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近年來，國家房地產行業宏觀調控力度逐漸加大，國內房地產開發市場競爭愈加激烈。在這種大形勢下，如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現自己的優勢，成了房地產開發商們特別關注的話題。本文對房地產開發成本控制與管理的幾個方面分別進行了闡述。
【關鍵詞】房地產開發；成本控制與管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A
【引言】
隨著我國城市化建設的快速發展，建筑行業也進入了發展的巔峰時期，房地產企業可以說是最大的受益者。在激烈的競爭中求得生存和發展是每個房地產企業需要考慮的問題。尋找切實可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法已經引起了各房地產開發企業的空前重視。
1、項目決策階段，加強企業內部的成本管理意識
長期以來，受舊的開發模式及傳統觀念的影響，很多開發企業缺乏成本管理意識，通常采用的是以事后核算為主的靜態成本模式，沒有明確系統的成本管理目標，往往是走一步看一步，計劃無法跟上變化，這種盲目的粗放式的管理最終將導致成本的不可控制性，要想在競爭日益激烈的地產市場獲得較大的經濟效益，首先要在企業管理中樹立競爭意識，在項目立項上，做好調查研究，并收集大量的市場信息，充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解，在正確劃分成本項目的基礎上，對各個支出確定開支范圍及擬定費用標準，根據目標成本測算各項廢稅支出，預定支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性，這樣才能有效控制房地產開發的成本，如山東百通公司在開發煙臺打撈局三期樓盤時，政府按照區位相近原則參照其附近樓面價格進行評估設定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢相異和項目環境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實地觀測，最終協商將評估價調減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元，省到的就是賺道德，可見項目決策階段企業較高的成本管理意識對房地產成本控制至關重要。
2、設計階段，優化比較，實行招投標
設計的質量和功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設產品的市場銷售。要選擇出最佳設計方案，可以從以下幾個方面著手：
2.1、對項目設計方案實行設計招投標制度
當一份施工圖付諸于施工時，就已經決定了工程造價的高低，即項目的成敗在設計階段已大體成型，這一點應引起開發企業決策者的高度重視。在設計階段實行招投標，引進競爭機制，可以迫使設計單位對建設項目做全面周密的分析、比較，樹立良好的經濟意識，重視建設項目的投資效果和全壽命使用成本，而開發單位通過對設計方案進行多方面比較和技術經濟分析，可以從中選出技術上先進，經濟上合理，既能滿足功能要求，又能降低工程造價的技術方案，避免因設計質量問題，出現工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產品設計落后，影響銷售。
2.2、開展限額設計，有效控制造價
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。當前普遍存在設計不精，深度不夠的情況，是增加工程造價的不確定因素，由于設計變更較多，給工程造價控制帶來一定難度，依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額價、三材指標等，并建立獎懲考核激勵機制，對哪一個專業或哪一段突破了造價的指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。
2.3、加強圖紙會審
在施工圖紙的設計階段，要加強圖紙修改的監控和管理。重點對圖紙進行會審，保證其技術先進、施工方便、經濟合理。力求提高設計質量，避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費。在項目開發過程中盡可能避免不必要的修改。
2.4、采用合同措施，嚴格控制造價
在設計合同條款中，明確各項設計變更確認批準程序及相應限制條款，如采取預留設計保證金的辦法，當由于設計單位原因造成設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費。
3、工程招投標階段合理合法
通過招投標擇優選擇施工單位或材料供應商，工程的招投標制度應遵循公平、公開、公正的原則，合理低價者中標。在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應反復推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。工程標底要保證質量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標應作為房地產企業的首選，應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡性競爭，影響施工質量。
4、加強工程合同管理和控制
工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理
的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。
5、項目實施階段的成本控制
5.1現場管理要嚴格辦理設計變更
嚴格控制設計變更、現場簽證及材料代用，對必要的變更做到先算賬，后花錢，做好現場各種施工記錄。現場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價上升幅度可達10%~20%，有的甚至更高。因此，必須制定嚴格的工程量四方簽證制度，要求所有的現場簽證必須經施工單位項目經理、總監理工程師、設計單位代表、房地產開發方代表四方共同簽字方為有效。有條件的開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握控制工程造價的變化情況。
5.2項目管理人員與造價管理人員深入現場
造價管理人員和項目管理人員應及時深入工地現場，隨時掌握工程進度與狀況，了解工程變更內容的具體做法，準確計量出工程變更的有關數據，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預測材料價格的波動狀態與原因，為工程竣工結算打下堅實的基礎。對于影響工程成本和質量的重要環節，應進行旁站監督管理和簽證。
6、竣工結算階段的工程造價控制
在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，是否存在遺漏重復的項目。審查設計變更內容是否符合規定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更應滿足做增減預算的要求。審查簽證手續是否符合程序與規定，簽證的內容是否準確，避免重復列項，對于不屬于簽證范疇的內容列入簽證不應參與工程結算，如施工單位自身原因造成返工的項目，施工現場臨時設施項目以及施工單位現場用工等。堅持實行工程價款結算復查、審核制度和工程尾款會簽審核制度，確保工程結算的質量和公司投資費用支出。
7、提高員工成本控制意識
項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等，每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。房地產企業還應采用信息技術系統，實現信息的快速傳遞與共享，使用電子商務降低成本，改變傳統的商業模式，如使用各種輔助管理軟件金蝶K3等。另外，在企業員工中落實成本責任制是成本控制實施的重要保證，可以把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到相關部門，對成本實行全員管理，發動全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制，做到責、權、利相結合。
【結語】
隨著房地產市場的規范化，房地產開發的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地業已經告別過去的暴利時代，轉而進入精耕細作時代，單純依靠戰術措施已難于保證企業在激烈的競爭中維持長久的競爭力，經營戰略的重要性越來越被管理者所重視，尤其是成本管理戰略在經營戰略中居于極其重要的核心地位。因此，在房地產開發項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。
【參考文獻】
[1]謝根根.論房地產開發項目成本控制的原則[J]．南華大學學報，2010，8
關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已經取得了重大的成就，如今房地產行業已是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發成本居高不下的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業都將被淘汰出局。所以房地產項目開發的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發進行良好的成本控制具有現實意義。
一、房地產項目開發的成本結構
房地產項目開發成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產項目開發的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產項目開發的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發成本無法預知。
有些房地產企業由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業的持續健康發展是有害的。
（一）無法準確預估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（二）設計變更、現場簽證難以有效控制
很多房地產企業雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態成本
目前大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。
（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。
（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結算審核，我們發現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產項目開發中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產項目開發科學的管理體系和完善相關配套措施
1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。
2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理。
4、規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。
5、建立對勘查和設計監督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統以實現信息的反饋，信息系統可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監督檢查和激勵機制，激發企業員工參與成本管理的積極性。
（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
設計是在房地產項目開發可以直接影響工期和投資規模的成本控制的所有要素當中最重要的一環。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。
（四）擴大融資渠道，優化債務結構。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發企業才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發企業自行解決這個問題更為經濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發企業按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發企業應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干,管理人員的業務素質要高,人員職務設置要科學,財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中,對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術培訓,建立完善的激勵機制,實現人力資源成本優化整合。
結論：房地產項目開發的成本控制和管理是一項系統工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業的發展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續穩定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業的蓬勃發展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發我國房地產項目開發中的參與者。房地產項目開發的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發在未來房地產市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發有限公司
參考文獻：
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關鍵詞：建筑工程；成本控制；管理問題
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
作為新時期背景下的建筑企業，必須加強建筑工程的成本控制與管理，才能促進成本管理水平的提升，從而實現經濟效益的最大化。基于此，以下筆者結合自身工作實踐，就如何加強建筑工程的成本控制與管理這一核心問題作出以下淺顯的解析。
1.建筑工程成本控制與管理存在的問題
在建筑工程項目建設過程中，成本控制與管理是一項系統而又復雜的工作，為了切實做好建筑工程成本控制與管理存在的問題，具體來說，主要表現在以下幾個方面。
1.1建筑工程成本控制與管理的戰略性和長久性嚴重缺乏
當前，很多建筑施工企業在建筑工程成本控制與管理的戰略性和長久性方面嚴重缺乏。具體體現在以下幾個方面：一是很多個企業往往只關注最后能否實現成本管控目標，而對成本控制過程過于輕視，導致成本管控缺乏戰略性；二是在成本管控戰略制定方面的制定往往十分注重，但在執行方面的力度有所欠缺，尤其是很多成本控制戰略在半路夭折，導致成本管控缺乏長久性。
1.2建筑工程成本控制與管理方式方法有待進一步完善
就當前來看，很多施工企業的成本控制與管理方式有待進一步完善，往往難以將經濟和技術進行有效地結合，在成本管控過程中往往沒有結合工程實際，導致所采取的管控方式方法取得的成效較低，最終由于管理方式不當，導致成本失控。
1.3建筑工程成本控制與管理制度亟待完善
任何工作離不開制度的約束和管理，就目前來看，很多建筑施工企業的成本管控制度有待進一步完善，尤其是制度缺乏約束性、激勵性、可行性、系統性和完善性，導致很多成本管控工作缺乏強有力的制度支持而無法開展[1]。
2.導致建筑工程的成本控制與管理問題出現的成因分析
通過上述分析，我們對當前建筑工程成本管控存在的問題有了一定的認識，為了更好地全面地加強建筑工程成本的管控，作為成本控制人員，就必須認真分析導致這些問題出現的原因，才能更好地采取相應的措施予以解決。導致成本管控問題出現的原因較多，但主要表現在兩個方面：一是成本控制體系不健全；二是成本控制缺乏全程性。
2.1成本控制體系不健全
從建筑工程成本控制體系來看，很多建筑施工企業的建筑工程成本控制體系往往沒有嚴格按照經濟責任制度，就責權利三者進行有機的結合起來，往往項目經理對成本控制體系有著至高無上的權力，而在責任方面卻缺乏明確性，且很多施工企業大都是項目經理與企業財會人員加強成本的管控，而其他成員的項目成本管控責任與意識卻相對缺乏，難以形成從上到下的成本管理體系，進而導致成本管理混亂。
2.2成本控制缺乏全程性
建筑工程成本管控需要對整個工程項目建設期間進行全面、系統的全程性管控，才能確保成本控制的有效性。但就目前來看，之所以會導致很多建筑工程成本管控問題，就是因為當前很多企業在建筑工程成本管理過程中沒有對工程成本進行全程管理，只注重施工階段的管理，而對施工前期和竣工階段的成本管理相對缺乏，導致成本控制問題的出現[2]。
3.建筑工程的成本控制與管理問題的解決之道
通過上述分析，我們對建筑工程成本管理存在的問題和導致問題出現的成因有了全面的認識。因而作為新時期背景下的建筑工程成本管控人員，應在項目經理的領導下，切實做好建筑工程項目的成本管控工作，以促進成本管控水平的提升。在促進整個建筑工程項目及時、保質、保量安全交付業主的同時，提高企業的經濟效益，實現企業的可持續發展。
3.1建立并不斷完善成本費用管理制度
成本費用管理制度是建筑工程成本管控的根本前提。因而作為成本控制人員，首先必須清醒的認識到成本費用的管理必須包含對成本的預測、做好建筑工程造價的“三算”，并設立相應的控制和考評環節，才能確保成本費用管理制度得到有效的建立；其次，在建立成本費用管理制度之后，應結合施工現場實際，若工程成本發生偏差，則應加強對其的分析與評測，并將工程成本的控制、工程項目的實施、工程施工技術以及企業的經驗管理等方面進行有機的結合，找出出現偏差的原因，為成本費用管理制度的健全夯實基礎；再次，學會分析和掌握建筑工程成本變化規律，加強成本控制經驗教訓的總結，并制定行之有效的成本管控措施，以促進成本費用管理制度得到有效的實施；最后，對成本費用的控制、分析、評價以及工程的預結算審批等制度進行不斷的完善，以促進成本費用管理制度得到有效的完善。此外，還應加強全員的教育，使其具有強烈的成本控制意識，充分認識到加強成本控制的重要性，并健全由項目經理為領導，成本管理人員為主體、施工班組成員為載體的、從上到下的成本管理體系，為成本費用管理制度的健全注入強勁的動力[3]。
3.2建立系統完善的定額管理制度
所謂定額，主要是建筑工程項目建設時，會消耗一定的人力物力財力而達到相應的數量限額。而加強定額管理又是控制成本的核心所在。然而現實過程中，很多企業的定額管理還有待進一步完善。這就需要建筑施工企業加強定額管理，制定定額管理制度，充分認識到定額管理在成本管控中的重要性，為成本管控目標的實現奠定堅實的基礎。
3.3致力于施工成本與過程控制制度的完善
首先，作為施工企業，必須加強對施工全程的成本控制，從工程項目的立項、勘察、設計、招投標以及原材料的采購、施工現場和竣工階段均加強成本的控制，這就需要企業不斷完善施工成本管控制度，建立成本管理制度應具有較強的約束性、激勵性和有效性，從而為成本管控提供強有力的保障，為整個工程項目質量的提升奠定堅實的基礎。其次，作為施工企業，應在各子工程項目的建設過程中確立針對性的成本控制目標，最后，應在此基礎上，科學的確定整個成本控制目標，為整個成本管控制度的完善和執行全面落實到位，以提高成本控制效益。
3.4致力于工程變更后期的成本控制措施
一是在項目實施過程中，項目總工、項目技術人員和安全質量檢查人員應認真核實施工圖紙，精確掌握項目施工的每個環節，如有變動，必須廣泛收集原始數據提供變更依據和提出設計變更理由；二是邀請項目設計人員、監理和顧客代表到施工現場勘察，如果在施工過程中出現突發狀況，需要采取緊急處理措施的，必須由監理、設計人員和業主代表一起討論，集思廣益做出最終決定，同時要記錄會議紀要；三是按合同條款和業主的要求編制設計變更資料，資料內容要齊全，按規定報送有關各方；四是切實抓好變更設計的關鍵環節，確保變更設計方案能夠順利實施[4]。
4.結語
總之，對建筑工程的成本控制與管理問題進行分析具有十分重要的意義。作為新時期背景下的建筑工程成本管理人員，必須緊密結合時展的需要，提高自身的專業技術水平，結合成本管理問題與成因，采取針對性的措施，不斷提高成本控制效益。
【參考文獻】
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關鍵詞：工業企業 成本管理與控制 現狀 建議
一、成本管理在工業企業發展中的必要性
1、根據價格規律，成本是影響價格波動的重要因素
價格，是產品最終投放到市場能否帶來收益的重要因素。成本是工業企業定價的基礎，市場經濟中價格是競爭的一個重要方面，在質量、性能相同的情況下，誰的產品價格低，誰就能取勝。但價格的高低取決于成本，如果成本高而定價低，勢必導致虧損，所以要想定價低就必須加強成本管理，降低成本。因此，成本的管理與控制對價格而言是極為必要的。
2、成本的管理與控制是工業企業獲得盈利的重要保障
由于利潤=收入-成本費用，因此，成本管理是工業企業獲取利潤的保證。同時，成本管理也是工業企業挖潛的主要措施，在市場經濟中企業增加利潤的途徑有三：一是提高售價；二是降低成本；三是另上新產品。在這三種途徑里，提高售價與另上新產品都要受到買方市場的影響，主動權并不掌握在工業企業里，而降低和控制成本是企業能夠通過內部的調節來完成并得以實現的，由此可見，成本管理與控制對企業是否盈利有重要作用。
3、適應市場經濟現代化的需要
隨著我國社會主義市場經濟的確立和加入 WTO，我國經濟已經融入世界經濟行列，世界大企業紛紛來華開拓市場，市場競爭異常激烈。我國傳統的工業企業成本管理的局限性日益明顯，現代工業企業要生存、求發展，必須轉變觀念，使國外先進的經驗和方法與我國行之有效的成本管理方法結合起來，樹立成本效益觀念，擴大成本管理范疇，由單純制造成本的管理，向前擴展到設計成本、工藝選擇成本的管理，向后擴展到市場成本的管理。只有這樣，才能在同世界大企業的競爭中立于不敗之地，才能實現企業利潤最大化，才能振興民族經濟。
二、現階段工業企業成本管理與控制的現狀
1、管理觀念落后，片面強調減少支出和節約原材料的使用
節流是企業在資本無法擴大再生產情況下選擇的提高收益最常見的方法，強調減少支出，節約原材料的使用應該根據企業的實際情況，該減則減，該加則加，不可過分執著。很多企業仍將成本管理的范圍局限于企業內部，甚至只包括生產過程，而忽略了對其他相關企業，如上下游企業、競爭者及相關領域如成本管理的組織成本行為的管理。成本管理的目的局限于降低成本，較少從效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠節約方式，不能應用成本效益原則，這些落后的觀念已經不能適應競爭日益激烈的經濟環境。
2、管理方法簡陋陳舊，無法從全局掌控
雖然一些工業企業進行了先進成本管理方法的試點，并取得了不錯的成績，但整體上講，成本管理方法還很陳舊，已明顯不能適應新的經濟環境的要求。在大量的企業中，對企業成本的管理與控制還是依賴于會計的賬本和報表，而財務人員對成本的核算和統籌是一種事后行為，并不具有前瞻性，無法對企業的發展安排提供更直接有力的數據支持。所以高層僅依據財務提供的數據進行成本運作是不可靠的。
3、成本管理的制度性、系統性較差
現階段，成本管理方法的研究都是針對單個成本管理方法的，缺乏對方法之間聯系的研究，不能形成系統的成本管理方法體系。實踐中，成本管理方法的應用缺乏聯系，引進新的成本管理方法常常會導致對原有方法很大的放棄，既使成本管理缺乏聯貫性，又加大了成本。沒有明確的制度、流程保障，使得企業的財務管理并不規范化、專業化。這也使企業成本的管理與控制的效果大打折扣。
三、完善工業企業成本管理與控制的建議
1、引進先進的成本管理與控制方法
運用現代化信息處理工具采用先進的成本管理方法工業企業應根據自身實際情況，積極引入國際先進的成本管理方法，如有選擇性地采用作業成本法來進行成本核算，科學準確地計算反映出產品所耗費的成本。通過使用以計算機為中心的信息處理及自動化系統，大力開發電算化件的管理、控制功能，充分挖掘電算化技術的潛力，在企業電算化管理中形成采購、生產、銷售等多模塊的綜合成本管理信息系統，不僅可以大大降低人工成本，且有助于提高成本信息的準確性和及時性，便于企業及時掌握產品的成本信息及市場變化，及時調整生產、經營思路，開發適銷對路的新產品，擴大市場份額、提高企業競爭力。
2、創新成本管理理念
在市場經濟環境下，工業企業的成本管理不能僅僅局限于降低成本，還必須與企業的整體經濟效益相聯系，以成本效益觀念看待成本及其控制問題，從成本的投入與價值產出之間的對比來分析評價成本投入的必要性，爭取以最少的投入獲得最大的產出。從而實現成本與收益的配比，爭取在企業的承受限度內實現企業收益的增加。
3、建立系統的成本管理、控制制度
建立系統的成本管理與控制制度包括：首先是健全企業的原始記錄，這主要有生產方面的原始記錄，原材料 、動力消耗記錄，物資供應方面的記錄，勞動工資方面的記錄，固定資產和低值易耗品的記錄等。其次，建立嚴格的定額制度。所謂定額制度是指在規定的勞動定額里消耗的物料成本、取得的收益都應當規定一定的定額，以此來進行考核。再次，建立健全材料管理制度和清倉盤點制度 。一是建立健全材料采購、運輸、檢驗制度，防止盲目采購，壓縮資金占用，減少不合理的損耗，保證生產需要。二是建立健全材料收、發、領、退制度以利于正確計算成本，控制材料消耗和實行定額管理。三是建立健全材料保管、盤點制度，做好材料保管工作，防止在庫材料損失。各項財產物資供應定期清倉盤點，查明盈虧原因，分清責任，及時處理，以保障企業財產安全完整。
參考文獻：
[1]張淑君.市場營銷學[M].經濟科學出版社,2002
1.工程項目成本管理與成本控制概述
1.1工程項目成本管理與成本控制的目的及意義
工程項目成本管理是企業發展的基礎和核心；工程項目成本管理與控制是企業積蓄財力、增強競爭力的必然選擇；工程項目成本管理與控制可以增強經濟核算，不斷挖掘潛力，有效地降低成本提高企業的經濟效益；工程項目成本管理與控制可以促進改善企業的經營管理，提高企業的管理水平；搞好項目成本管理與控制是企業參與市場競爭的實力體現；另對促進項目管理成本控制職能的實現和項目經理對成本指標的實現以及強化成本管理的基礎工作具有特定的意義。工程項目成本管理與控制在項目管理中的意義之重大，分析工程項目成本管理與成本控制是每個企業和項目經理必須要做好的首要任務。
1.2工程項目成本管理與控制的內涵及概念
工程項目成本管理是在保證滿足工程質量、安全、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的費用，通過計劃、組織、控制、協調等活動實現預定的成本目標，并盡可能地降低成本費用的一種科學的管理活動，它主要通過技術（如施工方案的制定比選）、經濟（如核算）、管理（如施工組織管理、各項規章制度等丨等活動達到預定的目標，實現贏利的目的。施工項目成本控制就是在施工過程中，運用必要的技術與管理手段對物化勞動和勞動消耗進行嚴格組織和監督的一個系統過程。
根據我國的《建筑法》規定，提倡對建筑工程實行總承包，可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或多項發包給一個工程總承包單位。工程項目成本管理廣義地講貫穿項目的整個過程，可以從工程項目的立項批準開始，直到項目投產各個階段。從不同的角度講，可以有建設單位的成本管理、設計單位的成本管理、勘察單位的成本管理、設備采購單位的成本管理、施工單位的成本管理等。但是從大量的現金流出現開始，主要在施工階段，對于施工的成本管理更具有經濟意義。因此狹義地講工程項目成本管理，是指在工程項目中標后的施工單位針對項目所進行的成本管理，以及在具體項目上所進行的成本管理與控制。
1.3工程項目成本管理與控制的原則
1.3.1全員管理與全員控制原則
首先實行項目經理責任制不是說就是項目經理一個人有責任，其他人就沒責任；項目經理領導項目部的全體人員應該根據分工的不同各負其責。在成本管理與控制方面，計劃部門負責成本預算的編制、審核等工作；技術部門負責技術方案的制定、執行等工作；財務負責核算等工作；物資部門負責材料采購等工作；現場管理人員負責現場經費的管理等工作。每個工作崗位的人員都要對本崗位工作所發生的成本費用負責，也就是說全員參與、全員控制。
1.3.2全過程管理與控制原則
項目成本的發生涉及到項目的整個周期，項目成本形成的全過程，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保修期結束。成本管理與控制工作要伴隨項目施工的每一階段。減少施工成本支出，并確保工程質量，減少工程返工費和工程移交后的保修費用。在工程驗收移交的階段，要及時追加合同價款辦理工程結算，使工程成本始終處于有效控制之下。
1.3.3動態管理與控制原則
因為成本管理與控制都是在動態的環境中進行的，不同的變化都會對成本產生一定的影響，所以必須進行動態管理與控制。比如：工期發生變化，就會對投入的成本產生或增大或減小的變化；建筑材料市場價格的變化就會對材料費產生或增大或降低的變化；冬雨季節天氣的變化也會增大或減小成本的變化；設計變更或方案的改變也會引起成本的變化等等。因此成本管理與控制必須結合實際實事求是地進行動態管理與控制。
1.3.4目標管理與控制原則
目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等加以逐一分解落實。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、班組甚至個人；目標的責任要全面，既要有工作責任，更要有成本責任；做到責、權、利相結合，對責任部門（人）的業績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明。
2.工程項目成本管理與控制的程序及方法
2.1工程項目成本管理與控制的程序
成本預測圯成本預算圯成本控制圯成本分析圯成本考核兌現—個項目中標后，首先應該根據企業的技術、設備、人員、中標情況及項目所在地的市場、人力、氣候等情況進行科學的成本預測；其次是根據企業的成本定額編制成本預算，成本預算作為項目成本管理的指導性文件，交由項目部進行負責成本預算的落實和合同履行。
項目部接到項目任務后，要組織項目人員對該項目的成本預算進行二次分解，根據職能部門（人員）劃分各個成本預算，作為各個部門（人員）的成本最高上限進行控制。
項目部要分階段對各個部門（人員丨產生的工程項目成本進行分析，找出成本超支或節余的原因，并做出分析結果。
企業分階段對項目部產生的工程項目成本進行考核，將考核結果給項目部進行兌現；項目部將考核結果與分析結果對比，按照一定的比例進行兌現，節獎超罰。
2.2工程項目成本管理與控制的方法
2.2.1建立規范、統一、標準的責、權、利相結合的成本管理體系
在民主集中制的原則下，建立規范化、統一化、標準化的成本管理體系，形成完整的責、權、利相結合的項目成本管理模式，調動項目人員的積極性、主動性，目的是為項目的成本管理獻計獻策。
2.2.2加強質量成本管理與控制
工程質量標準的合理定位是質量成本管理的首要任務，因為質量過剩和質量欠缺，都會造成成本的增加。質量過剩很明顯是一種成本的浪費，質量欠缺會引起業主的不滿意或要求返工或修補，都會對成本產生浪費；且質量的浪費還會帶來工期的損失，造成更大的成本損失。加強質量管理，保證一次達到合同規定的質量標準，既不過剩也不欠缺，就能夠最好地控制質量成本。
2.2.3加強工期成本管理與控制
工期與成本的關系是既對立又統一的關系，一方面在保證合同工期的前提下成本越低越好；另一方面延誤工期可能會降低局部成本，但會導致業主的索賠（或罰金>，以及其它方面的損失。也就是說工期與成本也并非越短越好，只有達到最佳工期，工期成本才最低。控制工期成本就是在保證合同工期，在投入一定生產要素的前提下，盡可能地壓縮工期，才能有效地降低成本。
2.2.4加強技術成本管理與控制
實施性施組、方案是決定工程項目成本的重要內容，將直接決定工程成本的產生。為了控制成本，對實施性施組、方案必須進行經濟比選，在多方案滿足工期、質量、安全的前提下，好中選優；在施工前進行技術交底，施工中進行技術指導，施工后進行及時驗收，保證不出錯、不返工，最大限度地控制施工成本。實現“成本、質量”雙預控的目的。
2.2.5加強物資采購成本管理與控制
工程實體所構成的材料費是工程項目成本的最大組成部分，加強材料費的管理與控制是成本管理與控制的一個重要環節。對材料費的控制必須從兩個方面實施，一個是材料的價格，一個是材料的數量。材料價格如何能夠達到最低？關鍵是材料采購的過程和控制的程序，一般大宗材料采購采用招標采購，小型材料采購采用直接采購；另采購人員的業務素質和水平及職業道德也是成本控制應該注意的因素。材料數量如何有效控制？首先是材料計劃必須由技術部門提供，計劃的準確性由技術部門保證；材料采購數量與發放數量由物資管理部門負責，保證日清月結，保證采購與庫存和消耗數量的統一。做好這兩方面工作達到有效控制材料費的成本目標。
2.2.6加強人工費的成本管理與控制
施工過程中產生的人工費是構成工程項目成本的一個重要組成部分，對人工費的管理要按照固定單價和計件數量相結合的方法來控制。人工單價根據市場和定額相結合的原則，并以合同的形式來確定；計件數量根據實際完成工程數量和定額相結合來確定。施工過程中主要控制實際完成工程數量，每月定期統計實際完成數量進行計價發放人工工資，竣工后一次結算所有人工費用。以達到提高工人的勞動積極性和提高勞動生產率，實現有效控制人工費的成本目標。
2.2.7加強設備機械的成本管理與控制
施工過程中產生的機械費也是構成工程項目成本的一個重要組成部分，對一個項目而言，機械設備可采用自有的、購買的、租賃的等，但無論選用何種方式，都將產生一定的成本費用。首先在滿足施工需求的情況下，必須先進行經濟指標論證并通過方案的比選才能確定；在施工過程中加強機械設備的保養與管理，提高機械設備的利用率，發揮最大的經濟效益；盡可能地避免設備的閑置和損壞，增加機械費的成本；在機械設備進出場時間上一定要控制好怡當的時間點，及時進場，退場，做到既不影響施工也不帶來不必要的成本增加。達到有效地控制機械費的成本目標。
2.2.8完善成本管理辦法、并形成制度、加以控制完善成本管理辦法，主要解決“由誰做、做什么、如何做、何時做、做到什么程度”等有關成本管理與控制的具體事項，并以制度的形式確定下來，嚴格執行。可具體編制：技術成本管理辦法、質量成本管理辦法、工期成本管理辦法、材料物資成本管理辦法以及定期進行成本分析制度等。做到切實可行，具有很強的操作性，使得成本有序可控。
2.2.9加強成本合同管理以控制成本目標項目總成本目標一經確定，需要在項目內部進行二次分解，劃分不同的成本中心。根據“誰控制、誰負責、誰承擔、誰受益”的原則，解決項目部與職工個人之間的“責、權、利”關系，并以書面合同的形式在項目經理與職責部門（或個人）之間簽訂下來，充分發揮全體職工的積極性，實現職工個人收入與項目成本連鎖的機制。以達到項目成本總體目標的控制。
2.2.10考核兌現是關鍵
項目要進行階段性地考核成本，節余成本給以獎勵，超出成本給以罰款，獎罰分明，才能充分調動積極性，否則各項成本管理與控制均會付之東流。
3.結束語
關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
我國的房地產經濟發展迅猛，并一度成為我國國民經濟建設的支柱行業。在地方經濟發展中，房地產行業成為了主要收入力量。由于房地產本身的快速發展，越來越多的外商開始投資國內房地產，導致房地產市場過于火爆，房地產行業迎來了寸土寸金的時代。大規模的房地產建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現房地產泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產進行調控，防止房屋價格上漲過快。政府的調控和外資的加入，使的房地產行業競爭加劇，為保證房地產開發企業的永續經營，對開發成本的控制成為必然手段。
一、房地產開發成本特點分析
1、開發成本內容復雜
成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于房地產開發周期長, 成本內容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統一依據，易發生亂攤亂擠成本的現象，如市政建設配套費各地的規定五花八門，有很多費用都要擠進成本，使成本復雜。
2、開發成本構成的影響因素多
房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。
3、開發成本可塑性強
由于各個地塊所處環境不同，使得項目開發的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握以及公共關系的處理等因素，都會造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點使得成本可塑性很強，造成了成本控制和管理的難度。
二、房地產開發工程項目管理中的成本控制措施
1、項目立項決策階段
本階段對項目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對于初步設計概算、施工圖預算、竣工結算都有重要意義。投資估算的重點包括項目市場定位、成本費用的經濟可行性、投資回報率如何、項目風險可控，以上重點為原則，編寫可行性研究報告。可研報告但對項目成敗起著關鍵作用，但是大部分開發公司對此投入很小，流于形式。有研究表明，項目的策劃對總成本的影響可以達到30%左右，為此首先要做好市場調研，進行投資成本估算，做到項目前期初步成本控制。土地費用是本階段的一個重點，約占項目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費等。開發企業可通過協議、拍賣、招標的方式獲得土地使用權。為此開發企業要確定合理的項目的選址，明確土地成本的心理價位，避免惡性競拍土地給企業帶來負擔。本階段的另一個重點是，開發企業可以通過推遲繳納配套費用使企業獲益，或者尋求國家或當地政府的政策支持或優惠。最后要選定合理的規劃設計方案，以把工程造價控制在適度范圍內。
2、設計階段的成本控制
( 1) 認真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設計, 都應進行各方案比選, 組織設計方案競賽或設計招標, 從中選取技術先進、經濟合理、兼顧建設與使用、近期與遠期相結合的最佳設計方案。
( 2) 進行限額設計。房地產商應將項目造價目標按專業構成逐層分解, 要求設計人員在建筑平面、結構設計、機電設備、材料選用等方面進行設計挖潛, 用價值工程等方法進行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節約工程造價。另一方面, 對整個項目的建筑品質、小區的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等做細致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項目總體規劃的失策導致施工過程中發生重大變動, 甚至重新設計。
( 3) 增設合同條款。在選定設計單位簽訂設計合同時, 應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款, 對設計規范與標準、工程量與概預算指標等進行控制。如約定由于設計原因導致項目實施時需要變更設計, 當設計變更費超出施工合同價的某一比例( 如5% ) 時, 則扣罰一定比例的設計費。
3、房地產開發項目實施階段成本控制
（1） 抓好施工圖審核與細化
在項目建設過程中，施工圖紙設計質量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關系，它們對建設施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關重要的作用。特別是，對施工圖紙的審核與細化質量越高，在建設準備工作中針對性就越強，成本控制著力點就越準確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設成本，就必須抓好房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。
（2）強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作
房地產企業要優選合適的施工單位和材料供應商，保證工程建設成本控制工作順利進行。在房地產項目的建設過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業能充分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設成本控制工作。同時，在簽訂合同過程中，應注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以減少可能發生的索賠，避免在工程決策和建設過程中發生爭執，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預算。
（3）加強工程建設的現場管理
在項目建設施工階段還要做的工作就是必須派合格的現場代表進駐工地，并委托一家實力較強的監理公司，加強對工程質量、工期和成本管理。只有這樣，房產企業才可以及時掌握工程進度情況，協調監理、設計、施工單位的工作，強化現場監督管理，及時發現問題，協調解決，以便減少變更，并對施工過程中確實發生的變更和簽證以及隱蔽工程進行認定，切實抓好現場的成本控制，保證預算計劃在施工中的貫徹執行，并為結算工作打好基礎。
（4）深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升
為切實發揮預算管理對成本控制的作用，在項目建設管理過程中，必須加強預算與施工現場檢查的聯系，及時發現可能發生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發揮預算工作對成本控制的預警作用、輔助作用，完善項目成本控制的體系。
4、房地產開發項目竣工結算階段
工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發商應組織各相關部門、單位依據合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發生扯皮現象和產生不必要的費用。對于房地產企業負責銷售的房地產項目，企業要嚴密關注房地產市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結算的項目，要對該項目產生的所有數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發各環節的實際控制水平，總結經驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關人員激勵機制。
通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產開發的全過程。房地產開發企業通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業健康發展。
參考文獻：
[1] 周川. 設計階段的房地產開發項目成本控制[J]. 合作經濟與科技. 2010(14)
關鍵詞：管理 控制 成本 效益 途徑
企業生產管理中，成本管理與控制是永恒的主題，成本控制的成敗決定了生產企業管理的水平，直接影響到企業的經濟效益和員工的切身利益，從而關系到企業的生存和發展。為此，企業就要根據自身的現狀，在生產管理過程中，不斷探索成本管理和控制的有效途徑和方法，使企業效益最大化，以增強企業的生命力。
1.機械制造企業產品成本的組成分析
一般機械制造企業產品成本的組成可分為：生產成本、制造費用、營銷費用、財務費用、管理費用以及其他專用費用。其中，生產成本和制造費用是組成產品成本的最主要成本費用，約占整個產品成本的80-90%左右。由此可見，在生產管理中作為生產成本和制造費用成本的控制顯得尤為重要和關鍵。
2.成本控制的途徑
2.1 做好成本預算定目標
根據本企業的產品生產計劃，提前做好月度產品成本預算，確定產品各項成本目標，如原材料、毛坯、機電配套件、外協費用、各種生產輔料、海關、船檢、財務、制造工費等成本費用。按月度控制目標確立各種生產物料月度使用定額，分解下達到各單位車間、工段、班組、庫房，并控制執行。對執行過程中超目標領用和使用，要進行原因分析，以便于下月預算的調整安排。
2.2 注重技術改進降成本
企業生產管理中，人、機、工、法、料各個環節，都有技術改進和創新突破口。例如：用國產刀具替代進口刀具。我們企業數控車床在生產中占有重要地位，而數控車床大部分配置的是價格昂貴的進口刀具，如“山特維克”、“肯納”、“住友”等刀具。通過數控操作人員實際使用對比，改用國產“鉆石”牌刀具，無論在尺寸精度、表面硬度、耐磨性、耐用度等方面均符合使用要求。通過合理選擇，在不降低生產效率的情況下，使用國產刀具，可使刀具成本下降30%-40%。又如，先進生產工裝的運用，可大大節約生產輔助材料，并能提高工效若干倍。我們企業貝克舵產品冷焊件生產，歷來是一臺舵產品需一臺工裝胎架。隨著產品產量、種類增加，耗用了大量的工裝板材和型材，也占據了大量的生產場地。經技術改進，做了一套活動工裝胎架，線性樣板可裝可拆，可縮可放，可增可減，以適應舵產品不同種類、不同尺寸類型的生產需要。僅此項技術改進，一年節約工裝鋼材150噸，節約生產成本約57萬元/年。
2.3 精益生產降成本
精益生產是現代企業管理的必然要求，更是降低生產成本的主要途徑。在生產管理中，我們著重周密生產計劃，做到周計劃、月計劃到小組、臺位、個人、設備。充分利用有效工作時間，提高工作效率，減少計劃缺失、漏項，縮短原材料的訂貨周期，減少資金占用。原生產中，原材料和毛坯投料周期為6個月，經科學計劃，統籌安排，現縮短投料周期，新產品為140天，老產品為100天。力求真正做到：準時生產零庫存，及時轉運不耗時，自主管理保進度，精品生產保質量，合理利用不浪費，物盡其用減損耗，精益生產降成本。
2.4 開源節流降成本
利用企業自身機械設備加工優勢，開源加工創效益，彌補資源閑置和浪費。同時，充分挖掘內部潛力，盡可能節流外擴產品加工，限制生產費用的外流，這也是控制生產成本的有效途徑之一。
3.成本控制的方法
3.1 完善管理制度
任何一個企業都有自身的管理制度，然而好的管理制度也要與時俱進，隨著企業的發展而不斷完善。我們在企業生產管理的實踐中就遇到這樣的實例。機械加工刀具刀片用量大，原管理制度規定“按定額使用，以舊換新”。長期下來，操作者不論刀具刀片是否好壞能用，者按定額數量領來，不用刀具刀片積壓在自已的工具箱內，導致了工具資源閑置。待需要使用時，新的刀具刀片已變成舊的、銹蝕的刀具刀片。由于能以舊換新，舊的刀具刀片不修磨，直接去換領新的刀具刀片，造成了刀具刀片的極大浪費。同樣由于能以舊換新，操作者不用去修磨舊刀具刀片，導致不少青年技工長期不會也不學修磨刀具刀片的技能。針對這一管理制度的漏洞，我們重新完善了管理制度：規定“按定額以廢換新”。同時根據生產實際適當調整刀具刀片使用定額，并嚴格要求不廢不換，超廢不換。刀具刀片有專人監定確認。提倡個人之間，小組之間刀具刀片互通有無，相互調節，資源共享。原制度僅一字之改，成效立竿見影。操作者主動將積壓的舊刀具刀片拿出來修磨再利用；原來不會修磨刀具的，主動請教，主動學習修磨技能；單位也主動申辦技師學堂，培訓青年技工操作技能。現在操作者工具箱里的舊刀具刀片閑置現象杜絕了。“以廢換新”比之前“以舊換新”刀具刀片月度領用量同比下降了45%-55%，收到了“一字值千金”的效果。現在我們將這一制度擴大到所有低值易耗品的領用管理工作中。
3.2 創新管理手段
企業在完善管理制度的同時還要不斷創新管理手段。在企業各單位26個班組和庫房建立統一的成本臺帳。每個班組和庫房根據各自工作需要和定額目標做好各種生產物料、刀工量器具、低值易耗品領入領出臺帳，每月匯總領用和節約結果，并作為月度、年度考核依據。通過成本臺帳的建立與管理，促進了班組的自主管理能力的提升，提高了員工成本控制意識，使原來的被動接受管理變成了如今的主動執行管理。
關鍵詞：建筑成本控制 全面預算管理 工程量 預算編制
經濟全球化拓寬了建筑企業的發展空間，但也使得企業面臨更為嚴峻的市場競爭壓力。如何提高企業經濟效益，是現代企業管理需要重點進行研究的問題。全面預算管理工作是企業預算、財務預算及業務預算等經濟行為的總稱，對企業穩定發展具有重要意義。正確引導全面預算管理，從管理層面、管理目標對成本進行控制，并依托企業管理和技術創新，實現資金、資源的優化和配置，為企業經濟增長奠定良好基礎。
一、建筑成本控制中全面預算管理特點
（一）全面預算管理突出全面性和綜合性
建筑企業開展全面預算管理的主要目標是通過預算實現對財務及非財務活動的組織和協調，進而幫助企業實現發展目標。全面預算管理貫穿企業生產、經營和管理全過程，具有全面性和綜合性，能夠有效反映出財務資金的總體流向，進而對企業的財務活動進行控制、分配和考核。
（二）全面預算管理具有全員性和發展性
全面預算管理不單單是對企業財務活動的預算，同時也要對企業內部權力、責任、利益間的對等關系進行平衡。全面預算管理并不是某個部門的專職工作，而是需要所有部門和人員的配合，因此具有全員性。全面預算管理能夠對企業未來發展產生指導性作用，因此應該與企業未來戰略發展目標相契合。
二、建筑成本控制中全面預算管理存在的主要問題
（一）對全面預算管理缺乏認知
現階段，很多建筑企業雖然能夠意識到全面預算管理工作的重要性和必要性，也在實踐過程中取得一定成效，但尚存在很多問題，主要問題集中在對預算管理缺乏認知上。因此，導致全面預算管理長期被人為忽視，也使得很多預算編制流于形式。同時，企業在選擇全面預算管理方法、模式時，更加側重“集權”管理方式，使得部門之間缺乏交流機制。
（二）預算管理機制不夠健全
目前，很多建筑企業專門設立了全面預算管理部門，但是在實際工作中卻因為崗位職責不夠明確，而導致很多工作內容出現權責不清現象。同時，預算管理部門并未能制定出標準化、系統化的管理制度，導致很多全面預算管理中的工作無章可循，一定程度上降低了預算管理工作的實施效率。
（三）預算編制方法不夠科學
多數企業在開展預算管理時，只是簡單針對損益性資產進行預算，而未對資本性支出、現金流量、資產負債進行整合，也未對其進行關聯性分析，對企業整體規劃產生嚴重影響。同時，很多企業依然沿用傳統增量預算編制方法，這種方法以原有預算結果為基礎，并結合現階段各因素變化情況，對原有數據進行調整，也就是說承認了過往數據的真實性和合理性。但是，建筑企業在實際經營過程中，很多預算編制數據和因素均具有動態性，無疑會導致預算結果和實際成本支出出現較大差異。
三、建筑成本控制中全面預算管理的實施方法
為進一步減少資源浪費，提高企業經濟效益，做好全面預算管理不可或缺。建筑企業必須重視全面預算管理工作，以此來實現成本控制。以中國二十冶集團有限公司承建的某商業廣場為例，詳細說明全面預算管理在建筑成本控制中的應用。
（一）建立全面預算管理體系
全面預算管理體系是建筑企業實施財務管理的主要組成部分，覆蓋企業整體運營、投資等眾多經濟行為中。通常，全面預算管理主要包括三個方面內容，一是業務方面的預算工作，二是財務方面的預算，三是資本支出預算。針對業務預算，本工程首先對工作量進行了測算分析，同時對人工費用進行預算，也就是對整個工程收益情況進行預估，為項目后續進行奠定了良好基礎。其次，開展財務預算工作，主要目標是為了實現對資金籌劃的科學管理。最后，實施資本支出預算，主要體現在材料、設備購置資金的預算工作。基于工作實踐，建立健全管理體系，明確分工，保證不同方面預算工作順利開展。
（二）采取彈性和剛性相結合的全面預算編制方法
做好工程造價預算編制，是實施全面預算管理的基礎性工作。通常情況下，當業務量出現較大范圍變動時，可通過分析利潤和成本之間的關系，并采用彈性預算的編制方法來解決問題。為進一步了解和掌握本工程的動態走向，預算人員對預算編制方式進行了有效整改，并采用“滾動型”預算方法，保證了預算管理工作的完整性。同時，預算方法在應用過程中要具備科學性，否則將直接影響到預算管理工作的效果。本工程充分考慮到這點內容，對傳統增量（或減量）編制預算方法進行改進和升級，加強對編制方法的科學選取與合理運用，靈活應用彈性預算、滾動預算和零基預算等編制方法。制定重點預算管理項目，逐漸強化預算管理的彈性和剛性，使兩種特性相互協調，并將其納入到全面預算管理工作中。
（三）關鍵點預算管理具體實施方法
1、項目工程量預算管理
工程量編制完成后，對預算結果開展自檢復核工作，包括招標文件、投標文件以及招標控制價等。為進一步減少重復工作，切實提升檢驗效率，可根據實際需求將檢查環節放在最后。
2、施工成本預算控制
根據圖紙、定額、施工、驗收等因素確立相應預算規范，進而確定人工費用、設備費用和材料費用。本工程首先對施工圖紙進行詳細核對和審閱，掌握工程項目細節，及時發現漏洞，并提出相應的修改意見和方案。對施工圖紙關鍵性內容進行規范，使其與預算管理內容保持同步。整理并分析圖紙內容，保證項目造價預算具有科學性和合理性。嚴格執行預算審查工作，對設計方案、施工規模、設備選型、材料使用進行詳細審查，最大程度降低成本。
3、項目變更預算管理
建筑企業常常要面臨設計變更現象，不僅會給項目施工進度帶來影響，也會使建筑企業承擔較重的經濟損失。因此，應根據工程量進行工程造價增減研究和分析，做好項目變更預算控制，尤其針對給工程造價帶來嚴重影響的較大型設計變更，要遵循“先算賬、后變更”原則。本工程充分考慮到項目變更可能帶來的損失，針對增加部分的變更情況，則依據實際情況對變更程序實施批復，審批過程中主要涉及到的審核資料包括施工圖紙、圖紙審核記錄、分項工程驗收記錄等。針對基礎性工程驗收相關記錄，審計人員要親自到現場進行核實，避免出現超長預算變更情況。
四、結束語
建筑成本控制過程中存在很多問題，需要通過全面預算管理加以調整和規范。全面預算管理是提高企業實力、實現經濟增長的重要途徑，因此要對此項工作有足夠的認識和重視。針對實踐工作中出現的問題和矛盾，要及時采取有效措施進行改進。樹立全面預算管理觀念，制定合理編制方法和管理制度，并充分利用實踐經驗，有效降低施工成本，防止資金流失。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；成本控制；問題；對策；
Abstract: with the increasing living requirements of people, people on housing construction is also more and more high, therefore, how to do a good job in the development of real estate cost management and control has become a priority among priorities. This paper mainly from the real estate in the work of cost control problems, combined with the author's work experience, on the cost management in real estate development enterprises, and the countermeasures are briefly outlined, hope and reader.
Keywords: real estate; cost control; problem; countermeasure
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
近年來，隨著土地供應問題的日益突出，房地產投資市場的競爭也越演越烈。因此，加強房地產開發企業成本管理工作將成本管控中存在的問題最小化，成為工作者首要解決的問題。一般而言，地產企業開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、項目投產后的基礎設施費、工程安裝費用、以及公共配套設施費用等。也就是說，這些成本費用的管理與控制在當下已經成為了房地產開發企業的重要現實研究課題，只有加強對投資成本的有效控制，才能確保自身經營規模不斷壯大，立足地產投資市場于不敗之地。
一、房地產開發企業成本管控存在的主要問題
（一）土地競爭理性、遠瞻性缺失
當前國內的大中城市主要以一線、二線城市的地產開發比重占據最多。同樣，隨著近幾年來全國商品房銷售價格的不斷瘋漲，不少地產開發投資企業加大了資金投入，不僅伴隨的是一種瘋狂拿地的姿態進行投資，而且還呈現一種毫無理性的競爭態勢。也就是說，這種瘋狂競爭的拿地姿態固然能夠推動市場的競爭趨勢，但是也不能否認的是，隨著地產市場競爭的資金投入的比重逐年提升，其項目投資風險也在成倍提升。因此，投資風險不能有效控制，往往與其項目投資獲利的高額利益不能有效兌現，即風險加劇會逐步大于利益所得，進而不利于地產投資開發企業的長期生存與發展。
（二）成本管理目標規劃不健全
目前成本是地產投資商所實現預定、確立、并在特定時間段內、以及經過不斷努力開拓而進一步確定下來的成本體系目標。也就是說，目標成本能夠指導地產開發企業在未來一段時間內繼續開發其他項目，是實現長期投資效益的指導依據，同樣也是對各個項目各階段運作后綜合能力的體現依據。具體而言，項目在前期開發階段，是以整個項目作為核算單位，并經過程序上的必要審核，確立出目標成本。然而，不少地產投資企業往往被實現項目投資后的高額回報率沖昏了頭腦，對項目的動態成本管理與靜態成本管理概念渾然不知，即單純的認為“計劃成本沒有變化成本來的快”，從而導致不少地產開發企業并沒有一個完善、系統的事前、事中成本控制標準，僅僅過分看重事后核算。所以，在項目開工參建前，成本標準確立一事就只能不斷擱淺，或者此時成本控制標準僅僅是流于形式，實際上并不能良好為項目建設階段提供成本控制依據，進而隨后就會引發設計變更、動工后返工、重修等一系列問題。
（三）外部融資欠貸成本偏高
1、借款金額大，利率較高。多數地產開發企業在前期的項目運籌、投資決策階段的自有資金投入實際上并不能滿足自身前期經營投入的要求與標準，因此向外部銀行金融組織機構實行借款融資的資金周轉方式，以求得自身能夠進行項目開發、參建、運營等。但是，各家銀行的基準貸款利率往往會比人民銀行中轉銀行的基礎利率上浮多出20到30個百分點。總之，不少地產開發企業由于注冊、前提投入自有資金少，往往待到土地摘牌后還未能進入正式前期投入階段，所以不得不向銀行高額借貸。
2、借貸時間長。銷售回款的時間以及工程進程長短往往決定了地產開發企業借入資金的占用時間長短。而項目開發后商品房總價值又和銷售回款時間長短有直接關系。所以，當大部分地產為了獲得高額投資回報時，僅僅盡可能采取一切方式去提高售價并讓消費群體購入銷售產房去實現自身經濟收入，但卻忽視了因為自身提高售價而導致自身回款時間受到影響的這一事實問題，進而引致了一系列負面影響。另外，在銷售均價上也能看出此負面影響。即表面上的均價雖然僅僅比周邊或者同行同期項目的樓盤價格略微高些，但是實際上的凈收入獲得卻遠低于其他開發商。究其原因，是銷售回款時間長導致了整體借貸時間長，進而給自身企業帶來了利息負擔。
二、房地產開發企業做好成本管理與控制的實施對策
（一）提高成本控制指導觀念與意識
目標成本法在當前看來的確是一個有效控制成本的重要手段。它提倡的指導思想與原則是盡量讓現實發生的成本要與成本目標相吻合。具體實行則需要管理者能夠通過系統、動態、靜態階段的成本進行全程監控，而當出現超額成本或者未付差異時能夠在其他決策、舉措的實行下找回差異所在并留足彌補空間。此外，目標成本法具體原則套路執行則需要對成本結構能夠展開層層分解，然后能夠合理制定預算編制，把預算計劃通過預算編制體現到各個單位及部門的職責上，最后通過該階段的成本考核去評定執行過程與目標進行對比，進而判斷或評定出差異如何，分析出影響原因所在，制定改進、彌補措施等。
（二）制定合理的開發成本
合理、標準的成本控制機制實際上是成本控制系統能夠確立，系統往往會將標準成本的每個指標進行分析并加以設計，即把成本的前饋控制、反饋控制、以及連帶核算功能去結成一體，形成一個系統、合理、標準的成本控制系統。具體而言，大致如下：重在強調實際消耗成本與成本標準控制的差異如何揭示；能夠計價實際產量的標準成本；能夠通過標準成本和實際成本的對比，判斷出標準成本的差異如何，并及早找出原因，確立改進舉措，且需要在財務的會計實務處理過程中加以體現。
（三）編寫可行性研究報告，確定目標開發成本
地產開發企業在開發項目實施前，須在認真分析產品市場、周邊環境、技術力量、政府各項收費政策以及稅收、信貸等綜合因素的基礎上，借助以前積累的開發經驗，制定詳盡的《項目可行性研究報告》。《項目可行性研究報告》由公司開發部、工程部、造價部、財務部、銷售部等專業人員參與編寫，并確定目標成本，且要按計劃控制開發成本。
（四）確立開發成本考核，獎懲要有依有據
成本考核的目的不外乎所強調的就是一個宗旨，就是能夠強化、動員員工的主觀能動性、創造性發揮，目的是激勵作用能夠與考核實現熔于一爐。因此，地產企業可以通過目標成本下的實際成果與先前目標進行對比，然后可對可行性報告中“目標成本”進行分析，進而可以客觀的評價出現階段項目的成本控制成效如何，最后可以通過各個部門、崗位的實際行動落實加以改進、控制，并以人員業績進行正規、嚴格考核，確保獎懲分明、有依有據。
結語：
綜上所述，文章對現今房地產開發企業在成本控制中出現的問題以及相應的解決方案進行闡述探討，意在表明房地產開發企業進行開發成本管理的現實意義與指導價值很大的觀點。尤其是隨著企業目前外部融資面臨的困難程度提高時，這種必要的成本控制觀念就更顯得難能可貴，需要地產企業能夠重視開源節流、加強留存收益與自由資金的控制，從而才能抵御成本控制風險，為企業實現長遠、為做到提高房地產開發企業的市場競爭力度，可續持發展奠定堅持基礎。
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