時間：2022-07-25 03:44:43
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計探討的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[摘 要]房地產(chǎn)審計注冊會計師應(yīng)特別關(guān)注法律、稅務(wù)、資金運作、可持續(xù)經(jīng)營風險,以控制審計風險。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風險
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風險。
一、法律風險
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風險:
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。
所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。
二、稅務(wù)風險
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風險。
3、個人所得稅風險
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經(jīng)營風險
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財務(wù)支付能力
財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇,目前已進入資本為王的時代。土地作為房地產(chǎn)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料,動輒上億甚至幾十億,由此一般的房地產(chǎn)企業(yè)可能由于資本有限,無法獲得房地產(chǎn)開發(fā)的新項目土地,從而導(dǎo)致其無法繼續(xù)經(jīng)營。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個專業(yè)性較強的行業(yè),注冊會計師在審計前,應(yīng)適當關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)要求以及最新的國家調(diào)控政策,并考慮對房地產(chǎn)企業(yè)運營、財務(wù)所帶來的直接或間接影響。注冊會計師進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計時,總體審計計劃應(yīng)對本文所述風險予以關(guān)注,并考慮和采取風險應(yīng)對策略,當然日常的報表科目審計測試程序如函證、監(jiān)盤、檢查程序也必須做實做到位,注冊會計師的審計風險才是總體可控的。
摘要：在住房制度的不斷改革下，房產(chǎn)企業(yè)擁有了有利的發(fā)展空間。本文就從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的幾項主要稅種來分析房地產(chǎn)開發(fā)在企業(yè)審計當中應(yīng)該注意的一些問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅種；審計
我國房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來的努力下迅猛的發(fā)展起來，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟的增長發(fā)揮著重要作用。我國審計機關(guān)，結(jié)合國家相關(guān)政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來有效作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種
我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：
1.營業(yè)稅。營業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動產(chǎn)的出售來計稅的，其中還有相應(yīng)的建設(shè)維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。
2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)繳納稅收的所得稅部分。
3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應(yīng)繳納的稅。
5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。
6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在使用國有土地時，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。
7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的審計要點
1.營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銷售樓房和出租樓房取得相應(yīng)的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預(yù)收款長期掛賬或通過其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產(chǎn)品、建立市場后，企業(yè)會借此給予相應(yīng)的獎勵，也會在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節(jié)針對稅收相關(guān)內(nèi)容進行分析。
2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業(yè)的問題也存在這許多內(nèi)容。審計調(diào)查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書面合同或票據(jù)時，應(yīng)立即購買印花稅票進行印花稅的繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)會計等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。
3.房產(chǎn)稅的審計。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%。現(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓房之前，對這些產(chǎn)品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因為企業(yè)工程的時間往往很長，滯后于產(chǎn)品的使用時間，一些工程企業(yè)的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業(yè)要適時的調(diào)整計入房產(chǎn)稅的稅基。
4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計算，就要在審查時緊密關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長期掛賬，企業(yè)有可能并未及時繳納稅款。企業(yè)在獲得實際收入使也會有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進行銷售時，也會出現(xiàn)成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)的支付內(nèi)容在開發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應(yīng)用上，企業(yè)也會將不屬于開發(fā)成本的費用計入開發(fā)成本當中，在與相關(guān)單位進行合同轉(zhuǎn)讓和會計憑證核對時，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國家相關(guān)規(guī)定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業(yè)項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額。總而言之，在對土地增值稅進行有關(guān)稅收審計時，要注意核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應(yīng)繳納稅額的正確性。
5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個人所得稅；諸如個人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負擔個人所得稅或者企業(yè)為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個人所得稅的計算結(jié)果。
6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的國有土地使用權(quán)出讓的稅額。房地產(chǎn)在開發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數(shù)據(jù)查證的。在審計契稅時，房地產(chǎn)開發(fā)會與購買者達成協(xié)議，未開發(fā)票或少開發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據(jù)，這就注意加強和房產(chǎn)管理部門的協(xié)調(diào)溝通，以防這類事情的不確定性。
三、結(jié)語
總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業(yè)進行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國家的相關(guān)利益，維護社會人民的合法權(quán)益，這就要我們的稅收機關(guān)要做出不斷地努力。
摘要：隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國的財政稅收收入的發(fā)展也起著相當重要的作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國各省市地區(qū)中的房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的國家財政稅收數(shù)額占我國經(jīng)濟稅收總數(shù)的五分之一以上，然而房地產(chǎn)行業(yè)也存在著嚴重的偷稅與漏稅現(xiàn)象，這主要由于房地產(chǎn)企業(yè)審計工作中出現(xiàn)了誤區(qū)和問題，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)審計中主要存在的問題進行分析，并提出有效的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的正常進行，從而保障了我國財政稅收的增長。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；審計；應(yīng)對措施
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計審計核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠正常運行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當期利潤實行人為調(diào)節(jié)
(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實施長期掛賬，同時對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風險轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實現(xiàn)對企業(yè)當期利潤的操縱。
(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經(jīng)過公開的情況下，進行小金庫的設(shè)置。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難以正常進行的主要因素。
2.出現(xiàn)嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數(shù)額缺少真實性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數(shù)額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。
3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進行價值評估，并根據(jù)評估機構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計工作正常進行以及國家財政稅務(wù)資金的增長。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨立的核算部門來進行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負擔有所降低。
2.加強企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負責人員實施相應(yīng)的責任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴格的審計環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計人員的工作積極性。
3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項目預(yù)算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點，應(yīng)采取實地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準確性。
三、結(jié)束語
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作過程中應(yīng)對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應(yīng)加大力度對審計工作的各個環(huán)節(jié)進行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
摘要：本文主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目征地拆遷補償審計實施的重點內(nèi)容和具體操作方法。
關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標準；補償；管理
征地拆遷是一項政策性強、持續(xù)時間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產(chǎn)生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的審計情況看，筆者認為可重點圍繞三個方面內(nèi)容審計征地拆遷補償。
1補償政策標準執(zhí)行
調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補償是否按規(guī)定的標準支出，有無超規(guī)定、超標準和超權(quán)限違規(guī)進行安置補償。主要審查是否嚴格執(zhí)行國家和所在地政府正式頒布的補償標準，國家有關(guān)減免征地費用的政策規(guī)定是否得到落實，補償標準調(diào)整是否報具有審批權(quán)限的政府機關(guān)批準等。
1.1補償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補償標準必須經(jīng)過地方政府批準，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補償標準。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營類房屋、房地產(chǎn)開發(fā)項目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會保險、安置區(qū)建設(shè)等方面國家和地方政府的補償政策規(guī)定，以及軍隊重點建設(shè)項目減免有關(guān)稅費政策規(guī)定，核實有明確政策規(guī)定的補償項目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補償項目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。
1.2補償標準執(zhí)行情況。征地拆遷補償標準的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級政府頒布的拆遷補償自定政策，提高標準。要摸清土地補償年產(chǎn)值標準及倍數(shù)、綜合區(qū)片價，短期農(nóng)作物、中長期經(jīng)濟作物、林木補償標準，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補償標準，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標準、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補償標準，漁船補償標準，社會保險參保條件、繳費標準，拆遷補助、臨時過渡安置等費用標準及調(diào)整情況，抽審補償標準執(zhí)行情況。
1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實土地勘測定界報告、土地分類報告，國有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營類房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補償標準。
1.4項目評估情況。摸清評估項目的評估單位數(shù)量、資質(zhì)、評估結(jié)果、報批方案采用結(jié)果及審批情況。
2征地拆遷補償實施
在征地拆遷實際操作過程中，開發(fā)商必須專門成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標準要求進行。主要審查補償項目的主要實物量是否經(jīng)過軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等原始記錄與實際情況是否相符，原始記錄有無建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營證照、原始承包協(xié)議是否真實有效，評估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評估原則、方法和標準是否合理，補償協(xié)議是否依據(jù)上級批準的補償方案簽訂、有無防范資金風險措施等。
2.1征地拆遷補償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補償事項公開是防止暗箱操作，保護權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報冒領(lǐng)補償資金等問題的發(fā)生往往與征地拆遷補償不公開、不透明有直接關(guān)系。審計應(yīng)重點關(guān)注公告的時間、地點、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準《拆遷方案批準通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟組織支配的征地補償費用，是否監(jiān)理了財務(wù)公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時也有利于補償資金足額發(fā)放到拆遷戶手中，做到專款專用。通過完善公開機制，加強監(jiān)督制約。
2.2拆遷評估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評估公司評估，以其評估結(jié)論作為補償?shù)闹匾罁?jù)。評估業(yè)務(wù)要嚴格按程序開展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評估公司，多由拆遷實施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導(dǎo)致評估水分多，甚至先定價后湊數(shù)字，評估的客觀、公正性無法保證。
2.3對特殊事項的補償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項，應(yīng)引起審計人員的關(guān)注。在實際操作中，為了加快征地進度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時為不法分子提供了侵占國家資金的空間。
3征地拆遷補償管理
3.1實物量統(tǒng)計情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實、有效和完整。重點審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實物量原始登記表，審查實物量測量、記錄、復(fù)核、確認、統(tǒng)計匯總情況。
3.2補償方案報批情況。重點審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補償方案，核實補償方案實物量原始統(tǒng)計數(shù)據(jù)、補償標準執(zhí)行政策規(guī)定、實際權(quán)屬情況。檢查有無擴大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項目建設(shè)，有無和其他拆遷項目串戶核算的現(xiàn)象，成本負擔是否劃分清楚等。有無虛列項目或以老項目代替新項目，多列征地拆遷安置費用，將其他項目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費用擠入項目，將物業(yè)開發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項目臨時用地名義報拆，將拆遷成本擠入項目拆遷成本。
3.3補償協(xié)議簽訂情況。核實補償項目批復(fù)金額、補償協(xié)議簽訂金額、地方政府與補償對象簽字確認金額，抽查地方政府發(fā)放拆遷戶青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等補償款的原始憑證發(fā)放金額。
3.4補償經(jīng)費管理情況。要深入調(diào)查了解征地拆遷安置資金請領(lǐng)、撥付和管理情況。掌握上級及本級撥付補償款情況，審查被審計單位向地方政府撥付補償款的用途、審批手續(xù)、撥入賬戶、收款憑證；核實征地管理費預(yù)算下達及實際支出情況，審查經(jīng)費支出審批手續(xù)及開支內(nèi)容合規(guī)情況，防止資金在撥付的各個環(huán)節(jié)被滯留、截留、擠占或挪用。重點調(diào)查資料的真實性，必要時要延伸到資料提供單位調(diào)查核實。比如通過調(diào)查、走訪，深入拆遷現(xiàn)場，實地觀察，核對房屋拆遷資金臺賬中房屋用途是否與證件登記用途或相關(guān)證明一致。查看拆遷內(nèi)容實際完成情況，認真做好取證材料，保證審計證據(jù)的充分性和合法性。大額資金的進出，必須進行審計延伸調(diào)查、逐筆弄清去向，防止轉(zhuǎn)移、挪用。比對財務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)差異，查找分析內(nèi)部控制存在的薄弱環(huán)節(jié)。對照征地拆遷安置等政策、規(guī)定和標準，核對拆遷安置等政策、規(guī)定和標準，核對拆遷補償安置的合規(guī)性，對超標準、超范圍進行拆遷補償安置的特定事項要逐一進行原因分析。
【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，由于其行業(yè)的特殊行，造成了在目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中偷稅漏稅的情況屢見不鮮，本文將就目前在我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)審計方面所存在的一些漏洞和走入的誤區(qū)進行分析，并提出關(guān)于如何完善房地產(chǎn)企業(yè)審計方面的目前所存在的漏洞的一些建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計；偷稅漏稅；誤區(qū)
前言
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強，投資金額大等特點，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會計審核方面的難度，因為房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計審核時，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴重的一個行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項目進行長期掛賬的方法來拖延時間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時間計算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進行了長期掛賬的處理。因為一旦房地產(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進行竣工驗收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當期的利潤進行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的審計工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價用房等用于建造低價住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進行開發(fā)的時候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進行匯報，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進行收費，比如說用保證金，增容費等等，而這些費用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個時候土地其實是并沒有價值的，所以這個時候土地的使用權(quán)并沒有進行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進行開發(fā)的時候，這個時候土地才具有價值，可以進行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價值的資產(chǎn)在銀行進行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時候，應(yīng)該要有真實的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會假借銀行的明月來對合同進行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的審計工作進行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達兩年到三年的時間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習慣。目前我國對于材料的進出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價值的消耗品沒有及時的清點，而造成了賬目與現(xiàn)實不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計核算已經(jīng)成本的虛假上報，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進行設(shè)立獨自計算的銷售公司來進行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責任的制度。
2.3改善會計核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會計的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風險的防護能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計所存在的一些問題與誤區(qū)進行修改，并且完善審計工作的進行。