fā)展的需要；最后，財務管理人員道德素質較差，工作責任心、法律意識淡薄。此外，一些農戶在經營管理過程中，由于管理科學化管理制度的欠缺，使得經常讓同一人擔負會計與出納的工作，這不利于財務管理人員科學工作態(tài)度、工作習慣的構建和養(yǎng)成，極容易引發(fā)會計舞弊等不法、違規(guī)現象的發(fā)生。因此，可以說農業(yè)會計管理人員自身管理意識、素質水平，都會直接影響到農業(yè)財務管理工作的效果與質量。
（三）農業(yè)財務管理工作易受外界影響。由于受到多方面因素的影響，在會計核算工作中普遍存在著信息失真的現象。首先，受農業(yè)自身特殊性的影響，在農業(yè)生產過程中，常常會受到外界因素的影響，如暴雨、洪災、干旱等災害性天氣，極度影響了農業(yè)的種植質量與產量。受這些不可控因素的影響，農業(yè)生產數據也會隨之發(fā)生一定的變化，使會計信息的準確性難以得到保障，這樣也就導致了會計信息失真現象的出現；其次，在實際中一些農戶作為土地的承包者，在自主經營的過程中，由于缺少對財務管理工作重要性的認識，因此存在對經營所得進行隨意支配的現象，極大地影響了農業(yè)經營過程中財務核算、記錄的準確性。
二、提高農業(yè)財務管理工作效果的措施
（一）完善財務人員獎懲力度，加大組織培訓。為進一步優(yōu)化農業(yè)財務管理工作效率，提升農業(yè)財務人員的綜合素質水平。就農業(yè)經營者而言，首先，就要對財務管理人員的獎懲機制進行完善。通過建立完善的獎勵機制，鼓勵財務人員實現自主學習，對于表現突出的財務管理人員在經濟、物質、精神等方面予以相應的獎勵，以此來激發(fā)員工的工作熱情，吸引更多高素質的財務管理人員加入到農業(yè)財務管理的隊伍當中；其次，要加大對財務管理人員的培訓。組織人員進行再教育與培訓工作，幫助財務人員掌握與農業(yè)財務管理相關的最新法律資訊，為農業(yè)的財務管理工作提供充足的高質量人員保障，在一定程度上提高農業(yè)財務管理工作的效果，增強農業(yè)經濟效益，滿足農業(yè)時代化發(fā)展的需求。
（二）提升財務工作效率。農業(yè)財務管理工作是保證農業(yè)經營資金正常運轉的重要手段之一，高效化的農業(yè)財務管理工作，關系著農業(yè)產業(yè)化經營活動的順利實施。為此，必須促進農業(yè)財務管理工作效率的提升，實現工作內容、工作管理的效率化。為此，首先，要在農業(yè)財務管理中積極倡導“效率”理念，促進財務工作人員工作“效率”觀的形成；其次，組織農業(yè)財務管理相關人員，就各自的工作內容、問題、注意事項等內容，以工作報告的形式在會議上進行告知，促進出納、會計、核算等財務管理人員對自身相關工作的了解；最后，通過對財務管理人員在工作技能、知識等方面的培訓，促進財務人員對財務工作的應對能力，促使其能夠及時地發(fā)現并解決財務工作中遇到的問題。
（三）開展科學化的財務管理。任何活動的有效開展都離不開科學的管理。針對農業(yè)財務管理中存在的種種問題，要想進一步對其作出優(yōu)化，就必須加強對財務工作的科學化管理，以使財務管理工作質量得以提升。具體而言，首先，對于財務管理人員來說，不僅要具備高度的職業(yè)素養(yǎng)，還應當逐步提升自身的管理能力，以科學的管理理念武裝自己；其次，財務管理人員還應做好監(jiān)督與審計工作，健全“三監(jiān)合一，三審分離”的機制，以保證監(jiān)督管理工作的順利開展，杜絕財務舞弊等問題的出現。
（四）完善審批程序。充足的資金支持是各項農業(yè)經營活動得以順利運行的重要保證，如何做好資金引進，管理工作也就成為了財務管理工作的重點內容之一。在實際中，政府財政部門要不斷完善資金審批程序，做好資金上的統(tǒng)一管理工作。首先，建立完善的審批制度，使農業(yè)經營企業(yè)能夠對自身的收支情況做出及時的反饋；其次，要做好資金的管理工作。對于資金的支出等要制定出經費指標，并編制出月資金的支出預算表，做好執(zhí)行工作；最后，要建立完善的資金最低保障制度，在保證農業(yè)經營企業(yè)日常經濟活動中所需資金的同時，建立月結制度，避免出現公款私存的現象。此外，還要做好預算的管理工作，加強監(jiān)督管理工作的效果。且進行預算管理是保證經費的重要手段之一，而這也是農業(yè)財務管理工作中的基礎工作內容之一。
三、結語
一高校后勤物業(yè)管理的發(fā)展現狀
高校后勤物業(yè)管理與普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的差別，高校后勤物業(yè)管理的服務對象是高學歷層次的大學生和教師群體，因而，高校后勤物業(yè)管理在按照一般的經濟規(guī)律經營管理的同時，還必須切實承擔起服務育人和管理育人的義務。就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理基本上是由高校后勤集團物業(yè)管理公司進行管理和經營的，其工作人員主要是學校派遣的分流人員以及聘請的一些臨時工。近年來，高校后勤物業(yè)管理進行了不斷的實踐和探索，其社會化改革也取得積極有效的成績。但是，從另一方面來說，高校規(guī)模普遍擴大，認識增多，各項基礎設施也在不斷完善，因而高校后勤物業(yè)管理的內容也不斷的增多。此外，不斷擴充規(guī)模的高校對于高校后勤物業(yè)管理的服務質量也提出了新的要求。隨著我國市場經濟的發(fā)展，社會上一些專門進行物業(yè)管理的企業(yè)逐漸向高校滲透，并且將高校看做是一個具有廣闊潛力的開發(fā)市場，這就為高校后勤物業(yè)管理帶來了新的發(fā)展機遇。當然，相應地對于服務質量和管理質量的提高也成為了高校后勤物業(yè)管理的挑戰(zhàn)。
二高校后勤物業(yè)管理的特點
高校后勤物業(yè)管理具有自身的特點。一方面，高校后勤物業(yè)管理與普通的社會企業(yè)管理一樣，都必須不斷地實現管理和經營的市場專業(yè)化、合理化和規(guī)范化，通過科學合理的管理以及市場的規(guī)范運作，提供周到而細致的服務，從而不斷提升自己的經營管理水平和服務質量。另一方面，高校后勤物業(yè)管理又與普通社會其他類型的物業(yè)管理不同，其中一個最為顯著的表現就是高校后勤物業(yè)管理不僅具有普通物業(yè)管理的職能，還必須實現服務的教育性和功能性結合。高校后勤物業(yè)管理必須在不斷推進高校后勤物業(yè)管理，提供服務質量的同時實現教育性的功能，實現高校后勤物業(yè)管理的質量功能與高校的教育人、培養(yǎng)人的功能相結合。此外，高校規(guī)模不斷擴大，學生人數增多，非常集中并且流動性也非常大，各種物業(yè)的使用頻率高，這些特點都是高校后勤物業(yè)管理的特點，必須加強對這些特點的重視。
三高校后勤物業(yè)管理存在的問題
要加強高校后勤物業(yè)管理，提高其服務質量和管理水平，首先必須發(fā)現和研究高校后勤物業(yè)管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進行改革，從而提升物業(yè)管理質量。高校后勤物業(yè)管理存在的主要問題表現在以下幾個方面。
1高校后勤物業(yè)管理的管理機制滯后
我國高校后勤物業(yè)管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業(yè)管理公司雖然相應地設置了物業(yè)管理機構，但是受到學校各項行政指令的影響和束縛，在悠長服務方面沒有得到很好的貫徹執(zhí)行。管理機制滯后是高校后勤物業(yè)管理存在的重要問題之一。缺乏先進有效的管理機制，就使高校后勤物業(yè)管理缺乏各種有效的規(guī)章制度，這樣難以保證物業(yè)管理水平和服務質量。此外，正是由于其缺乏優(yōu)秀先進的管理機制，制度建設不健全，經營管理不完善，使高校后勤物業(yè)管理難以實現與專業(yè)化、市場化和企業(yè)化經營的模式接軌，難以達到現代高校后勤物業(yè)管理專業(yè)化和市場化的需求。
2高校后勤物業(yè)管理的管理理念落后
在傳統(tǒng)的高校后勤物業(yè)管理中，都是由學校進行負責的，一些校內的教職工缺乏對于高校物業(yè)管理的正確認識，對于物業(yè)管理公司一些服務項目的收費行為感到無所適從，難以使用現代高校后勤物業(yè)管理的有償服務。另外，高校后勤物業(yè)管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認為高校物業(yè)管理就是一個鐵飯碗，自己不需要進行積極主動的服務，而是別人來叫自己去服務，缺乏競爭意識和服務意識，更沒有形成經營管理的理念，抱著這種不負責任的心態(tài)去工作，難以使高校后勤物業(yè)管理水平和服務質量提高。
3高校后勤物業(yè)管理缺乏專業(yè)性的管理人才
高校后勤物業(yè)管理的工作人員大部分是高校各個部門的分流人員，他們缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)知識，更缺乏各種物業(yè)管理的專業(yè)技能，服務意識比較淡薄，不會積極主動的提供服務，而是被動的提供服務，服務質量低下。另外，很大一部分的物業(yè)管理值班員和保潔員都是社會上招聘的老年化民工，自身身體素質比較差，在上崗之前也沒有系統(tǒng)的培訓，這樣就會難以提高管理水平和服務質量。專業(yè)化的管理人才是高校后勤物業(yè)管理水平和服務質量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業(yè)管理沒有實現市場化與企業(yè)化經營
就目前而言，大部分的高校后勤物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的費用主要是由學校撥款，物業(yè)管理公司難以實現自負盈虧，自主經營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實現市場化和企業(yè)化經營。出現這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業(yè)管理公司的管理水平和服務質量低下，難以達到廣大師生的要求，廣大師生對于物業(yè)管理的有償服務存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實轉變觀念，還沒有從傳統(tǒng)的福利理念向有償服務性的理念轉變，不愿意為物業(yè)服務支付費用。
四加強高校后勤物業(yè)管理的有效措施
1建設一支專業(yè)化的高校后勤物業(yè)管理隊伍，提高人員的專業(yè)化管理水平
高校后勤物業(yè)管理公司是以往的高校總務處轉化而成立的，其管理人員專業(yè)化水平不高，缺乏專業(yè)的高校后勤物業(yè)管理的知識和技能。因此，要想提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務質量，必須切實地建設一支專業(yè)化的管理隊伍，提高管理人員的專業(yè)化水平。一方面加強對物業(yè)管理知識的普及與培訓，實現整個物業(yè)管理公司由上自下的系統(tǒng)的物業(yè)管理培訓。在提高公司內部人員的物業(yè)管理專業(yè)化水平的同時，對于選聘員工方面也必須嚴格把關，有針對性地聘用一些擁有物業(yè)管理專業(yè)化知識和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實地構建一支專業(yè)化、高素質的物業(yè)管理隊伍，才能夠切實提高高校后勤物業(yè)管理的服務水平，增強物業(yè)管理水平和自負盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業(yè)管理制度，實現高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
科學有效的管理制度是提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務質量的基礎，優(yōu)秀的物業(yè)管理理念和服務意識都包含在管理制度當中。因而，高校后勤物業(yè)管理水平的提升，首先就必須從物業(yè)管理公司的內部管理體制上著手，不斷地加強各項物業(yè)管理規(guī)章制度的簡歷，并且嚴格將這些規(guī)章制度落到實處。在貫徹高校后勤物業(yè)管理各項規(guī)章制度時，應該自覺地接受學校的監(jiān)督，接受廣大師生的監(jiān)督。加強與被服務對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發(fā)現自己在管理中存在的問題，及時改進管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業(yè)管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業(yè)管理制度，實現高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化。
3適當地引入競爭機制，促進高校后勤物業(yè)管理公司的進一步發(fā)展
就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理的水平與服務質量與市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司在水平和服務質量上還有很大的差距，高校后勤物業(yè)管理受到來自市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司的挑戰(zhàn)。為了切實提高高校后勤物業(yè)管理的水平和服務質量，高校后勤管理公司必須適當引入競爭機制，有選擇地進行部分市場的開放，讓社會上一些專業(yè)的、優(yōu)秀的后勤物業(yè)管理公司進入到高校后勤物業(yè)管理行列中來。這樣，高校后勤物業(yè)管理公司就能夠在競爭中不斷發(fā)現自己的不足，革新物業(yè)管理方式和策略，從而提高自己的服務質量和管理水平。通過競爭機制的引入，能夠有效提升高校后勤物業(yè)管理公司的管理服務質量，使高校后勤物業(yè)管理公司朝著規(guī)范化、專業(yè)化和科學化的方向發(fā)展。適當引入競爭機制是實現高校后勤物業(yè)管理公司市場化經營的有效手段，也是高校后勤物業(yè)管理公司進行市場化和社會化改革的動力。
總之，高校后勤物業(yè)管理的功能隨著高校社會化改革的不斷推進逐漸顯現出來，高校后勤物業(yè)管理作為高校管理和高校社會化改革的重要組成部分受到越來越多的關注。近年來，高校物業(yè)管理在其管理的方式、管理的模式、服務內容、服務標準等方面實現了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規(guī)模的擴大，人員的增多，各種設施的增多，對后勤物業(yè)管理系統(tǒng)的要求也在不斷提高。新時期，高校后勤物業(yè)管理也面臨著機遇和挑戰(zhàn)，機遇來自市場化和專業(yè)化，而挑戰(zhàn)則是對于高校后勤物業(yè)管理服務、經營和管理的質量有了進一步要求。
參考文獻
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一、高校物業(yè)管理的特點
（一）教育屬性
高校的物業(yè)管理工作作為高校工作的重要組成部分，必須符合高校教學工作的計劃。高校物業(yè)服務的所有工作環(huán)節(jié)都必須密切配合高校與教育相關的教學活動和科研活動，使高校的物業(yè)管理與高校的教學工作有機結合，更好地為高校的學生及教職工服務。
（二）特定服務對象
高校物業(yè)管理工作不同于社會上企事業(yè)單位和居民小區(qū)的物業(yè)管理工作，高校的物業(yè)管理工作可以對高校家屬區(qū)的居住環(huán)境和學生的宿舍環(huán)境帶來很大程度的改善。高等學校是高素質人才的聚集場所，因此，高校的物業(yè)管理針對的是一群知識儲備豐富、專業(yè)技能高超的特殊群體。[1]由于高校的教學工作繁忙，家屬區(qū)的物業(yè)服務對高校的教學活動至關重要。高校的家屬區(qū)大多為高校教育工作者的生活區(qū)域，高校的教育工作者是社會的精英群體，改善高校家屬區(qū)的生活狀況，對保障高校教育工作者的生活水平，為高校工作者營造良好的工作氛圍具有重要意義。因此，高校物業(yè)部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養(yǎng)，以便能達到高校家屬區(qū)物業(yè)服務的水平。
（三）校園文化氛圍
高等學校在提高國民素質工程中肩負著重要任務，因此，高等學校的物業(yè)服務必須結合高等學校特有的校園文化氛圍開展工作。高等學校的物業(yè)服務部門在為全校師生提供基礎的物業(yè)服務以外，也要注重對高等學校校園文化氛圍的保護。優(yōu)質的校園文化氛圍必須以合格的硬件設施為載體，因此，高校物業(yè)部門對高校基礎設施的維護與管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。
二、高校物業(yè)管理的關鍵點
（一）加大房屋設施維護
房屋和其他配套生活設施，是高等學校教師正常工作和學生正常學習的基本保障。高等學校的物業(yè)部門必須時刻將高等學校的房屋和基本生活設施的使用情況保持在最好水平，要以專業(yè)能力強的物業(yè)工作人員，作為高等學校房屋管理維護和基礎生活設施管理維護的工作者，嚴格按照高等學校統(tǒng)一標準執(zhí)行物業(yè)服務。高等學校的物業(yè)部門要充分考慮高等學校可能發(fā)生的各種情況，對一切可能發(fā)生的房屋和基礎生活設施問題做好詳細的預案，以便房屋設施出現問題時能夠及時進行應對。[2]高校的物業(yè)部門要對日常工作的具體細節(jié)進行科學的制定，使物業(yè)工作人員有律可依。高校的物業(yè)管理部門還要組建對物業(yè)服務工作的監(jiān)督管理機構，及時掌握高校物業(yè)服務尤其是房屋維護和基礎生活設施維護工作的具體情況，詳細記錄并認真考察高校房屋設施維護工作的具體進展，以便尋找工作當中的不足之處加以改正，不斷提高高校物業(yè)服務水平。
（二）提供多樣性的服務
高校的師生與社會人員不同，高校師生往往需要物業(yè)部門為其提供多樣性的服務。當前我國只有高校物業(yè)服務部門具備提供多種服務的能力，這已經成為我國高校物業(yè)服務部門獨有的優(yōu)勢。由于高校教育工作者工作壓力較大，工作任務繁重，高校的物業(yè)服務部門必須在高校家屬區(qū)配備一定數量的健身場所，保證高校的教育工作者能夠獲得充分的鍛煉身體的機會，使高校教育工作者擁有健康的身體和旺盛的工作熱情，以便全身心的投入到高等學校的教育工作中。[3]高校的物業(yè)服務部門還要注意在校園內和家屬區(qū)配備一定數量的超市，使高校的教師和學生以及教師家屬，能夠方便的對生活日用品進行采購，以便將節(jié)省下來的時間運用到學習和教學工作當中。高校的物業(yè)服務部門還要主動承擔起教學活動的配合工作，高校的物業(yè)服務部門要在教學用品的引進和運輸、保管、發(fā)放工作中承擔主要任務，要對高等學校體育場館的維護管理部門提供必要的配合。[4]高等學校的物業(yè)服務部門，不僅要做好當前的服務工作，也要在長期的工作實踐中總結經驗，尋找高等學校廣大師生新興的服務需求，以便為高等學校的師生提供更加多樣的服務。
三、提升高校物業(yè)管理水平的措施
（一）加大管理力度、豐富管理手段
高校對國家培養(yǎng)高素質、高能力的頂尖人才至關重要，隨著我國高校規(guī)模的不斷擴大，我國高校越來越需要更加高水平的物業(yè)服務。因此必須通過加大管理力度和豐富管理手段的方式，提高我國高等學校物業(yè)服務水平。高等學校的物業(yè)服務部門要增加資本投入，引進科技含量較高的物業(yè)服務設施，包括消防設施和安全保護設施。物業(yè)部門要探索實行信息化管理，使物業(yè)的工作效率大幅度提高。物業(yè)服務部門要加強對服務人員的監(jiān)管力度，積極借鑒世界先進國家的物業(yè)管理經驗，建立健全科學的高校物業(yè)管理獎懲機制，對能夠按要求做好高校物業(yè)服務的工作人員，要按規(guī)定給予一定數額的經濟獎勵，對不能嚴格按照規(guī)定制定高等學校物業(yè)服務的工作人員，物業(yè)管理部門要給予相應的懲戒，以嚴明的獎懲制度，報證高等學校物業(yè)服務部門的高水平工作。
（二）優(yōu)化隊伍素質，提升服務水平
高等學校是一個人均素質非常高的區(qū)域，因此，高等學校的物業(yè)服務工作必須由素質較高的工作人員進行。高等學校物業(yè)管理部門，要加強對物業(yè)服務部門工作人員素質的培養(yǎng)。高等學校物業(yè)服務部門工作人員的素質，不僅僅包括提供高等學校基本生活保障的專業(yè)素質，也包括一定程度的文化素質。另外，高等學校的年輕學生普遍具有新時期年輕人對公共服務的更高要求，高等學校的教育工作者大多見多識廣，普遍具有世界先進國家對于公共服務的高度要求，因此，高等學校的物業(yè)管理部門，必須充分意識到高等學校對物業(yè)服務人員文化素養(yǎng)的高度要求，切實加強對物業(yè)服務部門工作人員的文化素質培養(yǎng)。高等學校的物業(yè)管理部門，要定期組織物業(yè)服務人員的培訓活動，還要對員工對文化知識的掌握情況和理解情況進行考核，邀請高校的文化工作者，制定一套科學的文化素質考核方案，嚴格對高校物業(yè)服務人員的文化素質進行考核，并將文化素質較高的工作人員分派到較為重要的物業(yè)服務工作崗位，使其在更重要的崗位上充分發(fā)揮文化素質的優(yōu)勢，更好的為高校廣大師生服務。
（三）創(chuàng)造優(yōu)美舒適、文明、潔凈的環(huán)境
從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學辦公科研型樓棟物業(yè)、學生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產權基本上屬于國家所有或極少數企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點。
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務引發(fā)大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規(guī)律和教育規(guī)律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優(yōu)質服務，優(yōu)良作風，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務費用標準具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業(yè)管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區(qū)，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業(yè)服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業(yè)化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業(yè)對社會招標，但更多高校其校內物業(yè)市場仍然是給后勤實體經營。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業(yè)管理條例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實行社會化物業(yè)管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會上物業(yè)管理的發(fā)展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應該與社會物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業(yè)的所有權與經營權的分離。首先，高校物業(yè)所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業(yè)管理的市場化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業(yè)服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經營服務。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運轉模式加強管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環(huán)境。
（三）物業(yè)管理社會化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴大規(guī)模，逐步走向社會。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優(yōu)質、優(yōu)價和良好的服務，才能擴大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會化過程中必須實施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。
（四）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業(yè)性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務水平就必須引進一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。
（五）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經營，要遵守國家相關政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業(yè)的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業(yè)管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
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高校物業(yè)管理項目的招投標機制設計
（一）項目的邊界條件構建高校物業(yè)管理項目的招投標機制的首要問題或前提條件是界定邊界條件，只有清晰界定邊界條件，才能有助于選擇出最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)來運營和管理高校的物業(yè)管理項目[5]。高校物業(yè)管理項目一般可以分為公寓類物業(yè)管理項目、賓館類物業(yè)管理項目、食堂類物業(yè)管理項目、園林綠化類物業(yè)管理項目、保潔與環(huán)衛(wèi)類物業(yè)管理項目等。盡管各類項目存在一定的差異，但基本的原則與邊界條件是類同的。具體地，我們將高校物業(yè)管理項目的邊界條件概括為如下內容：（1）項目的建設時期、建設規(guī)模、建設費用、建筑面積；（2）項目的委托管理方式和運營時間；（3）項目對人所要求的權責范圍；（4）項目對委托企業(yè)物業(yè)服務的標準和質量要求；（5）對委托企業(yè)的資金、技術、管理能力以及是否具有物業(yè)管理資質等相關規(guī)定；（6）其他對于特定項目而言的特殊規(guī)定等。只有明確高校物業(yè)管理招投標的項目和邊界條件，才能有助于合理地選擇有效的物業(yè)運營企業(yè)。（二）項目的預評標體系設計在合理界定項目的邊界條件后，下面我們將對項目競標企業(yè)進行預評標（即：招投標前期競標企業(yè)資格審查評價體系），對擬中標企業(yè)進行初步的篩選。所謂預評標是指高校后勤集團或委托機構編制招標計劃書，設定一定的條件，供競標者填寫，并規(guī)定競標者在競標前上交招標計劃書[6]，根據招標計劃書以及評價體系（如表1），計算出各個競標物業(yè)企業(yè)的得分，并選擇一定數量的競標企業(yè)進入最后的價格競標階段，一般而言規(guī)定3-5個競標企業(yè)。其中，預評標體系構建如下：（三）項目的最后競標階段與中標原則預評標階段是高校選擇最優(yōu)企業(yè)來運營和管理物業(yè)項目的重要保障，在選擇出一定數量的企業(yè)進入最后的競標階段后，需要規(guī)定最后的中標原則，關鍵解決在一定的運營期間內，委托運營的價格如何確定。一般地，從競標理論出發(fā)可以選擇第一價格公開競標、第一價格密封競標、第二價格公開競標、第二價格密封競標[7]。為了能在預評標合格的企業(yè)中選擇出運營價格最高的企業(yè)，又降低其他競標企業(yè)對競標企業(yè)A的影響，筆者認為選擇第一價格密封競標更為合適。所謂第一價格密封競標，是指投標企業(yè)將對高校物業(yè)管理項目的報價通過密封的方式（比如說裝置在密閉的信封中）分別報價，并告知高校相關機構，高校相關機構根據報價高低選擇出最高報價的物業(yè)公司。可用模型表示為：在第一價格密封競標中，每個投標企業(yè)遞交一份密封的報價bi，并且給定這些報價，回報為：其中，xi為投標企業(yè)i對該項目的期望價值。假設投標企業(yè)j≠i，這里不妨設i=1，那么可以假設j≠1遵循對稱、遞增且可微的均衡策略βIβ。假設投標企業(yè)1收到一個信號，X1=x（X1為投標企業(yè)1對該高校物業(yè)管理項目給出的價值，即該物業(yè)企業(yè)贏得該項目所愿意支付的最高價格），報價為b。只要他遞交最高的報價，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投標企業(yè)1將贏得該物業(yè)管理項目。由于β是單調遞增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1Y1N-1，表示N-1個價值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等價地，Y1＜β-1(b)，投標物業(yè)企業(yè)1將獲得該高校物業(yè)管理項目的委托運營權。
創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目運營管理的必要性分析
在將委托管理服務權授予給最優(yōu)物業(yè)企業(yè)后，需要從兩個方面提高高校物業(yè)管理項目的服務水平與管理水平，其一為物業(yè)企業(yè)自身的管理水平、監(jiān)督機制與評價體系的完善與實施；其二為高校行使甲方監(jiān)管部門對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督、考核。兩者相結合是創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目運營管理模式的重要途徑[8]。具體而言：現有高校物業(yè)管理項目中存在的主要問題有通過行政授予制、邀標等方式選擇委托運營物業(yè)企業(yè)，這不利于公平競爭，同時也不利于最優(yōu)物業(yè)企業(yè)的選擇。同時，一些高校的物業(yè)管理制度缺失或不健全也是一些高校物業(yè)存在無序經營、約束性差的重要原因。此外，高校物業(yè)管理具有特殊性，而運營企業(yè)多為混業(yè)經營企業(yè)，缺乏高校物業(yè)管理經驗。如：沈陽某高校通過物業(yè)出錢建設食堂、學生公寓來解決投資難的問題，并將50年的經營權賣給物業(yè)企業(yè)，但該物業(yè)企業(yè)缺乏高校食堂運營能力，從而導致食堂飲食價高質差的局面，后來學校不得不高價提前收回食堂。從經濟學角度來看，專業(yè)化經營更有助于效率提高，但該項目并未通過競爭方式選擇出合適的企業(yè)。綜上所述，現有高校物業(yè)管理項目中所存在的諸多問題亟待解決，而重要的解決路徑在于創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目的運營管理模式。
目前國內物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于四個方面：一是原國有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門的人員直接轉化而來的，這類人員掌握房屋維修養(yǎng)護技術，但普遍年齡偏大，不熟悉現代物業(yè)管理模式；二是由學相關管理專業(yè)的改行而來的，這類人員具有一定的管理能力，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務；三是學物業(yè)管理專業(yè)的高校畢業(yè)生，他們在學校學習了比較系統(tǒng)的物業(yè)管理理論，但缺乏工作經驗及專業(yè)技能并且人數較少；四是城市下崗職工、農村剩余勞動力，經過簡單培訓后進入物業(yè)管理行業(yè)，他們只能從事簡單的體力勞動。高等職業(yè)院校肩負著為物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀后備人才的使命。然而高職院校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生，畢業(yè)后長期從事物業(yè)管理工作的人才的比例越來越小。許多高校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生跨專業(yè)就業(yè)，不愿從事物業(yè)管理工作，甚至一些高校只有不到30％的畢業(yè)生愿意從事物業(yè)管理。跨專業(yè)就業(yè)的負面影響使高校畢業(yè)生學非所用，造成專業(yè)人才培養(yǎng)成本浪費，物業(yè)管理行業(yè)人才缺失。造成這種局面的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)方面的原因、物業(yè)服務企業(yè)自身的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個人方面的原因。
2物業(yè)管理專業(yè)人才流失的原因
物業(yè)管理行業(yè)人才流失的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面方面的原因、物業(yè)服務企業(yè)自身方面的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個人方面的原因。2．1物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面原因2．1．1薪酬待遇低使行業(yè)對人才吸引力不大目前，物業(yè)管理行業(yè)人才匱乏極為嚴重，許多企業(yè)的人才供給不能滿足其快速發(fā)展需要而不得不放緩發(fā)展的步伐，薪酬待遇低是主要原因之一。物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平相對于其他行業(yè)來說沒有優(yōu)勢。而薪酬待遇的原因是受行業(yè)的經營收入和經營成本影響巨大。市場上絕大多數物業(yè)管理企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務費，而物業(yè)服務費仍沿用十幾年前年的標準，例如：哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)實行十多年前制定的0．3元／（平方米·月），10年沒有調整；北京仍在執(zhí)行20世紀90年代末制定的經濟適用房物業(yè)服務政府指導價0．55元／平方米標準。而物業(yè)服務成本急劇上漲，以廣州為例，2010至2012年期間，職工最低工資標準和社會福利的政策性調升接近50％，這導致許多企業(yè)收不抵支，經營困難。有關資料顯示：物業(yè)管理行業(yè)整體平均薪酬水平只相當于高科技企業(yè)的63％，汽車行業(yè)的60％。我國物業(yè)服務企業(yè)普遍小而分散，創(chuàng)利能力低下導致難以提供為從業(yè)員工提供良好的薪酬待遇。2．1．2社會對物業(yè)管理行業(yè)的偏見外界普遍認為物業(yè)管理行業(yè)是一個技術含量低的勞動密集型的行業(yè)，其日常工作也就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要經過大學的學習也可以從事該工作，因此不需要高素質人才。這種認識的局限，使高學歷的人員都不愿意從事物業(yè)管理行業(yè)，導致物業(yè)行業(yè)對優(yōu)秀人才吸引了不大。2．1．3物業(yè)管理行業(yè)社會地位低權威、規(guī)范的從業(yè)資格認證，不僅能提高從業(yè)人員的社會地位及職業(yè)自豪感，改善整個行業(yè)的公眾形象，同時，也能夠完善從業(yè)人員行為規(guī)范和行業(yè)管理。據不完全統(tǒng)計，我國目前的執(zhí)業(yè)資格有：注冊會計師、注冊稅務師、注冊金融分析師、注冊資產評估師、注冊土地估價師、注冊建筑師、注冊結構師、注冊造價師、注冊監(jiān)理師、注冊投資咨詢師、注冊設備師等等。在物業(yè)管理行業(yè)，注冊物業(yè)管理師制度起步較晚，2007年認證了一批，而面向廣大普通從業(yè)人員的注冊物業(yè)管理師考試于2010年開始，至今才舉辦了4次，注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)制度還沒有全面推行，其作為行業(yè)專業(yè)人士的社會地位沒有顯現出來。2．2物業(yè)服務企業(yè)方面的原因2．2．1物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理水平低下目前，只有少數大型物業(yè)服務企業(yè)建立了現代企業(yè)管理制度，人力資源開發(fā)與管理比較規(guī)范、科學，而多數中小型物業(yè)服務企業(yè)沒有建立系統(tǒng)、科學的人力資源開發(fā)管理新模式。物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理普遍存在一系列問題：忽視人力資源規(guī)劃的價值，沒有系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系；對人才的招聘錄用重視不夠，沒有科學的招聘管理系統(tǒng)；尚未真正理解培訓的作用，培訓工作流于形式；缺乏與現代市場經濟相適應的有效的激勵機制。2．2．2物業(yè)服務企業(yè)文化建設滯后物業(yè)管理企業(yè)的人才流失，很大程度上是企業(yè)自身的經營理念和價值觀宣傳不到位，忽視員工的想法，員工不能感覺的企業(yè)文化的存在，體會不到企業(yè)對自己的關愛。2．2．3物業(yè)服務企業(yè)對實習生關愛、指導不夠物業(yè)管理專業(yè)校企合作中，物業(yè)服務企業(yè)對合作院校的實習生關愛、指導不到夠。有的公司只把實習生當成廉價勞動力和解決人力資源一時短缺的權宜之計。由于物業(yè)服務企業(yè)現有的從業(yè)人員素質不高，沒有能力從專業(yè)角度指導學生，還有一些從業(yè)人員向學生傳遞許多行業(yè)消極負面信息，嚴重挫傷了物業(yè)管理專業(yè)學生學習和從事物業(yè)管理的積極性，導致學生不認同物業(yè)管理行業(yè)。2．3物業(yè)管理從業(yè)人員（高校畢業(yè)生）自身方面的原因（1）希望有更好的發(fā)展機會。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員普遍年輕，年輕人渴望發(fā)展機會、希望從事挑戰(zhàn)性大、發(fā)展空間大、鍛煉人、收入高的行業(yè)，希望干一番不平凡的大事業(yè)，實現自我價值。而物業(yè)服務行業(yè)太累人，吃苦多，收入不多，不足以養(yǎng)家。（2）工作性質導致人員流失。物業(yè)服務企業(yè)的員工每天面對繁瑣的日常工作，同時還承受來自業(yè)主（客戶）和企業(yè)的多重壓力。這與畢業(yè)生的期望的理想工作出入很大。（3）物業(yè)管理是服務性行業(yè)，院校畢業(yè)生都要從基礎職位做起，而一些學生希望盡快走上主要管理層，擔任主管、項目經理。如果在企業(yè)無法實現自己想法，就不安心工作。
3解決物業(yè)管理行業(yè)人才流失的應對措施
關鍵詞： 高校大學城；物業(yè)化管理；問題；對策
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2012）05-0252-02
0引言
據不完全統(tǒng)計，全國已建和在建的大學城已有50多個。隨著高校后勤社會化改革進程的不斷加強，大量的學生公寓和其他生活設施的建設，物業(yè)化管理在帶來一定好處的同時存在一系列的問題。如何加強和改進學生公寓的管理，創(chuàng)建文明、和諧、安全的生活環(huán)境, 已成為高校學生管理與思想政治工作的一項重要課題。
1目前高校大學城物業(yè)化管理存在的問題
1.1 沒有學生活動的場所和必要的活動設施，導致學生課余生活的匱乏物業(yè)公司為了盡量的節(jié)約成本，對整個生活場所的活動場地建設投資甚少，沒有大型的活動場所供學生使用，有的只是各種各樣的網絡俱樂部。學生的課余時間都浪費在網吧里，沒有了集體活動，學生之間的集體主義精神，團體合作精神，奉獻精神得不到培養(yǎng)和鍛煉。
1.2 物業(yè)與學校之間的管理協(xié)調問題在現行的物業(yè)化管理模式中，物業(yè)對學生實行的是物業(yè)化小區(qū)管理模式。物業(yè)管理企業(yè)受學校的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。在對學生宿舍的管理過程中物業(yè)只是單純的實施硬件管理，在學生的思想紀律教育上不具有管理權限，在學生出現違紀現象時還得通過學校進行教育管理，從而在管理的及時性和準確性上都存在著不足。
1.3 學生在大學城居住很分散，給學生管理帶來很多麻煩大學城針對的是它周圍的幾個學校，整個大學城實行的是開放式管理，學生住宿較為分散，有時一個學校的學生被分住在幾個園區(qū)，這樣對學生的管理帶來了很多困難。由于一個學校的學生分住在不同的公寓園區(qū)不同的寢室，因此，班委會、團支部和學生會的監(jiān)督作用有所削弱，各個學院的管理相對松散，這樣發(fā)生公寓內的違紀違規(guī)現象較多如：晚歸、違章用電、損壞公物、不講公德等等，學生工作部門和各學院學生工作組難以較早知道，往往等問題發(fā)展到了比較嚴重的程度以后，學院和學校才得到信息，這就錯過了及時教育與管理的良機。
1.4 公寓在物品維修時間上沖突，在維修費用上也時常發(fā)生矛盾物業(yè)維修人員的上班時間和學生的作習時間一致，致使學生需要維修時維修人員也已下班。在物品損壞的維修費用上，由于物業(yè)是以盈利為目的，所以維修費用相對較高，學生經常因維修不及時和維修費用過高與物業(yè)發(fā)生沖突，長此以往雙方的矛盾將不斷加深，嚴重影響學生在園區(qū)的生活安定。
1.5 現代物業(yè)管理到底能否突破傳統(tǒng)的“福利型”后勤管理模式與傳統(tǒng)“福利型”的后勤管理模式不同，學生不再感激學校的安排。他們對學校提供的普通住宿條件感到不滿，對“有基本設施就行”的傳統(tǒng)觀念提出挑戰(zhàn)，傾向于“花錢買舒適”的平衡心理和現代消費觀念。他們反對物業(yè)管理人員拿鑰匙擅自開門檢查衛(wèi)生、查處違章電器，反對維修工人在房間沒人時進門工作。物業(yè)管理人員某些“粗暴”的管理手段被學生認為是對個人權利的肆意侵犯。對于公寓內經常出現“不請自來”的推銷人員以及個人財物“離奇失蹤”的遭遇，學生們也紛紛抱怨物業(yè)管理人員的失職。甚至有些地方因此發(fā)生了學生與物業(yè)管理人員的群體性沖突。
1.6 物業(yè)化的管理致使園區(qū)商業(yè)氣氛過濃，文化氛圍不濃為了最大化的追求利潤，大學城的學生公寓絕大多數是商住兩用樓，一、二樓的商用樓開滿了各種商店、飯店和網吧。每個店都營運到很晚，為了招攬生意有的店高聲放著各種世俗的歌曲，嚴重影響學生的休息。
1.7 管理員的素質參差不齊，與學生溝通困難物業(yè)管理方為了降低運行成本，許多公寓管理員是外聘的臨時工，他們普遍存在素質不高、能力不強的問題，學生也多以某師傅、某阿姨相稱，客觀上存在難與學生交流、溝通的問題。這些管理員沒有經過正規(guī)的業(yè)務培訓，管理藝術和水平都很低，而服務、管理的對象又是思想活躍的青年大學生，所以在管理育人、服務育人時顯得無處適從，工作中也放不開手腳，遇到有明顯違章違紀學生也不愿大膽去管，學生也不服他們管。
1.8 大學城學生公寓的校園文化建設不足校園文化對大學生人格的完善和精神的培養(yǎng)起著十分重要的作用。隨著大學城的建設，學生住在學校外面，拉開的不僅僅是空間上的距離，心理、感情、氛圍上的距離也被拉大了，從而割斷了學生與校園文化間的臍帶。大學城隨處可見的是商業(yè)化的氣氛，學生所及的都是一些急功近利的場面，整個校園文化氛圍蕩然無存；另一方面公寓的物業(yè)管理者一味地追求利益最大化，而忽視了培養(yǎng)教育學生的社會責任。
1.9 大學城的外部社會復雜性增加由于學生公寓社會化，學生的活動時間及空間都較公寓社會化前自由。公寓周圍的網吧、舞廳、卡廳成了學生經常光顧的地方,社會的負面影響大學生。另外,高校學生公寓的電腦設備和上網條件,為大學生提供了方便獲取各種信息的途徑,但是這些信息中也充斥著一些內容不健康的信息,“網絡文化”現象更是成為高等教育領域越來越關注的一個熱點問題,這些都使學生公寓管理工作的空間得到了延伸和拓展。如何加強網絡環(huán)境下的學生公寓管理,是擺在學生公寓管理工作者面前的一個嶄新的課題。
2構建符合我國高校公寓物業(yè)管理的和諧服務體系
2.1 轉變思想觀念，完善制度建設①轉變思想觀念。從中國傳統(tǒng)的高校管理范疇來說，學生公寓的管理部門是學校行政機關的一個職能部門，學生公寓的管理帶有行政管理傾向。具體由管理部門依靠高度集中的行政職權和管理制度來保證學生公寓正常的生活秩序。而高校大學城的后勤社會化管理對以上觀念產生了重大沖擊。物業(yè)管理部門一般不再是學校行政管理的一個部門，面對學生的管理方也不再擁有行政措施或處罰的權利，更多的是將學生作為“顧客”進行服務。與學校的關系更多是服務顧客的問題，只是這主要依靠協(xié)議的方式來明確雙方的權利與義務。但同時，學生公寓的管理沒有完全脫離學校，其工作仍然是學校學生工作的重要組成部分。大學城學生公寓的運作要符合高校的運作規(guī)律，不能將學生公寓的管理和運作看作純粹是一般社會的企業(yè)管理，完全以經濟利益來衡量工作效果。②建章立制，根據實際情況建立學生公寓的管理崗位職責和操作。學生公寓的管理者必須將必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公開化。
2.2 建立學生公寓的自我管理體系學生公寓自我管理是指學生圍繞國家教育的培養(yǎng)目標和學校教育的特定模式，根據社會對個人素質的要求，充分發(fā)揮自身的主觀能動性，合理地調配公寓資源，有效地運用計劃、組織、協(xié)調、控制和監(jiān)督等管理手段，成立學生公寓自律委員會，開展一系列自我學習、自我教育、自我發(fā)展的公寓管理實踐活動。
2.3 引進物業(yè)管理公司的先進理念與設備①引進物業(yè)管理公司的先進的服務技術。提高公寓管理人員知識素質、工作能力，樹立敬業(yè)精神，增強工作責任感，建立一支專、兼職相結合的高素質的高校學生公寓管理與思想政治教育工作隊伍。一方面，我們要充分配備具有較高學歷的管理人員，另一方面要增加現有管理人員的業(yè)務培訓和學歷深造的機會。因此，面對公寓學生這個群體，必須掌握管理的技巧。物業(yè)管理人員一方面必須以微笑服務來打動學生，用文明服務來獲得學生的配合。另一方面，物業(yè)管理更應當在必要的時候給大學生提供一些貼心服務。②引進物業(yè)管理公司的綜合管理理念。學生公寓綜合管理也稱公共服務、常規(guī)管理，是一種具有廣泛服務對象，并保證學生公寓正常運轉的最基本需求的管理與服務，主要包括以下內容：1）物業(yè)維修管理：房屋日常維修、養(yǎng)護以及整體的維修、養(yǎng)護，根據學生的實際生活需要，建立24小時的保修制度。2）設備管理：良好的設備管理有利于設備的安全運行，延長設備的使用壽命。3）環(huán)境管理：環(huán)境的形成要靠建設，更要靠管理，變被動的適應環(huán)境為主動的創(chuàng)造環(huán)境，主要包括衛(wèi)生保潔、保安消防、園林綠化、車輛交通、公共設施以及違章行為的管理等。③引進物業(yè)公司“服務為本”理念學生公寓管理部門引進物業(yè)公司“服務為本”理念，始終將服務學生作為所有工作的出發(fā)點，通過服務不斷培育和拓寬市場，取得社會效益和經濟效益的雙豐收；再通過擴大的市場帶動和促進學生公寓管理部門的服務質量和管理水平不斷提高，內強素質，外樹形象，不斷增強自身實力。學生公寓管理部門要樹立這樣的理念：以服務求生存，以經營求發(fā)展，以品牌拓市場，以機制促高效，以管理增效益，以人才為基礎。實行“后勤服務承諾制”和“首問負責制”，提出“零缺陷服務”，爭取“零投訴”。
2.4 加強大學城學生公寓的物質基礎與文化建設①學生宿舍類型多樣，設施齊全。各國高校雖然提供的住宿資源不是很多，但是在學校擁有的學生公寓中，大多設施齊全，公寓的類型也多種多樣，有許多專門為己婚學生準備的公寓。我國高校目前實行統(tǒng)一的學生公寓建設和學生公寓改造，公寓類型顯得較為單一，需要進一步考慮學生的不同住宿要求。②加強大學城學生公寓的文化建設。大學生公寓文化設施建設應營造濃厚的學習氛圍，培養(yǎng)學生良好的行為習慣、求知創(chuàng)新能力。公寓內可以建立報刊閱覽場所、教育電視網、學生微機房、社團活動中心、講座報告室、“創(chuàng)新思維園地”等設施，使學生在高雅舒適的環(huán)境中進行各種文化娛樂、休息健身、輔導咨詢、科技創(chuàng)新、閱讀欣賞等活動。
3結束語
高校學生公寓大學城物業(yè)化管理作為一個新興領域，目前尚處在“嬰兒期”。學生公寓的管理應該適應社會主義市場經濟的要求，也應該滿足現代化高等教育的需要，加大園區(qū)的文化建設，有必要借鑒物業(yè)管理公司中有價值的東西，進一步加強學生公寓的管理工作。
參考文獻：
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【關鍵詞】高校 大學生公寓 社會化管理
學生公寓管理是高校管理的重要組成部分。高校學生公寓是學生在校期間的一個重要活動場所。據有關部門統(tǒng)計，在校學生三分之一以上的時間是在公寓度過的。公寓既是學生休閑放松的家園，也是學生學習、交流的主要場所，是除上課、集體活動外，學生最為集中的地方。加強學生公寓管理，對提高學校管理育人、服務育人具有十分重要的意義［1］。高校后勤社會化改革，近年來以空前的速度和氣勢在全國高校展開。這項改革的實質是實現我國高校辦學模式的重大轉變。公寓管理作為高校后勤工作的一個重要部門，也是高校后勤社會化改革的重要內容。我校也積極適應學生公寓社會化改革的要求，通過競標方式選擇了有管理能力的物業(yè)管理公司對大學生公寓進行管理。本著公寓管理社會化后，宿舍管理更加規(guī)范有序、管理育人、服務育人功能發(fā)揮得更好的愿望，宿舍管理科近年來做了一些有益探索，取得了一些經驗，供同仁參考。
1.充分認清高校學生公寓社會化管理的重要性，在公寓管理中主動有所作為。高校學生公寓社會化管理是高校后勤改革的重要內容，也是提高高校辦學質量的重要舉措。公寓社會化是高校公寓將自身的管理服務、經營活動自覺納入社會主義市場經濟中，歸于社會主義市場經濟的整體框架中。它的基本內涵表現在兩個方面，一是在組織管理上，由學校的多部門管理轉變成為一個獨立的經濟體，打破“一仆多主”的模式；二是在服務層次上，變單一的服務層次為多元服務層次，即根據學生多層次、多方位的需要而進行服務［2］。我校區(qū)學生宿舍管理科隸屬于校區(qū)學生工作處。負責對大學生宿舍的全面管理。2009年通過競標的方式選擇了物業(yè)管理公司對大學生公寓負責日常管理。宿舍管理科由過去直接管理變?yōu)殚g接管理，工作的重點是監(jiān)督檢查物業(yè)管理公司落實宿舍管理制度是否到位，各項管理措施是否科學合理，管理育人、服務育人是否很好發(fā)揮等。學生宿舍管理科積極適應改革的新要求，轉變觀念，改進工作方式方法，使大學生宿舍管理社會化改革穩(wěn)步推進。
2.針對大學生公寓社會化管理帶來的新情況新問題，有針對性的做好學生公寓管理工作。學生公寓社會化管理帶來的新情況新問題主要表現在以下幾方面：
一是公寓管理從過去的管理角色轉變?yōu)榉战巧@樣就容易導致公寓管理的職責不明確。學生從心理上認為物業(yè)管理公司是服務部門，是為我服務的，我不遵守制度規(guī)定，物業(yè)公司無權管理。而物業(yè)公司管理部分員工認為對學生的管理僅限于日常衛(wèi)生、安全、維修等范圍，至于學生的思想品德、行為習慣是學校老師管的事情，由此便產生了管理的局部“真空”。
二是物業(yè)管理公司的員工素質參差不齊，在服務育人、管理育人上有差距。物業(yè)管理公司員工都是直接從社會上招聘而來，沒有經過專業(yè)培訓，人員文化層次普遍較低的現象，缺乏對大學生的管理知識；也存在隊伍不穩(wěn)定。青年學生思想活躍，文化知識相對較多，物業(yè)管理公司存在著放不開手腳，甚至面對學生明顯的違規(guī)違紀，缺乏有效的制止和說服力。甚至出現矛盾沖突情況。
三是作為代表校方的宿舍科管理人員個別存在履行職責的誤區(qū)。主要表現在既然學生宿舍是由物業(yè)管理公司負責，科里平時就可放松管理，一旦發(fā)生問題再去找物業(yè)管理公司負責，缺乏工作主動性。面對這些新情況新問題，我們主要從以下五個方面著手加強對學生宿舍的管理。
2.1 首先是加強對宿舍管理科員工的教育管理，及時轉變工作角色，由直接管理變?yōu)楸O(jiān)督檢查工作。重新修訂完善科長、片區(qū)管理員、樓長、樓值班員、保潔員的職責和日常管理制度，制定了工作流程、工作標準及獎懲措施。片區(qū)管理員是學校宿舍管理科員工，工作崗位在宿舍樓內，每天對各樓物業(yè)管理公司人員的值班在位情況，履職盡責情況及宿舍內外衛(wèi)生、安全等情況進行檢查，及時發(fā)現和糾正問題。為便于學生思想政治工作進公寓，大學生輔導員進駐了學生公寓。科領導經常不定期深入宿舍區(qū)，同片區(qū)管理員、物管公司負責人、院系輔導員聯合檢查。形成了學生宿舍管理科、物業(yè)管理公司、學生所在院系齊抓共管的局面。
2.2 加強對員工的教育培訓，提高做好學生公寓管理的服務育人能力。科里制定了學生宿舍管理公約，匯集了學校的有關制度規(guī)定，包括各級各類人員職責、工作流程、工作標準和獎懲措施。重要內容懸掛在工作場所。對員工的教育培訓，不僅限于學生宿舍科自身員工，也同時對物業(yè)管理公司所有員工進行培訓。使大家熟悉制度規(guī)定、工作標準，掌握工作流程、工作方法，學會做大學生的思想政治工作，增強工作的主動性、針對性和實效性。提高管理育人和服務育人的能力。
2.3 加強與物業(yè)管理公司的溝通協(xié)調配合，提高物業(yè)管理公司的管理水平。物業(yè)管理公司和學校學生宿舍管理科對學生宿舍的管理目標是一致的，只是分工不同。學生宿舍管理科作為學生宿舍管理的牽頭人和監(jiān)督檢查部門，要在構建和諧工作環(huán)境方面主動有作為，不僅本科人員要團結心齊干事業(yè)，同時要團結物業(yè)管理公司領導員工共同管好學生宿舍。工作中要相互支持配合，互相幫助，互相關心愛護。宿舍管理科工作人員要發(fā)揮好多年對學生宿舍的管理經驗，給物業(yè)管理公司做好傳幫帶，不斷提高他們的管理水平。
2.4 加強與院系、保衛(wèi)、后勤各部門的協(xié)調配合，保證學生公寓管理順暢進行。我校學生的日常管理主要由各院系黨總支（支部）書記、副書記，班主任、輔導員實施。學生宿舍是大學生除上課、集會外最重要的休息學習交流的場所。學生在宿舍的表現好壞及時與各院系領導、班主任、輔導員交流溝通，共同做好學生的教育管理工作。宿舍的安全如防火、防盜之類的需要校保衛(wèi)部門的協(xié)調配合。公共設施的維修、水電的供給又需要和后勤集團搞好協(xié)調溝通。我們這些年的經驗就是與各有關部門班組協(xié)調好、配合好，保證了宿舍管理工作的正常有序進行。
2.5 努力構建良好的公寓文化，使學生在優(yōu)美的公寓環(huán)境中受到教育啟發(fā)。大學生公寓不僅是大學生生活與休息的主要場所，也是大學生接受學校教育，促進素質提高的重要環(huán)境與必要條件。為此，加強大學生公寓文化建設，充分發(fā)揮大學生公寓文化育人功能，對培養(yǎng)大學生良好的道德品質以及為人處事基本素質，使之成為自覺維護社會公德，與人和睦相處，嚴格遵紀守法以及身心全面健康發(fā)展的優(yōu)秀人才都具有極其重要的意義［3］。
一是加強管理，提高公寓管理隊伍素質。把政治責任感強、文化素質高、業(yè)務能力強、管理經驗豐富的教師充實到大學生管理隊伍中，在公寓文化建設中積極思考，主動有作為。作為管理人員，不論職務高低，不論你從事什么工作，在學生心目中你是老師，你的一言一行，學生都十分關注。所以，我們要求員工要強化服務意識，以良好的言行舉止和優(yōu)質高效的服務來“服務育人”，在管理中投入感情，以禮相待，以情育人。
二是加大投入力度，不斷完善公寓設施設備。在樓內建有電子顯示屏，用于通知事項和溫馨提示之類的，公共區(qū)域安裝了電子監(jiān)控設備，提高了安全管理水平。室內裝有校園網絡設備，學生在寢室都能上互聯網。室外建立了健身場所和設備、塑造有名人雕像如詹天佑、茅以升、革命烈士堯茂書。還有報刊亭、宣傳欄、名人格言警句。宿舍區(qū)注重美化綠化，栽種了珍貴的花草樹木，四季常青，鮮花綻放。使學生在優(yōu)美舒適的宿舍環(huán)境中受到啟發(fā)，接受教育。
三是建立規(guī)章制度，促進規(guī)范化管理。建立了學生校內外住宿登記審批報告制度，文明寢室檢查評比制度，消防安全制度等。選拔部分優(yōu)秀學生擔任樓長助理、宿舍管理科科長助理，成立了學生宿舍管理委員會，讓學生參與到宿舍管理中，發(fā)揮學生的自我管理約束力。每月二次校長接待日，校領導既能及時掌握學生對宿舍管理工作的意見，同時也對進一步做好宿舍管理工作提出希望和要求。
四是定期組織有關管理人員到其他高校參觀學習，借鑒他人的先進經驗，促進我校公寓管理質量的提高。
參考文獻
【關鍵詞】學生公寓 物業(yè)管理 育人
為實現高教事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，解決高校生活后勤滯后、住宿緊張等問題。全國各高校紛紛抓住機遇，加快學生公寓、食堂等高校后勤服務設施的建設，學生公寓的建設已進入一個飛速發(fā)展時期。引進社會力量建造管理學生公寓，雖解決了高校發(fā)展的學生住宿問題，但企業(yè)介入高校管理卻是一個新課題。對從事高校后勤物業(yè)管理工作的企業(yè)而言，堅持“三服務、兩育人”是物業(yè)管理部門不變的宗旨。在建設“和諧校園”的過程中，把企業(yè)的經濟性和高校教育的公益性相融合，不斷加強和完善公寓物業(yè)管理“管理育人、服務育人”職能，是高校公寓物業(yè)管理企業(yè)當前和今后的一個重要任務。
一、學生公寓物業(yè)管理的特點
學生公寓的物業(yè)管理既不同于傳統(tǒng)的行政管理，又不同于一般意義上的居民小區(qū)的物業(yè)管理。高校后勤實現社會化后，學生公寓開始呈現委托物業(yè)公司代管的趨勢，進駐學生公寓的物業(yè)管理公司與社會上其他物業(yè)管理公司相比較，它們在本質上并無太大的差別。但由于服務對象的不同和物業(yè)本身屬性的特殊性，使得學生公寓的物業(yè)管理在實際運作上和管理要求上必然有別于一般的住宅物業(yè)管理。
1、學生社區(qū)的同質性強，對服務的需求意識高
同質性即指社區(qū)居民在年齡大小、文化知識層次、思想覺悟水平、社會地位、經濟狀況等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小區(qū)相對來說異質性強。而高校的學生，雖然來自不同的地區(qū)，但是他們的文化層次、思想觀念等并無明顯的差異性。同時，學生社區(qū)成員整體素質高，對服務的需求意識更為強烈，要求服務的內容體現高層次，具有既重視物質又重精神的特點。
2、學生社區(qū)和一般居民社區(qū)功能有明顯差異
一般居民小區(qū)主要以生活、居住為主；而學生社區(qū)除了要營造干凈、整潔、有序的生活環(huán)境外，還要提供完備的服務體系和服務網絡，營造出良好的育人氛圍。學生對知識、情感、信息、文化和精神生活充滿強烈的欲望，決定他們需要有更高層次的服務內容和服務設施來滿足，與一般居民更多渴望得到基礎性保障和福利性照顧的日常生活需求是明顯不同的。
3、學生社區(qū)必須有更為安全有序的服務保障
由于學生們社會閱歷缺乏，再加上安全意識和自我防護意識十分淡薄，更需要學生公寓的物業(yè)管理部門充分發(fā)揮服務與育人的功能，強化安全管理，利用科技手段加強學生社區(qū)的安全管理，保障社區(qū)居民的人身和財產安全。
二、學生公寓物業(yè)管理的側重點
1、管理的內容
學生公寓的物業(yè)管理主要涵蓋兩方面內容：
一是對硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有線電視、網絡、電話等與學生生活密切相關的設備設施的管理。在物的管理上，要確保環(huán)境幽雅，設備齊全，交通便捷，衛(wèi)生清潔，生活便利。更具體的體現在小區(qū)綠化、衛(wèi)生、設施、安全系統(tǒng)、生活超市等維修服務網點的建設上。這是物業(yè)管理部門為同學們提供的較低層次的也是最基本的服務。
二是對軟件――人的管理與服務。主要體現在身心安全服務、生活需求服務、知識信息服務、心理咨詢、文明教育及思想政治教育等，同時也包括對違反規(guī)章制度和不盡責任義務的學生的監(jiān)督、約束和教育。
2、管理的側重點
美國在上世紀80年代提出了基于馬斯洛需要層次論（生理需要、安全需要、歸屬和愛的需要、自尊需要、自我實現的需要）的高校學生住房管理總體目的的五級連續(xù)體，第一級：提供令人滿意的物理環(huán)境；第二級：提供適當的設施管理和維護；第三級：為建立和保證相容的和合作生活環(huán)境制訂規(guī)章制度；第四級：培養(yǎng)代表責任公民和學習氣氛的人際交往環(huán)境；第五級：為學生的成長和發(fā)展提供機會。
首先，高校學生公寓管理是物業(yè)管理的組成部分，本身具有服務行業(yè)的一般特性和物業(yè)管理的基本功能。其次，學生公寓還具有別的物業(yè)所不具備的特殊性，管理者和服務人員肩負著第二老師的職責，在給同學們提供優(yōu)質服務的同時，還要通過嚴格的管理，耐心的授教、積極的引導，讓學生們在生活中學會做人。基于以上分析，學生公寓的物業(yè)管理主要是通過對物的管理和為人的服務，管理與服務結合，才能真正實現育人的目標。
學生公寓不僅是學生日常生活與學習的重要場所，更是課堂之外對學生進行思想政治工作和素質教育的重要陣地。眾多高校都把公寓作為對大學生進行思想教育的重要基地之一，當前高校學生管理的一個趨勢就是學生管理的基點從班級逐漸轉到宿舍（公寓）。改進和加強學生公寓管理，是高等學校后勤社會化改革的一項重要任務。
綜上所述，高校物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建“和諧校園”的過程中有著重要的作用，學生公寓物業(yè)管理企業(yè)的側重點在于育人。學生作為服務對象這一特殊的群體，就決定了學生公寓的物業(yè)管理要強化服務育人功能，弱化經營目的；強化以人為本，以教育為本的管理服務理念。
三、學生公寓物業(yè)管理實現育人功能的主要途徑
“服務育人”是學生公寓物業(yè)管理所制定的出發(fā)點。學生公寓管理是學校教育的延伸、素質教育的重要陣地！因此，作為物業(yè)管理公司，必須深入到學生生活的方方面面，必須為學生的日常學習和生活提供全方位的綜合服務。讓學生滿意，讓家長滿意，讓學校滿意。物業(yè)管理部門只有通過優(yōu)質服務才能贏得同學們的滿意，進而才能達到育人的目的，實現育人功能的主要途徑如下：
1、加強員工培訓，提高服務水平，保證服務質量
高校后勤社會化改革使得物業(yè)管理企業(yè)逐步從學校行政管理體系中分離出來，但是很多人的思想并沒完全分離。隨著時代的發(fā)展，學生對宿舍物業(yè)管理工作的要求也越來越高，光靠經驗型的管理是遠遠不夠的，必須引進規(guī)范化管理（ISO管理體系），實施人性化管理、目標管理等科學管理模式，提高服務水平。目前大多數學生物業(yè)管理人員的文化素質普遍偏低，年齡偏大，而且多數人沒有受過正規(guī)的專業(yè)培訓，缺乏服務管理的意識和能力，只充當了“看門人”的角色，遠遠不能達到管理育人、服務育人的要求。
因此，提高管理人員的素質，是保證服務質量的前提和根本。一方面要積極引進高素質的宿管人員；另一方面加大對現有管理人員的培訓工作，挖掘老員工的潛力，加強培訓和再教育工作。宿舍管理服務一線的員工是直接與學生打交道的，他們的思想意識、工作水平、服務態(tài)度直接決定了物業(yè)企業(yè)在學生眼中的服務質量。能與同學們進行心靈的溝通，滿足他們一些生活需要、心理指導等更高層次的需求，是現代學生公寓物業(yè)管理人員必須具備的能力，這樣才能達到育人的目的。
2、了解顧客需求，擴充服務內容，提高服務層次
只有針對客戶的要求，“投其所好”，物業(yè)管理的服務才能被較好地接受并取得良好的效果。要改變生硬的工作思路、工作方式，與學生真正建立良性互動的關系。可以通過設立意見箱、舉辦懇談會、開辟宿管論壇等形式，多渠道多途徑地了解學生的意見與建議，然后針對性地制定管理服務方案。
目前物業(yè)管理服務內容單一，層次不高。物業(yè)管理有限的服務僅僅體現在樓內值班、設備的小修、零修等小范圍內。這些簡單的服務內容已不能滿足同學們的需求，他們需要更方便的生活服務，如生活超市或自動售貨機，代送報紙、信件、牛奶、飲用水等；需要更快捷的信息交流，如網絡建設、通訊設備等；需要更多的心理和生活指導，如心理咨詢、就業(yè)咨詢、良好生活習慣的培養(yǎng)等，這些都是物業(yè)管理部門需要提供但又未能提供的更高層次的服務。因此，物業(yè)管理企業(yè)應該多途徑和多渠道的提供服務。
3、加強制度建設，規(guī)范管理與服務
學生公寓物業(yè)管理的管理服務育人工作，其中首要的一點是制度育人。只有制度建設和執(zhí)行得好，物業(yè)管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好習慣的養(yǎng)成，一靠思想引導和組織活動；二靠嚴格管理，制度建設不可少。規(guī)章的執(zhí)行需要有相應的配套措施，在學生公寓的管理制度中可以增加一些粗細搭配、長短互補、剛柔相濟的規(guī)則與方案。如：《學生公寓管理條例》、《公寓管理手冊》、《遵守規(guī)章積分制》、《住宿協(xié)議書》、《學生公寓委員會（民主管理委員會）章程》、《設立“心理咨詢日”實施方案》、《公寓制度》、《書刊交流活動管理辦法》等等。規(guī)定中有獎勵、有督導，管理中更有愛護和幫助。
各項管理制度應及時公開，嚴格遵守。還要充分發(fā)揮廣大學生的主人翁意識、參與民主管理監(jiān)督的權力。《學生公寓管理條例》是規(guī)范學生公寓管理的綱領性文件，《住宿協(xié)議書》的簽訂，則要體現物業(yè)管理部門和住宿學生權利的對等性。在制度執(zhí)行方面，各級管理人員應熟悉各項規(guī)章制度，對公寓管理人員和學生要進行制度培訓，用制度來規(guī)范物業(yè)管理人員和學生的行為。另外，用ISO9000全面質量管理體系來規(guī)范管理，加強服務過程控制，保持服務質量的一致性。
4、學校與物業(yè)管理公司之間應加強溝通與協(xié)調
當下高校公寓物業(yè)管理企業(yè)往往會處在“孤軍奮戰(zhàn)”的尷尬境地。有些時候，有些部門、院系忽視學生的宿舍生活管理，把擔子撂給物業(yè)就不怎么管了，對物業(yè)的工作也不是全力支持。這給物業(yè)管理工作帶來了不小的困難。只有徹底轉變工作態(tài)度，變被動為主動，多向院系、有關部門通報工作情況，把學生宿舍的情況通過一定渠道告知他們，以引起重視，配合物業(yè)的工作。
學校可以設置統(tǒng)一的管理協(xié)調機構，成立學生公寓管理委員會。該機構及時協(xié)調學校組織部、宣傳部、學工部、保衛(wèi)處、團委、后勤物業(yè)管理服務部門、網絡管理部門、各學院等相關單位之間的關系，妥善處理好教育、管理、服務等之間的關系，明確各單位之間的責、權、利。學生公寓的物業(yè)管理與服務由專門的物業(yè)管理企業(yè)來承擔，學生思想政治教育和管理由學校專門職能部門承擔。學生公寓按學生的人數比例配置專職輔導員，具體負責學生的思想政治教育、日常行為規(guī)范、法律法規(guī)與愛國主義、集體主義、社會主義教育，以及學生德育考評、突發(fā)性事件處理、心理健康知識輔導、黨團學組織建設、文化建設、文明建設等。以學生公寓、樓、層、寢室為單位建立相應黨團學組織，在公寓輔導員的具體指導下圍繞學生公寓有關工作的總體部署開展工作。
5、加強科技創(chuàng)安工作，確保學生社區(qū)安全
高校學生社區(qū)成員的特點，決定了物業(yè)管理服務必須提供更為安全有序的生活環(huán)境。為保證住宿學生的安全，物業(yè)管理部門要加大投入，加快學生社區(qū)科技創(chuàng)安工作的開展。如安裝門禁系統(tǒng)，社區(qū)內統(tǒng)一由保安24小時值班，自行車統(tǒng)一存放，在適宜的時機安裝監(jiān)控系統(tǒng)等。總之，學生社區(qū)的安全工作是重中之重，保證住宿學生的人身和財產安全，也是實現育人工作的基礎。
安全是學生宿舍管理的首要工作，由于少數學生為自己一時方便，使用違章電器、明火、蚊香等，極易引起火災，造成人員傷亡財產損失。如果安全工作得不到保障，育人工作的開展實施更是無從談起的。在創(chuàng)建安全校園的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要注意“管理育人、服務育人”，但是往往在物業(yè)管理的過程中，安全檢查與學生利益會發(fā)生直接矛盾。后勤事情多、雜、繁，又是直接跟學生打交道的，稍有不慎就會給學生留下不好的印象。
所以物業(yè)管理服務要盡量給學生提供安全、舒適的學習、生活環(huán)境，加強溝通理解，使他們信賴物業(yè)管理，共建和諧校園。要注意張貼檢查公告，多表揚先進宿舍，同時對存在安全隱患的宿舍進行通報批評。要充分利用學生自律委員會、利用勤工儉學學生、通過學院輔導員等參加安全檢查活動，組織學生相互參觀，及時化解物業(yè)管理行為中的矛盾和意見。
6、加強學生社區(qū)的文化建設，創(chuàng)造良好的育人環(huán)境
公寓文化是在學生公寓特定的時空條件下，為公寓所住的大學生們參與其中的各類文化活動所表現和各類文化形態(tài)所表征的思想觀念、價值取向、心理活動和行為方式的總和。作為大學生校園生活的三大支點（教室、餐廳、公寓）之一，公寓既是大學生學習、生活、娛樂、交往的重要場所，又是大學生思想、精神交流溝通的會合地。
學生公寓的文化活動能夠切實加強學生公寓的思想政治教育和管理，推進校園文化建設向學生公寓延伸，營造良好的學生公寓文化環(huán)境，充分發(fā)揮文化的導向、陶冶、制約、促進等育人功能。開展社區(qū)內的體育比賽，可增強同學們的集體價值觀念和競爭意識；開展書法、繪畫、攝影比賽，可增強同學們的審美觀念和對生活、對大自然的熱愛；開展讀書活動，可開拓同學們的視野，激發(fā)同學們對知識的渴望。學生能在公寓文化活動的參與過程中，陶冶情操、培養(yǎng)興趣、開發(fā)潛能、豐富文化知識、增強能力。同時，也促進學生把自我價值的實現同集體奮斗目標和社會要求相統(tǒng)一，從而起到促進學生素質全面提高的作用。文化建設使得物業(yè)管理要從單純的管理到“治理”到“善治”，真正達到“管理育人、服務育人”的目的。
7、引導學生自我管理、發(fā)揮學生組織力量
現在的大學生個性強、要求高，在進行管理育人的時候不宜采用簡單的批評教育，要善于引導他們進行自我管理、自我教育。大學階段是學生完成社會化的主要時段，其良好的成熟發(fā)展也是物業(yè)管理服務的重要職責。物業(yè)管理企業(yè)應該以高度的責任感積極幫助他們進行自我管理。這里所謂的“管理育人、服務育人”，不是簡單地教會他們疊被子、打掃衛(wèi)生、不使用熱特快之類，而是要通過言傳身教培養(yǎng)學生學會生活、學會相處、健康成長。這才是判斷物業(yè)管理深層意義上是否取得了“育人”成功的標準。
在實際工作中，可以通過學生黨團組織進社區(qū)、通過組建學生自律委員會、開展“雅室評比”、“宿舍文化節(jié)”等文化活動等促進學生自我管理。定期傾聽同學們的意見，做到有訪必錄，有信必復，件件有回音，事事有著落。對同學提出的一些好的建設性意見與建議，除了立即采納外，還給予相應的獎勵，鼓勵學生自我管理，做公寓的主人。物業(yè)管理服務人員要多做一些引導，多創(chuàng)造一些條件，多搭建幾個平臺給學生。學生做到有效自我管理也一定程度上減輕了物業(yè)企業(yè)的一些管理難點，公寓逐步由靜態(tài)管理變?yōu)閯討B(tài)管理，由日常管理發(fā)展為長效管理，達到企業(yè)和學校的雙贏。
四、結束語