時間：2023-10-13 16:08:42
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[論文摘要]建立、健全土地承包經營權流轉制度，推進農業生產要素的合理流轉與有效配置，是我國當前農業現代化進程中面臨的重要問題之一，也是我國目前工業化、城鎮化的需要。因此，希望通過創建科學土地承包經營權流轉理論，以西疇縣農村承包地流轉實踐提供理論依據，真正實現農村土地資源的有效配置和維護土地承包經營權流轉當事人雙方合法權益的目的，發揮農村土地的效益，更有利于賦予農民長期而有保障的土地承包經營權。
一、西疇縣農村土地承包經營權流轉概況
西疇縣土地的流向都是流入農戶之間，全縣有承包耕地面積172546.5畝，其中：田46044.8畝，地126501.7畝，從二輪土地承包以來，土地流轉涉及1782個村，占全縣總村數的100％，流轉農戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉面積14839畝，占承包總面積的8.6％。以上調查僅僅只是對西疇縣地區，所涉及的面還是比較窄的，但是凸現的問題卻并不少，這其中固然有土地承包經營權制度在實踐層面由于執行者本身的原因帶來的問題，也有我國長期以來農村土地制度的習慣帶來的問題，然而更根本的一個方面還是我國的土地承包經營權法律制度中不完善、不健全而帶來的問題。所以我們非常有必要全面分析考察西疇縣土地承包經營權流轉制度的基本狀況，包括其中存在的問題和弊端，只有從制度層面入手，才能從根本上真正解決西疇縣農村土地承包經營權制度在實踐中存在的各種問題。
二、西疇縣農村土地承包經營權流轉中主要存在的問題
從全國的情況來看，土地承包經營權流轉的發生率一直是很低的。“我國自20世紀80年代后期以來，農戶承包土地流轉面積占承包地面積的比例(以下簡稱流轉比例)基本保持在1%～8%之間，發達地區一般保持較高的水平，有的甚至達30%以上，內地則較低。”[1]80年代后期以來，農戶自發進行的土地使用權流轉，基本保持在l%－3%之間，沿海一些發達地區和城郊地區的比例稍高一些”。從西疇縣二輪土地承包以來看，土地流轉涉及1782個村，占全縣總村數的100％，流轉農戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉面積14839畝，占承包總面積的8.6％。
土地承包經營權流轉中還存在著許多問題，主要表現在：一是地區性的不平衡。在離縣城近的地區，土地承包經營權的流轉非常活躍，而在離縣城遠的地區，流轉程度卻非常低，流轉具有封閉性，土地經營規模相對較小，流轉相對困難。二是事先須經發包方同意，在一定程度上限制了流轉。三是流轉還不規范，農戶間的流轉大多采取口頭協議的形式，很少采用書面形式，有些地方依靠行政手段強行推進流轉。土地流轉的操作程序不夠規范。目前，規范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題。不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續，未通過流轉合同來規范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。四是土地流轉方式還存在問題，對是否應允許抵押、繼承等實踐中存在爭議。五是土地流轉的中介組織不夠健全。大部分地區尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。流轉市場發育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現農戶有轉出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產要素的合理流動和優化配置。
三、完善西疇縣農村土地經營權流轉市場的策略
（一）規范西疇縣農村土地經營權流轉運作程序
為了避免在西疇縣農村土地經營權流轉中出現土地糾紛，建議必須規范運作程序：
第一，民主議定。凡是由集體統一組織流轉的，無論采取哪種形式、其流轉期限、租金的確定，必須經當事人的同意方可進行，決不準少數人說了算。第二，逐級審批。凡向本村以外流轉承包經營權的，須向村集體經濟組織提出土地流轉申請，經審議同意后方可實施。如涉及利益關系復雜的，村集體經濟組織應向鄉（鎮）政府請示，由鄉（鎮）政府把關。第三，簽定合同。西疇縣農村土地經營權流轉雙方一定要有較清楚的流轉意愿表達、有效的實現方式，轉包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價款及支付方式、雙方應履行的權利、義務、違約責任。第四，采用登記生效主義的立法模式。所謂登記生效主義，是指登記是承包經營權流轉的生效的要件，如不經登記，承包經營權流轉不得生效、不受法律保護。（二）完善西疇縣農村土地經營權流轉的市場體系
第一，培育西疇縣農村土地經營權流轉市場。要在“依法、自愿、有償”的基礎上，確立土地流轉上的經濟利益關系。加快培育西疇縣農村土地經營權流轉市場，培育市場決定西疇縣農村土地經營權價格機制。政府應在市場準入、交易程序、權利義務等方面做出明確規定。
第二，完善市場中介組織。“積極培育農村土地市場，締造中介服務組織，特別是發展以農村集體經濟組織為主體的土地流轉中介服務組織，是推進與土地承包經營權流轉相關配套制度改革的重要內容之一”[2]。建議建立諸如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。流轉中介組織要調查、收集農村土地流轉的供求、價格等信息資料，并通過一定的渠道甚至媒體公開，使供需雙方能夠獲得可靠的市場信息，溝通供需雙方的聯系，為西疇縣農村土地經營權雙方提供信息引導、政策咨詢、法律服務，為實現西疇縣農村土地經營權流轉創造條件。
（三）積極推進農村社會保障制度改革
要加快土地的流轉，就必須弱化農村土地社會保障功能，要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革。根據我國國情，農村社會保障制度的主要任務應該是:基本保障農村居民“生有所靠、病有所醫、老有所養”，即辦好最低生活保障、醫療保障和養老保障等三種保障項目。
四、結論
本文是建立在對西疇縣農村土地承包經營權進行實際調查的基礎上，圍繞西疇縣農村土地承包經營權流轉實踐現狀的分析，農民土地承包經營合同的簽訂以及土地流轉過程中的一些做法，我們仍無法明確土地承包經營權的性質所在，是物權性質的權利卻為何又在很多方面打上了債權的烙印?法律規定有欠完善，實際中也存在諸多問題:如各級政府以行政手段強制土地流轉;再收回土地承包經營權后又指給予過低的補償甚至不予補償。“土地承包經營權屬用益物權范疇，用益物權的權能主要表現為使用和收益，包括權利人自己使用土地并收益和權利人將土地讓與他人使用而從中獲得利益。”[3]針對當前西疇縣土地承包經營權制度在現實中，本文并基于此提出了相關的完善我國土地承包經營權的基本制度的些許建議。希望此研究能夠對我國農村土地承包經營權的流轉產生一定的實踐指導意義。
參考文獻：
[1]我國農村土地承包經營權流轉的現狀、難點和建議，傅曉，湖北經濟學院學報(人文社會科學版)2008/03：17-18.
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
因此，農村不屬于城鎮土地使用稅征稅范圍，不征收土地使用稅，如果貴公司的廠房建在鎮政府所在地應當繳納土地使用稅。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：實物期權土地征用征地補償
Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.
Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation
一、引言
城市化水平也不斷提高，必然使農業用地向非農業用地的轉化成為一種不可阻擋的趨勢。而按照我國的法律規定，農用土地轉為非農用地只有一種方式，即“征地-補償-批租”（周其仁，2001）。這種國家壟斷形式的征地方式存在諸多問題，最突出的問題有政府征地范圍過寬、對失地農民的補償標準過低、失地農民的安置難以落實、征地程序不合理，等等。對于這些問題，我們認為對失地農民補償標準過低是核心問題。正是補償標準過低，失地的農民安置才成為一個問題；正是補償標準過低，使得各利益群體希望通過土地來獲取利益。在他們的壓力下，政府征地的范圍一寬再寬，征地程序也就亂上加亂。因此，我們認為解決土地征用中存在的各種問題，關節是要解決如何向失地農民公平合理地提供補償。可應該從怎樣的標準出發來論證農民得到的補償是不合理的，又應該用怎樣的補償辦法才能既符合現有土地制度又不侵害農民的利益。對這些問題的分析構成了本文的主要內容。
在我國現有的農村土地制度安排下，農地的所有權歸社區集體所有，農戶以聯產承包的形式享有農地的經營使用權。政府征用土地實際上是用征地補償來和農戶擁有的土地承包權做交易。在把承包權看作是農戶所有的一種實物期權的基礎上，可以很方便的用實物期權的性質和定價方式來討論農地征用補償標準問題。本文第二節敘述我國現有農地征用補償政策；第三節引入實物期權的定價理論；第四節利用的實物期權工具給出合理的農地征用補償標準和補償辦法。
二、我國現行的農地征用補償
1、我國的農地補償政策
對于征地補償，《土地管理法》中有著明確的規定，征地補償由三部分組成：土地補償費、安置補償費、青苗及地上（地下）附著物補償費。土地補償費是對被征地農民喪失土地使用權的補償；安置補助費是保證被征地農民在喪失土地一段時間內維持原有生活水平的費用；青苗及地上（地下）附著物補償費是對被征土地上的農作物和無法遷移的水利設施、房屋等建筑物等的所有者補償。從性質上來看，這三部分補償費用當中第一類和第三類補償費用是對農戶的權益性補償（所有權和使用權），第二類補償費用是對農戶的保障性補償。因為農民收入較低，不可能在短期內建立以個人付費為基礎的覆蓋全社會的社會保障制度（姚洋，1999），農地的社會保障功能得到強化。所以在對農民進行權益性補償之外，還要對給予保障性補償。
對于征地補償標準，《土地管理法》中也有詳細的規定：土地補償費按每畝土地前三年平均產值的6—10倍（最高不超過15倍）；青苗及其附著物補償，按成本或市場價格補償；安置補償按每畝土地前三年平均產值的4—6倍補償，并且土地補償和勞動力安置補助之和最高不得超過前三年平均產值的30倍。2004年底國土資源部頒布了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，對征地補償辦法做了修正，“土地補償費和安置補助費合計按年產值三十倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。”
后兩類補償標準在本文中不予以詳細分析，我們主要關注的是在征地過程中對農民土地使用權的補償問題。保障性的安置補償涉及到我國農民的社會保障問題，不在本文的討論范圍之內；青苗附著物等資產性補償辦法是簡單清晰的，只要嚴格按照市場價格給予農戶以合理補償即可。而現行征地補償中，我們認為給予農民土地使用權的補償是不合理的，其補償標準的確定也是沒有理論依據的。本文通過運用實物期權工具，確定土地使用權的理論價格，并據此說明我國農地征用補償低的現實。
2、現行農地補償標準的不合理性
不管土地補償費是平均產值的“六至十倍”，還是“三十倍”也好，都不能說明是合理的補償辦法。這種補償方式實際上是把農業生產看作是穩定的，認為農戶生產經營的成本和收益在幾十年里都是恒定不變的，不受各種因素的影響。所以農戶未來的收益就等同于征地之前三年的平均產值，征用農地的補償就可以確定為征地前三年的該地塊平均產值的一個倍數，也就是用“產值倍數法”來進行補償。而現有法律中規定土地承包權最長是三十年，所以這個倍數又不得超過三十。這就是現行的確定征地補償辦法的基本的邏輯和原理。
事實證明，這種補償思路是有著根本性的錯誤的。受到農業生產本身和各種政策變動的影響，我國的農業生產向來就不具有穩定性。據有關農業專家研究，上個世紀九年代以來，全國性糧食市場的大范圍波動就至少出現了四次。1990-1991年的農業主產品賣難和農民收入連續下降，1994-1995年的搶購和糧食價格上漲，1996年糧食生產過剩和農產品全面“賣難”（溫鐵軍，2001），2003年10月出現糧食價格全面快速上漲（張榮勝，2004），平均每四、五年就出現一次大范圍的波動。而現行的補償方式根本就沒有考慮到農業生產的波動性和不確定性，用確定性的產值倍數方式來給農民擁有的土地承包使用權定價是不符和經濟學原理和市場規則的。
而且產值倍數法也極易造成政府在征地過程中侵占農民的利益。因為《土地管理法》只是規定了補償上限和大概的范圍，產值倍數也是浮動的，那么現實中征地時的補償標準就帶有極大的隨意性。
3、土地補償的實物期權方法
我們已經說明了土地補償是對農民擁有土地使用權的貨幣補償。在我國現行的土地產權制度安排下，農地使用權可以看作是農民獲得的一種實物期權。從實物期權的角度看，農戶承包土地可以看作是農民投資并收益的一個項目（標的資產）；農戶以一定的代價（權利金）取得經營所分得土地的承包權，付出勞動力和農用物資投入（執行價格）進行務農，賣出農作物后獲得回報（期權的回報）。土地的實物期權價格才是土地使用權的真正價值。因為期權是一種執行權，期權持有者有權根據未來資產的價格變動情況，決定是否以一定的價格買進或賣出。從實物期權的角度給農地使用權定價，是在考慮了農業生產的波動性以后，衡量農戶未來有權自由決定農地使用情況的當前價格。因此我們應該以土地實物期權價格為標準來給予農民合理的土地補償。下面我們具體闡述土地實物期權的定價方法。
三、實物期權的定價方法
實物期權脫胎于金融期權理論，盡管實物期權和金融期權存在種種不同的差異，但它們有共同的定價思想。因而我們從一般期權的定價方式出發，逐步引入實物期權的定價特點，最終用這套方法確定本文所關心的關于征地補償標準及解決思路。
1、標準期權定價
期權定價模型建立的基礎是無套利(arbitrage)原則。所謂套利是指在某項資產的交易過程中，投資者可以在期初不需要投資支出的條件下，獲得一定的無風險報酬。在一個有效的市場（efficientmarket）上，如果某項資產的定價不合理，則市場上必然會出現以該資產進行套利活動的機會，市場價格因此做出相應的調整，使得套利收益不能持續存在，市場實現均衡。無套利原則的基礎上，可以通過標的資產和無風險資產的組合(portfolio)，復制相應期權的收益特征，再以組合資產的期初價格來確定期權價格。
根據期權收益的特性，決定其市場價格的因素主要有：標的資產價格（P）、期權的執行價格（EX）、標的資產價格的波動性（σ）、無風險利率（r）、到期日（t）。期權上限就是標的資產價格，下限標的資產價格與期權執行價格的差（）。表1中列示出了這些因素對看漲期權價格影響的具體方式。
表1看漲期權價格的決定因素及其影響方式
變量名稱資產價格執行價格資產波動性利率到期日
變量增加對期權價格的影響正向影響負向影響正向影響正向影響正向影響
期權定價的方法通常有二叉樹法(binominalmethod)和不拉克—舒爾茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在資產價格離散變化下的期權定價方法，假定在每一個間隔內價格都只有兩種變化的可能，根據期末資產價格的分布以及風險中性條件下的資產價格變化概率，倒退出初始復制組合的價值。后者假定資產價格是連續的，服從幾何布朗運動（GeometricBrownianmotion），通過建立自融資（self-financing）資產組合的辦法追蹤期權價值。使用二叉樹法將時間間隔劃分的無窮細密，最終價格也就會表現是為連續的，因此兩種方法是等價的。本文出于連續性和可操作性的考慮，對農地的實物期權定價方法采用不拉克—舒爾茨方法。
2、實物期權定價的特點
由于實物期權的特殊性，決定了其定價的復雜性，所以在一般期權定價理論的基礎上還需要考慮實物期權自身的特點。
首先，實物期權的標的物是某個項目（在土地期權中就是農民投資經營土地的項目）而不是已上市交易的金融證券。這種非交易性必然導致關于其標的資產價格和期權本身價格信息的缺乏，因而無法通過市場獲得應用期權定價模型所需要的輸入信息（主要是資產價格和波動率）。這時只能通過尋找一種“孿生證券”等辦法來做近似的估算。但由于商品價格的可得性，實物期權的第一個應用領域就是商品生產領域，如資源和農業生產等（G.Sick，1995）。
其次，實物資產的流動性比較差，有些甚至是不可交易的資產，而且一般的實物資產都不能賣空。實物資產的這些性質使得很難實現一個無套利的環境，用等價的資產組合來模擬期權的收益特征。對于資產流動性較差的情形，可以使用資產定價模型（CAPM）和它的一些擴展方法如鞅定價理論（martingalepricingtheory）、消費資產定價模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等來處理實物期權問題（G.Sick）。
再次，除影響標準期權價格的五個因素外，還存在其他可能的影響因素。例如很多實物期權是非獨占的，因此其共享程度及競爭對手的策略會直接影響實物期權執行后的實際結果。實際中，很多實物期權是一連串期權復合而成的，這類期權的定價機制更加復雜。標準期權模型只能解決單個期權的定價問題，對于復合期權定價問題的研究，雖然已經取得了一定的進展，但尚未得到一般的解析解（矛寧，2000）。
盡管實物期權的定價方法還存在很多不完善之處，但是在合理的條件下我們仍可以采用標準方法對農地實物期權進行定價。這里假定土地可以自由流轉，農民可以自由選擇耕種，而且農產品價格能夠反映農業生產的全部信息，不考慮其他可能存在的認為扭曲因素等。
四、農地征用補償的實物期權定價
根據土地承包法，農民擁有三十年的土地承包權，受到國家保護，任何組織和個人不得侵犯。我們可以把這三十年的承包權看成是三十個持有期為一年的實物期權。因為在承包期內，農民每年在上繳國家和集體以后就自然獲得了土地經營權。農民個人擁有做出關于耕種方式、投資耕種規模、投入時間等一系列選擇的權利，農民還有選擇土地是否流轉的權利。因而農民擁有了延遲期權、擴張或收縮期權、轉換期權、放棄期權等一系列實物期權。
1、農地實物期權的定價模型因素構成
（1）農地期權的資產價格（P）
資產價格也就是農民經營土地的收益，這里用每畝耕地每年的農業產值來表示。農業生產受自然條件的影響很大，自身幾具有很大的不穩定性。而且農業產值還受其他產業以至整個宏觀經濟的影響。這都導致了農地資產價格的波動性，這種不確定性可以用幾何布朗運動的變化特征來反映。假定農地資產價格滿足方程
（為標準布朗運動，）
方程左端代表務農的收益率，它由兩部分組成：收益率隨時間變化而穩定變化的部分；表示收益率的隨機波動部分(volatility)。解此隨機微分方程得到農地資產價格變化的表達式為。
（2）農地期權的執行價格（EX），就是經營土地的成本，用每畝耕地的農業投資表示。
（3）資產波動性（σ），就是農業收益率的波動，假定它是常數。確定σ的常用方法是由標的資產收益率變動的歷史數據進行估計，這種方法通常可以達到比較精確的結果（MarkGrinblatt,2003）。
（4）無風險利率r，用一年期整存整取利率表示。
（5）到期日T，也就是土地的承包期限。
由于土地可以自由流轉，并且假定農戶可以進行任意數量的貸款或存款。農戶就可以通過選擇任意單位的土地與無風險債券（以銀行定期存款表示）追蹤資產組合的辦法進行自融資操作。可以用自融資的資產組合來復制農地期權的收益特征，其表達式為
（是資產組合的總價值，表示債券價格，r是無風險利率。分別表示資產組合中承包土地的數量和擁有債券的數量。）
變化僅由土地和債券價格的變化決定（自融資條件），所以有。
因為資產組合的價值只與標的資產價格和時間因素有關，所以還可以表示為。根據ito公式和自融資條件可以得到關于的偏微分方程。再根據期權的到期收益，可以得到的解析表達式，最終資產組合的初始價值即期權價格為
（正態分布的累計概率密度函數，PV表示折現值。）
2、農地征用補償的估算
（1）貨幣補償的估算
首先，把用于估算農地期權價格的各變量量化。資產價格P用每年的全國農業總產值與耕地總面積的比值表示。期權執行價格EX用單位耕地的農業支出表示，用人均農業支出與人均耕地面積的比值估計。估計農業收益率的波動性σ時，先用農業總產值計算總收益率，將其取自然對數后再求估計樣本的標準差，就得到σ的估計值。這里各變量都是取的全國平均的數值，也即在平均意義上給出一個農地征用補償的估算結果。而對某一具體地塊，由于種植作物不同，地理位置不同等，決定了其各自不同的收益、投入標準，從而不同的期權價格。
假定政府決定在2004年初征用1畝土地，而且被征土地是在2003年末承包給農戶的，也就是需要政府補償剩余30年的農地期權價值。假定土地每年發包一次，也就是計算一年的土地期權價格，并將30年期權價格貼現。由各類統計數據，可以計算出農地期權決定因素如下。
表2農地實物期權各因素的計算數值
變量計算方法計算值
P0（元/畝）農業總產出/耕地總面積803
EX（元/畝）人均農業支出/人均耕地面積162
σSTDEV[LN（農業產值總收益率）]0.1286
r（%）一年期整存整取利率1.98
t（年）1
注：P0、EX為2003數據，σ為1990-2003年數據的估計值。原始數據來自《中國農村統計年鑒》、《中國統計年鑒》。
將表2中數據帶入農地實物期權價格的計算公式，得到30年期的農地期權總價為14762元。這個數據可以作為確定土地補償費的基本標準，而征地補償還包含安置補償、青苗補償等，而且通常規定的安置補償是與土地補償費相當的較大款項。這樣總的補償費用應遠大于我們這里計算的數值，至少在兩萬元以上。
由此我們可大致與實際的征地補償費用加以對照。1998年以來，各類征地給農民的補償平均為每畝1.4萬元。從西部來看，征地補償的最高標準只有1.8萬元／人。陜西省2004年確定的西柞高速征地補償標準為，菜地每畝9000元，旱地每畝7000元，旱坡地每畝5500元，林地每畝3400元。襄荊高速公路征用一畝地給的實際補償，甚至“還不夠買一頭牛”。類似的事例數不勝數。可見現實中給予農民的征地補償金額偏低，尤其是在經濟落后的地區，農民只能得到極少的一點點補償，而且還常常出現克扣、拖欠補償款等現象，這都嚴重的侵害了農民的利益。
（2）其他形式的征地補償
在農地實物期權的定價模型中，核心思想就是建立一個有自融資性質的資產組合（承包的土地數量和持有的債券數量）來復制實物期權的收益特征。由此我們可以推倒出一個更有意義的結論，就是在給予被征地農民補償時，除了按照上面給出的期權定價給予農民貨幣補償外，還可以復制其他具有相同收益特征的資產組合來交換農民所擁有的土地實物期權。這樣既是公平合理的征用土地，不侵害農民的利益，還為農民帶來了未來收益的現金流，解決了農民的后顧憂。
資產組合的形式是可以多樣化的，比如將農地征用改為非農性用地后，可吸收農民加入經營，用一定數量的股份或帶來預期收益的工作職位來給予農民補償，我們把這種補償方式稱為經營收益補償。還可以采用貨幣補償和經營收益補償相結合的混合補償辦法（這在現實中更為普遍）。當然補償的股權數量或承諾農民的職位情況需要按照未來非農項目的經營風險與農戶經營農業的風險相對照來確定。而且在實際操作中，經營收益的補償方式不可能使相交換的兩種資產的風險、收益特征完全相同，因為未來的經營風險和收益（農業與非農業）都是建立在預期的基礎上的。但只要征地方和農民都是在自愿的情況下達成協議，那征地的交易就應該是公平的，而且這種辦法對征地雙方都是有益的。
對農民來說，混合補償不僅意味著給他們一筆現金收入，而且還幫助他們找到了就業渠道，避免了被征地后不能從事生產的厄運。這個過程也使農民從農業轉移到了非農業，有利于增加農民收入，提高農業的生產效率，有利于推進城市化的發展，從而徹底解決“三農”問題。對征地方來說，如果確實按照征地標準給予農民貨幣補償的話，那么補償資金將會是一筆不小的支出。采用混合補償的方式，就可以在項目建設初期減少這方面的投入，一定程度上緩解其資金困難等問題，有助于建設項目順利進行。這樣農民的收入也更加有保障。可見混合征地的辦法對雙方都是互惠互利的，農民不會再因為被征地而失去生存能力，成為社會不穩定的因素。所以只要按照公正合理的原則，尊重農民自愿選擇的基礎上進行征用農村土地，就可以解決普遍存在的嚴重的征地問題。
關鍵詞：農村土地；土地征收；補償制度；現狀；措施
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A
引言
農村土地征收補償的種種問題涉及國家經濟發展、社會穩定和農民切身利益。因此全社會要積極努力，切實保障廣大被征收土地農民的合法權益，推進我國和諧社會的建設。
一、我國農村土地征收補償制度的概述
農村土地征收是指國家為了公共利益的需要，按照國家法律法規規定和相關批準程序對農村集體所有的土地依法收歸國有土地的行政強制行為。農村土地征收補償制度是國家依照法律或相關批準程序，為了國家和社會的公共利益需要，對國家強制征收的集體土地變為國有土地的農民給予經濟補償的法律制度。
通過上述兩個概念，我們可以看出國家為了公共利益需要，對農村集體土地進行強制征用后實施經濟補償，并建立一系列的補償制度，這是維護農民合法權益的有效途徑。
二、目前我國農村土地征收補償制度存在的問題及現狀
我國農村土地征收補償制度越來越完善，但仍然存在一些問題，具體闡述如下：
1、農村征地補償原則規定模糊
農村征地補償原則很多國家是在憲法中規定的，如德國、法國和美國。我國在黨的十六屆三中全會上提出過“合理補償”原則，2004年《憲法》修正案也沒有明確規定，只是大線條地規定了“給予補償”的理論。2007年《物權法》中規定“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。這個規定相比《憲法》有所進步，有了關于農村征地補償的一些提法，但是還不是很具體明確，沒有確立“公平合理補償”原則。
2、農村征地補償標準不是很合理
按照我國《土地管理法》規定的補償標準存在不合理性，主要問題如下：
2.1補償標準的土地價值有時不能反映土地的實際價值。有些土地原來可能是荒地一文不值，但現在由于國家政策調整和本地區經濟發展需要，現在處于優勢地段，如果還按照劣勢地段土地給予補償對農民來講是極其不公平的，嚴重后果損害農民的合法權益。
2.2補償標準不能反映被占耕地本身的實際產出價值。征地時，依據的可能是傳統農業產值，而實際很多地區發展了生態農業，旅游農業和新型農業等，例如進行大棚養殖和家禽飼養的村屯，每畝的產值可達萬元。這個時候在補償時如果還按照傳統產值的標準進行補償，這對征地農民來不公平的。
2.3程序設計不完善，利益分配不均。為了規范農村土地征收的程序，《土地管理法實施條例》第25條規定了“兩公告一登記”制度，即征收土地公告、征地補償安置方案公告和補償登記。政府在征收農村土地的方案做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施，而未廣泛聽取農民的意見。現行土地征用程序上存在的缺陷極大地侵害了農民的權益。
3、司法救濟途徑欠缺
按照我國《土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征地農民如果對補償標準有爭議的，可以由縣級以上地方人民政府協調；如果協調不成的，可以申請由批準征用土地的人民政府裁決。通過上述規定可以看出政府的裁決為終局裁決。被征地農民的權益不能通過其他途徑解決，對于被征地農民存在不公正方面，缺少司法救濟途徑。
三、完善我國農村土地征收補償制度的對策
1、在憲法中應明確農村土地征收補償的原則
具體而言我國應先在《憲法》中規定出公平補償的原則，公平原則會隨著不同時期，不同地方的補償而有所不同，也就是說會遵循市場原則，按照該區段土地平均價格和被征收土地的使用用途予以確定補償金額和方式。具體而言，公平補償原則是以完全補償原則為主，同時又伴有不完全補償原則來防止亂征地、濫用公共利益等不良現象，最大程度的保證失地人的正常收入。其次在憲法的指導下完成相關法律的制定，使得一些模糊的補償規定更加的明確化，在事發過程中維護農民的利益。
2、適當借鑒國外的一些成功經驗
根據我國國情適當擴大農村土地征收補償范圍，具體而言，可以包括被征收土地本身的補償、搬遷費的補償、土地改良物的補償、領地損失的補償、安置征地農民生活的補償以及殘地損失的補償等方面。在土地征收過程中，必然會損害到農民的承包經營權，對農民造成損失，因此對于這部分也需要作出補償。對于具體補償的金額而言，可以參照農民就業的成本以及從事新工作所冒的風險來進行計算，盡量緩解因征地造成的緊張氣氛，切實維護農民的合法權益。
3、健全我國的農村征地補償標準
由于我國各地區經濟發展差別比較大，因此也不宜采取相同的補償標準，可依照各地區的不同進行適當的調整。在補償標準的確定中一定要體現土地所有權的價值，也就是說補償標準應參照市場的交易價為準。應逐漸建立專業的土地評估制度，以明確補償的市場價格，同時還需要體現出土地的潛在價值。逐漸增加我國農村土地征收補償的方式，從多方面多角度來增加補償的種類。目前我國常用的農村土地征收補償方式是一次新的貨幣交換，雖然也有一些其他的方式進行補償，但是相對來說其他的方式還存在很大的缺陷，無法為失地農民提供以后的生活保證，我國應在現有的補償方式上進行完善，可以根據當地發展狀況采取分期性的貨幣補償方式等，解決失地農民以后生活需要。
4、完善農村土地征收的補償程序
4.1農村土地征收補償方案應將雙方協商作為必經的程序。在具體制定方案時要體現自愿原則，失地農民代表與政府部門代表就征地補償標準和補償方式進行協商，在協商過程中，認真聽取意見，真正從農民角度出發，維護被征地農民的權益。
4.2健全農村土地征用補償的救濟機制，完善司法救濟程序。農村土地征收對農民的財產權造成損害，造成損害就要有補償。因此建議完善司法救濟，從國家法律層面上明確人民法院對于土地征收補償的司法管轄權，使越來越多的征地農民可以向法院尋求司法救濟，維護農民的合法權益。
結束語
綜上所述，雖然目前我國對于農村土地征收補償的制度方面存在著許多的缺陷，但是相信經過人們的不斷改善，必然能夠使我國的農村土地征收補償政策不斷的完善及有力落實，使之能夠推進我國社會經濟的發展。
參考文獻：
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[關鍵詞] 農村土地 使用權 流轉 對策
一、建立現代土地產權制度
建立適應市場經濟發展要求、能夠自由流動的農村集體土地所有制下的農地產權制度，應該按照現代產權制度的特征，。
1、歸屬清晰
土地產權歸屬清晰就是要界定土地所有權的歸屬，明確集體土地所有權主體代表。現行法律規定農村土地屬集體所有，農村土地所有權主體的代表是鄉、村、村民小組。法律沒有明確界定三級分享格局中每一級主體的權利邊界。所有權主體屬于哪一級并不明確，以致所有權主體虛位，使的政府的實際操作與理論界存在較大的沖突。作者認為，農村土地的所有權主體代表應確定為村民小組。理由是：鄉級集體經濟組織占有的農田數量不多，且鄉的范圍太大，職能眾多，監督、管理成本較高，不宜作為所有權主體代表；村級集體經濟組織本身就是行政單位，一方面要行使政府的行政職能，另一方面，如果又成為集體所有制土地的產權主體，則不可避免地享有所有權的全部權益。這樣，村級集體經濟組織就會兼具行政權和所有權，陷入兩難困境。
2、權責明確
適應我國市場經濟體制建立及土地產權適當分離的需要，土地權應在各個主體之間進行合理、有效地分配，使之各得其權，使每項分解后的單項權能內涵明確、界限清楚，構造一個合理的土地產權結構。根據產權是以所有權為核心，同時所有權又可分解為占有、使用、收益、處分等權利束的結構。村民小組擁有的土地所有權也可分解為占有、使用、收益、處分四項權利。在確立村民小組為集體土地的產權主體的同時，界定清楚各村民小組的地權，使其明確占有的土地，并賦予法律上充分的權能。
3、保護嚴格
市場經濟是法制經濟。法制經濟就是要把各種經濟活動納入法律的軌道，按法律程序辦事。完善法律制度，規范政府行為尤為重要。依據物權法進一步明晰土地使用權，以法律的形式將土地權利關系明確下來，明確土地的所有權、使用權、收益權、處置權包括哪些具體內容，分別歸哪些主體所有。
（二）規范土地使用權流轉的市場主體
土地流轉過程中，“不得改變土地集體所有性質，不得改變土地的用途，不得損害農民土地承包權益”，這是土地承包經營權流轉的原則和底線，政府必須不折不扣地實行。為此要建立調節機制，防止土地使用權過于集中，以調節土地流轉過程中的壟斷和不公平現象；對公共建設用地，要堅持將土地征用補償金的大部分交給農民，并要為失地農民辦理失業和養老保險，以確保農民的利益不受侵犯；要實行最嚴格的耕地保護制度，堅決守住18億畝耕地紅線，地方各級政府應對本行政區域內的耕地和基本農田保護面積負總責，要建立農村土地用途登記管理制度，嚴格界定農用地與非農用地，防止農村土地在流轉中變更用途，影響農民長期利益。
（三）建立健全農村土地承包經營權流轉市場機制
建立科學合理的價格機制和中介服務組織，可以減少土地流轉過程中的談判成本和搜尋成本。雙方依照市場的價格機制來決定價格，在流轉的談判過程中有客觀的依據，同時中介組織可以提供土地流轉的相關信息和流轉過程中及流轉后的服務，這大大減少了流轉過程中的搜尋成本和流轉過程中的不規范行為，也有利于減少糾紛產生的機率。
1、建立科學合理的價格機制
土地使用權的市場化流轉要求價格機制在其中發揮作用，通過土地價格的調節作用實現流轉市場的供需平衡，優化土地資源配置。這就要求全面認識農村土地價格構成因素，合理確定基準地價。應在充分考慮上述地價構成因素的基礎上，分等定級，科學評估，確定農村土地基準價格。基準地價是土地出讓、轉讓的價格依據，也是政府加強地價管理的一種手段。它的主要作用是要把地價的總水平和地價的差異反映出來，可作為流轉的起點價，再以基準定價確定具體地塊的標定地價。
2、建立流轉的市場中介服務體系
要以縣鄉土地服務部門為依托，以農村專業協會為主體，構建農地流轉中介服務網絡――負責普查流轉地資源，做好介紹，流轉委托、土地托管、土地流轉供求登記建檔；開展政策咨詢，提供合同范本，調解流轉糾紛；邀請土地評估機構進行土地等級評估定價，進行大面積流轉農地的租賃招標；代辦土地流轉手續，組織供需雙方談判，為供需雙方搭建流轉橋梁。
具體來講應建立以下幾個方面的中介服務環節：一是土地投資經營公司。二是土地評估事務所。三是土地銀行或土地融資公司。四是土地保險公司。五是土地租賃公司。六是土地證券公司。
（四）培育市場需求
1、完善農業產業化經營體系
第一，選準區域資源優勢，合理規劃布局，促進區域間的產業合理分工，避免區域間的產業發展趨同。
第二，積極推進農村谷物種植業的產銷一體化進程，提高糧食的比較效益。目前糧食產品通過多次加工、深度加工增值的潛力是十分巨大的。
第三，引導城市大型工商企業進入農業，特別是引導城市糧、油、棉、糖以及其他農牧初級產品為加工原料的企業向農村轉移，與農業生產者結成利益共同體。
第四，發揮產業集結和聚集經濟的比較效益，將農業產業一體化經營的發展與小城鎮發展有機結合起來。生產的專業化程度越高，與其他相關產業活動的依存聯系就越密切。外部性經濟問題客觀上要求彼此相關的產業能夠就近集結，以形成聚積經濟的比較經濟效益。
2、政府增加投入促進農業技術的創新、推廣、應用
對農業科技進行科學分類，構建多元主體農業技術推廣體系的運行環境。從政策上明確農業企業等其他技術推廣主體在農業技術推廣中的地位和作用。
完善知識產權保護制度。政府必須加大普及和宣傳知識產權的基本知識，。從資金投入、科研開發等方面向農業企業提供幫助和支持。政府要加強對一些中、小農業企業的支持力度，制定一系列有關減稅、獎勵技術研制者、提供人才培養幫助、提供科研幫助等有利于農業企業進一步發展的政策。
增加農業投入。各級政府要保障各種支農資金的及時到位，尤其要保障涉農科研資金的投入，加強對農用工業的扶持力度，使農業科研單位能源源不斷地研究開發出各種先進適用的農業生產技術。
3、建立和完善農業風險管理體系，增加農業比較效益
農業風險管理體系必須建立在整個農業產業鏈中，從農業生產前，到農業生產中，再到農業生產后，各個環節之間的風險管理措施需要有效協調。產前環節主要是市場風險和資產風險，管理方式可考慮生產資料補貼、供應鏈體系、信息服務等。產中環節主要是自然風險和技術風險，同時也受到資產風險等影響。其風險管理方式可考慮農業保險、技術推廣和服務體系、風險基金等。生產后環節主要是市場風險和制度風險，同時也受到資產風險等的影響，此外農業企業作為這一環節的重要生產主體，還將面對一般企業的潛在風險。產后環節的風險管理方式可考慮期貨市場和基金、訂單農業、價格支持等。農業風險管理體系的各個環節都需要積極的財政政策支持。
4、在農民內部培育大量的土地需求主體
我國農地流轉市場的主體構成單一，而且農戶作為市場主體的絕大多數，其“可怕的對稱性”在很大程度上制約了農地使用權的市場化流轉。
提高農民整體素質，大力培育、扶植農村專業戶和農村經濟合作組織。引導農戶的生產經營技術與觀念，培養其市場主體意識。只有農民的市場意識和市場觀念完全地建立起來，我國的經濟才能真正稱之為市場經濟。
建立農村專業戶、重點戶幫扶制度。不僅在政策上扶持，還應該在資金和技術上予以扶持，使之不斷壯大并真正地起到示范作用，從而帶動農戶的專業化分工。
建立農村集體經濟組織登記制度。在登記的基礎上授予農村各類經濟合作組織法人地位，接受其土地所有權申請，條件成熟時頒發土地所有權證書，以激勵各種經濟合作組織的快速成長，并使之逐步取代村組之類的“準行政組織”。
鼓勵各類經濟組織和個人投資農地。通過類似“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣的市場化運作方式，加強投資者進行農地投資的信心；政府可以制訂相應的諸如減免稅、貸款扶持等政策調動各類農地投資者的積極性。
加速農村基層民主進程，提高農戶的市場行為能力。使農村基層干部成為農戶利益的真正代表，成為實質意義上的集體經濟管理者，弱化其行政職能，進而使農村基層管理者利益集團的利益目標產生根本的變化；應該建立農村集體經濟組織重大問題的民主決議制度，允許并鼓勵農民參政議政，還農民以國民權，提高農民的談判地位與博弈能力。
（五）建立健全相關的配套機制，增加土地的有效供給
1、建立多層次的社會保障體系
建立多層次的農村社會保障體系，包括農村社會保險、社會救濟、社會福利、優撫安置、社會互助，以及發展和完善新型農村合作醫療制度等等，逐步弱化土地的福利和社會保障功能。對己流入城市有固定收入，有住房的農民工，要讓他們融入城市社會，解決他們的戶籍、社會保障、醫療、子女入學、就業等方面的問題，與城市居民一視同仁，從根本上解決他們的后顧之憂，使他們放棄或轉出農村土地承包權，成為真正的城市居民。
2、改革戶籍管理制度
第一步是徹底放開小城鎮戶籍管理。對進入城鎮落戶的農民，可根據本人意愿，保留其承包土地的經營權，也允許依法有償轉讓。在條件成熟時，鼓勵進城農民逐步自愿割斷與承包土地和宅基地的聯系。第二步是徹底放開戶籍管理，實行戶口登記制。在逐步建立起農村基本生活保障體系的條件下，消除現存的大城市戶口與小城鎮戶口、農村戶口與城市戶口之間的區別，并通過承包地繼承、土地使用權市場化流轉等手段解決人口與土地的關系，徹底放開戶籍管理。
3、促進農民向非農化產業轉移
要促進農地流轉的市場化，增加土地的有效供給，應該全面的提高農民的科學文化素質，促進農民向非農產業轉移，從而活躍農民市場化流轉土地的行為。加強務工農民職業技術培訓，提高勞動技能和文化素質。鼓勵有實力的企業自辦培訓機構主動提高農民工的素質，提供免費的或低成本的職業培訓是解決這一問題的有效途徑。
4、深化國家政治體制改革，加速司法獨立的進程
造成地方政府農地流轉利益需求不斷膨脹的原因有三：現行農地征用制度賦予了地方政府過大的利益空間；賦予了地方政府農地流轉宏觀決策的權力；農地流轉市場經濟主體的市場行為能力不足，無法抑制地方政府對利益的不合理要求。要使政府的職能得到徹底轉換，除培育市場主體的行為能力，須加快司法獨立的進程并將農地流轉的宏觀決策權賦予獨立的立法機構。
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一、我國現行的農用地價格管理制度與政策
目前，我國地價管理的制度與政策僅僅是針對城市土地價格制定的，農用地價格管理的制度與政策幾乎沒有，僅有學者在農用地估價制度方面提出了一些構想。隨著農用地征用、農村土地市場的建立、農村土地流轉現象的出現，迫切需要有關農用地方面的制度與政策，其中農用地價格管理的制度與政策尤為重要。
二、構建我國農用地價格管理制度與政策的意義
（一）有利于促進我國農用地價格體系的完善。目前，我國農用地價格體系不完善，對其研究的起步比較晚，沒有一個完整的價格體系，使得城鄉地價體系人為的加以割裂，這樣不僅有礙于地價的科學評估與管理，而且也不利于“統一、規范、競爭、有序”的土地市場的建立，更不利于耕地保護及農業的持續發展。因此，構建我國農用地價格管理制度與政策要求有一個完善的農用地價格體系。
（二）有利于順利開展農用地價格評估。開展農地價格評估有利于實現農地產權在經濟上得以體現，是合理征收地稅、促進公共積累的需要，有利于農地資源優化配置，有利于農地市場的培育與規范，有利于農地流轉，是貫徹《土地管理法》的需要。而要發揮農地價格評估的作用，需要構建我國農用地價格管理的制度與政策來保證。
三、我國農用地價格管理制度與政策的內容
（一）我國農用地價格管理配套建設的制度與政策
1、建立和完善農地產權制度。明晰集體土地所有權主體，按照《土地管理法》抓好落實。只有做到產權明晰，農村土地市場才能夠充分發揮市場調配資源的作用。通過明晰集體土地主體來進一步強化農民對土地所有者的權屬意識和集體意識，保障集體對承包土地的最終收益權和處置權。同時，要穩定承包權、搞活收益權，防止集體土地資產的流失。保證農村土地產權制度改革順利發展，因此必須出臺相應法律、法規和政策規定，盡快制定我國農村集體土地使用制度改革的法律性文件；出臺我國農村土地利用管理的政策性規定，實行農村土地有償、有限期、有流動的使用；加強農村土地產權登記和產權轉移的審批管理，要實行農村土地有償使用，建立農村土地市場，對土地產權進行登記和對土地產權轉移過程進行必要的審批，是實現農民土地財產權和促進農用土地資源合理、有效利用的基本保證。
2、建立和完善農村土地市場。我國農村土地市場的健康發育對于農村土地資源優化配置、農業產業結構調整、農村經濟發展等都具有重要的現實意義。在穩定農地基本承包經營權的情況下積極推進農地市場的流轉。加快農地市場建設的重要意義在于，通過市場機制的作用提高農地的配置效率，使農地的產出增加。當前農地市場建設政策取向中應注意以下幾個問題：一是農地經營主體確定問題。應在保證農村穩定的前提下，將農地市場準入主體的范圍擴大到全社會和國外的投資者。二是農地市場內部的細化問題，使農地內部的各種用途實現轉換，即強調農地內部的結構轉換。
地價管理作為土地市場建設的核心，地價管理的對象――價格是市場競爭的手段，是市場供求狀況的顯示器和調節器。因此，應通過公平競爭形成合理的地價，在調控土地市場方面發揮突出的作用。真正要達到管理地價的目的，還應通過管理、調控地產市場入手，政府應將調控地價的注意力放在調控地產市場上。當然，前提是政府必須立足于客觀實際要求和遵循客觀經濟規律。
（二）我國農用地價格管理制度與政策
1、建立基準地價體系與定期更新、登記和公布制度。在城鎮基準地價的內涵上已基本達成共識，即基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下各級土地或均質地域，按照商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估確定的某一估價時點上一定年期物權性質的土地使用權的平均價格。隨著我國建設用地征用制度改革的深入，解決農民征地補償問題，首先是要承認農民對土地的財產權，走評估地價、照價征用的路子是必然趨勢，客觀上需要建立農用地基準地價體系。目前農用地征用價格過低，農民上訪事件時有發生，已成為影響社會穩定的重要隱患。同時，目前農村集體非農建設用地流轉十分活躍，迫切需要建立農村集體農用地和農村集體非農建設用地基準地價體系，為農村集體非農建設用地流轉、農村集體土地管理與地價管理政策及措施的制定提供依據。而且為了實現城鄉地價統一管理，應該建立農用地基準地價。
2、實施征地價格限價政策。實行最高限價和最低限價的地價政策。最低限價是為了保護土地所有者的利益，最高限價是為了保護土地使用者的利益。所以，最低、最高限價也都是為了實現全社會的最大利益。以當地公布的基準地價和標定地價為依據，交易地價不能超過這些價格的一定幅度。在征地價格中，征地價格構成的確立很難，在保證國家、集體、農戶三者利益都不受到侵害的基礎上構建，在確定合理的征地價格構成之后，我們依據限價政策來確定最終的征地價格，以農地市場基準地價為依據，確定征地價格的范圍。
3、建立健全農用地估價制度。建立定期對農用地的地力進行測評和估價的制度，由于農用地的土地物質（土壤質量）對于農用地的產出水平有重大影響，因此必須重視對農用地土地物質的估價。這就要求定期對農用地的地力進行測評和估價。這項基礎性工作應由政府來組織和推動，可考慮由縣級政府來具體負責實施。
實施土地估價師資格認證制度和注冊登記制度。國外大多數國家和地區都未專門區分農用地估價師與非農用地估價師，但也有部分國家做出了區分。如新西蘭在1948年制定估價師法，該法規定土地估價人員分為城市土地估價師和農用地估價師，二者都必須通過所規定的資格考試。在許多國家和地區，對土地估價人員，通常都是采取注冊登記制度。例如，日本的不動產鑒定主要向建設大臣辦理登記，至于鑒定業者則需向建設省或都道府縣辦理登記；法國的法庭鑒定土地需辦理登記。我國現在實施土地估價師資格認證制度和注冊登記制度，但是主要針對城市土地估價，若堅持城鄉地價統一管理，農村土地市場的建立、農村土地流轉，就必須對農用地實施土地估價。筆者主張在原有土地估價師資格認證制度和注冊登記制度基礎上加入與農用地相關的部分，主要包括農用地估價與市地估價不同的方法，例如土壤潛力估價法、標準田法等；同時，相關知識也應該增加土壤學與地質地貌學的有關內容。
4、建立農用地價格監督制度。不同的資源狀況和不同的社會經濟制度決定了不同的土地占有方式，我國的國情決定了不能實行土地或農地的私有制。因此，建立我國的土地市場，只能是國家嚴管下的適當層次的土地市場。對農用地價格管理，政府土地管理部門要進行監督，建立地價動態監測體系，加強地價監控，為地價管理提供及時、準確的決策依據。及時掌握全面、準確的地價信息，是實施地價管理的基礎，也是利用地價杠桿調控市場，為地價管理提供翔實的地價資料、為社會提供服務的重要保證。
關鍵詞 農村土地信托 土地承包使用權 農村土地信托法律制度
因為我國的信托主要用于經濟領域。隨著中國經濟和社會發展的現實，我國一些地方已經試圖引入到農村土地流轉領域。在浙江的一些地方，紹興為代表，試圖農村土地信托實踐，取得了良好的結果。實踐證明，我國農村土地信托的實施，有利于土地資源的合理利用，有利于保護，農業規模經營和產業結構的調整，有利于農村土地流轉市場的建立和發展，有利于建立和完善農村土地信用制度，有利于土地資源的合理利用和保護，有利于維護農民合法權益。
一、我國農村土地信托的概念
中國的農村土地信托是基于集體所有權和土地承包權不變，土地信托服務機構委托土地的承包人，按照土地使用權的市場需求，必要的程序，依照法律規定的土地使用權的土地承包制進行管理在一定時期時間，并定期向承包人（受益人）支付土地信托收益的行為。
二、我國農村土地信托存在的問題
（1）土地信托欠缺專門法規
中國《信托法》2001基于完整的法律依據中國信托業的發展而頒布。中國的農村土地信托，雖然在實踐中取得了很大的進步，但沒有任何法律的特殊規定，以真正促進農村土地信托的發展業務，制定相關規范經營性土地信托政策法規尚需要和實現細節。
（2）土地信托中行政介入過多
土地信托是供給和需求的協調，及時配套的服務。對于有土地使用權的人來說，我們應當根據自愿原則。農民作為一個使用權，他們擁有土地使用權的轉讓的需求，因此，他們應占一方主動，積極要求轉讓土地使用權。這是土地信托的本質，也是土地信托原來的起點。然而，在實踐中，自愿的原則，在一定程度上是扭曲的。
（3）部分農民思想意識不高、參與的積極性不強
我國農村土地信托的時間不長，是一個新事物，在許多地方的農村干部和農民缺乏基本知識和土地信托的理解，在最持懷疑和觀望態度土地信托。不明白對土地和利益的土地信托。一些農民仍然吃飽了，害怕失去土地政策的變化，都不敢把土地信托，由于這些落后的觀念的影響，農村土地信托實施封鎖，很難在中國農村地區的實施。
（4）我國已經實行土地信托的地區違背了信托原則
我國農村土地信托更多的行政干預實施國，違反了自愿信托原理。土地信托是一個復雜的工作，需要必要的行政干預、監督和指導，但干預的一些地區，或忽視農民在利益驅動的強行干預的利益，甚至計劃干預，造成不良影響和后果。
三、構建和完善中國農村土地信托的法律思考
（1）對農村土地信托監管的建議
信托是現代金融業的四大支柱產業，隨著信托業務的廣泛開展，信托已成為中國金融市場越來越重要的組成部分。土地承包經營的農村土地信托制度創新的設權流轉，土地承包經營權的轉移靈活，充分發揮市場機制的作用，使得農村土地的效率，促進高產農業產業發展。隨著市場機制作用的發揮，根據西方現代金融風險理論，金融風險可歸納為四個方面：金融不穩定，金融體系的脆弱性，個體有限理性的金融交易和金融資產價格波動的內在。基于共識，政府和金融機構應給予足夠的重視，農村土地市場的宏觀調控的信任理論，充分發揮市場自律機制和政府的作用，幫助農村土地市場的信任，更好更快的發展，促進農村金融市場的穩定性與安全性。我國農村土地信托制度的發展仍處于試點階段，許多配套的法律法規沒有得到及時的補充和完善，對農村土地市場調控的信任是遙不可及的。對農村土地市場的信任首先要完善現行立法，使土地信托行為可以在一個可控的方式進行；其次，加強政府的土地信托行為的指導，幫助農民參加農村土地市場的信任的安全性和可靠性；最后，加強信托行業自律。因此，對農村土地信托市場監督不僅是從金融安全的角度考慮，更重要的是調控土地保護和土地的使用價值。
（2）關于中國農村土地信托稅務相關建議
我國《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的相繼出臺，標志著我國信托業法律體系框架基本形成。由于信托立法的現行的土地稅收制度的不完善，筆者認為在研究農村土地信托的問題要討論的問題并提出了一些建議。目前我國信托稅收制度存在的主要問題是：雙重征稅和缺乏公益信托稅收優惠政策。為了避免雙重征稅的問題，土地信托，中國的有關法律在臺灣說：“土地的信托財產，信托關系之間的轉移，不征收土地增值稅。信托財產，信托轉移，不征收契稅。因此，中國的增長規律的客戶轉讓土地承包經營權的環節免稅的受托人的營業稅可以避免雙重征稅的問題。當前農村土地信托實踐中的一些部分具有公共性在很大程度上信任的某些特征。為了鼓勵和保護公共土地信托制度的發展，在農村土地信托制度的建立，應該是“公平稅，稅收效率的精神，稅法”的原則，涉及農村土地信托的公共性應該是一些稅收優惠政策。實踐證明，稅收減免，稅收優惠政策是鼓勵農村土地信托發展的必要途徑。
參考文獻：
1.土地流轉機制不完善。土地流轉與土地市場二者相輔相成、互相促進，土地流轉可以促成土地市場的發育和完善，健全的土地市場能為土地流轉提供規范的交易場所，使土地流轉更趨合理化。但當前農村土地流轉市場化動作機制還沒有完全建立起來，更未形成統一規范的土地流轉市場，嚴重制約農村土地流轉的有序進行。土地流轉對象與范圍選擇余地小，往往出現農戶有轉讓土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到出讓者的現象，即使實現了土地流轉，也往往局限于村內甚至是組內或親朋之間，使土地效益得不到最大限度地發揮，在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，限制了土地流轉的區域范圍。土地流轉監管機構不健全，鄉鎮農經機構管理體制不順，職責不明，隊伍不穩，無力對土地流轉合同進行指導和管理，一些鄉鎮沒有專人負責土地承包管理工作，對土地流轉放任自流，流轉行為無人監管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
2.土地流轉條件不成熟。在農村土地流轉過程中，受讓方往往要求地塊相對集中、面積足夠大，有流轉愿望的農戶所承包的土地往往面積少、地塊小，"插花田"多，要實現土地的集中連片，有賴于承包土地的農戶一致同意，而農戶間的情況千差萬別，有的愿轉出，有的不愿轉出；有的愿長期轉出，有的只愿短期轉出，意見很難統一，這些客觀因素使那些有流轉愿望的農戶難以實現其土地的流轉。
3.土地流轉進展不平衡。由于各鄉鎮地經濟發展水平、自然條件差異較大，土地流轉工作進展不平衡。經濟發展較快的地方，土地流轉的比重高于經濟較落后地方，城郊區土地流轉比邊遠鄉村多；集中連片，具有發展農業產業化、規模化的條件，土地流轉率相對較高；而地勢復雜、人均耕地數量不多、零星分散的地方，流轉率則低。
二、完善農村土地流轉的具體方法
土地既是農業的基本生產資料，又是農民的基本生活保障。農村土地流轉的目的是發揮土地最大限度的效益，為廣大農民增收創造條件。推進農村土地流轉必須在"依法自愿有償"的原則下，始終把農民利益放在首位，既不可強迫命令也不可無所作為，應針對土地流轉中存在的問題及未來發展趨勢，實事求是地依據各地實際情況循序漸進。
1.鼓勵創新。建立符合市場經濟要求的農村土地流轉機制，沒有固定的模式，應鼓勵各地從實際出發不斷創新。要建立和健全土地交易市場，推進土地經營權市場化，允許農村土地在一定范圍內流轉，并通過市場機制形成合理的土地流轉價格。要建立健全土地流轉服務體系，培育和發展為土地流轉服務的各類中介組織，開展土地流轉供求登記、信息、土地評估、政策咨詢等服務工作，采用多種形式為雙方牽線搭橋。鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體接受農民土地信托服務，突破土地流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地流能市場。要建立健全土地流轉管理機制，由農業主管部門加強對農村土地流轉的監管，協調處理各方關系，積極引導和規范土地流轉。要鼓勵創新農村土地流轉形式，鄉鎮結合自己的實際，既可以采取轉包、轉讓、互換、出租和入股等多種形式進行土地流轉，也可以采取其他現行法律法規沒有明確禁止的形式進行流轉。
2.強化監管。為保障農村土地依法自愿有序流轉，各級政府應強化對土地流轉的監管，加大對借土地流轉之名侵害農民利益行為的督查力度，通過對土地流轉進行定期或不定期的查檢和監督，消除土地流轉中損害農民權益的現象，保證土地流轉合同的順利履行。要建立農村土地流轉糾紛仲裁委員會，給予一定工作經費，賦予一定的行政執法權力，并盡快程序開展工作，將土地流轉糾紛消除在萌芽狀態，保障土地流轉依法有序的進行，維護農村社會穩定。
農村土地經營權流轉市場的建立，及農地的依法、自愿、有償的自由流轉，有助于農地的邊際產出在各農戶間趨于一致，從而達到土地資源的優化配置。目前，我國關于農村土地經營權流轉市場還沒有形成系統化的理論，學術研究僅處于探討階段，眾多的理論與實踐問題仍有待解決。
一、國外土地流轉的經驗與特點
美國農業是當今世界上最發達、最具有代表性的現代農業，在世界農業中占有十分重要的地位。家庭農場是美國土地生產經營的基本單位，它構成了美國農村土地經營制度的主要運行基礎與發展前提。美國政府采用信貸支持、政策引導、利息調節、價格補貼等經濟手段，通過各種優惠政策，鼓勵誘導家庭農場規模的適度擴大。英國的農業一直是以地主---佃農制為基礎。圈地運動之后，英國政府為擴大農場經營的規模，促進土地流轉，在政策上支持大農場，排擠小農場。在政府鼓勵、市場競爭、農業技術的改進等因素的共同作用下，英國的土地流轉順利進行，農場數量減少很快。法國政府為促進土地流轉進行了土地改組政策，措施有三：一是限制土地兼并,規定農場規模面積。二是建立“土地整治與農村安置公司”。這是一種不以贏利為目的、由國家代表實施監督的股份有限公司。其作用在于購買土地，經過整治后轉讓給需要土地的農民，便于發展中等類型的家庭農場。三是政府對中等規模的農場在土地購買、貸款和稅收上給予優惠。此外，法國政府采取對年老農民發放終生養老金的辦法，促使他們離開農業，讓出來的土地主要用于擴大農場規模。法國還規定私有土地一定用于農業，不準棄耕、劣耕和在耕地上搞建筑。對于棄耕和劣耕者，國家有權征購，提高土地稅或讓其出租。規定土地轉讓不可分割，只準整體繼承或出讓。法國設有土地市場管理機構---土地事務所，并建有土地銀行。土地轉讓或租契必須經過管理機構，不獲其批準，轉讓無效。土地事務所對小塊土地有優先購買權，整治合并后賣給有經營前途的農民。土地銀行購買土地后再租賃給農民，并訂立長期租約，以刺激投資。對世界典型國家土地流轉的橫向比較看，土地流轉的發生具有以下共同的特點①土地流轉的目的和結果都是擴大土地規模經營，而且這種擴大都是基于經濟發展、農業技術進步、農村勞動力轉入非農產業的城市化推拉作用。②以小農戶經營為主的土地私有制國家，僅依靠市場的力量并不能完全實現土地的合理流動，土地私有權在一定條件下會成為土地流轉的障礙。
二、我國農村土地經營權流轉的現狀及制約因素
盡管中國農地流轉行為已經在全國各地出現，其形式包括轉包、出租、轉讓、互換、股份合作等多種多樣，但總體而言，存在以下問題：農地流轉速率低、農地流轉過程無序、農地集中度和集中率非常低、中介服務組織仍需完善。其中主要存在以下因素：1、農民的因素土地一直是農民賴以生存的財產，是農民的命根子，是保障其日后生活的基礎。雖然一些年輕的有能力的農民大批涌入城市，但他們不會輕易把自家土地流轉出去，有時請人代耕、代管，甚至不惜拋荒。這種寧愿霸占土地卻不精耕細作者隨處可見。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。2、市場的因素在良好的市場環境和機制下，資源的配置最終會達到一種最優狀態，即資源在不同主體、不同用途、不同行業間配置產生的邊際效應相等，資源的使用價值通過市場化配置得以合理利用，資源的價值得以充分實現。而目前農村土地流轉市場所要求的完全性競爭條件尚不具備。加之市場信息受阻，供需雙方交易的成本居高，從而降低了土地流轉的發生率和流轉數量。即使已經發生流轉，流轉價格偏低甚至負價格，對土地資源配置產生不利影響。3、地區經濟的因素通過調查我們發現，農村土地流轉較多發生在經濟較為發達的地區，或較為發達的縣鄉，這些地方都有一個共同的特點：人多地少。僅靠較少的土地養活較多的一家人，相當困難的。于是這些地方迫于生計外出打工，在城市嘗到甜頭后思想也跟著變化，最先把土地流轉出去專心在城里務工，同村人相繼模仿，反而帶活了當地經濟，促進了土地的流轉，盤活了土地資本。而一些人均土地較多的農戶，養尊處優，雖富不了，但卻餓不死，農民被捆綁在土地上，既不愿流轉出去，也不愿擴大規模，這樣自管自家三分地，經濟條件沒有大的進步。4、農業本身的風險性在市場經濟條件下，農業是兼有自然風險和市場風險的弱質產業，特別是我國農業基礎薄弱的情況下，表現特別明顯。兩種風險交織下，農民很難獲得社會平均利潤，有時甚至收不回成本，因此，土地有償流轉就會因巨大的經營風險而難以推行，即使推行也難以達到預期的目的。一些已經擁有數百畝土地的承包大戶對繼續經營信心不足，甚至想放棄。原因很簡單，糧食價格一直不太理想，農資卻在瘋長，農業本身望天收的窘境無人能改，一年辛苦下來土地的產出效益極低，這些都挫傷了農戶的積極性。5、供需不平衡有效需求不足是影響土地流轉的又一重要因素。如果地租足夠高，土地效益足夠大，一方面，農戶很樂意轉出土地，因為地租的收入比自己種田的收入高；另一方面，承租者產出高，效益高，就會擴大規模，愿出高價，兩者是一個良性循環的過程。現在的問題是土地流轉呈現出明顯的買方市場，只要土地流轉價格足夠高，土地的供給就遠遠超過土地的需求。承租者一定是理性的經濟人，獲得土地理想收益是其追求目標，但這一目標較難實現，所以承租人要承擔的風險太大而不敢租。結果供需不平衡，轉出農戶議價能力大大減弱，由此出現低價格、零價格，甚至負價格就會大大挫傷農戶轉出土地的積極性。