時間：2023-08-25 16:55:08
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論文關鍵詞：商業房地產投資風險 防范風險 防范
論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：
(一)經營風險
經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。
(二)財務風險
財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。
(三)市場風險
市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風險
利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于
(五)無流動性變化風險
由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。
(六)自然災害帶來的風險
自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結
總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻
[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26
談到“以房養老”，人們肯定會聯想起一度引起頗大社會反響的“住房逆按揭”提案。
以“住房逆按揭”為基礎的以房養老思路來源于海外，而在大量“房子富翁，現金窮人”的美國最為盛行。簡單地說，“住房逆按揭”與銀行住房按揭的思路恰恰相反。老人們可以把自己名下的房產抵押給銀行、保險公司或是其他的金融機構，由此每月都可以獲得一定數額的養老金。等老人過世之后由金融機構收回房屋的產權。這樣，依靠房產老人們就可以得到一筆穩定的養老收入，以彌補養老金的不足。而且，在獲得收入的同時，老人們保有對房產的使用權，他們可以一直居住在自己的房產中。在老齡化日益嚴重和老人大多獨立生活的西方國家里，住房逆按揭不啻為解決養老問題的一種理想途徑。
不過，就我們國家的情況而言，現在推行“住房逆按揭”還缺乏有利的市場土壤和根基。一是住房逆按揭對于保險精算的要求較高，金融機構目前還不具備推出這一產品的數據基礎；二是住房逆按揭涉及到房產價值的評估和預測，抵押房屋的管理和維護，房屋后續交易的管理，這不是銀行或是保險公司就可以單獨完成的；更重要的第三點是，在注重家庭的社會觀念中，人們更加希望將自己的財產傳承給子女而不是給金融機構。
但是，在我們的富足養老計劃中引入房產投資，并非不可為。作為一種長期的保值工具，通過第二套房作為自己富足養老的依靠，仍然有著很大的潛力。
房產養老“退可守，進可攻”
第二套房養老的核心就是房產的收益性和增值空間。作為一種投資工具，房產兼具了這兩個特點于一身。房產除了自住之外，可以用于出租，這樣投資者就可以從中獲得源源不斷的現金流入。而且就長期而言，房產具有很強的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房價可以隨著通貨膨脹而向上調整，可以保障自己的財富不會受到通貨膨脹的侵蝕。在一些土地資源有限的城市，選擇好地段的房產還有不錯的升值潛力。
正是由于房產這種“退可守，進可攻”的特性，以房養老可以看作是富足退休的一道“防火墻”。很多中產人士在給自己準備養老金之外，都會考慮添置一套房產用于抵御外來風險。
他們的考慮是，在正常的情況下房產可以用來出租，每個月穩定的租金收入就是自己退居二線后的另外一筆退休金，可以彌補退休之后原有收入與社會養老金之間的缺口。這樣，人雖然退休了，可是收入沒有“退休”，依然可以保持工作時高收入的生活水準，過著體面的養老生活，而房產還可以作為一份財產留給子女。
如果天有不測風云，在養老生活中遇到一些特殊的情況，還可以將房產變現，從中獲得大筆資金以保證自己渡過難關。房產的保值效應，至少保障了這筆投資不會落后于通貨膨脹的步伐。如果投資得力，說不定還能從中獲得一大筆增值收入。這樣退休生活就可以“老而無憂”了。
養老房選擇有門道
作為“養老房”，房屋的選擇就和我們平時選擇自住房有所不一樣了，在選房的過程中你應該充分考慮到“以房養老”的特性。
首先，要保證“養老房”穩定的出租收益，地點的選擇非常關鍵。交通便利、靠近成熟商圈和辦公區域是此類房產的首選。畢竟年輕白領是租房客中最穩定的組成部分，即使租金價格高一些，他們也愿意選擇離辦公地點較近、周圍配套生活設施齊全的房源。
面積和戶型也是在選擇“養老房”時應考慮的因素。一般來說，40～80平方米的小戶型更加適合作為投資對象。一是因為房屋的總價低，不會給投資人帶來過大的經濟負擔；其次，小戶型的房產適合出租需求，尤其是剛剛開始工作的年輕人，在買房前的過渡期都愿意選擇此類房源。而且現在這樣的房產越來越少，市場的稀缺性決定了出租空置率很低，可以保障租金收益的連續性。
同時，符合這些條件的房產在出售時也相對更加容易。與其他的資產相比，房產的流動性并不占優勢，而地點好、戶型小的房產則或多或少可以彌補房產投資變現慢的劣勢。作為“養老房”來說，這一點顯得尤其重要。
此外，如果是為了養老而進行房產投資，你在進行選擇的時候應當把目光放得長遠一點，尤其是要注意在老年之后便于對出租房進行管理。出租過房產的人都會深有體會，管理出租房并不是一件輕松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、電、煤等費用的正常交付都可能要勞駕你督促著。因此，最好把投資房選擇在離自己的住所比較近的區域，以節省管理出租房的時間。當然，你也可以支付一定的費用，委托一個牢靠的中介幫你進行管理。
“以房養老”門檻不低
房產投資所具備的收益性和增值性，為實現富足養老的生活提供了一道“防火墻”。不過，以房養老的方案并非人人都適用，這也是你在制訂養老計劃時必須考慮到的。
比如說2001年左右，房產的價格還不高，買一套房拿出10萬元作首付、裝修就足夠了，每個月的還貸額也完全司以由租金來償還，很多人都具備購置第二套房的能力。但是，近年來隨著房地產市場價格的上揚，想要投資一套地點好、戶型佳的房產就不那么容易了。以上海市為例，選擇這樣一套房產，以60平方米來計，總價至少需要七八十萬元。根據房產調控政策，第二套房所需要支付的首付成數也會有所增加，加上必要的裝修，這就意味著投資者必須一次性拿出25萬～30萬元的資金，“以房養老”的門檻大大抬高了。
因此，對于“被動型”以房養老的人，比如他們在以前房地產價格較低的時候，已經購置了第二套房；或是在房改過程中，以低價購買過單位公房，后來出于改善住房環境的需要又購置了第二套房，他們不妨把此項不動產投資作為未來富足養老的依靠。而新的“主動型”投資者，想要實現“以房養老”則需要審時度勢，在自己具備了一定的資金實力之后，還要選擇合適的房產購入時機。
“耗散”這個詞源于物理，其物理定意是“遠離平衡態的開放系統，通過與外界交換物質和能量，可能在一定的條件下形成一種新的穩定的有序結構”。管理學中引用了這個物理名詞來研究品牌，稱之為“品牌耗散”。物理上的耗散本質是能量的交換，或者說耗散是通過能量交換來實現的。因此，品牌耗散同樣也存在能量交換的過程或由能量交換而產生。品牌耗散所需的能量一方面是產品本身和品牌內涵所具備的品牌信息勢能；另一方面是受眾心理能量。
品牌耗散研究的是介于消費者和企業產品之間的互動關系，即人作為一個獨立的系統其運行有固有的心理系統，而企業作為另一個獨立的系統同樣擁有其獨有的特點，如何將這兩個系統進行對等，將兩個系統進行能量交換，這是品牌需要做的事情。市場營銷的基礎是需求，而人們的需求分為功能需求和情感需求，而人們的心理需要是以人們持有和建構的心智、文化、人格和期望為基礎的。所以，品牌信息勢能應是以人的心智、文化、人格和期望為基礎才能達成品牌信息勢能與人的心理能量的對稱性，并以此完成和實現品牌的耗散――能量的交換。因此品牌耗散的基點是品牌產品信息勢能和品牌內涵信息勢能，這是一個全面、系統的從產品、產品名稱直至產品面市等各個環節兼顧的品牌建設與塑造工程，而非部分傳統式完全靠廣告開路攻其一點不及其余式，拔苗助長式，這種近似于靠錢圖痛快的方式是建不成有效品牌的，只能起到一陣風似地營銷效果。
二、品牌耗散理論對房地產品牌建設的啟示
基于上訴理論，本文將根據房地產企業產品的特點來探討房地產品牌塑造問題。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。房地產有以下特點：
1．房地產產品最明顯的一個特點就是擁有位置的固定性和不可移動性，因此房地產開發企業選址、項目名稱和定位的匹配性十分重要，針對消費者的需求來確定地產項目所發散出的信息勢能。例如，保利地產“保利高爾夫花園別墅”就是一款針對社會高層精英人士開發的以運動和健康為主打的地產項目，選址上自然條件得天獨厚，名字上迎合時尚生活理念，這就將企業品牌信息勢能和品牌內涵信息勢能提拔到了一定的高度，品牌耗散點達到了城市精英階層對房產的感情需求，二者之間產生了能量交換，從而較為順利的完成了交易，而保利的高爾夫花園別墅品牌也得到了傳播。
2．房地產產品另一個特點就是價值高，具有投資性。一套房產需要消費者幾十年甚至一生為之奮斗，其價值之巨使得消費者不會有多次機會去嘗試其他品牌，因此對于消費者來說每一次選擇都是非常重大的決定。房地產附著在土地上，土地資源的稀缺性使得房產具有投資的特點，消費者在購買房產的時候會考察房產的質量、分析地址同時還會考慮到未來的投資收益，在比對同類型產品時，消費者會受到價格和長遠收益等因素的影響。因此房地產企業在塑造品牌的時候，應當注意開發多種產品償付方式，同時適當運用促銷手段，注重收集房產周邊規劃信息，增加品牌的信息勢能，同時提高消費者的心理勢能，以順利實現能量的交流。
【關鍵詞】房地產；經濟；住房；產業化；意義；政策措施
住房產業概念最早出現于日本。它是日本通產省于20世紀60年代末在住房建筑工業化不斷發展，住房建造量持續迅速增長，許多工業企業對住房市場產生了投資傾向的背景下提出的，其范圍是指按標準產業分類的各產業領域中與住房有關的各行業的總合。
1 我國住房產業化的意義
嚴格地說。我國住房產業的發端是80年代末90年代初的事情，它與我國住房制度改革的深化和房地產業的發展是緊密聯系在一起的。住房產業是在國民經濟中圍繞著住房的建設和經營所進行的一系列企業和經濟活動的總稱。從內容上來看，住房產業化主要包括住房區的規劃和住房建筑設計，住房部品的開發和生產，住房及住房區的建造、維修和改造，住房及住房區的經營和管理等。這些活動都具有直接為滿足居民居住需要服務的共同性質。可見，推行住房產業化意義重大。
1.1 住房產業在國民經濟和社會發展中具有十分重要的地位
住房的存在和發展始終與具體的社會形態、與社會的人緊密聯系著，住房始終帶有它所處的那個社會形態的社會性，它與人口、經濟、法律、政治、倫理道德、社會心理等問題息息相關，成為影響政治生活、調整人與人之間關系的重要因素。住房產業是整個城鎮經濟發展的基礎性產業――從當今的社會經濟狀況來看，一個城鎮其經濟的規模、結構、布局和水平．在很大程度上受制于該城鎮房地產業發展的規模、結構、布局和水平．而房地產業的產品中，住房約占七成左右。若該城鎮住房產業發展規模適當。結構與布局合理，質量好，就會較有力地促進該城鎮經濟發展的速度和質量。反之，就不利。由此可見，住房產業既是社會生活的基本條件，又是影響社會生產秩序的重要因素。
1.2 住房產業是國民經濟的重要拉動力量
住房產業具有很強的前向關聯、后向關聯和側向關聯作用，特別適合作為一個新增長點進行培育。由于住房產業具有資金、人力、技術密集的特點，發展住房產業既可以解決住房問題，促進社會安定，又可開辟就業門路，促進建筑、建材、化工、機械、輕工、森工、家電、裝飾等近50個相關行業發展，刺激金融、保險、商業繁榮乃至整個國民經濟的快速增長。據一些發達國家的研究人員對以往房地產業發展與國民經濟之間的關系進行的測算，房地產業的產值每增加l美元，就能使相關產業的產值增加1.5～2美元。
1.3 住房產業直接關系到小康目標的實現
從1958年開始的很長一段時間內，由于“左”的指導思想的影響，片面追求生產增長速度，過分注重發展工業尤其是重工業，一味追求產量而不管經濟效果，說什么要“先生產后生活”，結果不但國民經濟沒有發展起來，人民生活水平也受到了極大的影響，住房建設基本上處于停滯狀態，使建國30年后的人均居住水平甚至低于解放初期水平，造成了住房空前緊張的局面。改革開放以后，隨著生產力的迅速發展，工農業產品日益豐富，全國人民的溫飽問題逐漸得到解決。但是，小康水平是一個綜合指標的反映，衣食住行的內容都包括在內。
1.4 住房產業是住房科學技術轉化為現實生產力的必要環節
中國有12億人口，土地、能源的人均有效占有量遠遠低于世界平均水平，只有依靠科技進步，才能做到住房建設可持續發展，而住房科學技術應用于住房建設實踐必須要通過住房產業這個環節。我國的住房科技的發展，已經達到一定的水平，并且每年都有大量的住房適用技術成果問世，住房產業的發展必將促使這些科技成果及時轉化為為住房建設服務的現實生產力，徹底解決住房科技與經濟脫節的問題。
2 我國住房產業化的政策措施
改革開放以后我國采取了一系列政策措施，促進住房產業化的發展。除了住房制度改革和組建房地產公司、開發和經營商品房外，還有如下幾項重要措施：
2.1 實施住房投資體制改革，加快住房建設步伐
住房投資體制對住房建設起著關鍵性作用。解放后，我國的住房建設投資體制經歷了改革前和改革后的兩個發展時期。
第一個時期是：1950～1978年期間。這期間，城鎮住房建設基本實行的是國家投資的方式，在計劃經濟的體制下．國家和單位統包住房建設。這種體制抑制了個人對住房的投資積極性，排斥了市場機制的作用，難以形成住房投入產出的良性循環。住房雖然有限，但需求卻處于膨脹狀態，而且存在著不合理占有的情況，使住房問題更加突出。到1978年底，城市人均居住面積只有3.6平方米，低于建國初期的居住水平。
第二個時期發生在1978年以后。這一時期由于改革、開放政策的實施，城鎮住房投資方式也進行了改革，開始依靠社會多方面的資金建設住房，提出了發揮中央、地方、企業、個人四個積極性，加快解決城鎮居民住房問題的思路：一方面允許企業從自有資金中安排一部分用于住房建設，另一方面鼓勵個人投資建造自用的住房，從而使住房的投資結構和投資主體發生了重大變化。投資主體的多元化，擴大了住房建設的投資，增加了住房建設量，提高了住房建設速度。這一階段，無論是住房建成的數量還是人均居住面積的增長量，均居于世界首位，住房投資體制的改革為住房建設注入了活力。
2.2 大力開發商品房
商品房是隨著我國住房投資體制的改革而逐漸發展起來的。從80年代以來，我國城鎮住房投資體制已跨人了多元化的時代，投資結構比重呈國家投資、地方投資下降，企業投資波動、個人投資上升的趨勢。投資性質也發生了根本的變化，近幾年，通過國家基建渠道安排的投資比重已下降到40％以下，而商品住房投資已提高到50％以上。
2.3 不斷加大住房解困力度
雖然我國的住房建設取得了很大成績。但由于多方面的原因，仍然有不少居民的居住條件還很差，成為住房困難戶。為了解決這個問題，近十幾年來．從中央到地方各級政府不斷采取措施，加快解困步伐。這些措施主要有：把解困工作列為重要議事日程，成立專門機構，負責組織實施；動員社會各方面的力量，多渠道多層次解困；在計劃、資金、規劃、土地、稅費等環節予以支持，采取優惠政策等。
參考文獻：
因生意不好沒有利潤收入，目前李生家庭每月只有總計6000元的三筆房租收入。這些租金收入，剛剛夠應付一家三口每月6000元的生活費用。可是，除了基本的生活開銷，他們每個月都還有高額的房貸需要償還。因為沒有了收入來源，只能從原來的存款里拿錢出來還房貸。目前家庭積蓄有100萬的活期存款。去年曾拿30萬投資中石油股票，但因股市大跌，目前被套牢，腰斬過半，市值僅10萬余元。
保障方面，一家三口都購買了重大疾病保險和意外險，每人各20萬保額。年度收支方面，他們僅有每年5000元不到的利息收入，但支出包括全家2萬余元的壽險保費支出、1萬余元的車險保費支出(兩臺車)，以及過年過節費用支出約2萬元左右后，一筆賬算下來，每年年度性“虧空”在5萬元。
支招：調倉股票房產“減磅”
以李生目前的家庭財務狀況，生意虧損、股票投資失利、多套房產負擔較重、入不敷出，處于收支失衡的狀態，如果不及時堵住財務漏洞，就可能出現財務風險。
招數一：調倉超跌小盤藍籌股
由于中石油盤面過大，且對指數牽一發而動全身；反彈困難，建議調倉換股，換一些明顯超跌的小盤藍籌股，一旦有反彈行情出現，反彈會較為迅速。
招數二：轉讓店面尋機轉行
由于目前房地產市場處于宏觀調控中心，且因近期房地產企業赴港IPO受阻，可能會出現資金危機，相應房地產市場會受不利影響，進而影響到上游的建材市場，所以今年建材業的生意可能會較為難做。由于李生一家均靠建材店的收入維持生活，除了房租外，沒有其它收入來源，且已處于虧本狀態，考慮到未來房地產市場走向不明朗，建議及時轉讓店面。尋找更適宜的生意機會。至少把虧損鎖定，在未找到合適的生意機會之前，還可靠房租收入維持生活。
招數三：出售房產還貸后投資
由于房價可能還會進一步下調，李生目前持有五套房產，在沒有收入來源的情況下，每月月供已成沉重的負擔，建議賣掉其中一套已滿五年期的房產，套現90萬現金，加上40萬活期存款，提前償還銀行按揭貸款，減輕家庭財務負擔。另外，房租收益僅4％左右，尚不能抵御通貨膨脹，而且考慮到物業稅即將開征，多套物業持有成本會增加，“買房容易養房難”，在沒有其它穩定收入來源的情況下，不宜持有太多房產。剩余四套房產，建議除保留一套租金回報較高的房產及自住房產外，其余2套待滿五年期時，可適時賣掉套現，收回的現金轉作其它可抵御通貨膨脹的穩健投資，如實物黃金等。
【關鍵詞】理財產品，投資意向，金融理財機構
根據900份調查問卷統計數據，其中缺失數據為2個，利用描述性統計分析方法等，統計和分析了蘭州市民的投資理財意向及其影響因素。
一、蘭州市民投資意向狀況
我們采用SPSS軟件中的多項選擇題分析方法進行統計，對剩余的888份有效調查問卷進行統計分析得表1“投資品種的頻數及頻率分布表”。
儲蓄存款仍然是最受歡迎的一種理財方式。儲蓄存款風險小、方式期限靈活多樣、簡單方便、收益相對較低但穩定，正是由于儲蓄的這些特點，決定了儲蓄是最普通和最常用的理財手段；對于股票、保險和房產的偏好位于其次。股票投資收益高，能降低購買力的損失，流動性較強而且操作買賣方便等特點深受投資者青睞；保險具有安全性、長期性、確定性、合理避稅、等優點；對于剩余的投資理財產品，如期貨、互聯網金融產品等理財產品的持續時期不太長，不能為大多數投資者所接受，另外此類理財產品對于專業技術的要求較高，在一定程度上都限制了它們為大多數投資者所接受。
二、蘭州市民投資意向的影響因素
（一）市民投資意向與學歷水平之間的關系
儲蓄存款和保險兩類理財產品隨著學歷水平的提高，投資者的投資意向整體呈現下降趨勢；而對于股票和房產則隨著學歷水平的提高，投資者的投資意向整體呈現上升趨勢，互聯網金融產品作為新型的理財產品，隨著學歷水平提高也有一定的上升趨勢。
（二）市民投資意向與其身份之間的關系
對于在校學生群體，投資者對于股票的投資意愿比例最高，其次是對于儲蓄存款的投資意愿；對于已就業群體，投資者對于儲蓄存款的的投資意愿最高，其次是對于股票、保險和房產的投資意愿；對于待就業群體，投資者對于儲蓄存款的意愿最高，其次是對基金和債券的投資意愿；對于已退休群體，投資者對于儲蓄存款的投資意愿遠遠超過了相對于其他投資理財產品的愿望，其次是對保險的意愿。
（三）市民投資意向與其年齡段之間的關系
不同年齡段的群體，他們所追求的理財目標有所不同，因此表現出各自不同的特點。這符合我們的社會經驗，因為在每個年齡段我們對生活的要求，以及生活對我們的要求是不同的。在我們就業有收入時會偏好于高風險性理財產品，在我們退休收入較低且為了防范各種意外事故會偏好于低風險性理財產品。
（四）市民投資意向與月收入之間的關系
投資產品中股票、基金、房產、收藏和黃金等投資理財產品對資金的要求不同。不同的月收入對于投資理財產品的選擇存在客觀性的限制，月收入能夠影響投資者的遠期投資意向，可支配收入能夠影響投資者的當前投資意向。為了更好的研究與收入與理財產品選擇之間的關系，我們可以統計分析得表2：“月收入和市民理財產品之間的相關關系矩陣表”
收入水平較低者的風險承受能力較低，收入較高者的風險承受能力較高。相應的收入較低者會選擇風險小收益低的理財產品。月收入與儲蓄存款之間存在著負相關的關系，具有類似負相關性的理財產品還有債券、互聯網金融產品等，其他類投資理財產品也具有相似的特性；月收入與股票之間存在著正相關關系，即收入高者通常會選擇股票作為自己的投資理財產品，具有類似正相關性的理財產品還有房產、黃金等，而期貨作為一種較高資金才可以投資的產品，同樣與收入之間存在正相關的關系。
三、結論和建議
（一）結論
第一，儲蓄存款仍然是蘭州市民最熱衷的理財產品，股票、房產和保險為其次。由調查結果可知市民選擇儲蓄存款的比例高于其他任何理財產品，而這種傳統的理財方式在短時間內很難改變。
第二，學歷水平的不同使得投資意向有所不同。學歷高者更傾向于風險大收益高的理財產品，學歷低者更傾向于風險低、收益低的理財產品。金融理財機構需要緊緊抓住這一特征來開展自己的新業務，將高學歷人群作為新業務的主要客戶群體，（上接66頁）同時金融機構也要加強業務創新。身份的不同使得投資者投資意向有所不同，金融理財機構應該向收入穩定群體推廣高收益高風險的理財產品，向收入不穩定群體推廣低收益低風險的理財產品。
第三，收入水平和儲蓄存款、債券、期貨以及互聯網金融產品的意向成負相關的關系，收入水平和股票、房產以及黃金的意向成正相關的關系。金融理財機構應該根據市民的收入水平或工作單位性質來開展自己的業務，向高收入群體推廣股票、房地產和黃金等高風險產品，向低收入群體推廣儲蓄存款、債券、期貨以及互聯網金融產品。
第四，不同年齡段對于同一種理財產品投資意向是存在差異的，而且存在顯著性差異。不同年齡段的理財產品需求是不相同的，金融理財機構和市民個人都應該根據這種特征來確定推廣的客戶群體和理財方式。
（二）建議
市民應積極提高理財產品的常識和專業技術能力。理財產品的種類很多，我們不可能把每一種產品都能熟練的操作，而且沒有那么多的資金能力，因此只能選擇性的學習；市民要根據自己的實際資金能力來選擇與其相對應的理財產品，應該從自身實際出發，根據自己的投資理財目標、風險承受能力等，選擇相應的理財產品。
參考文獻：
[1]林震巖.多變量分析―SPSS的操作與應用[M].北京：北京大學出版社，2007.
關鍵詞：保險資金；不動產投資；風險
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、保險投資和不動產投資
（一）保險資金與保險投資
保險資金是指包括保險公司的保證金、資本金、營運資金、各種準備金、未分配盈余、公積金、保險保障基會及國家規定的其他各類資金的總和。保險資金是“轉化為保險企業生產經營要素的貨幣表現”。
保險投資就是指保險資金運用，保險資金運用的來源是指保險公司進行投資的資金來源。保險資金運用的來源主要有：所有者權益、保險公司的負債及其他資金。保險資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場經濟的發展不斷變化。不同國家，保險資金運用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動產、產業投資、其他方式等等。
（二）不動產
不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實物、權益、區位三者的綜合體，具有自然和經濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產時，不動產自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經濟屬性看，不動產是一種重要的資產，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產力的組成部分。
不動產投資就是將資金投資于不動產方面。不動產投資具有投資期限長、規模大、流動性不高等特點。隨著土地價格的上漲，不動產的價值也隨之上漲，投資不動產是抵制通貨膨脹的有效手段。不動產投資對優化保險資產配置有著積極影響，對保險企業分散風險、改善資產組合收益都具有十分積極的意義。投資不動產的一個顯著特點是收益高，但是期限長、投資價值大、變現能力弱，因而風險較大。 我們要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，
二、保險資金不動產投資中的風險
目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩定復利增長提供了前提。因此，不動產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。盡管不動產投資符合保險公司的長期投資戰略，但是目前我國保險資金進行不動產投資仍然存在以下幾個風險:
（一）違約風險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現房更具有價格優勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理，在委托期限內，開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益，將導致保險資金收益受損。
（二）委托風險
1、資金運用風險
該模式中，保險公司對購置房產進行委托經營，使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托，在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流人和流出，若缺乏有效地監管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資
金損失。
2、物業管理風險
委托期限內，開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力，直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后，開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理，若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移，將導致房產出租率或租金無法達到合理水平，從而對后續經營產生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。
（三）不動產投資專業人才匱乏帶來的風險
作為與“承保業務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠對經濟運行趨勢、產業發展方向等經濟情況的變化有明確認知。不動產投資是一個專業化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發展投資專業隊伍，缺乏具有較高專業性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產投資領域的專業人員。由于監管方面的嚴格限制，保險公司也在相當程度上缺乏對保險投資領域的研究與開拓精神，使得即便是在監管部門放寬對某個投資領域的限制時，也難以在短時間里取得主動。我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產投資業務的快速發展。
三、保險資金不動產投資中的風險管理措施
（一）違約風險控制
保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產的開發建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔保或保證擔保等。
（二）委托風險
1、資金運用風險控制
保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管；二是于年度結算日前，與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。
2、物業管理風險控制
為避免開發商無法有效履行經營管理職責，保險公司可與開發商在合同中約定，在房產經營權交還保險公司的時點，開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
（三）組建專業化的投資人才團隊
保險公司能夠運用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費收入。既然是保費，那就決定了在投資運用時除了考慮收益性之外，還要更加關注資金的安全性和流動性。由于不動產本身的屬性，使得不動產投資具有巨額性、長期性、風險性和較強的專業性等特點。例如投資房地產項目，一個中等的房地產開發項目，從房地產公司立項開始到最后的交付使用，短則幾年，長則一二十年。在這個時間跨度較大的階段，如果有關房地產政策從緊，再加上通貨膨脹風險、經濟適用房的擴張等，無疑會給房地產投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個技術性較強，對人才要求較高的復雜過程，所以這就要求組成不動產投資的專業化團隊，既要有精通不動產投資方面的人才，具備不動產精算方面的專業知識，例如房地產的造價與估值，機器設備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財務等專業的投資人才，利用科學的經濟理論和扎實的實證分析，在注重不動產收益的同時，也時刻提高風險防范意識，加強風險管理水平，這樣才能盡可能的減少風險，避免出現無可挽回的損失。
參考文獻
（陜西國鐵地產置業有限公司，陜西西安710054）
［摘要］房地產行業具有準金融行業的特點。目前，我國大部分的房地產企業都面臨著多項目的新型開發模式下，單個項目的開發資金多，企業無力承擔的窘境，這使得企業的資金管理工作遇到了巨大的挑戰。因此，就該形勢下，房產企業的資金管理情況進行深入的研究，并對其存在的問題，提出相應的解決方案。
［
關鍵詞 ］多項目開發模式；房地產企業；資金管理；研究
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224
從房產行業的特點來看，其具有較高的基礎性與先導性，這主要是因為該行業的迅速發展不僅帶動了我國與之相關的建筑、家居裝飾等五十多個行業的飛速發展，還推動了國民經濟的快速發展。但是，隨著該行業的發展，其發展過程中的各項問題也不斷地出現，為我國市場經濟的發展帶來了較為嚴重的負面影響。因此，在未來的一段時間內，房產企業應該將其經營管理的重點放在資金管理方面，制定出合理的資金管理方案。
1新模式下資金管理存在的問題
（1）項目運作資金分散存放。多項目的特點使得其企業往往會在多家銀行擁有賬戶。依據我國相關規定的要求，每一個房產項目都需要對應一個專用的銀行賬戶，并且，企業還可以根據業務的需要多開設幾個專用的賬戶［1］。與此同時，房產企業為了有效地協調和處理各方面的管理，還會另外的設立一些用于其他方面的賬戶，這就在一定程度上使得企業的資金較為分散。雖然房產企業整體的資金數額比較可觀，但是當資金被分散時，就會使得每個賬戶中都只是存有少量的資金，這就為其企業運轉資金帶來不便，從而造成部分賬戶的資金閑置、部分賬戶資金緊缺的情況。
（2）缺乏整體運作資金的能力，資金出現巨大的缺口。由于我國大部分的房產企業都是采用以自我為中心的經營理念，在資金管理缺乏整體運作思維，不具備整體運作能力，這就使得由于某個項目運作不利的原因，導致其他項目的運作和收益受到影響，進而影響企業整體的經營利潤。企業一旦在銷售項目時出現疲軟的狀態，使得資金無法按時回籠，不僅會對其他項目的運行進度產生影響，還會將企業帶入到資金運作不良的經營困局［2］。
（3）沒有健全的資金管理機制，監管力量差。近幾年，我國的房企業一直將經營發展的重點放在業務的拓展方面，對于企業內部的細節管理則缺乏有效的監督管理，并沒有制定出健全的內部管理機制，相對于其在業務方面的管理，內部資金管理相對落后。并且，我國的部分企業還存在著照搬照抄行業內標桿企業資金管理機制的行為，使得引進的管理機制無法同企業自身發展相協調，導致建立制度的人員同制度的執行者在理念上無法達到有效的統一，造成建立資金管理機制無法對企業的資金管理行為進行有效的引導和規范。
2加強資金管理的措施
（1）創新企業的融資方式。第一，對于那些涉及的資金超過了自身資產規模的項目，或者是企業在同時的開發多個規模相對較大的項目時，可以使用項目融資的方式，利用企業有限的資金撬動更多投資項目，從而有效地分散項目投資風險。第二，由于項目融資屬于資產負債表的表外融資方式，雖然可以為企業進行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項目的成本高、消耗的時間長，項目完成后，獲得的利潤相對較少，且不利于企業資金的良好流動。所以，對于一些規模相對較小的單個或者是多個項目，還是使用企業融資的方式更加合適。
（2）解決房產企業開發資金的措施。房產企業應該做到：首先，全面地分析企業目前各項目的經營現狀以及各個項目當前的具體情況，這些情況包括公司當前資產負債情況、近期開發的總的項目數量、已經開發了的各個項目規模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項目融資兩種融資手段，要注意，企業需要根據不同的項目類型選擇適合的融資方式，以便用最經濟和安全的方式來進行資金的開發，提高企業財務的杠桿效用。
（3）根據項目可行性進行資金管理。第一，在多項目的開發模式下，需要將該報告當成企業經營的一項日常的工作任務。企業應該就此方面的工作成立一個專門的部門或者是設置一個專門的崗位，讓專業人員來對市場上的土地和樓盤的價格變化進行實時的關注，尤其是一些具有較大開發價值且適合本企業經營的地塊，要密切地關注，為企業尋找最佳投資機會［3］。第二，加強市場調研力度，就投資項目的周邊環境、配套設施、市場競爭和供需情況進行客觀、全面、深入地調查，并根據調查的結果制定出科學合理的資金分配方案。第三，在撰寫可行性報告時，要突出重點，明確目標。
（4）以企業整體發展為視角制訂資金平衡計劃。在多項目的房產開發模式下，企業在制訂項目的開發計劃時，企業的管理者應該要具備全局觀，依據企業全局發展觀來制定相應的投資策略，不能夠只從項目的角度來制定資金的調配計劃。首先，房產企業應該要明確項目開發的順序，即不同地塊的項目與統一地塊的項目分批次的開發順序。只有制定出正確的開發批次，才能夠利用多項目的開發優勢，利用某些項目銷售后回籠的資金來彌補其他項目存在的資金缺口，從而實現資金的科學性流動，最大化利用資金［4］。其次，當項目的開發批次明確后，要對該項目中一些涉及比較大的資金的關鍵點進行有效的控制。并且，在項目運行時，要密切地關注資金的流向、流速和流量，從而為各項目之間資金的流動的調配做好準備。
（5）優化融資決策程序。從房產企業多年來進行融資的實際情況來看，其融資程序主要可以分為五大階段：融資決策、投資決策、分析融資的結構、進行融資談判以及對融資結果全面的執行。在整個的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個環節，是房產企業對項目的可行性進行分析時的最重要的一項組成內容，與該程序中的投資分析相互產生影響，并對項目投資是否具有經濟方面的可行性進行最終的決策。由此可以看出，科學性的房產融資分析是可以同項目投資分析產生雙向互動的，所以，房產企業需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結果為基礎，不斷地調整、分析以及再次地調整融資決策，保證最終確立的融資方案和結構都是最佳的。
3結論
總而言之，作為準金融行業的房產業，其資金管理對企業發展的重要性是不言而喻的。對于房產行業來說，資金就好比其體內流動的血液，資金管理直接對其經營發展的順利性具有直接的影響。因此，面對當前房產行業發展的新形勢，需要全面的分析其企業在資金管理方面存在的問題，并與新的發展形勢相結合，制定出新的資金管理方案，從而保證其血液流通的順暢性，進而維護我國市場經濟資金的穩定性。
參考文獻：
［1］孟雪花.房地產企業多項目計劃管理研究［D］.重慶：重慶大學，2012.
［2］肖倫亞.多項目開發模式下的房地產企業資金管理研究［D］.武漢：武漢科技大學，2012.
【關鍵詞】稅收公平原則 房產稅 改革 試點
自2011年1月以來，重慶和上海已率先開啟房產稅試點改革。但試點兩年多來，包括試點城市在內的全國城市房價依然堅挺，居高不下。中國指數研究院2013年9月的“百城價格指數”顯示，8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，是2012年6月以來連續第15個月環比上漲；同比上漲8.61%，連續第9個月上漲。在房價依然不斷上漲的背景下，2013年5月的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。更有甚者推斷，或將于2013年下半年擴大房產稅試點范圍。雖然社會上對房產稅試點改革未能遏制房價過快上漲等有些負面評價，但也可觀察到試點改革對商品房市場上高端成交量和成交價位的沉穩化影響。因此，有必要對上海、重慶兩市的試點改革方案進行分析，提出合理化建議，為今后擴大房產稅試點范圍提供一定的參考及借鑒。
房產稅試點改革和稅收公平原則概述
房產稅試點改革的原因。房產稅是房地產市場制度建設的重要一環，應和市場發展相適應。我國1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定房產稅的征收對象為城鎮的經營性房屋，個人所有非營業用的房產在征稅范圍之外。這一房產稅制度是根據20世紀80年代的相關經濟、社會制度設計的。隨著國民經濟的快速發展，房地產行業規模的不斷擴大、土地供求關系日益趨緊，這引發了房價虛高、房奴等諸多社會問題。現有的房產稅收制度與當前經濟發展不相適應的矛盾日益突出，制約了我國經濟結構的調整，影響了稅收調節經濟作用的發揮。為了完善稅收制度，促進房地產價格平穩健康發展，適應新時期的經濟社會制度，必須進行房產稅改革。
2011年1月，上海、重慶分別制定了房產稅試點改革辦法，作為試點城市進行房產稅改革，開始對部分居民住房征收房產稅。此次房產稅試點改革是對個人住宅真正開始征收房產稅，標志著我國房地產稅收制度改革進入新的發展階段。這次房產稅試點改革目的主要有以下幾點：一是調節居民收入和財富分配，縮小逐漸增大的貧富差距；二是培育新的地方稅種，完善我國稅收制度；三是抑制房價過高，遏制較為嚴重的投機性購房；四是引導個人合理住房消費，促進消費習慣的改變。①
房產稅試點改革與稅收公平原則的關系。稅收公平原則作為稅法的基本原則，指各個納稅人承受的納稅負擔與其經濟負擔能力相一致，具有相等納稅能力者應負擔相等的稅收，不同納稅能力者應負擔不同的稅收，并使各個納稅人之間的負擔水平保持均衡。具體體現為：其一，普遍征稅原則，即所有有納稅能力的人只要發生了納稅義務，都必須毫無例外地依法納稅；其二，量能征稅原則，即依據納稅人經濟負擔能力的高低課稅。作為當前我國稅制改革的重點之一，房產稅改革涉及到各階層的核心利益，如何找到利益的平衡點，這需要制定者把握住稅收公平原則，做到形式和實質上分配公平。房產稅的重要功能之一即是通過稅收來調整社會的收入結構，從而實現社會公平。縱觀試點城市的房產稅方案，不難發現其中有些規定容易造成稅負分配的不公，這違背了稅法公平原則，而這些將影響調節收入差距、完善房地產稅制等長期目標的實現。
上海、重慶兩市房產稅試點改革方案存在的問題
上海房產稅試點改革方案可以歸納出五大特點：一是明確對居民家庭“起征點”為人均60平方米；二是實行差別化的比例稅率；三是暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據；四是存量房一概不征稅；五是優惠區分戶籍地。而重慶試點方案的特點則為：一是主要針對高端住房征稅；二是實行差別化的比例稅率，劃分標準區分戶籍地；三是以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據；四是除獨棟商品住宅外，針對的都是增量房。
兩市的房產稅試點改革方案頒布實施是為了解決近年來我國房價不理性的持續上漲，而國家長期調控房價政策效果并不明顯這一難題。方案中均有注意到區分房產的不同情況，以區別有階段地推進房產稅的征收，在稅率方面也實行差別稅率，這是我國房產稅改革的大膽嘗試。但從稅收公平原則的角度看，兩地房產稅試點方案存在著一些問題。
納稅人。納稅人，即納稅義務人，是稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人的確定一般隨課稅對象的確定而確定，不應受其他非相關因素影響和制約。
在我國，稅收公平存在兩種解釋：受益原則和支付能力原則。受益原則要求以從政府公共支出中所獲收益的大小分擔稅收；而支付能力原則要求以納稅人的負擔能力分擔稅收②。對房產享有所有權，代表所有人有相應的負擔能力，其作為納稅人符合支付能力原則；而房屋使用人實際接受了政府提供的公共服務，其作為納稅人符合受益能力原則。試點方案中只是將所有權人列為納稅人，而未將房屋使用人列入，這使房屋使用人和所有人分離時，只對房屋所有人征收房產稅違背稅收公平原則。
征收范圍。一個合理的稅收制度應該是既普遍課稅，又不漏征，也不重復課征稅，兼顧橫向公平與縱向公平。而征稅范圍的確定，就是兩個公平的博弈，范圍確定的好壞，很大程度上決定著稅收制度在實踐上是否公平、合理。
一個人擁有越多的房產，就意味著其支付能力越強，根據稅收公平原則其所納的稅就應該更多。可惜的是兩地試點方案中并未能將納稅人所擁有的存量房產納入征稅的范圍內，使納稅人的稅收負擔無法真正反映其應有的支付能力。其中上海試點只規定對增量房征稅，這容易造成新購房屋者與舊夠房屋者之間縱向上（時間上）的不公；而重慶雖有“存量+增量”的規定，但是存量僅限于高檔住宅，范圍過窄，實質上對于大多數納稅人仍會造成“同房不同價”，沒有體現普遍課稅的原則。
稅收公平原則首先體現為法律平等，禁止區別對待，在相同地域應以稅負能力作為范圍劃分的標準。試點中將戶籍以及穩定工作作為劃分征收范圍的標準，明顯有違于稅收公平原則。這使得同樣是家庭戶口、有著同樣稅負能力的納稅主體，只因為戶籍不同或沒有穩定工作等原因而在征稅起算套數上有所區別，這既違背量能課稅原則，又違背公平稅負原則。
稅基。稅基，即計算應繳稅額時的依據或標準。從全球范圍看，那些房產稅稅收制度較完善和稅收管理較好的國家，基本以“寬稅基”為慣例，即房產稅的稅收范圍不應局限于城市地產，還應包括農村建筑物和土地，除了極少數必要的公共事業、宗教、慈善機構等不動產免稅外，其他不動產一律是征收對象。
試點中稅基范圍過于狹窄，對于城市以外的不動產均未做出規定。如今隨著我國農村城市化程度日益加快，農村和城市的界限日益淡化，農村房產規模和質量都不斷提高，許多城市居民在城鄉結合部買房置業。對城市的房產征稅，對農村的房產不征稅這必定會產生城鄉稅負有別的公平性問題，實質上也是對購房者的橫向上（地域上）的不公。
此外，帶有明顯“商品稅”性質的稅基不符合國際慣例③，也極容易產生實施中的稅負不公。房產稅作為一種財產稅，是對社會財富的存量進行的課稅，因此人們也通常稱之為“存量稅”，其最大的特點是稅負不宜轉嫁。而商品稅的稅基是交易價值，其稅負更容易通過提高交易價格的形式加以轉嫁。
重慶以房屋交易價格作為稅基，而上海以房產評估值的余值作為稅基。因為房產價格是隨著市場供求關系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計稅依據，自然存在賦稅不公的問題。這會產生兩個問題：一是對于房屋出售者而言，其房屋出售價通常可以高出原來的買入價，并要求買家承擔各種由于交易而產生的稅費，從而造成本應由自己繳納的稅負轉移給他人負擔的不公平現象；二是就房屋持有者來說，因為房屋主要集中在交易環節納稅，如果其不將持有的房產出售，就可以零稅負地保有多套房產，這與房產稅控制房價的目的相悖，也與量能課稅原則沖突。因此，以房屋交易價值作為納稅依據并不合理，是有待商榷的。
擴大房產稅改革試點范圍的優化建議
在我國政府職能正在向現代服務型政府轉移的時期，政策的制定和實施更需要關注社會公平和以人為本。房產稅改革的稅收規定也應遵循最基本的稅收基本原則，針對現行試點方案中出現的問題，結合國外“寬稅基、簡稅種、低稅率”的優秀經驗，以及考慮到我國的實際情況，筆者建議可以從以下四個方面做出改進，爭取使“富人”多交房產稅、“窮人”少交或不交房產稅，以縮小貧富差距，調節收入分配④。
第一，統一納稅人的選擇標準。各國在房屋納稅人界定上有所不同，美國、英國、日本均以房屋產權所有人為納稅人；而荷蘭等國家則以房屋使用人或承租人為納稅人。
結合中國國情，筆者認為：以房屋產權人為主要納稅人、以房屋數量為主要考慮因素確定稅率。我國房屋類型復雜，所有人和使用人經常分離，多樣化的確定標準有利于控制稅收成本，但應堅持產權人為主的選擇標準，防止惡意的偷逃轉嫁等行為的發生。同時根據量能課稅原則，應排除以經濟調控為目的的政策性選擇因素，如戶籍、種族、貢獻率等，以擁有房屋的數量作為選擇標準。
第二，確定合理的征稅范圍。各國在征稅范圍上，大部分國家對城市和農村的房產均征稅房產稅；也有如英國、坦桑利亞等部分國家僅對城市房產征收房產稅。結合中國當前城鎮化水平，筆者認為：
既增量，也存量。應根據稅收公平原則，針對居民家庭自住型首套房房產免稅外，對其他家庭成員擁有二套以上房產者均應當征稅。這樣能促進稅收公平的實現；有利于增加二手房交易率，促進房地產市場資源的合理分配；也符合國際上房產稅稅基廣，稅率低的特點。
適時對城鄉房產征稅。面對如今城鎮化熱潮，土地資源日益緊張，對于城市和農村的土地，都應合理使用。鑒于城鄉結合部特殊的地理位置，其土地上建設的房產也應該在一定條件下征收房產稅，這將有利于遏制各種形式的逃稅行為，避免同一城市中出現“同房不同價”。
嚴格設定免稅范圍。隨著居民擁有房產數量的提高，開征房產稅符合量能課稅的原則，但對于只有一套住房的家庭和因其他情況只能以住房作為必要生活資料的家庭，根據生活資料不納稅原則，理應減免。這就要求征稅時必須嚴格控制免稅范圍，確保稅負公平。筆者認為，以家庭為單位的首套住房理應免征房產稅；購買經濟適用房和其他保障性住房的房產可以減免房產稅；購買微型房產可以減免房產稅；對特定的弱勢群體購買房產可以酌情減免房產稅。
實行差別累進稅率，完善其他收入分配體系。雖然擁有第二套以上房屋的納稅人應繳納房產稅，但現實情況復雜多變，設定相對靈活的稅率范圍和幅度符合量能課稅原則。如以養老、應對突發疾病或家庭安全和利益的考慮下購買的第二套房⑤，其征稅是可以適當低于同等情況下應繳數額，而對高檔住房、多套累計計算面積達到特大標準的新增買入房屋，則應采用比同等情況下更高的稅率。
第三，建立多樣化的征稅方式。各國在稅收模式上，有些國家如英國、法國和荷蘭，其房產稅征稅對象只是房產；有些國家如加拿大、意大利，其房產稅征稅對象則是房產和土地。而在稅率形式上，國外主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種形式，其中又以比例稅率，即以差別比例稅率為主流。結合中國當前住宅類型，筆者認為：
對空置住宅征稅。可以借鑒法國的經驗，針對空置時間超過一年的房產所有人，征收“空置住宅稅”⑥，列入地方稅種。根據住宅空置年限的不同，實行不同的房產稅年稅率。稅收所得納入地方政府的財政收入中，有利于形成地方政府收入的一個穩定來源，可以用于補償因房地產供需關系的突出矛盾而受到影響的低收入人群。征收空置住宅稅有效增加了房產的持有成本，從而達到遏制消費者的投機性購房以及投資者的捂盤惜售的調控目的。
對投資性住宅累進征稅。抑制房價過高作為房產稅改革的目的之一，要求政府控制和規范投資及投機性買房。房產是貴重商品，可以作為衡量納稅人經濟能力的重要依據。一般而言，一個人擁有的房產越多意味著其經濟能力越強，個人房產的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加，因此，對投資性住宅累進征稅，按照所有權人擁有住房的套數和面積遞增累進，房屋套數越多，適用稅率越高，房屋的使用面積越大，適用的稅率越高，這將有利于調節收入分配差距，穩定房價。
第四，明確稅基。各國在稅基上都以房屋的市場價值為主，這就要求改革中要堅持以房屋的評估價值作為稅率依據，同時健全評估機制。為了保障房產稅制度的順利實施，各國都建立有完善的個人住房信息系統、高效的房產評估部門，從而房產稅稅源得到有效的控制。
房屋價格隨市場供求關系變化而變化，并且還受制于諸多因素影響，以現有規定房屋交易余值作為稅基，存在明顯的稅負不公問題。而評估價值反應的是市場價格的變化情況，其估值波動與當前社會發展情況相適應，受其他因素影響較小，能夠如實反應個人社會財富存量的多少，且不易轉嫁。
然而，房屋價值要想能夠公平準確的評估，需要一系列的保障。首先，需要制定科學的評估標準；其次，采用高水平的評估手段；再次，健全不動產評估機構；最后，建立較詳盡的房地產信息管理系統，并且與工商注冊登記等相關部門聯網，為房產稅的公平評估奠定良好的信息基礎。
（作者單位：梧州學院）
【注釋】
①陳杰：“房產稅試點初評與房產稅改革深化的意義”，《探索與爭鳴》，2011年第5期，第48～52頁。
②苑新麗：“國外房產稅特定及對我國的啟示”，《中國房地產》，2011年第7期，第24～27頁。
③高波：“中國房地產稅制：存在問題與改革設想”，《南京社會科學》，2012年第3期，第8～13頁。
④李曉紅：“目前我國推行房產稅改革的必要性及問題對策研究”，《中國經貿導刊》，2012年第12期，第55～56頁。
⑤尹煜，巴曙松：“房產稅試點改革影響評析及建議”，《蘇州大學學報》（哲學社會科學版），2011年第5期，第77～83頁。